Oigo a mucha gente dar brincos porque los precios de los pisos no van a seguir bajando más… Y me entran dudas, ya que la oferta inmobiliaria sigue siendo muy boyante, no sólo de segunda mano, sino de promociones nuevas… Hay mucha oferta, hay dificultades de financiarse… Y dudo que vayamos a presenciar ningún rebote en el mercado, sino más bien puede ser un alto en el camino.
Los precios de las casas no son como la bolsa que sube y luego baja, o baja y luego repunta… Es un mercado muy poco transparente y muy pesado, donde es presumible que no presenciemos rebote alguno, sino una liquidación de stocks…, que falta le hace a los bancos…
Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés
Los últimos datos publicados el 1 de septiembre por los Registradores de España arrojan datos muy interesantes sobre la realidad del mercado inmobiliario: analicémoslos
Análisis
+ Los registradores hablan de la primera subida de precios en seis años. Sabemos por los datos del índice Tecnocasa sobre las ciudades más importantes del país y que recoge precios de transacción efectiva, que los precios de los pisos no llevan bajando 6 años, sino ya 8 (desde el tercer trimestre de 2006). El que los registradores digan que estamos ante la primera subida en seis años hace que, según ellos, los precios de los pisos sólo habrían comenzado a bajar desde 2008. El dato anterior indica que el valor de las estadísticas de los registradores no se asemeja a las existentes sobre los precios de transacción efectiva (Tecnocasa, la única existente), sino más bien de tasación puesto que coincide con los datos de ATASA en cuanto a la fecha de inicio de la bajada de los precios de la vivienda (2008 para ambas).
+ Extranjeros. Los registradores dicen que el 13% de las compras son realizadas por extranjeros. Esto es muy normal: los extranjeros residentes en España representan el 10,7% de la población. De la misma forma que es razonable pensar que el 10,7% de todas las patatas, televisiones y demás que se venden en España son adquiridas por extranjeros, también lo serán el 10,7% de las casas. Según estos datos (no lo dice), el 2,3% del conjunto de las ventas son realizadas a extranjeros no residentes, cuando según el Instituto Nacional de Estadística, esta cifra es del 1,6%. Mucho tienen que aumentar las ventas a extranjeros no residentes como para que tengan un gran impacto en el conjunto del mercado.
+ Extranjeros. La reforma fiscal de verano de 2012 y el formulario 720 que exige que los ciudadanos indiquen sus bienes en el extranjero, abren las puertas a expoliaciones y abusos. Consecuencia de los anteriores, el número de alemanes, franceses y británicos que viven en España, se ha reducido el 20% desde 2011. El número de visados para extracomunitarios por la adquisición de viviendas de más de 500.000 euros ha sido de sólo 77 desde la introducción del mismo en enero de 2014. España no sólo no atrae a extranjeros ricos, sino que los echa. Portugal está realizando una extraordinaria política fiscal de atracción de extranjeros de alto poder adquisitivo.
+ Hablan de 72.560 como el mínimo histórico de transacciones inmobiliarias, el cual ha subido el 8,14% a 78.464. Dado que, desde el pico, el número de transacciones han bajado más del 70%, muchísimo recorrido le queda aún para volver a los picos (más del 200% respecto a niveles actuales).
Hablar de que el mercado comienza a recuperarse es falaz: el mercado lleva recuperándose desde 2006, porque cuanto menos cuesta un bien, más se vende
+ Aumento de las transacciones que no requieren hipoteca. Los tipos de interés a niveles muy bajos llevan a inversiones que tácticamente pueden tener sentido, pero que fundamentalmente están destinadas al fracaso. En cuando los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, habrá una muy fuerte salida de capitales en búsqueda de una mejor relación rentabilidad/liquidez que la que ofrecen las inversiones inmobiliarias. Ahora el bono alemán a 10 años renta el 0,9% con una liquidez inmediata; por esta razón puede, tal vez, merecer la pena invertir en una casa con rentabilidades netas-reales tras gastos del 3,5%-3,75% que son las que se logran en España. Veremos qué sucede en cuanto las rentabilidades de los bonos suban. Con unos gatos de transacción del 10% de valor de compra, al inversor-casero le lleva 3 años recuperar los gatos de transacción, con una tasa de mora de 15-17%, un desahucio de 6-9 meses y una liquidez en venta de más de un año. Muchos inversores no entienden que no tiene que medir sus inversiones en términos absolutos, sino en comparación con la inflación/deflación reinantes. El hacerlo en términos absolutos, lleva a ponerse nervioso por una rentabilidad absoluta baja, pero buena en términos reales y a la toma de malas decisiones de inversión.
+ Limitaciones al alquiler vacacional. Las enormes dificultades que imponen las autonomías al alquiler vacacional hacen que las rentabilidades absolutas bajen con lo que lo hacen las valoraciones objetivas de los bienes y sus precios finales de transacción. Por una casa que da menos rentabilidad, los propietarios potenciales pagan menos.
+ Fecha de la recuperación del sector. Hablar de que el mercado inmobiliario comienza recuperarse es falaz: el mercado inmobiliario lleva recuperándose desde 2006. Cuanto menos cuesta en el mercado un bien, más se vende con lo que su mercado se recupera. Para que se vendan más casas, lo mejor es que sus precios bajen, es decir, se recuperen.
La bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento que ya hemos experimentado varias
+ Existencias reales de viviendas en España. Los precios de venta de los pisos no sólo están influidos por los precios de los pisos que están a la venta, sino también por aquellos que están en construcción, al alquiler o vacíos (en total, 4,8 millones en España). La salida al mercado, ya sea a la venta o al alquiler, aumenta la masa de viviendas que busca comprador, o bien detrae demanda al ser esta sustituida por el alquiler con lo que los precios de venta caen. En España existe suelo calificado para más de 4 millones de viviendas.
+ Los bancos. El sistema bancario financia sus viviendas al 100% y no las que se venden entre particulares. Por esta razón, un piso que se vende entre particulares por 65 euros, el banco lo vende a 100. Los cambios de Basilea III y el cómputo del uso del capital hacen más interesante el préstamo a Estados en detrimento de hipotecas. Así mismo, las menores tasaciones de las viviendas, así como la disminución de los máximos de hipoteca concedida sobre la valoración llevan a que fluya mucho menos crédito.
+ ¿Subida de precios de la vivienda?. Debido a su naturaleza, la bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento de las cuales ya hemos experimentado varias en este ciclo (desde 2006). Los datos de junio y julio de Fotocasa (precios de oferta), suman bajas de 3,4% respecto de los de mayo; esta bajada es muy grande para darse en solo dos meses. Lea para entender este extremo.
Previsiones
+ La llegada de dinero nacional de los depósitos ahora y después de los fondos, hará que los precios de los pisos bajen más lentamente. En cuando los tipos suban, ante la enorme contracción de la demanda derivada del envejecimiento de la población y la salida masiva de pisos al mercado, los precios de la vivienda bajarán aún más. Las tres reformas legales que ha habido en el proceso y la ley de desahucio por impago de alquiler aumentan la seguridad del propietario. El Gobierno ha declarado varias veces su intención de dinamizar el mercado de alquiler con lo que el aumento de la seguridad de los propietarios llevará a que los precios de los pisos bajen aún más por la salida de oferta al mercado.
+ Desde el tercer trimestre de 2006 y hasta fecha de finales de agosto de 2014, los precios de compraventa efectiva entre particulares, ya han bajado el 54-59%. El ciclo no ha finalizado. Tras una ralentización del ritmo de bajada motivada por unos tipos de interés muy bajos, el ritmo de bajada aumentará en cuando se dé una corrección del mercado de crédito, proceso que llegará. Creo firmemente en la baja del 75%-85% a lo largo del conjunto del superciclo de bajadas en el que nos hallamos inmersos y que siguió al superciclo de subidas que se dio en el país entre 1973-2006. El ciclo de 1973-2006 coincide con un ciclo secular de bajada de tipos de interés y de aumento de la productividad a nivel internacional.
Síntesis:
+ El aumento del número de ventas de vivienda, así como sus potenciales aumentos de precio unitarios, forman parte de un superciclo inmobiliario. No existe ningún ciclo en el que las bajadas o subidas sean lineales.
+ Los tipos de interés artificialmente bajos, llevan a inversiones tácticas. Una vez que los fundamentales (envejecimiento de la población, demanda y oferta) retomen el protagonismo, se prevé una fuerte salida de dinero a otros bienes que hará que los precios de las viviendas bajen de nuevo
Conclusión:
+ Mala inversión la de comprar vivienda ahora.
+ Ahora esperar, demorar la compra y renegociar el alquiler existente
Y este es el mensaje de los repuntes:
Se han convertido en el motor que puede sacar al sector inmobiliario del pozo sin fondo en el que lleva sumido desde hace más de un lustro. Las viviendas de segunda mano acaparan el protagonismo de las estadísticas oficiales en cuanto a operaciones inmobiliarias se refiere. Seis de cada diez viviendas que se venden en España son segundas, terceras, cuartas... transmisiones.
Los datos del el Instituto Nacional de Estadística (INE) conocidos hoy muestran un avance en un 24,7% en las operaciones de compraventa de pisos de segunda mano inscritas en los registros de la propiedad el pasado mes de julio. En total se registraron 18.082 transacciones. Por el contrario, las transacciones de viviendas nuevas descendieron un 7,2% en tasa interanual, hasta 10.501 operaciones.
Recordemos que los datos difundidos por el INE corresponden a compraventas inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas en meses anteriores al de referencia.
Este empujón ha permitido que las cifras totales –teniendo en cuenta operaciones de primera y segunda mano– asciendan a un total de 28.583 operaciones en julio, un 10,7% respecto al mismo mes de 2013. Como se ha apuntado, el 63% de estas transacciones tuvieron como protagonistas a viviendas de segunda mano.
El dato es positivo puesto que es el quinto incremento consecutivo tras los experimentados en marzo, abril, mayo y junio, cuando la compraventa de viviendas subió más de un 22%, un 5%, un 5,4% y un 8,8%, respectivamente, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales.
También es positivo porque respecto a junio de 2014, las operaciones han aumentado un 9,6%, tras retroceder un 7,3% el mes anterior. No obstante, si tenemos en cuenta el dato acumulado, es decir, de enero a julio, todavía nos encontramos en cifras ligeramente inferiores a las del año pasado –en concreto, un 3,3% menos–. Es decir, la recta final del ejercicio será clave para intentar superar las cifras totales de 2013, sin duda, el año más duro para el mercado inmobiliario.
La esperanza de que se superen los datos del año pasado está depositada en los inmuebles de segunda mano. Entre enero y julio, las cifras de este segmento son un 6,2% superiores a las de hace un año. Sin embargo, si miramos las cifras de la vivienda nueva se observa una caída del 14%.
Además, los expertos esperan un acelerón en la recta final del año ante los cambios introducidos en la última reforma fiscal que supondrán una mayor carga para todos aquellos propietarios que vendan sus casas en 2015. Es decir, viviendas de segunda mano.
Hay que recordar que la reforma fiscal del Gobierno elimina los coeficientes de abatimiento y las correcciones monetarias que se aplican en el IRPF a las plusvalías que se generan por la venta de una vivienda. Esta medida provocará que, a partir de 2015, se paguen mayores impuestos cuando se vende una casa. Y en especial si la vivienda fue adquirida antes de 1994.
No obstante, los expertos se muestran cautos. Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, “el aumento de las transacciones es una buena noticia aunque hay que mantener la cautela. El año con el que se comparan (2013) fue probablemente el peor ejercicio en la historia inmobiliaria española, y cualquier dato que se compara contra ese año sale positivo. En todo caso, el número de compraventas se mueve en unos términos, entre las 25.000 y 30.000 operaciones mensuales, que podríamos considerar como el 'nuevo normal'. Buena parte de estas operaciones son consecuencia de lavuelta al mercado de pequeños y medianos inversores que están entrando en renta variable y en ladrillo, muy negociado, buscando una mayor rentabilidad a sus ahorros frente a los bajos intereses ofrecidos por la renta fija”, concluye.
¿Qué entendemos por segunda mano?
Este mejor comportamiento del segmento de los pisos usados no es nuevo. Tal y como se puede observar en el gráfico, muestra un mejor comportamiento que las viviendas nuevas. Y las estadísticas tanto de los registros como de los notarios, así lo reflejan desde hace varios meses.
Pero ¿qué es una vivienda de segunda mano? A efectos estadísticos, se entiende por segunda mano las segundas o posteriores transmisiones de un inmueble. Es decir, nada tiene que ver con el año de construcción de la vivienda, que el estado de la misma sea mejor o peor, o que esta ni siquiera se haya estrenado, como sucede, por ejemplo, con todas las que se ha adjudicado la banca y que proceden de daciones en pago de promotoras.
En estos casos ya se ha producido una primera transmisión, de la promotora o constructora a la entidad financiera. Por tanto, la compra de esos pisos por un particular se considera segunda transmisión.
No olvidemos que la banca ha sido el protagonista indiscutible del mercado inmobiliario desde hace tres años en la venta de pisos de segunda mano. Su agresiva política de rebajas de precios y las facilidades de financiación a quienes compran una vivienda de sus balances les ha permitido 'deshacerse' de miles de viviendas. Operaciones que las estadísticas oficiales recogen como transacciones de segunda mano.
Por el contrario, se entiende por pisos nuevos, a efectos estadísticos, aquellos que se transmiten por primera vez. Por ejemplo, cuando un particular compra una vivienda a una promotora o aquellos pisos que ha promovido y construido la banca sobre terrenos adjudicados o aquellas promociones de pisos a medio terminar que la banca se ha encargado de finalizar.
Subidas de precios generalizadas
Por lo que se refiere a los precios, el incipiente cambio de tendencia se observa en todo tipo de inmuebles. Según datos también del INE, el precio de la vivienda usada subió un 0,2% en el segundo trimestre de 2014 en tasa interanual, la más alta desde el cuarto trimestre de 2007, tras aumentar dos puntos sobre el trimestre anterior, mientras que el de vivienda nueva repuntó un 1,9%, tres puntos por encima de la del trimestre anterior. Esta tasa alcanza niveles positivos por primera vez desde el cuarto trimestre de 2008.
Abrazos,
PD1: Se largan cada vez más jóvenes… Menos compradores de pisos, menos cerebros formados… Malo, es muy malo que se larguen los más valientes, los que se atreven…
En el segundo trimestre de este año, la población activa --que son aquellas personas de 16 a 64 años en disposición de trabajar, tengan o no un empleo-- cayó un 1%, lo que supuso que durante ese periodo más de 232.000 personas dejaron de pertenecer a este colectivo ¿Cuál fue el motivo de esa repentina desaparición?
Los datos oficiales analizados por el último informe de la patronal de las grandes empresas de trabajo temporal, Asempleo, reflejan que prácticamente la totalidad de esta caída de la población activa se debe a la desaparición de jóvenes entre 25 y 35 años, que disminuyen un 5,2% en comparación con el segundo trimestre de 2013.
Es más, el adelgazamiento de este colectivo en disposición de trabajar no se produce, como podría pensarse en un principio, porque estas personas pasen a la inactividad por seguir formándose o por estar desanimados por no encontrar empleo, ya que estos solo representan el 0,7% del ajuste. El motivo fundamental es el éxodo masivo de estos jóvenes al extranjero en busca de oportunidades laborales. Así, se registró una disminución de este segmento poblacional del 5,5% anual.
Ante esta situación, Asempleo advierte que si este proceso de fuga de jóvenes tiene continuidad en los próximos meses "esto podría llegar a suponer una descapitalización de la economía española, clave en el proceso de recuperación de la actividad productiva".
¿Qué tipo de jóvenes se están marchando? La última radiografía aportada por la EPA indica que el perfíl de aquellos que emigran se reparte a partes iguales entre hombres y mujeres. Son mayoría los extranjeros casados que vuelven a sus lugares de origen o se marcha a un tercer país. Aunque las ETT llaman la atención acerca de que "cada vez adquieren más protagonismo los solteros españoles que optan por probar suerte fuera".
Según este análisis, la decisión de estos jóvenes de marcharse a otros países esconde no solo situaciones de desempleo prolongadas sino también muchos casos en los que la persona tiene empleo pero ocupan un puesto de trabajo que requiere mucho menor nivel de formación que el que ellos tienen. Este fenómeno de la sobrecualificación laboral afecta al 57,4% de los trabajadores entre 25 y 35 años en la actualidad, el porcentaje más alto de todos los rangos de edad.
PD2: ¿Cómo ven en cada país la recuperación económica? Los políticos siguen con sus mensajes positivos, pero la confianza anda por los suelos en muchos sitios, entre otros, en España…:
PD3: Los créditos para el consumo ni se han movido en el reciente movimiento de bajada de tipos de interés. Cada vez se saca menos por los ahorros, cada vez los depósitos dan menos rendimiento, pero como tengas que pedir un préstamos, vas de ala…
PD4: Este viernes se casa un hijo mío. Emocionante!!! Con 24 añitos opta por la aventura de comprometerse y hacer una nueva familia. Es un valiente. Con la que está cayendo, con la cacho crisis que tenemos, con la inseguridad sobre el futuro, opta por el matrimonio, vínculo indisoluble. No, no es una prueba a ver qué tal y luego agur… Es un contrato que se establece hasta la muerte de uno de los dos cónyuges. Y lo hace porque se quieren, porque están enamorados, porque anteponen sus bajos sueldos, o la espera de disfrutar de la soltería, ver mundo, y pasárselo bien… Por supuesto que se lo van a pasar muy bien de casados, como nos lo hemos pasado todos. Como hizo ayer el Papa Francisco casando a varias parejas, el matrimonio es lo mejor que tenemos y hay que apoyarlo ante este mundo egoísta que nos invade.
