Estancamiento, como el resto de la economía…
El precio de la vivienda en España seguirá estancado durante los próximos 14 años
POR LA DEMOGRAFÍA Y LA DÉBIL RECUPERACIÓN
Cuidado con los cantos de sirena que intentan seducir a los ciudadanos con la idea de la recuperación inmobiliaria. Ítaca todavía está lejos. Al menos, esa es la opinión del todopoderoso UBS, que respaldado por su ejército de especialistas –filas formadas no sólo por economistas y similares, sino también por politólogos y sociólogos para comprender mejor hacia dónde va el mundo– ha puesto en alerta a sus clientes sobre la larga travesía por el desierto que todavía tiene por delante el residencial español.
Sus conclusiones son demoledoras: "A largo plazo, el precio medio de la vivienda podría permanecer atascado en mínimos durante años, en una digestión prolongada similar a la que vivió Alemania entre 1995 y 2009", reza un documento recién salido del horno y sugerentemente titulado "España: Mercado Inmobiliario. Mínimo a la vista, aunque la recuperación será lenta y desigual".
Cinco son las razones que llevan a la prestigiosa casa suiza a anticipar un estancamiento de los precios inmobiliarios que, tras una caída media del 45%desde los máximos de 2007, van a situarse en niveles de 2002 en términos nominales, lo que en términos reales supone retroceder hasta 1998: débil recuperación del empleo sin aumentos salariales, lenta absorción del stockde vivienda, desplome demográfico, subida de los tipos de interés y un surgimiento de oferta barata al calor de millones de metros cuadrados en busca de comprador.
Aunque el mercado inmobiliario está cerca de tocar suelo, hito que UBS ubica entre este año y el próximo, los factores que tradicionalmente han tirado de la demanda en este sector ahora no están... ni se les espera
Y es que, aunque el mercado inmobiliario está cerca de tocar suelo, hito que UBS ubica entre este año y el próximo, los factores que tradicionalmente han tirado de la demanda en este sector ahora no están... ni se les espera.
Desde el punto de vista demográfico, mientras que los emigrandes regresan a sus países de origen y los jóvenes emigran, la población envejece rápidamente, con una fuerte caída de la natalidad, lo que da lugar a un círculo vicioso que está provocando un recorte de la población superior a los 200.000 habitantes por año. Este daño es especialmente duro en la población en edad de trabajar, que se reduce en 300.000 anuales, lo que erosiona gravemente el potencial de crecimiento económico –los modelos de UBS apunta a un crecimiento potencial inferior al 1,5%– y atenta directamente contra el público que por lógica vital es comprador potencial de vivienda.
De hecho, la demanda natural (formación de hogares, vacaciones y transacciones de extranjeros) se ha hundido por efecto demográfico, lo que ha hecho que se pase de una demanda de 500.000 unidades al año, entre 2003 y 2006, a apenas 170.000 actualmente. Desde el punto de vista del stock, a cierre del pasado ejercicio continuaba habiendo un exceso de 650.000 inmuebles que tardará en absorberse, hasta el punto de que en 2016 continuará más que duplicando a la demanda natural... y eso que en estos cálculos UBS ha incluido el fuerte aumento que se está viendo de inversión extranjera.
LA VIVIENDA SIGUE ESTANDO CARA
Para colmo de males, la entidad suiza considera que "a pesar del desplome, la vivienda no está barata. En el mejor de los casos, la accesibilidad vuelve a un nivel de equilibrio, afectada por el alto paro, salarios a la baja, impuestos al alza y diferenciales mayores en hipotecas". Dicho con otras palabras, si cada vez hay menos jóvenes, si muchos de esos jóvenes no tienen trabajo y si los que poseen un empleo son mileuristas... ¿quién va a comprar casa en este país?
Suma y sigue, porque esos pocos privilegiados se enfrentan a unos elevados diferenciales en sus hipotecas, lo que complica actualmente acceder al crédito, y a subidas de tipos de interés futuras –están en mínimos históricos–, lo que se traducirá en incrementos de la letra y jugará en contra de una mejora de precios.
No obstante, dentro de todas estas puertas que se cierran, el banco suizo ve oportunidades en el mercado del alquiler, el gran beneficiado de este negro horizonte y hacia el que ya se está dirigiendo gran parte de la inversión que está habiendo en el sector, sobre todo, por parte de las grandes fortunas y de nuevos vehículos como las socimi.
Abrazos,
PD1: Y mientras tanto, el IBI sube y sube…, para financiar los gastos de los ayuntamientos que fueron insaciables…
El IBI sube hasta un 50% en cinco años pese a la caída del precio de la vivienda
La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que el coste del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha subido en diversas ciudades de España en los últimos cinco años, pese a que el precio de la vivienda ha descendido de media más de un 40% en este tiempo.
Según señala en un comunicado, el IBI ha subido un 54% en Madrid desde 2008 y un 33,8%, en Barcelona. Asimismo, este impuesto se ha encarecido un 23% en Sevilla y Valladolid, un 17% en A Coruña y un 7,9% en Bilbao y Valencia.
La organización de consumidores cree que el IBI debería subir cuando los inmuebles valen más y bajar cuando lo hace el precio de la vivienda, como ha sucedido en los últimos años. "Además, los impuestos deberían ajustarse a la capacidad de pago de los ciudadanos", añade.
Para la OCU, estos ejemplos ponen de manifiesto que muchos ayuntamientos, ante su mala situación económica, han decidido subir de forma importante los impuestos que cobran directamente a los ciudadanos para equilibrar los presupuestos y "los desmanes en la gestión".
"De esta forma, los ciudadanos han hecho frente en exclusiva a la pésima situación económica de determinados ayuntamientos y se han convertido en los auténticos paganos de la crisis y la mala gestión económica de algunos responsables políticos", sentencia.
Descorrelaciones
El IBI es uno de los impuestos que más impacto causa en los bolsillos de las familias españolas y suele estar acompañado de la polémica ya que por norma registra más subidas que bajadas. De media, los propietarios de una vivienda en España pagaron en 2013 cerca de 800 euros, aunque el recibo varía de forma pronunciada según la ubicación de la casa y las ciudades donde esta tasa es más cara puede llegar a los 3.000 euros de media en el caso de una vivienda unifamiliar.
Para elaborar este análisis, la OCU ha recopilado recibos del impuesto sobre bienes inmuebles cobrados a ocho viviendas de ocho ciudades distintas durante los últimos cinco años.
Las cifras recabadas se han comparado con los datos que cada año publica el Ayuntamiento de Madrid en su informe sobre presión fiscal en las 52 capitales de provincia. En este punto, la asociación de consumidores destaca que existen descorrelaciones salvo en el caso de Málaga, ya que "el incremento que cita (...) es muy inferior al encontrado".
Según explica, "el IBI ha subido mucho más de lo declarado" debido a que no se ha tenido en cuenta en el citado informe la subida extraordinaria, en función de la antigüedad de la revisión catastral, aprobada en el Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público.
PD2: Lo único a favor es que las hipotecas se han vuelto a abaratar… ¿Pero hay alguien que las solicite y se las concedan sin pegas ni avales?
¿Vuelven las hipotecas baratas? La banca prevé una continúa reducción de los precios hasta diferenciales del 1,5%
En apenas un año, los diferenciales de los préstamos hipotecarios se han reducido en 100 puntos básicos: del 3,21% de agosto de 2012 al 2,18% de hace apenas un mes. Una situación que apunta tendencia. En el mercado existen al menos 13 hipotecas con diferenciales inferiores al 2%.
De una forma lenta y sorda, sin esa guerra de precios que podía anticipar las primeras ofertas con diferenciales por debajo del 2%, el precio de los créditos hipotecarios, los bancos han abaratado los precios de las hipotecas en 100 puntos básicos. Una situación que apunta tendencia de cara a los próximos trimestres. Incluso, en el sector no se descarta que, a lo largo de 2015, se normalice una extensa oferta hipotecaria con diferenciales en el entorno del 1,5% con este nivel de bajos tipos de interés. En la actualidad, en el mercado se ofrecen al menos 13 hipotecas con diferenciales inferiores al 2%.
Los precios a cierre del pasado agosto, cuando el euríbor ha registrado su mínimo histórico (cerró al 0,469%),sitúan el diferencial medio en el 2,18%, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia. Doce meses antes, el interés que sumaban las entidades al euríbor, que entonces clausuró al 0,542%, ascendía al 3,211%. Es el porcentaje más elevado de los últimos cuatro años.
Tras un año de continuas subidas, en septiembre de 2013, el diferencial hipotecario medio vivió su primer descenso. Se situó al 3,144% (había empezado el año al 2,633% y en septiembre de 2012 estaba al 2,148%). La aparición de nuevos préstamos hipotecarios, varios de ellos con diferenciales por debajo del 2%, y las rebajas de los intereses en las ya existentes, han contribuido a la disminución.
Entre las novedades, en enero Banco Santander puso en marcha su Nueva Hipoteca (euríbor +1,99%), en febrero Caja Rural de Granada empezó a comercializar la Hipoteca Libre (euríbor +1,85%), Deutsche Bank hizo lo propio en abril con la HipoteCasa (euríbor +1,99%) y también ese mismo mes se presentó la Hipoteca Barclays (euríbor +1,85%). En mayo oficinadirecta.com dio a conocer la Hipoteca Bonificada (euríbor +1,89%).
En cuanto a las rebajas, han sido variadas. En septiembre de 2013 Bankinter disminuyó en 0,55 puntos porcentuales su Hipoteca Interés Variable, ahora a euríbor +1,95%.
También han bajado el diferencial, entre otras, la Hipoteca Naranja de ING Direct (en verano de 2013 estaba a euríbor +2,29% y en la actualidad se comercializa a euríbor +1,89%), la Hipoteca Inteligente de Evo Banco (en 2013 a euríbor +2,10% y ahora a euríbor +1,90%) o la Hipoteca Activa Plus, de ActivoBank; la Hipoteca Open, de Openbank, y la Hipoteca Ahora, de Liberbank, las tres a euríbor +1,89%.
En 2011, mientras el euríbor marcaba valores superiores al 2%, el diferencial hipotecario medio se situaba por debajo del 1%. En cambio, cuando el tipo de referencia empezó a descender y marcó valores inferiores al 2%, en enero de 2012 (1,837%), el diferencial hipotecario sufrió un encarecimiento paulatino. Empezó 2012 al 1,779% y lo concluyó al 2,352% (el euríbor de diciembre se situó al 0,549%).
Sólo entre enero y agosto de 2013 se encareció en 0,5 puntos, coincidiendo con el, hasta entonces, mínimo histórico del euríbor (cerró mayo al 0,484%). Y es que, entre enero y abril de ese año no se presentó ninguna nueva hipoteca en el mercado y las ocho que sufrieron cambios encarecieron sus diferenciales
PD3: El pasado viernes casamos a nuestro hijo en Galicia. Fue emocionante y muy emotivo. Mucha comilona, al estilo gallego, mucho baile, mucha diversión. Mira que me gustan las bodas!!! En el banquete hablé con los recién casados y les dije que durante su vida de casados se iban a pelear muchas veces, como a todos los matrimonios nos ha pasado alguna vez… Pero que debían hacer las paces y saberse perdonar antes de acostarse, que nunca dejaran para el día siguiente cualquier rencilla que tuvieran. Les dije que no intentaran cambiar al otro, que le aceptaran como es y que se siguieran queriendo como hasta ahora… Serán muy felices.
