Todos los días se publican muchas noticias de las ventas de paquetes masivos que hacen las entidades financieras a otros inversores extranjeros… ¿Por qué les compran estos paquetes invendibles a los bancos españoles? Presumiblemente porque se los colocan a precio tirado, les enseñan lo mejorcito, y les ocultan toda esa morralla invendible…, tipical Spanish!!!
Lo que parece que está muy clara es la tendencia a no comprar y a alquilar del cliente finalista… Hasta los políticos empiezan a sacar más casas en alquiler… Siguen cerradas un montón de metros cuadrados que los alcaldes no quieren regular so pretexto de no se sabe qué… Quizás se abaratarían las casas de una vez si hubiera más oferta de suelo…, pero pasamos por las manos de los gestores de la cosa pública.
La compra de vivienda en España depende más de las hipotecas que durante los años de la burbuja
Ni en 2007. Ni antes. Ni nunca. Las nuevas operaciones reflejan que el importe de las hipotecas está alcanzando una proporción sin precedentes con respecto al valor de las casas. Sorprendente, tal vez, pero real.
El Informe trimestral de la economía española difundido este miércoles por el Banco de España (BdE) contiene una sorpresa interesante: el peso de la hipoteca sobre el valor de la vivienda nunca había sido tan alto. Jamás. Ni siquiera durante el ‘boom’ inmobiliario y crediticio que precedió a la crisis.
“La relación préstamo/valor (RPV) media de los nuevos préstamos hipotecarios ha ido aumentando desde 2013, situándose a finales en 2017 en el 65,6%, el nivel más alto desde que existen datos de esta serie”, apunta la entidad gobernada ya desde este mes por Pablo Hernández de Cos. La serie a la que hace referencia comienza en el año 2004, con lo que sí recogió los datos de los ‘años de la locura’. De hecho, ese 65,6%, que ha tenido continuidad en el arranque de 2018 con una proporción del 65,5%, rompe el récord con el que se inició la secuencia, el 65,3% registrado en el primer trimestre de 2004.
Además de suponer una proporción sin precedentes, se encuentra claramente por encima de la media registrada desde 2004, que se limita al 61%. Con el aditivo de que ya supera en 10 puntos porcentuales la relación vigente en septiembre de 2009, cuando cayó al 55,4% en pleno pinchazo de la burbuja.
LOS MOTIVOS
Fuentes del sector financiero explican que la llamativa RPV actual se fundamenta en tres motivos principales. El primero, la creciente actividad hipotecaria, con una demanda mayor al calor de la recuperación económica y de los bajos tipos de interés, con los oficiales en el 0%, y con una oferta bancaria más preparada y dispuesta para satisfacer esa demanda. El segundo, la menor propensión a dar entradas altas en el momento de la compra, bien porque financieramente se entiende que es mejor aprovechar los tipos actuales para endeudarse barato, bien porque, como secuela de la crisis, hay menos capacidad para hacerlo.
Y el tercero, unos precios de la vivienda que, si bien están rebotando, tampoco lo están haciendo de manera lineal en todas las regiones ni a ritmos que los devuelvan a los niveles previos a la crisis. Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio del metro cuadrado de la vivienda libre se sitúa en los 1.567 euros, el más alto desde 2012 y más de 200 euros por encima de los datos de 2014, pero muy por debajo de los 2.100 euros alcanzados en 2008.
¿Y no será consecuencia de que las entidades cada vez dan más hipotecas de hasta el 80% el 90% o el 100% del precio? Por ahora, no, según aclara el propio BdE. “[Esa relación del 65,6%] no ha venido acompañada de un incremento de la proporción de nuevas hipotecas de mayor riesgo, esto es, aquellas que tienen una RPV superior al 80%”, precisa la entidad. Según sus propios datos, actualmente la cuota de hipotecas que superan el 80% del valor de la vivienda se encuentra en el 14,5%, cuando en 2016, por ejemplo, superó al 15% y en 2013 incluso el 17%.
O lo que es lo mismo, esa proporción superior al 65% del valor de la vivienda no responde a un segmento concreto y extremo que eleve la media, sino que encaja con una tendencia general en la que las hipotecas cada vez tienen un protagonismo mayor en la transacción. Es decir, una situación extendida en la que no hace falta que se alcance o se supere el 80% para incrementar la media. Y que concuerda con esa mayor disposición por parte del sector para abrir el ‘grifo’ de los préstamos. “Las contestaciones recibidas a la edición de enero de la Encuesta sobre Préstamos Bancarios señalan que las entidades volvieron a relajar los criterios de aprobación de préstamos a las familias durante el último trimestre de 2017 en ambos segmentos (compra de vivienda, y consumo y otros fines)”, constata el BdE.
Aunque el mayor peso de la hipoteca con respecto al precio de la vivienda puede incrementar la vulnerabilidad de las familias cuando los tipos empiecen a ser subir, este riesgo queda atenuado por el peso que las hipotecas a tipo fijo están alcanzando en el mercado español. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en abril el 39,4% de las hipotecas constituidas sobre viviendas fueron suscritas a tipo fijo. Hace dos años, esa proporción era inferior al 15% y hace cinco no llegaba ni al 10%. De hecho, el creciente peso de las hipotecas fijas es otros de los factores que está incidiendo en el incremento de la RPV.
CRECE EL ESFUERZO FINANCIERO
Además, la última remesa de datos de vivienda del Banco de España también evidencia que el precio de las casas, si bien sigue lejos de los máximos de la burbuja, está subiendo a ritmos más rápidos que los ingresos de los hogares. Con datos del primer trimestre de 2018, el precio de la vivienda equivale a 7,2 años de la renta bruta disponible de los hogares, el dato más alto desde 2011.
Durante los años más ‘calientes’ de la burbuja, esta proporción llegó a crecer hasta los nueve años de 2007. Y luego, como consecuencia del pinchazo de los precios durante la recesión, descendió hasta los 6,3 años. En 1987, cuando el BdE inició la serie histórica de esta ratio, se limitaba a tres años. Desde entonces, la media histórica se sitúa en los 5,6 años.
Y mientras los bancos venden en bloque todo lo que pueden…:
La banca huye del ladrillo de la crisis: Habrá vendido más de 150.000M a final de año
Las previsiones del sector apuntan que la banca se desprenderá de más de 50.000 millones de euros en activos improductivos en 2018. Desde 2014 han vendido 100.000 millones. Sabadell y Santander, en el punto de mira
Una vez que CaixaBank ha cerrado la venta de su negocio inmobiliario a Lone Star, operación en la que ha contado con el asesoramiento de Morgan Stanley y CBRE, siguiendo los pasos de Santander con Blackstone –Proyecto Quasar– y BBVA con Cerberus –Proyecto Marina–, aún quedan dos grandes operaciones de venta de activos improductivos por concretarse este año, con Sabadell y Sareb como principales protagonistas.
El banco que preside Josep Oliu pretende cerrar la venta de 10.900 millones de euros en activos ligados a la crisis antes de agosto, mientras que el 'banco malo' ha encargado a Goldman Sachs la venta de 30.000 millones de deuda, según El Confidencial. Con el cambio de Gobierno, no obstante, esta operación podría enquistarse.
Lo cierto es que, con la venta de grandes carteras, la banca se ha puesto las pilas en el último año para desprenderse de los activos improductivos heredados de la crisis, siguiendo una de las principales recomendaciones del Banco Central Europeo (BCE). Desde 2014 -cuando comenzó la recuperación- hasta 2017, la banca se ha deshecho de activos tóxicos por importe de 101.900 millones de euros, la mitad de ellos en 2017.
Las entidades siguen a Santander
El pistoletazo de salida a esta ronda de 'megaoperaciones' lo dio Santander con la venta de 30.000 millones de euros a una sociedad conjunta con Blackstone poco después de adquirir Popular al precio simbólico de un euro. Tras el banco cántabro, BBVA cerró con Cerberus la desinversión de 13.000 millones de euros en activos inmobiliarios.
Ahora ha sido CaixaBank con 12.800 millones. Falta que Sabadell y Sareb concreten sus planes. Según fuentes del sector, se prevé que en 2018 se alcancen o incluso se superen las cifras de 2017, cuando las entidades colocaron activos tóxicos por importe de 51.700 millones de euros. De este modo, se espera que a finales de año la banca se haya deshecho de más de 150.000 activos tóxicos heredados de la crisis.
Según los datos que maneja el BCE, el sistema financiero español acumulaba 106.220 millones de euros en activos improductivos (NPLs) a cierre de 2017, tan solo por detrás de Italia -186.720 millones de euros- y Francia -135.470 millones de euros- en términos absolutos. Si este año finalmente se cumplen las previsiones, el sector podría reducir a casi la mitad su exposición a este tipo de activos.
Fondos oportunistas
Los compradores de estos activos suelen ser fondos oportunistas. En 2017, los más activos fueron Blackstone (30.700 millones), Cerberus, (13.000 millones), Bain Capital, (1.300 millones) Lindorff (1.200 millones) yDeutsche Bank (1.100 millones de euros), según datos recopilados por Deloitte.
Además de las presiones del BCE, la introducción de la nueva normativa contable IFRS 9, que requiere unas mayores provisiones sobre NPLs, también empuja a las entidades a acelerar la desinversión de este tipo de activos. "La previsible consolidación en el sistema financiero español, probablemente provocará desinverisones adicionales", agrega Deloitte en un informe sobre NPLs.
Esta es la realidad de las ventas en España: siguen muy tiesas tras 10 años desde el inicio de la crisis: No llegan a las 100.000 unidades al año frente a las 400.000 unidades que se vendían justo antes de la crisis:
Se venden casas de segunda mano, gente que quiere irse a una mayor, o menor, gente que se mueve…:
Abrazos,
PD1: Como curiosidad, rentabilidad de la vivienda en ciertos momentos frente a la renta variable, que es la alternativa del inversor, y que no es comparable dado el diferente momento de entrada en un mercado y otro, aparte de la liquidez inmediata de uno y de los gastos de mantenimiento de otros…
PD2: Y por cierto, no hay que olvidar que las hipotecas suben si los tipos suben. Mira lo que ha pasado con la típica hipoteca a 15 años a tipo fijo en EEUU:
Ya no es tan barato financiar una casa… Y cuidadito con las hipotecas a tipo variable que es pan hoy y mucha hambre para mañana, que la inflación la carga el diablo…
PD3: Ya sé la respuesta para conseguir la Paz Mundial:
Ahora solo falta ponerla en marcha… ¡Cuánta gente es muy simpática fuera y dentro de casa no abren el pico, no cuentan nada!
