hipotecas variables

Las más afectadas por la subida del Euribor son las realizadas en los últimos 15 años. El método francés de pago (primero se van liquidando los intereses y luego se amortiza más y apenas se pagan intereses), provoca que estos primeros 15 años sean duros para el que tenga una hipoteca a tipo variable, por culpa de la fuerte subida del Euribor…

El actual nivel del Euribor es un problema, pero el problema ha sido que durante cinco años era o cero o negativo. Y la economía se ha acostumbrado a una anormalidad que ahora corrige…

Despertar del dulce sueño

Millones de españoles con hipoteca a tipo variable se preguntan cuándo volverán a bajar los tipos de interés de sus hipotecas.

Cuando una situación extraordinaria perdura en el tiempo, acaba considerándose como algo ordinario y normal. Lo mismo ocurre con los tipos de interés. Los tipos de interés negativos eran, son y serán una anomalía histórica, nunca la normalidad. Los tipos de interés de los últimos diez años de las hipotecas a tipo variable han sido un dulce sueño. Ahora toca despertar a la dura realidad.

Las hipotecas a tipo de interés variable están referenciadas al Euríbor, de tal forma que el tipo de cada hipoteca se suele fijar con el Euríbor más un diferencial adicional. El Euríbor es el tipo de interés al que se prestan un grupo de entidades financieras dentro de la Eurozona a distintos plazos.

Desde 2016 hasta el pasado abril se ha vivido el absurdo de contar con un Euríbor (a un año) negativo, llegando a estar durante largos meses en el -0,5%. Algunas hipotecas concedidas en momentos de excesiva alegría crediticia se han otorgado con un diferencial incluso inferior al 0,5%. Así, el tipo de interés que pagaba el hipotecado ha podido llegar a ser negativo. El tipo de mi propia hipoteca está al 0%, pero sólo hasta la próxima revisión de tipos.

Fuente: Euribor-rates.eu

El Euríbor (a un año), que comenzó este año en el -0,5%, se sitúa ya en el 2,7%. Esto motiva que las revisiones anuales de los tipos de cada hipoteca a tipo variable estén experimentando fuertes subidas en la cuota a pagar. Indudablemente son malas noticias para los hipotecados, pero difícilmente volveremos a niveles de hace tres meses.

El mensaje transmitido por el BCE es que los tipos de interés suben porque la inflación ha subido mucho más allá de su nivel objetivo. Por lo tanto, parecería lógico pensar que cuando baje la inflación los tipos volverán a bajar. Lamentablemente dicho razonamiento es errado.

Por un lado, el BCE ha tardado demasiado en subir los tipos interés ante la subida de la inflación. En julio del año pasado la inflación de la Eurozona ya superaba el nivel objetivo del BCE del 2%, pero los tipos del BCE seguían en negativo con la excusa de considerar la subida de los precios como coyuntural. Cuando los tipos de referencia del BCE han dejado de ser negativos en julio pasado, la inflación de la Eurozona ya era del 8,5%.  

Por otro lado, la subida de tipos de interés ha sido sólo una fracción de la subida de la inflación por encima del nivel objetivo del 2%. La inflación actual de la Eurozona es del 9,9% y el tipo de referencia del BCE es el 1,5%. En otras palabras, el tipo real de referencia, descontando la inflación, es del -8,4%, históricamente bajo.

Hasta el año 2010 el Euríbor a un año siempre se había situado en niveles iguales o superiores a la inflación. Desde 2015, el Euríbor se ha situado en niveles cercanos a cero o negativos, aunque la inflación dejara de ser negativa a finales de 2015.

Los tipos de las hipotecas difícilmente volverán a los niveles de antes del verano, por mucho que la inflación se modere. En 2008, cuando la inflación se situaba en el 4%, el Euríbor superaba el 5%.

Y un dato que ha salido hoy que ha pasado desapercibido pero que no pinta nada bien, la demanda esperada de hipotecas se está hundiendo, cosa de esperar, pero que probablemente va a llevar a un parón de actividad y potencialmente caídas de precios el año que viene.

Si tienes que vender un piso, hazlo cuanto antes, bajando el precio quizás. Si tienes que comprar, espera…Abrazos,

PD1: Ayer celebramos a todos los santos, los desconocidos y no proclamados santos… Nuestra vocación al ser bautizados:

La Santidad no consiste en hacer cosas extraordinarias, sino en hacer las ordinarias con Amor y con Fe… Ojalá descubras esa santidad de las cosas ordinarias, las de todos los días y en todo momento, las que no se notan ni nadie las percibe, las que haces cuando no mira nadie...