¿Y si la caída de los precios de la vivienda ha sido solamente una ilusión?
EL MISMO ESFUERZO COMPRAR AHORA QUE EN 2006
¿Cuánto ha caído el precio de la vivienda? Desde los máximos de 2007 y, dependiendo de la fuente que se consulte, la respuesta puede ser un 30%, un 40% o hasta un 50%. Aparentemente parecen porcentajes muy abultados. Pero ¿qué pensaría sobre el ajuste si supiera que comprar una viviendahoy en día le supondría un esfuerzo muy similar al que hubiese realizado en 2006?
Es indudable que una vivienda que costaba 400.000 euros en plenoboom hoy no tendría salida en el mercado a esos precios. Posiblemente tampoco lo tendría por más de 300.000 euros. Sin embargo, si el banco estuviera dispuesto a darnos financiación, tendríamos que destinar el mismo porcentaje de nuestro salario a pagar ese inmueble ahora que hace siete años.
¿Cómo es posible? Básicamente por tres factores: hipotecas más caras,salarios más bajos y ausencia de deducciones fiscales e impuestos más elevados. Una coctelera explosiva que ha provocado que el esfuerzo financiero para acceder a una casa haya crecido hasta niveles de 2006.
Si, entonces, las familias españolas destinaban el 32,2% de sus ingresos brutos anuales disponibles a comprar una vivienda, en 2013, el porcentaje alcanzó el 33,2%, casi siete puntos más que un año antes, según datos del Banco de España que recoge el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario 2014 de la consultora RR de Acuña y Asociados.
Desde 1995, cuando el Banco de España tiene datos comparables, el esfuerzo de las familias ha fluctuado sensiblemente. Así, ha pasado de situarse en un entorno del 36% a reducirse por debajo del 30% durante el periodo comprendido entre 1996 y 2006, año a partir del cual repuntó hasta superar el 40% en 2008. En 2009 volvió a caer por debajo del 30%, para subir de nuevo por encima de este porcentaje en 2011, caer de nuevo en 2012 y repuntar, una vez más, en 2013. Todos estos porcentajes incluyen las deducciones fiscales.
Para calcular el esfuerzo financiero que debe realizar una familia para comprar una vivienda, el Banco de España utiliza el importe de las cuotas que tiene que pagar el hogar mediano en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo financiada con un préstamo estándar por el 80% del valor del piso.
1.- Hipotecas más caras. Desde que estalló la crisis inmobiliaria y financiera, la banca ha encarecido las condiciones de financiación de las viviendas. Y lo ha hecho, básicamente a través de tipos de interés más caros. Si hace siete años la banca prestaba a Euribor + 0,5%, en 2013, según datos de Bankimia, aplicaba Euribor + 2,997%. “Este efecto ha hecho encarecer la vivienda un 18,1% entre 2010 y 2013”,
2.- Salarios más bajos. Los salarios han ido descendiendo a partir de 2010 acumulando una caída media del 2,6% entre el año 2011 y los tres primeros trimestres de 2013. Según la consultora, esta caída es mucho más acusada, al situarse en un 10,8% si tomamos el salario medio del tercer trimestre de 2013 respecto del salario medio del cuarto trimestre de 2011.
“Si a esto sumamos la caída del salario medio en un 10,8% para el mismo periodo, nos determina un encarecimiento relativo del 28,9% frente a una caída del precio de la vivienda de un 28,6%. Por tanto, puede afirmarse que el endurecimiento de las condiciones de financiación y la caída del salario medio han absorbido el descenso de los precios de la vivienda durante el periodo”, apuntan desde RR de Acuña y Asociados.
3.- Fin de las desgravaciones fiscales y subida del IVA. Es la tercera pata del aparente espejismo de la caída de precios. Desde el 1 de enero de 2013 se han perdido las exenciones fiscales para el acceso a la primera vivienda a la vez que se ha visto incrementado el IVA que grava la vivienda de primera transmisión. A esto se suma que en numerosas comunidades se han incrementado los impuestos que gravan segundas y sucesivas transmisiones de vivienda, tanto el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) como el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Factores todos ellos que, según la consultora, se habrían 'comido' literalmente la bajada de los precios de la vivienda y obligarían a las familias que quieran comprar hoy una casa a realizar un mayor esfuerzo económico que en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria, en pleno boom.
El más experto del mercado dice que las bajadas no se han terminado, a pesar de el triunfalismo oficialista que vuelve como siempre… Recuerda: “EL LADRILLO NUNCA BAJA” ha sido el grito de guerra durante muchos años… y se insiste e insiste…
El precio de la vivienda caerá entre un 5-7% anual hasta 2016, según rr acuña & asociados
Aún queda recorrido a la baja en el precio de la vivienda. es lo que estima rr acuña & asociados en su anuario estadístico de 2014. en concreto, la firma calcula que los pisos, en líneas generales, se depreciarán un 5-7% anual hasta 2016. a partir de esa fecha, no descartan subidas en los precios en algunas zonas aunque todo dependerá del entorno económico de si se produce una presión en la demanda de casas
"Con carácter general, los precios seguirán bajando, toda vez que la oferta se mantiene o sube levemente y solamente venderá quien lo haga más barato", destacó hoy en Madrid, fernando rodríguez y r. acuña, presidente de rr acuña & asociados
La consultora inmobiliaria estima que la caída media acumulada en los preciosde los pisos podría rondar el 15% hasta 2006. así, frente a las estadísticas que muestran en la actualidad subidas puntuales en el valor de las viviendas, acuña matiza que hay que contextualizarlas y analizar la variación en los últimos doce meses
No obstante, estima que 2017 sí puede ser un punto de inflexión en lo que a precios se refiere. “en 2017 podría haber subidas del precios de la vivienda en determinadas áreas aunque todo dependerá de la economía y de la evolución de esas regiones si son, por ejemplo, un foco económico”, destaca. "hablamos de áreas muy determinadas, dado que donde se produzca el ajuste entre oferta y demanda los precios tenderán a estabilizarse"
Es decir, que el fin del ajuste llegará cuando se alcance el equilibrio entre la oferta y la demanda de viviendas. sin embargo, desde la consultora inmobiliaria consideran que a día de hoy no se aprecian indicios que puedan impulsar la demanda, y por ende, una subida significativa de los precios de los pisos
1,72 millones de viviendas sin vender
Los datos de rr acuña & asociados arrojan también que el stock de pisos sin vender en españa alcanzó los 1,72 millones de unidades en 2013. al mismo tiempo, exponen que las ventas netas de viviendas se situó en 228.000 unidades
En los próximos tres años, la firma prevé que las ventas netas de pisos se incrementen de forma paulatina. según sus previsiones, el mayor repunte se producirá en 2014 cuando este dato se sitúen en 279.000 unidades, un 22,3% más respecto al año anterior. en los siguientes ejercicios, las subidas interanuales serán del 9,67% en 2015 y del 8% en 2016
Abrazos,
PD1: Es mejor comprar una casa o alquilar. Interesante calculadora: http://www.ritholtz.com/blog/2014/06/is-it-better-to-buy-or-rent/
PD2: Y por ahí fuera, ¿qué pasa con los pisos?
Housing has been in vogue recently. The market is full of speculation that in the US housing will underperform for the foreseeable future. While we don't agree in the long term, there have even been mentions of housing weakness cropping up in Fed discussions, like this comment from Fed Chair Janet Yellen's economic outlook testimony to the Joint Economic Committee in May:
One cautionary note, though, is that readings on housing activity—a sector that has been recovering since 2011—have remained disappointing so far this year and will bear watching ...
... the recent flattening out in housing activity could prove more protracted than currently expected rather than resuming its earlier pace of recovery ...
The UK market, it turns out, has the opposite problem. In the morning commentary we send out with The Morning Lineup and our comments in The Closer, we've repeatedly noted that Bank of England chief Mark Carney is focused on risks in the UK housing market, centered on London property values. From the Bank of England's most recent annual report:
We are fully aware that the environment of low and predictable interest rates necessary to nurture the recovery could encourage excessive risk taking in financial markets and by households. In November, the Bank’s Financial Policy Committee announced initiatives to reduce the stimulus being provided by the authorities to the housing market. We will not hesitate to take further proportionate and graduated action as warranted. That will allow monetary policy to remain focused on providing the stimulus the economy needs for as long as it is needed to secure a strong, sustained recovery.
But the UK and the United State are actually the least interesting housing markets out there! Below is a chart of 11 developed-market home price indices indexed to 100 as of Q1 2000. The data is taken from the Dallas Federal Reserve's analysis of global home prices, and uses the real prices of homes: prices adjusted for inflation using the PCE deflator for each country in question.
The above chart is a bit hard to read, so we've parsed it out into several charts below.
The US has definitely begun to recover from its grinding downtrend in home prices, while the UK appears to be relatively stable since the end of the global recession in 2009. Home prices aren't accelerating aggressively upwards on an aggregate basis, mostly because the concerns of a housing bubble are rooted in one specific area, London. France, more closely integrated to the European continent and exposed to the deflationary pressure of the Eurozone, had a recovery following the recession but has now been trending downwards again for some time.
Among peripheral countries, there hasn't been a recovery, as home prices are still seeking out a bottom after the massive reversal off all-time-highs in 2007. Ireland is showing signs of life, but both Spain and Italy haven't put in a bottom yet.
Germany and Japan stand out on the chart as consistent losers when it comes to home price appreciation. Neither market jumped off the line in 2000 - unlike virtually every other economy - and in Japan that deflationary downward trend is constant. The differences are part cultural, part economic. In Japan, housing is viewed much more as consumption than investment, and local zoning restrictions in markets like Tokyo are often over-shadowed by the government's focus on constant building and re-building, creating more turnover and density in housing structures. In Germany, the rental market is much more active and home ownership rates are lower; the German tax code also doesn't have a deduction for mortgage interest like many other developed economies.
Finally to the good news, for current homeowners anyways. English-speaking former UK colonies are by far the most aggressively expensive home price cohort. The boom/bust cycle in home prices for Australia, New Zealand, and Canada was much shorter than it was for other economies, and now prices are grinding steadily higher again; Canada and New Zealand are the only two advanced economies at all time highs for home prices. The Canadian market, driven by foreign investment in cities like Vancouver and a boom in oil production throughout the central provinces, especially Alberta, is trending strongly to the upside. Australia had a mini-cycle downwards but is now once again moving up. But the real winner among the 11 economies is New Zealand. Home prices there have gone up by more than 93% since 2000, the best performance of any advanced economy. It's no surprise then that the Reserve Bank of New Zealand hiked interest rates at their last meeting.
PD3: En EEUU repunta la venta de casas nuevas, pero están lejísimos de los máximos previos:
PD4: La “eutanasia del rentista”
No es un invento mío; lo leí en Keynes, hace muchos años, y supongo que él lo había leído de otros antes. Al rentista, o sea, al ahorrador, lo estamos matando ahora, poco a poco, casi con dulzura, pero con perseverancia, en este mundo superendeudado.
¿Cómo se quita uno la deuda excesiva en la que ha incurrido en el pasado? Una solución es dejar de pagar, pero eso es demasiado costoso: pierdes el piso, acabas ante el juez, tus amigos te retiran el saludo… Puedes negociar una quita, una rebaja de la deuda, un aplazamiento del pago, un tipo de interés más bajo… si el acreedor está dispuesto a esto. Puedes pedir que otros se hagan cargo de la deuda: que tu suegro pague la mitad de tu hipoteca, o que los países ricos de la zona euro acepten hacerse solidarios de la deuda de los periféricos. Lo que se recomienda es practicar la austeridad: tratar de ingresar más y de gastar menos, vamos, apretarse el cinturón. No nos gusta, claro. O vender patrimonio para poder pagar.
Los países tienen una solución mejor (para ellos): la expropiación, total o parcial. Por ejemplo, provocando una inflación no esperada, que permite al deudor devolver la deuda en una moneda depreciada, a costa del acreedor. O mediante el mantenimiento de unos tipos de interés muy bajos durante mucho tiempo, con la colaboración de la Reserva Federal primero, del Banco de Inglaterra y el de Japón después y, más recientemente, del Banco Central Europeo. Así es como el acreedor va muriendo de inanición.
Y esto lo alabamos, quizás porque estamos pensando en el pobre propietario del piso, que lo va a perder, o en el país que tiene que practicar políticas restrictivas porque se deuda exterior, pública o privada, es demasiado alta. Al otro lado ponemos siempre al pérfido banco o al malvado fondo internacional. No se nos ocurre pensar que, detrás de estos, están los ahorros de, por ejemplo, los pensionistas de un país. Que a veces somos nosotros mismos (no se olvide que el Fondo de Pensiones de la Seguridad Social española está colocado casi íntegramente en la deuda pública española, política poco recomendable, porque es poner todos los huevos en la misma cesta, ya que el gobierno que debe pagar las pensiones es el mismo que debe pagar al Fondo con que se cubrirán las pensiones si el gobierno no paga).
Hace tiempo me pregunté por qué los alemanes siempre se oponen a las políticas de mutualización de la deuda pública europea (que todos los países sean responsables de la deuda de todos), o porque se preocupan por la inflación, o por qué no les gusta que el Banco Central Europeo aporte miles de millones a los bancos para que los tipos de interés se mantengan muy bajos. Respuesta: porque la posición neta de Alemania es la de acreedor, o sea, porque son esos ahorradores o rentistas cuyas colocaciones remuneramos a tipos de interés muy bajos. “No están exentos de culpa”, me dirá el lector. Vale, le contestaré, pero, ¿estamos nosotros, los deudores, libres de culpa?
PD5: Es lo que tenemos que hacer: muchas obras y no ladrillos… Debemos hacer mucho por los demás, debemos darnos, debemos ayudarles… Es la forma de amar, no hay otra.
