Sigue siendo formidable…, a pesar de que se hayan cruzado más compraventas de inmuebles, a pesar del mensaje machacón que se acaban, corra Ud que se queda sin una… Cuidadito, que sobran muchas todavía, demasiadas, muchas invendibles… Mucho terreno que no vale nada al lado de las ciudades esperando a ver…
La cifra de la discordia: 1,6 millones de casas sin vender, el 40% sin salida en diez años
En el mejor de los casos, algunas viviendas encontrarán comprador antes de año y medio. Otras, por el contrario, difícilmente tendrán salida en el mercado, al menos, durante los próximos diez años
Están repartidas a lo largo y ancho de toda la geografía española. Algo más de 1,6 millones de viviendas sin vender -de primera y segunda mano- que, en el mejor de los casos encontrarán comprador antes de año y medio y, en el peor, difícilmente tendrán salida en el mercado, al menos, durante los próximos diez años.
Son datos del último Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español elaborado por la firma RR de Acuña y Asociados. Cifras que triplican las estadísticas oficiales del Ministerio de Fomento -que sólo tiene en cuenta las viviendas nuevas-, que calculaba un parque de casas vacías de 535.734 unidades en 2014.
Un stock que ha sido un auténtico lastre para la recuperación inmobiliaria y que se ha ido 'alimentando' año a año y seguirá haciéndolo de las escasas viviendas que se inician año a año en España, pero fundamentalmente de los activos procedentes de herencias -la variable más relevante y más estable de la ecuación y la verdadera piedra en el camino para acabar con el stock- y de las adjudicaciones y daciones en pago de la banca que, aunque seguirán siendo significativas durante los dos próximos años, irán reduciéndose paulatinamente.
Una cifra muy abultada que seguirá muy presente en el mercado durante los dos próximos años y marcará el ritmo de la recuperación inmobiliaria. De hecho, esta firma calcula que hay 657.000 viviendas que no sólo tienen difícil su venta sino que, en algunos casos, nunca encontrarán comprador.
En el último año apenas se han liquidado en 72.000 unidades de ese stock, una cifra ridícula frente al total de viviendas sin vender. Mientras que en los dos próximos años, entre 2015 y 2016, esta consultora apenas espera una reducción de unas 120.000 unidades. En contra de su liquidación jugarán el paulatino crecimiento del número de viviendas terminadas, las herencias y adjudicaciones y una demanda que, a pesar de la recuperación, sigue siendo muy débil.
No obstante, el mercado inmobiliario español es muy heterogéneo y unas regiones sufrirán más que otras los estragos de este abultado stock, ya que, aunque el tiempo necesario para su disolución es de 6 años, de media, existen importantes diferencias entre provincias. No es lo mismo una vivienda nueva que una vivienda de segunda mano, como tampoco es lo mismo una viviendas localizadas en áreas metropolitanas, en costa o en mercado secundarios.
Así por ejemplo, en el centro de las ciudades, donde se estima la existencia de unas 669.000 viviendas vacías -el 40% del total-, con un ritmo de ventas anual de 149.000 unidades, el stock acabará desapareciendo en 4,5 años. Las provincias donde antes se liquidará son Asturias, Navarra, Madrid y Badajoz, con periodos de disolución de entre 2,5 y 3,5 años. De hecho, en Madrid son ya varios los estudios que llevan un par de años alertando de la falta de producto en puntos muy concretos de la geografía madrileña. Puntos en los que se están concentrando las últimas operaciones de suelo y donde comienzan a verse los primeros repuntes de precios. En doce provincias, por el contrario, se observa una recuperación a largo plazo, a partir de 6,5 años.
"La vivienda nueva ha dejado de ser una lacra en cuanto a volúmenes de casas sin vender en la mayoría de áreas metropolitanas. De hecho, falta producto en algunos mercados, lo que ha llevado a impulsar la promoción en determinadas localizaciones como estamos viendo en Madrid", asegura Fernando Rodríguez de Acuña Martínez, director de proyectos de esta consultora.
¿Apunta esto hacia una clara recuperación del sector? No necesariamente, en su opinión. "En muchas de estas áreas, el stock de nueva promoción ha desaparecido, pero de segunda mano -pisos procedentes de adjudicaciones de promotoras sin estrenar-, el volumen sigue siendo significativo. Con lo que el efecto real trasladado a los precios sigue siendo a la baja, igual que hace unos años porque hay mucha oferta".
Las áreas de costa, por su parte, acumulan 331.000 viviendas en venta, una cifra que supone un 20% sobre el total de viviendas sin vender. Durante 2014 se registraron ventas netas de 66.000 inmuebles de tal manera que. si se mantienen a estos ritmos, el stock se disolvería en 5 años. Tal y como puede apreciarse en el mapa, Gerona, Alicante, Málaga y Huelva son las provincias con menores plazos de disolución, entre 2,5 y 3,5 años. Mientras que en Tarragona o Valencia, los periodos de liquidación se amplían hasta alcanzar incluso los cinco años y medio.
En el resto de áreas -fuera de la ciudad-, donde se concentra un 40% de las viviendas sin vender -657.000 unidades-, el tiempo de disolución de stock es de 10,8 años y, salvo casos puntuales, muchas de estas viviendas no tendrán cabida en el mercado en el largo o muy largo plazo con los niveles de demanda actuales. "Hay zonas en las que no se está vendiendo absolutamente nada", reconoce Luis Rodríguez de Acuña Martínez, socio de RR de Acuña y Asociados. "Hay zonas en las que hay muy poco producto que no se consigue vender porque después de varios años de ajuste de precios y una ausencia total de demanda, los propietarios de esas viviendas, ya sean promotores y bancos, ya no bajan más los precios que, en muchos casos se encuentran muy por debajo del valor de reposición".
Respecto al impacto de este elevado stock, los responsables de esta consultora consideran que "en un mercado domina la oferta, los precios se ven, inevitablemente, presionados a la baja. No obstante, pensamos que entre 2015 y 2016 se generará una posición de cierto equilibrio entre oferta y demanda que dará lugar a una estabilización de precios. Por ahora, sin embargo, sigue habiendo un desajuste entre la demanda solvente y la demanda real de vivienda, que se solventará en la medida en que las entidades decidan abrir el crédito de la financiación y quienes pueden comprar casa, deseen endeudarse para hacerlo", concluyen
Abrazos,
PD1: No estoy muy de acuerdo con este artículo. Entre la operación Chamartín y los terrenos donde se iba a construir las Olimpiadas hay muchos metros cuadrados disponibles…
El suelo finalista en Madrid capital, un bien preciado y escaso
El suelo recupera su protagonismo en el sector inmobiliario. Especialmente, en las grandes urbes como la capital. Tras años demonizado y señalado como culpable de la burbuja, este activo vuelve a brillar con luz propia a la vista de las múltiples y relevantes transacciones que están cuajando y el alto interés que despiertan. Posiblemente, estas operaciones sean la señal más fiel de que el mercado de la vivienda (las compraventas) se reactiva. Ante esta próspera realidad, los analistas alertan de forma unánime del riesgo que corren ciudades como Madrid: la escasez de suelo finalista -listo para edificar-.
"En algunas zonas no existe disponibilidad de solares", revela Samuel Población, director Residencial y Suelo de CBRE. "El suelo finalista en el centro y norte está casi agotado", advierte Nicolás Llari de Sangenis, director de Suelo de Savills. "La escasez es total", apunta Pablo Méndez, director de Negocio Inversiones de Aguirre Newman. "El problema se llama futuro. Si la demanda de casa se anima...", avisa Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. "La oferta de calidad es mínima", dice Emilio Portes, consultor senior de JLL. "El suelo finalista es un bien escaso", indica Araceli Burgos, directora de Suelo de BNP.
Estas advertencias toman cuerpo también sobre el papel, observando el Informe Unificado de Edificabilidad Remanente [Pdf] publicado esta semana por el Ayuntamiento. A fecha de 1 de julio, el remanente de suelo residencial con el desarrollo finalizado ascendía a cuatro millones de metros edificables, que daríanpara levantar 39.191 viviendas, cifra que se antoja, como poco, ajustada para una ciudad con más de tres millones de habitantes. Por distritos, el suelo finalista disponible varía y mucho.
Desde la nula existencia en Centro a los 1,1 millones de metros en Vicálvaro (11.807 casas), con El Cañaveral como gran epicentro.
Chamartín, operación necesaria
"Es un buen momento para consolidar suelos urbanizables en ciertas áreas para suplir la carencia que habrá en menos de dos años", aconseja Llari de Sangenis, pensando, sobre todo, en el norte y oeste, donde se dan las mejores ratios de venta sobre plano. "Un buen ejemplo es Arroyo del Fresno", puntualiza. A su parecer, tampoco debería demorarse la puesta en marcha de desarrollos como Distrito Castellana Norte, Calderón e incluso Campamento. "Aquí no hay stock y sí una fuerte demanda de vivienda", justifica.
Para solventar la falta de suelo finalista, Madrid cuenta en la recámara, eso sí, con una gran cartera de terreno en fase de gestión y urbanización, paso previo a ser finalista. En concreto, con 15,5 millones de metros para casi 150.000 casas. A esta bolsa habría que sumar otros 651.107 metros (5.754 viviendas) pendientes de planeamiento.
Méndez conoce bien esta realidad urbanística e identifica el problema: el efecto embudo entre la superficie en gestión y la finalista. "Madrid no ha generado suelo finalista por la crisis. Sí que está dibujado urbanísticamente, pero requiere de inversión, tan escasa en los últimos años", explica. No duda en indicar que algunos ámbitos, tal y como están proyectados, son inviables.
Corral calcula que cada año debería generarse suelo finalista para 10.000 casas. "Hay terrenos urbanísticamente preparados, pero están atascados por la situación económica", recalca. Se refiere a Valdecarros, Los Ahijones, Berrocales, Los Cerros, Nueva Centralidad del Este o La Atalayuela. Sobre las operaciones de Chamartín, Campamento o Calderón, habla de "problemas político-sociales". En su opinión, están justificadas porque "medio mundo quiere comprar Madrid y forman parte de la reserva de suelo".
"Es necesario apostar por la gestión de suelo. De lo contrario, en dos o tres años ciertas áreas no tendrán posibilidades de acometer promociones frente a una demanda creciente de pisos. Desarrollos como Chamartín, Calderón Mahou, Campamento o Arpo Pozuelo, por citar unos ejemplos, deberían ponerse en marcha a la mayor brevedad posible", declara Población. Éste incide en que la demanda de casas es superior a la oferta actual y a la prevista a corto y medio plazo, lo que produce una tensión al alza en los precios de suelo y de producto terminado.
Méndez es el más tajante al abordar las posibles medidas a tomar. Aboga porrevisar el Plan Urbano de 1997 y la Ley del Suelo y apostar decididamente por la reconversión urbana. "Por ahí pasa el futuro de la ciudad", sostiene. Este experto es partidario de dotar de mayor edificabilidad a los ámbitos y parcelas en detrimento de las grandes zonas verdes planificadas y de los gigantescos viales que crean barrios fríos. Pondera la Operación Chamartín, a la que ve como "crítica para la ciudad", como una inyección clave de nuevo suelo en una buena zona.
Tramitaciones muy complejas
La teoría está clara. No tanto la práctica para crear suelo finalista. Los entendidos critican la complejidad de los trámites administrativos. Méndez lamenta que el periodo mínimo de reclasificación sea de ocho años. "No hay inversor que aguante esta demora", aclara. Pide un acuerdo entre iniciativa pública y privada, cuadrar intenciones urbanísticas con el sistema jurídico y aunar intereses políticos y económicos. "El sector pasa por acortar plazos y aumentar la edificabilidad", sentencia. Burgos ve la burocratización como "el gran caballo de batalla".
En este punto, Llari de Sangenis recuerda que, en el peor de los casos, "la tramitación urbanística de un ámbito puede extenderse hasta más de 20 años si no existe consenso entre las administraciones, como ha pasado con la Operación Chamartín". "En una situación normal", apunta, "el plazo va de tres a seis años".Explica que, por lo general, la aprobación del plan lleva entre uno y dos años, el planeamiento otro año o dos, un año más para la reparcelación, compensación, etc., y 18 meses para urbanizar (plazo más variable según la magnitud del ámbito).
Esta dilatación se traduce también, según Burgos, en inseguridad y afecta al correcto funcionamiento del mercado del suelo: "Demandantes como los fondos focalizan sus compras en el suelo finalista por el riesgo del urbanismo español, tensionando el sector".
Los consultores avisan de que la presión de la demanda ("selectiva, con criterio y por activos bien ubicados sin gestión urbanística", especifica Portes) y la poca oferta ya se traduce en un aumento importante del coste del suelo. "Ha subido hasta un 30%-35%", estima Méndez. "Los precios se han duplicado en los últimos 24 meses. El suelo finalista ha dejado de ser ilíquido y se ha convertido en fuente de deseo de promotores y fondos", recalca Llari de Sangenis. "Casi un 50% se ha encarecido desde principios de año en zonas como Valdebebas", especifica Corral. Y mirando al futuro, parece que el suelo seguirá la estela de la revalorización, vaticina Portes.
El enorme interés por el suelo, según Méndez, se palpa en los procesos de venta, a los que acuden multitud de ofertantes -"entre ellos, los nuevos players"-."A las cooperativas, claves en 2014, se han unido los promotores tradicionales, constructoras que han desarrollado perfil promotor y fondos (no especulativos) con línea de promoción y creación de valor", matiza.
"Por ahora", concluye Méndez, "el encarecimiento del suelo no ha llegado a los pisos porque el vendedor no tiene capacidad de aguante y debe vender rápido". Pero esta situación no se alargará, según Llari de Sangeris, quien prevé que "en 24 meses el comprador de casa se verá afectado por la subida de precios". Corral y Burgos también dan por descontado el repunte: la única manera de crear oferta es produciéndola, la falta de suelo genera inflación y ello tiene que repercutir en el precio de los pisos.
'Puntos calientes'
El PAU de El Cañaveral -aún 'virgen' de vecinos- (en Vicálvaro), los nuevos barrios de Valdebebas y Sanchinarro (en Hortaleza), y el Ensanche de Vallecas (en Villa de Vallecas) se alzan como los grandes nichos de suelo finalista en la capital. Sólo estos tres distritos, con los puntos calientes citados, acaparan el 64,7% del número de nuevas viviendas que podrían levantarse a día de hoy sobre el suelo finalista remanente (25.385 unidades de la cifra total de 39.191). A estos tres distritos les siguen Puente de Vallecas (con parcelas para 3.823 viviendas con los grandes focos de la oferta en la calle Doctor Sánchez -1.085- y en la Colonia Francisco Javier -1.081-), Moncloa-Aravaca (para 1.842 unidades -714 en el APR Camino del Barrial y 274 en el APR Mutualidad de la Policía) y San Blas (1.067, cerca de la mitad en el Ensanche Este).
Villaverde: Cabe puntualizar que un gran paquete de suelo ha pasado de estar en fase de gestión a ser finalista en las últimas fechas en el distrito de Villaverde. Conversión que no recoge el informe del Ayuntamiento. Se trata del ámbito Parque Central de Ingenieros, de 193.152 metros para 1.932 viviendas (1.089 protegidas). Justamente ayer, Larcovi dio el pistoletazo de salida a las obras de edificación en este enclave, colocando la primera piedra de su promoción Residencial Ciudad de los Ángeles-Madrid, la primera en ponerse en marcha en este desarrollo. InmoGlaciar y el fondo Aquila Capital liderarán esta actuación, ya que poseen hasta nueve de las 15 parcelas residenciales del ámbito.
PD2: estos son los rendimientos que ofrecen los pisos en alquiler por países:
Apartment Rental Yields by Countries (Chart)
Global Property Guide
PD3: Y los números que se hacen los promotores inmobiliarios son estos. Esta es la cantidad de gente que deben dar vivienda. Son muchos, pero con sueldos que no llegan a los mileuristas, ¿quién se puede comprar una casa? Sólo los del Norte, los países ricos…
PD4: Y no se venden más pisos no porque no sea barata la financiación, que lo es, es porque no hay confianza para invertir. ¿Quién es el guapo que se hipoteca a 40 años sabiendo que hace 7 años el precio de las casas bajó un 40% y que el trabajo es muy precario?
PD5:Corazón roto…
Cuando las parejas se enfadan se hacen daño en el corazón. Es como cuando te da un infarto que se necrosa un trozo del mismo. En el amor, ese daño se suma a otros daños pasados y se van acumulando… No son buenos. Peor si cabe si se intenta solucionar como si nada hubiera pasado… Hay que evitarlos. Hay que tener mucho cuidado con las cosas que uno le dice al otro, lo que se echan en cara. Pueden hacer daño. Hay que tener mucha delicadeza con el otro… Cada uno en el matrimonio requiere unos constantes cuidados especiales por parte del otro… Y cuando eso falla, se cercena el amor, se rompe el corazón.
