Cuidado con lo que lees en la prensa y lo que dicen los políticos… Los pisos no están subiendo ni van a subir por muchos motivos. Pero hay una campaña, como la hubo entre 2000/2008, tratando de animar el cotarro inmobiliario como fuera…, hasta que pasó lo que luego pasó y bien conocemos…
Los pisos no hará que crezca más o menos España. Menos mal. Desvinculamos el crecimiento económico futuro de los pisos… ¡Por fin! Aunque visto la evolución de las exportaciones, cómo vamos a crecer más???
El ladrillo deja de ser decisivo en el crecimiento de la economía
La construcción ha dejado de ser el motor del crecimiento en tiempos de recuperación. Su peso respecto del PIB ha caído a la mitad y nada indica un cambio de tendencia
¿Es posible crecer de forma intensa sin 'boom' inmobiliario? La respuesta en las tres últimas décadas hubiera sido que no. La construcción y, en particular, lainversión inmobiliaria han sido históricamente la principal tracción de la actividad económica, junto al turismo y el automóvil. Aunque algo está cambiando. El peso del ladrillo respecto del PIB ha caído a la mitad. Pero, aun así, la economía crece a un ritmo anual del 3,4%, y en el último año se crearonmás de medio millón de puestos de trabajo.
No se trata de un fenómeno pasajero. Al menos por el momento. El últimoinforme de la Comisión Europea sobre España estima que la inversión en la construcción se ha estabilizado y, a pesar del cambio de ciclo producido en el mercado de la vivienda, se espera que su crecimiento solo sea “muy moderado”hasta 2017. Es decir, que no habrá 'boom' inmobiliario a corto plazo si se cumplen las previsiones de Bruselas.
¿Qué hay detrás de este proceso? Los servicios técnicos de la Comisión lo achacan a un cierto cambio en el patrón de crecimiento, ahora menos dependiente del ladrillo por razones estructurales. Y, en concreto, se apunta a que la actividad residencial está siendo sustituida por otras inversiones.
La inversión en bienes de equipo durante la crisis, por ejemplo, fue moderada, pero repuntó “con fuerza” en 2014 y lo mismo ha sucedido en 2015. Otras inversiones, especialmente las realizadas en TIC (tecnologías de la información y las comunicaciones) y propiedad intelectual, se han situado por debajo de la media de la zona del euro desde bastante antes de la crisis, sin embargo, ahora están convergiendo con la media de la Unión Europea, “aunque muy lentamente”.
La conclusión que saca la Comisión Europea es que ello podría reflejar que la especialización productiva de la economía “está orientada hacia productos tecnológicos de valor medio-bajo” y ya no tanto en la construcción. De hecho, la tasa de inversión de las empresas no financieras se encuentra actualmente entre las más altas de la UE.
Por su parte, la utilización de la capacidad productiva se ha acercado a su media a largo plazo en los últimos trimestres, lo que sugiere que debe contribuir a nuevos incrementos de la inversión empresarial a corto plazo. En cambio, se espera que la inversión pública, que se redujo a la mitad entre 2009 y 2014, permanezca constante hasta 2017, “dado que sigue habiendo necesidades de consolidación fiscal”, sostiene.
Un reciente informe de Seopan, la patronal de la construcción, incide en la misma dirección. El ladrillo se está recuperando, pero lo hace de forma moderada, no intensa. Justo lo contrario de lo que sucedió en anteriores periodos de expansión. Para Seopan, el rasgo más destacable en 2015 fue la concurrencia de un crecimiento positivo en todas las comunidades. Por la intensidad en su avance, destacaron: Navarra, Extremadura, Castilla-La Mancha, País Vasco, Castilla y León y Cantabria. La tasa media de crecimiento fue del 5,2%, estimándose las tasas más moderadas en Baleares, Aragón, Murcia y Cataluña.
Actividad inmobiliaria por CCAA
Según Seopan, la incidencia de la actividad constructora en la actividad regional alcanza su máximo en Extremadura, con un peso del 6,8%, superior en 1,8 puntos con respecto de la media nacional. La siguen Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha. Las regiones de Canarias, Cataluña y Madrid exhiben una representatividad del sector inferior al 4,4%, es decir, muy lejos de los niveles previos a la crisis cuando el peso del valor añadido de la construcción respecto del PIB llegó a ser del 10%. Hoy representa la mitad, lo que da idea del ajuste que ha sufrido el sector.
Los factores que explican esta moderada recuperación son, fundamentalmente, tres: continúa el desapalancamiento de las familias (los hogares prefieren pagar deudas antes que emprender nuevas inversiones, pese al descenso de los tipos de interés nominales), razones demográficas (salida de inmigrantes y caída de la natalidad en las últimas décadas) y, por último, salarios, que han subido menos de lo que lo han hecho los precios desde el comienzo de la recuperación. Pero también, como recuerda la Comisión Europea, a que a pesar de algunos signos positivos, “sigue habiendo un gran 'stock' de viviendas sin vender”.
El impacto demográfico es especialmente significativo. Como recuerda el último análisis del servicio de estudios del BBVA sobre el mercado inmobiliario, las proyecciones demográficas de largo plazo más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que España continuará perdiendo población en los próximos años, y que el proceso de formación de hogares “se reducirá de forma significativa hasta finales de la próxima década, situándose en una media del entorno de 60.000 nuevos hogares al año, cuando en los últimos 10 años el aumento ha sido de 240.000 hogares/año”.
La conclusión que sacan sus economistas es que, en el caso de confirmarse estas proyecciones, la edificación de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de los nuevos hogares descendería de forma relevante en relación con la media histórica, “lo que tendría repercusión en el sector inmobiliario en lo que a la actividad edificadora se refiere: el segmento de la promoción residencialpodría reducir todavía más su tamaño”.
Esta moderada evolución del ladrillo contrasta, sin embargo, con el hecho de que la burbuja inmobiliaria, según Bruselas, ya se ha pinchado. La diferencia de sobrevaloración calculada con respecto a los fundamentos de la oferta y la demanda -es decir, los precios reales de la vivienda, la población total, la inversión real en vivienda, la renta real disponible per cápita y el tipo de interés a largo plazo real- “se eliminó ya en 2012”. Pese a ello, el sector sigue sin despegar con fuerza. Tanto en la parte residencial como en la obra civil, en este caso debido a que la economía sigue absorbiendo los enormes proceso de inversión que se produjeron antes de la crisis y a que los gobiernos están obligados a reducir el déficit.
Los pisos suben más que los salarios
En el caso de los salarios, la Comisión Europea considera que los ratios de asequibilidad (precio/ingresos) y dividendos (precio/alquiler) “casi volvieron a sus promedios a largo plazo en 2014, pero la diferencia ha empezado a resurgir”. Es decir, que las nóminas no suben como los precios y eso desincentiva la actividad inmobiliaria.
Los indicadores más recientes apuntan, igualmente, en ese sentido. Como ha señalado el último informe del Banco de España, “se podría haberse producido una leve desaceleración de la actividad en los primeros meses de 2016”. En concreto, el avance intermensual de los afiliados a la Seguridad Social, del 0,1%, fue inferior al de los meses anteriores, al tiempo que los consumos intermedios (la producción industrial de materiales de construcción y el consumo de cemento) experimentaron una cierta ralentización en el bimestre enero-febrero.
En cuanto a los indicadores que anticipan la actividad futura, el banco central estima que los visados de obra nueva residencial se situaron en enero por encima del promedio mensual observado en el conjunto del año 2015, “lo que augura un mantenimiento de la recuperación de la construcción de viviendas”, pero de escasa intensidad. Mientras que, por el contrario, los indicadores de licitación de obra pública siguieron en febrero mostrando una “notable atonía”.
El propio Gobierno, en su actualización del Programa de Estabilidad, ha estimado que la construcción crecerá entre 2016 y 2019 en el entorno del 4,7%, por debajo del 5,3% registrado en 2015, pese al fuerte ritmo de creación de puestos de trabajo (más de 400.000 empleos hasta el fin del periodo).
El servicio de estudios del BBVA, por su parte, espera que las viviendas terminadas comiencen a crecer en algunos mercados, mientras que en otros podrían alcanzar el suelo. Por su parte, los visados, ligados a la iniciación de nuevas viviendas, crecerán a una tasa anual del entorno del 30%. Esto, unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, “garantiza”, sostiene, el avance de la actividad constructora. Así, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB. Todavía muy por debajo de su peso histórico. Menos de la mitad.
Abrazos,
PD1: Alucinante, aunque pienses lo contrario, que las viviendas son las inversiones más estables, que uno se la compra para el muy largo plazo…, pues no: el tiempo medio de posesión de una vivienda en España es de 12 años y 8 meses
PD2: Lo que se ha realizado en Alemania en los últimos 40 años es al modelo inmobiliario que nos moveremos. En Alemania no ha habido ninguna subida real de precios de los pisos en estos largos años. Según McKinsey:
La rentabilidad real de los pisos en Alemania desde 1975 ha sido negativa… A esto vamos, más que les pese a los propietarios… No se va a ganar nada, sino todo lo contrario…
PD3: Y en España que tenemos la inflación más baja, quiere decir que los pisos van a subir ahora, si hay una inflación negativa… Ni lo sueñes, hay demasiados en venta todavía… Y cuando se vayan a acabar los que se tienen que vender, se construirán más, pero dudo que se vaya a ganar dinero por la subida de los precios como ocurriera antes… Esto ya se ha acabado. Pregúntales a los alemanes…
Y la demanda ha ido cambiando en función de las necesidades… Y se amoldarán los promotores en satisfacer esa demanda. Y el que tenga una casa no demandada, porque se sale del perfil de lo que quiere la gente ahora, se tendrá que aguantar…, y sufrirá en el precio…
PD3: El envejecimiento de la población, un lastre estructural a nivel mundial para el ladrillo
El envejecimiento de la población se convertirá en un lastre estructural para el mercado inmobiliario, tal y como ha sucedido en Japón y como previsiblemente sucederá en España, Estados Unidos, Irlanda, Australia o Reino Unido, países todos ellos que se enfrentan al mismo problema demográfico. Los gráficos no dejan lugar a dudas.
En ellos se relaciona la evolución de los precios de la vivienda y la ratio de dependencia, que mide la proporción entre las personas que forman parte de la población activa y las que no. Por tanto, cuanto mayor es dicha ratio, mayor es el número de personas en edad de trabajar respecto a las que no. En todos estos países se observa una caída en picado de este indicador.
El caso más llamativo es el de Japón. En la década de los 90, cuando se produce la caída en picado de la ratio de dependencia, se inicia también la caída en picado de los precios. Un punto de inflexión que también se produce en los demás países, aunque dos décadas más tarde.
PD4: No esperes que los lideres sean los que te resuelven tus problemas. Los tienes que afrontar tu mismo. Y en la ayuda al prójimo también, no esperes que al prójimo le va a ayudar nadie… Se proactivo…, uno a uno, a todos…, persona a persona. Primero lo material, luego lo espiritual.
