Interesantes artículos en Cincodias sobre el mercado inmobiliario:
Se vende “Se Vende”
¿Brotes verdes en el sector inmobiliario? Me temo que mucha contabilidad creativa y aún mayores ganas de pregonar el cambio de tendencia con la llegada de los grandes inversores internacionales.
Se anuncian operaciones a bombo y platillo. Lo curioso del asunto es que salvo alguna excepción (VPOs en renta de Madrid), no se materializa inversión alguna en inmuebles. De hecho se podría extraer la conclusión contraria, persiste una notoria prevención a inmovilizar grandes recursos en bienes raíces en España, con la excepción de la adquisición de activos prime por parte fundamentalmente de inversores patrimonialistas y family offices.
Esto viene a cuenta de las dos adquisiciones protagonizadas por sendos fondos de inversión internacionales de los brazos inmobiliarios de BANKIA-BFA (Bankia Habitat) y CAIXA BANK (Servihabitat). Una operación, la primera, parece que cerrada; y la otra en ciernes. Pues bien, ni Cerberus ni TPG han adquirido, ni se proponen adquirir, un solo inmueble. Tampoco activo financiero alguno con subyacente inmobiliario (préstamo o crédito hipotecario). Están realizando inversiones en plataformas de servicios de intermediación, compraventa y gestión de inmuebles.
En realidad, lo que están comprando son meros contratos de gestión en exclusiva con los vendedores. Así, la Entidad financiera cede la “rama de actividad” de gestión inmobiliaria con sus activos y pasivos (personal, medios materiales, y fondo de comercio). Se vende, en el fondo, y se valora y paga, el negocio que venga de la exclusiva del contrato con la entidad financiera vendedora. Ese negocio tiene dos fuentes: los propios activos adjudicados ya en cartera de las entidades financieras vendedoras, que no se traspasan al inversor, pero que deberán ser gestionados con una vocación de realización inmediata; y la cesión, subrogación o subcontratación por la entidad financiera vendedora de los servicios objeto de los contratos de gestión de los activos inmobiliarios físicos y financieros transmitidos a SAREB (en el caso de las entidades de Grupo 1 y 2, como Bankia o Catalunya Banc). En fin, puro outsourcing de backoffice al estilo del que nos tenían acostumbrados Accenture, KPMG y asimilados.
En efecto, no imagino a las Entidades cediendo la gestión de su riesgo inmobiliario a una sociedad controlada por un fondo internacional, cuando su prioridad sigue siendo hoy la gestión del impacto de los quebrantos fundamentalmente inmobiliarios en su balance. Cuándo y cómo “matar” riesgo inmobiliario en balance entra prácticamente en el núcleo de la gestión estratégica de la entidad. ¿O es que alguien se cree que un fondo va a dictar cuándo la entidad refinancia o se adjudica un activo? O lo que es aún más sensible, a qué precio y en qué condiciones lo hace.
Una de las peleas más recurrentes de los últimos años ha tenido lugar precisamente entre los brazos financieros e inmobiliarios de las Entidades a la hora de fijar los términos de las adjudicaciones de activos, pues el precio de entrada en el perímetro de la inmobiliaria determinaba directamente cuanto “dolor” asumía cada una de las “hermanas”. A mayor valor de adjudicación, menor quebranto en el balance de la entidad financiera, pero mayor riesgo para la inmobiliaria de materializar pérdidas posteriores en la desinversión y, en último extremo, mayor dificultad para ejecutarla en mercado, con el consiguiente incumplimiento de los objetivos de colocación de activos.
La cuestión reside, entonces, en desentrañar las razones por las que a los fondos les parece ahora atractivo entrar en el negocio de los APIs a gran escala. Por las “magníficas” condiciones y largo plazo de los contratos con SAREB (caso de Bankia y Catalunya Banc) no será.
Se Vende “Se Vende” (y 2)
Dejábamos abierto el último post invitando a desentrañar el furor con el que, repentinamente, algunos fondos oportunistas habrían despertado a su tardía vocación de APIs. MOB around the table lo clava en su comentario, en lo que a las motivaciones de la banca y los beneficios para la misma concierne. También en lo de ganar el sitio en un mercado “prometedor” de transacciones sobre activos, si bien el horizonte temporal de estos inversores dudo que llegue a la década. De cinco años difícilmente pasa.
Hoy pretendo dar mi personalísima interpretación de lo que está pasando en el mercadeo de las finanzas del ladrillo, o del ladrillo de las finanzas, que tanto monta. Vaya por delante que me temo que mis queridos críticos me echarán en cara que la entrada de hoy es larga y difícilmente inteligible.
Lo del mercado institucional de APIs, prolegómeno de un buid-up en toda regla que veremos más pronto que tarde (pases de segunda ronda), se erige en el penúltimo paso de la “transformación” del mercado inmobiliario español post-crisis. A este sí que no lo va a reconocer ni la madre que lo parió. El título de la película (como en el chiste) podría ser: “de la fragmentación al oligopolio”. Eso sí, pasando en el camino por los presupuestos generales del Estado, saneamientos a costa del contribuyente incluidos.
En efecto, el unbundling de plataformas de gestión de activos inmobiliarios (físicos y financieros) se erige en presupuesto para el movimiento en bloque de carteras hacia inversores institucionales (fondos et alii) que no cuentan con estructura de gestión propia. La Banca creó o desarrolló esos APIs internamente bien porque quiso participar en el festín de la burbuja a título principal (caso de las extintas cajas), bien porque no le quedaron más bemoles al tragarse, con el estallido, montones de daciones en pago de créditos promotor fallidos, que dejaron de ser activos financieros para convertirse en activos físicos. La “desvirtualización” que dicen algunos en Twitter.
La salida en bloque a cliente no finalista (inversor financiero no patrimonialista) de activos dacionados e incluso de riesgo financiero desde los balances de la Banca requiere de plataformas “independientes” de gestión de esos activos, y hace además redundantes las propias de la Banca, al hilo de la limpieza de balances en curso. Ya saben, la famosa jibarización de los APRs (activos ponderados por riesgo) y su beneficioso impacto en la ratio de solvencia (MOU, Basilea III, etc.).
Con el estallido de la burbuja y su corolario de desaparición por KO del promotor no bancario y de barrido de las Cajas, se produjo una concentración sin precedentes de la oferta inmobiliaria. Hoy cinco entidades financieras y SAREB la copan. Ya comentamos en este mismo espacio que SAREB no es otra cosa que un enorme cártel de crisis, dirigido a sustraer del mercado una parte importante de la oferta (la procedente de las cajas quebradas) y regular su salida, controlado por el resto de oligopolistas, que son junto al Estado sus accionistas.
Es cierto, no obstante, que el mercado de segunda mano está en manos de propietarios independientes, pero por su dispersión y fragmentación difícilmente puede tener un impacto en la formación de precios minoristas.
Es en la formación de precios donde está “la madre del cordero”. Y ahí confluyen plataformas, inversores y Banca.
¿No les resulta extraño que coincidiendo con el publicitado apetito inversor de los fondos extranjeros hayan aparecido esta semana recurrentes noticias sobre que el precio del ladrillo ha tocado suelo, e incluso repunta levemente en algunas áreas? También esto a mi juicio tiene una clara explicación. En la próxima entrega, “más” y espero que “mejor”.
Abrazos,
PD1: ¿Cómo se van a poder financiar los países quebrados? ¿Cuánta pasta les vamos a tener que dar más? A partir de ahora, después de las elecciones alemanas, toca retratarse de nuevo… ¿Hay voluntad de seguir bombeando dinero para ellos? ¿Querrán los contribuyentes del Norte? Deben andar hartos… El BCE ha dicho que en breves va a soltar otra burrada de millones a los bancos. Pero los bancos andan devolviendo la pasta ya que no les piden créditos las PYMES y no quieren comprar más papelitos del Estado… Y no hay visos de Eurobonos, Merkel lo dejó muy claro… Entonces, ¿será parecido a lo que hacen los yanquis?
Apenas un día después de las elecciones en Alemania, la prensa económica internacional vuelve a poner sobre la mesa la necesidad del segundo rescate a Portugal y el tercero a Grecia ("Portugal Could Be Cooking Up a Storm; Greece, Talks on New Bailout"). Ambos problemas no son nuevos, pero habían quedado orillados hasta la celebración de los comicios teutones.
Una vez despejado el panorama electoral, y tras la clara victoria de Angela Merkel, las autoridades alemanas no tardarán en dar a conocer su posición sobre las condiciones y consecuencias de las nuevas ayudas a ambos países.
El rescate acordado con Portugal en 2011 vence el próximo año. A partir de ese momento, debería ser capaz de financiarse en el mercado mediante la emisión bonos del Estado portugués. Con los tipos de interés a diez años actualmente por encima del 7%, dicha posibilidad es una quimera. Portugal tiene vencimientos de bonos públicos en 2014 por importe superior a 18.000 millones de euros. Las necesidades estimadas para el periodo 2014-2017 ascienden a 54.000 millones de euros. Si Portugal no puede financiarse por sí misma, alguien tendrá que poner el dinero. Las posibilidades son diversas, pudiéndose emplear varias de ellas simultáneamente.
- El BCE podría poner en marcha el primer programa OMT de compra de bonos en el mercado secundario. Esta posibilidad no es realista. Para que dicho programa se ponga en funcionamiento es condición necesaria que el país en cuestión tenga acceso a los mercados de emisión, algo que actualmente no ocurre con Portugal.
- Los acreedores 'oficiales' (BCE, FMI y fondos de rescate europeos), podrían prolongar el vencimiento de los préstamos actuales y reducir la carga de intereses. Pese a la previsible oposición inicial del BCE, hay que recordar el antecedente del canje del promissory note irlandés con vencimiento inferior a diez años y 8% de tipo de interés por un bono de nueva emisión de vida media 32 años y un 3% de tipo de interés.
- Aplicación de una quita a los inversores privados, como ya se hizo con los bonos griegos. Es la última opción, por las consecuencias de inestabilidad y posible miedo de contagio a otros países como Italia o España. Los bancos portugueses tienen invertida en bonos lusos una cantidad superior al 100% de sus recursos propios. Cualquier quita aplicada implicaría una necesaria recapitalización de los bancos y asunción de pérdidas por parte de los acreedores bancarios. Huelga mencionar el efecto que tendría sobre determinados bancos españoles.
- Nuevos préstamos a Portugal a través de líneas de créditos preventivas (precautionary credit line) del fondo de rescate europeo conocido como MEDE. Dichas ayudas deben ser aprobadas por unanimidad por todos los países integrantes del euro.
Portugal acabará este año con un nivel de deuda sobre el PIB del 124%. Sus previsiones de crecimiento no son nada halagüeñas. Por tanto, no hay que esperar que dicha ratio se reduzca por aumento del denominador. Además, las nuevas ayudas al país luso, si no asociadas a quitas, implicarían un incremento del ratio de deuda. Son entendibles las dudas sobre la sostenibilidad de su nivel de deuda.
En el caso griego no todo son malas noticias. Por un lado, se espera que este año logre por primera vez desde el inicio de la crisis un superávit primario en sus cuentas públicas (sin contar la carga de intereses), lo que podría facilitar las negociaciones con sus acreedores para un tercer rescate. Se estima que Grecia necesitará préstamos por 11.000 millones de euros adicionales a los 240.000 millones ya aprobados en los dos primeros rescates. La cantidad es reducida, en comparación con lo ya acordado, pero una vez más supone añadir más deuda pública a un nivel difícilmente sostenible a largo plazo (160% del PIB al primer trimestre de 2013).
No tardaremos en conocer cuál es la 'nueva' posición de Alemania sobre ambas situaciones. Visto el aval recibido por Merkel a su gestión el pasado domingo, no hay que esperar una suavización de la posición alemana. La gran pregunta ahora es quién pondrá el dinero necesario para ambos países: ¿los acreedores, públicos y/o privados?, ¿los estados directamente o través de los fondos de rescate europeos siendo Alemania el mayor contribuyente?, ¿o será el BCE?
En escasas semanas saldremos de dudas. Sea cual sea la solución, inevitablemente generará momentos de tensión. La volatilidad parece asegurada.
PD2: Este domingo pasado celebramos nuestras bodas de plata: ¡25 años de casados ya! Tuvimos a la familia de comilitona en casa y luego celebramos una Misa de Acción de Gracias. Me había preparado unas palabras de agradecimiento a mi mujer, hijos, padres/suegros, hermanos y cuñadas y sobrinos…Pero se acabó la Misa y no me atreví… Pensé que restaba protagonismo a los demás y que reclamaba el mío propio indebidamente. Además, todo lo que iba a contar ya lo sabe mi “doña” muy bien… Y lo saben mis hijos y el resto también…
Claro que sigo tan enamorado de ella como cuando era novio, claro que he disfrutado de la vida con ella, con los problemas y las satisfacciones, claro que sigue siendo mi media naranja y que la sigo queriendo con toda mi alma. Son esas cosas que si se las cuentas se echa a llorar y que hay que ir diciéndoselas día a día, con cariño y ternura, no cuando son los aniversarios solamente…
