La recaudación del IBI en Madrid se ha disparado un 70% mientras el valor de las viviendas caía entre un 30% y un 50%. Es una locura.
Esta es la gran disyuntiva: ¿comprar o alquilar? En los últimos años se ha disparado el alquiler, al no tenerlo claro la gente…
Gonzalo Bernardos: “Es mucho más barato comprar que alquilar”
Fotocasa entrevista a Gonzalo Bernardos, profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, para analizar la actualidad inmobiliaria.
Fotocasa.- Según el estudio de fotocasa “Los españoles y su relación con la vivienda en 2015”, pese a la crisis, 7 de cada 10 españoles prefieren comprar a alquilar. ¿A qué se debe?
Gonzalo Bernardos.- Existen tres principales razones. La primera es que, de forma correcta o no, una significativa parte de la población asocia una vivienda en propiedad a seguridad, estabilidad, prosperidad y familia. En cambio, una residencia de alquiler a incertidumbre, vulnerabilidad y provisionalidad. Sin duda, es un motivo sociológico.
Además, la vivienda en propiedad ha sido una gran inversión. Entre 1980 y 2007, el mercado del mundo donde más subió el precio de la vivienda en términos reales (descontada la inflación) fue España.
Por último, la vivienda es vista por muchos españoles como el mejor plan de pensiones posible. Un complemento para la jubilación mejor que cualquier producto financiero.
Fc.- Aun así, el alquiler va ganando terreno y, en la actualidad, el 23% de los españoles son inquilinos. ¿Debería fomentarse el alquiler? ¿Qué medidas deberían adoptar los gobiernos?
G.B.- En los últimos años, el porcentaje de familias que viven de alquiler ha aumentado de forma significativa. No es un nuevo paradigma, tal y como describen algunos analistas inmobiliarios, sino simplemente una consecuencia de la pasada crisis. Ésta ha impedido comprar una vivienda a una gran parte de la población, ya sea por falta de ingresos o de crédito, y les ha llevado a vivir de alquiler.
En los próximos años, la tendencia se invertirá y probablemente el porcentaje de familias que viven de alquiler volverá a bajar del 20%.
Desde mi perspectiva, el gobierno debería fomentar tanto el alquiler como la compra de la vivienda habitual, pues todo el mundo debería tener derecho a una vivienda digna. El principal método para hacerlo es la desgravación fiscal.
No obstante, lo preocupante en la actualidad es la situación de una significativa parte de la población: no tiene recursos para pagar un alquiler de mercado. Y la sociedad no le ofrece una buena solución. El motivo: un parque de viviendas sociales marcadamente insuficiente.
Una buena medida sería que los ayuntamientos llegaran a un acuerdo con las entidades financieras para adquirirles a un precio simbólico aquellos pisos que difícilmente venderán en un futuro próximo. Su pago debería ser diferido en el tiempo para no perjudicar sus cuentas.
Fc.- Entonces, ¿está a favor de volver a poner una desgravación a la compra de vivienda?
Por supuesto. La compra de un piso es el principal deseo material de una significa parte de la población. Además, la desgravación ayudaría a una recuperación más rápida y vigorosa del sector inmobiliario, especialmente en lo que se refiere al número de nuevas viviendas construidas.
Esta medida también permitiría incrementar sustancialmente la recaudación de impuestos a corto plazo y, por tanto, reducir el déficit público (los ingresos se consiguen hoy y la desgravación se paga a lo largo de numerosos años).
Fc.- Según el INE, la compraventa de viviendas creció un 19,4% en junio en tasa interanual, su mejor dato en tres años. ¿Es un buen momento para comprar?
G.B.- Dados los actuales tipos de interés hipotecarios, la vivienda continúa estando barata en la mayor parte del país. Si los bancos abrieran un poco más el grifo del crédito, un elevado número de familias con ingresos de unos 2.000 euros mensuales podría comprar casa; no en las grandes capitales, pero si en muchos municipios de la periferia o en barrios no céntricos de la mayoría de las capitales de provincia.
Además, en la actualidad, es mucho más barato comprar que alquilar, ya que los intereses pagados en la cuota hipotecaria (el coste verdadero del préstamo) son inferiores al importe del alquiler.
Fc.- La mejora de la economía y una probable subida de los tipos han avivado la aparición de hipotecas a interés fijo. ¿Estamos ante un cambio de tendencia del mercado hipotecario?
G.B.- El tipo fijo es la mejor opción ahora. En la actualidad, el Euríbor está en negativo y, por tanto, el interés de una hipoteca a tipo variable es menor que el de otra a tipo fijo. No obstante, no es normal que dicho índice esté en esta situación y, probablemente, en 2019 ya se sitúe alrededor del 2%. Un nivel que incluso puede aumentar en los siguientes años.
Una hipoteca no se ha de contratar pensado en lo que pagaré este año o el próximo, sino durante la totalidad del período de vida de la misma (20, 25 o 30 años). Visto así, el tipo fijo que ahora ofrecen los bancos es imbatible.
Una hipoteca no se ha de contratar pensado en lo que pagaré este año o el próximo, sino durante la totalidad del período de vida de la misma (20, 25 o 30 años). Visto así, el tipo fijo que ahora ofrecen los bancos es imbatible.
Un ejemplo: Si contrato una hipoteca a tipo fijo al 2,5% y la tasa de inflación en 2020 es del 2,5%, el coste verdadero de dicha hipoteca será para mí del 0%. Es decir, me sale gratis. No es una posibilidad remota, sino muy probable. Por tanto, es un auténtico chollo.
Fc.- Sin embargo, y según datos del INE, sólo en el 23,4% de las hipotecas constituidas en junio se ha utilizado el tipo fijo…
G.B.- En primer lugar, el tipo fijo es minoritario, pero su contratación evoluciona de forma muy satisfactoria. En enero de 2015, su cuota era sólo del 6% y ahora ya es del 23,4%. En año y medio, la ha multiplicado por 4.
En segundo lugar, continúan existiendo muchas personas que compran un piso, el principal gasto de su vida, sin recurrir al asesoramiento de nadie. Una actitud que a muchos les ha costado muy caro en el pasado y probablemente lo vuelva a ser en un futuro.
Además, hay quién sólo mira el corto plazo y piensa que a medio plazo “Dios proveerá”.
Fc.- El Euríbor cerró agosto en negativo por séptimo mes consecutivo. Lo que es una buena noticia para los hipotecados, según el presidente del BBVA, “está matando” al negocio bancario en Europa. ¿Son necesarias “reformas estructurales” como afirman desde la banca?
G.B.- Ja, ja, ja. Es increíble que un banquero se queje de que su negocio es difícil. El complicado es el de muchos autónomos y comerciantes. Si lo hacen mal desaparecen, si lo hacen bien se ganan dignamente la vida. En cambio, los directivos del sector bancario, si lo hacen bien se forran y si lo hacen mal también, pues como sucedió recientemente todos los ciudadanos de forma directa o indirecta rescatamos sus empresas.
En síntesis, lo que pide el presidente del BBVA es una legislación que beneficie más a las empresas y perjudique aún más a los trabajadores. Me parece que vive en una burbuja de cristal y no se ha enterado del nuevo fenómeno que asola España: una persona que trabaja y, a pesar de ello, es tan pobre que no puede vivir dignamente.
En síntesis, lo que pide el presidente del BBVA es una legislación que beneficie más a las empresas y perjudique aún más a los trabajadores. Me parece que vive en una burbuja de cristal y no se ha enterado del nuevo fenómeno que asola España: una persona que trabaja y, a pesar de ello, es tan pobre que no puede vivir dignamente.
Hay un dato que es estremecedor: en 2014, según la Agencia Tributaria, el 47% de la población cobraba igual o menos que 967,95 euros (1,5 veces el salario mínimo). Pero no es el único. ¿Cuál es el país de Europa Occidental con una distribución de la renta más desigual? España. A mí me parece que no es ningún honor.
Otro parecer:
Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el número de personas que vive en régimen de alquiler se ha multiplicado por tres hasta llegar al 21,2%. Aunque esta marca continúa lejos de países como Alemania (52,5%) o Dinamarca (63,3%), supone un crecimiento importante que pone en entredicho la supremacía tradicional de la compra frente al alquiler de vivienda habitual.
El economista Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, sostiene que "ahora comprar es una decisión mucho mejor que alquilar" debido fundamentalmente a los tipos de interés bajos y a las expectativas de revalorización.
Para calcular qué opción es más barata para nuestro proyecto de vida se deben considerar al menos cuatro factores importantes: los tipos de interés (sobre todo si necesitamos pedir una hipoteca), el precio del alquiler, el plazo de tiempo en el que tengamos el horizonte y las alternativas de inversión.
Partiendo de un ahorro de 45.000 euros disponibles, pensemos en una vivienda de segunda mano cuyo precio de venta sea 150.000 euros. El banco sólo financia hasta el 80% del valor de tasación, así que el importe máximo que el comprador puede pedir prestado es de 120.000 euros. Esto supone que, en el momento de la adquisición, debe pagar de sus ahorros los 45.000 euros que tiene: 30.000 se convierten en ladrillo (no los pierde, sólo se transforman) y los otros 15.000 se gastan en impuestos, notaría, etc.
Esa misma vivienda en el mercado de alquiler tendría un precio de unos 670 euros al mes. En el momento de firmar el contrato, el inquilino paga únicamente los 670 euros de la fianza (que en teoría se recuperan en el futuro) y los 670 euros del mes corriente (que sí se pierden). En total, desembolsa 1.340 euros y conserva 43.660. Al final del primer día, las cuentas favorecen claramente al alquiler.
Si llevamos la mirada a cinco años después, la situación cambia de forma extraordinaria. Al comprar la vivienda, el comprador formalizó una hipoteca de 120.000 euros que devolverá en, digamos, 20 años con un interés fijo del 2,5%. En cuotas de 636 euros mensuales, al final del quinto año el comprador ha devuelto unos 24.600 euros del importe pedido, pero también ha gastado 13.500 euros en intereses.
La cuota puede bajar si se extiende el periodo de amortización, aunque a costa de pagar más intereses por una vida más larga del préstamo. Esta opción permite evitar situaciones de angustia económica en el día a día. Bernardos recomienda unos límites «conservadores»: para ingresos de 2.000 euros mensuales, la cuota hipotecaria no debe superar el 30%; para ingresos de 6.000, podemos llegar al 50%.
Nuestro banco acreedor también exige suscribir un seguro de vida y otro de hogar antes de conceder el préstamo. A la condición de propietario se le añade la obligación de pagar la comunidad de vecinos y el IBI al Ayuntamiento. Estos gastos agregan, para este caso, unos 160 euros más cada mes aparte del monto de la letra.
Pasados los cinco años, el comprador pierde 37.800 euros entre impuestos, intereses y gastos asociados a la propiedad, pero conserva 54.600 euros transformados en un activo (el piso) que puede disfrutar o vender cuando quiera.
En el otro lado, el inquilino que cinco años atrás firmó el contrato de alquiler ha pagado durante todo este tiempo 40.870 euros a su casero (suponiendo que no le haya subido la renta nunca), de los que sólo puede recuperar los 670 que entregó en concepto de fianza.
Tras cinco años los gastos del alquilado suman 2.400 euros más que los del propietario y, en consecuencia, su patrimonio es inferior al de éste en la misma medida. Esta brecha se ensancha con el tiempo: a los 10 años, el propietario ya tendrá un patrimonio de 82.500 euros y el inquilino sólo conservará 59.700 euros habiendo realizado el mismo sacrificio que él. Esto sucede porque el propietario cada mes debe menos dinero, así que paga menos intereses. Como las cuotas se mantienen estáticas, el capital amortizado cada mes crece un poco más rápido que el anterior. Con un esfuerzo económico similar al del comprador, el patrimonio del arrendatario tiende a consumirse a un ritmo lento pero constante.
Pero no todo son inconvenientes para el inquilino. Una de las grandes ventajas de vivir de alquiler es que el ahorro siempre está disponible para disfrutarlo o gastarlo, todo o en parte. Esta liquidez permite invertir en depósitos, fondos de inversión, Bolsa, o en su propia empresa. La rentabilidad obtenida por estas vías determina en qué grado le merece la pena el régimen de propiedad. Estas inversiones están sometidas a un cierto grado de riesgo, habida cuenta de que los depósitos garantizados se remuneran en la actualidad por debajo del 1% TAE.
Adicionalmente, la vivienda usada también tiende a revalorizarse (el último dato apunta un ritmo del 3,2% interanual), lo cual bascula aún más la balanza a favor del propietario... pero sabemos que los precios también pueden caer. El profesor Bernardos señala que «en economía todo depende de supuestos. El año en que la compra empieza a ser mejor que el alquiler también depende de la revalorización. Si la vivienda se revaloriza notablemente, al poco tiempo ya será mejor comprar que alquilar».
Una subida de los tipos de interés perjudicaría el bolsillo de los hipotecados a tipo variable y mejoraría la remuneración de los ahorros de los arrendatarios. El papel de la inflación en España hoy no adquiere gran relieve, pero en otras economías puede ser determinante.
Desde 2012 se han ido eliminando todas las deducciones fiscales estatales tantopara compra como para alquiler. Sin embargo, casi todas las Comunidades Autónomas (salvo Murcia, Baleares y La Rioja) sí ofrecen alguna ventaja al alquilado si cumple requisitos de edad y renta. Esto podría mejorar a corto plazo la conveniencia del alquiler.
En resumen, partiendo de un capital determinado, en general hoy resulta más provechoso comprar vivienda que vivir de alquiler a largo plazo. La habilidad personal en rentabilizar inversiones alternativas al sector inmobiliario y la evolución de variables macroeconómicas y fiscales le pueden dar la vuelta a esta situación o reafirmarla aún más.
FORMULACIÓN DE LA CALCULADORA:
La aplicación sirve para hallar el punto en el que el patrimonio de un comprador sería superior al de un arrendatario, partiendo ambos del mismo capital inicial y haciendo mensualmente el mismo esfuerzo económico.
La estimación de los costes de compra se calcula hallando el 9% del precio de la vivienda sumado al 2,5% del capital pedido al banco, si lo hubiera. Estos valores son orientativos y pueden variar sensiblemente según el precio de la vivienda, si ésta es nueva o usada, o en función de la comunidad autónoma.
Las cuotas hipotecarias se calculan según el sistema francés y asumiendo un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo. No se tiene en cuenta el factor de la inflación, la actualización del precio de los alquileres ni de la revalorización de la vivienda, por lo que los cálculos pierden exactitud según se amplía el plazo temporal.
El valor mostrado por defecto para el cálculo del IBI es orientativo ya que este impuesto es diferente en cada municipio y depende del valor catastral. No se contabilizan las deducciones autonómicas al inquilino que existen en algunas CCAA. Todos los valores son aproximados con objeto únicamente divulgativo.
NOTA METODOLÓGICA DEL CASO EXPUESTO:
El supuesto se ha realizado sobre la base de un ahorro previo, tanto en compra como en alquiler, de 45.000 euros disponibles. Para el cálculo de los gastos de compra se ha tenido en cuenta un ITP del 6% (Madrid) y unos gastos conjuntos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría de 1.520 euros.
El préstamo hipotecario se habría constituido con tipo de interés fijo al 2,5% con una comisión de apertura del 0,5% y con unos gastos de 1.321 euros. A este importe se añade el IAJD de 1.250 euros.
El cuadro de amortización se corresponde con el sistema francés. En las proyecciones de patrimonio y gastos no se contempla inflación ni revisiones en el precio de los alquileres. Tampoco se aventura revalorización alguna de la vivienda comprada ni de los ahorros del arrendatario. La comparativa implica un esfuerzo mensual similar (795,05 euros) en ambos casos: el comprador los destina al pago de los gastos derivados de la propiedad (159,17 euros) y a la cuota hipotecaria (635,88 euros), mientras que el arrendatario los dedica al pago del alquiler (670 euros) y a aumentar su ahorro (125,05 euros).
No se tienen en cuenta las deducciones autonómicas al inquilino que existen en algunas CCAA. Todos los valores son aproximados con objeto únicamente divulgativo.
Abrazos,
PD1: Dos factos negativos:
1.- Proyección de hogares hasta 2029:
Unipersonales +27,5%
De 2 personas +7,5%
De 3 personas –2,6%
De 4 personas–8,9%
De 5 o más personas –28,2%
2.- Se espera siga el flujo negativo de españoles que se largan a buscarse la vida fuera, y de menos extranjeros que vienen a España…
Españoles en el extranjero:
2016: 2.305.030
2015: 2.183.043
2014: 2.058.048
2013: 1.931.248
2012: 1.816.835
2011: 1.702.778
2010: 1.574.123
Extranjeros en España:
2016: 4.601.272
2015: 4.729.644
2014: 5.023.487
2013: 5.546.238
2012: 5.736.258
2011: 5.751.487
2010: 5.747.734
La creación de nuevos hogares se ralentiza. Apenas 60.000 al año hasta 2031, lo que tendrá fuertes consecuencias económicas. En particular, en las industrias anexas
Los datos son espectaculares. Y ponen de relieve cómo la crisis demográfica tendrá consecuencias negativas sobre el sistema productivo. En particular, sobre la construcción de viviendas y su industria auxiliar. Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) estiman que en los próximos 15 años, hasta 2031, se crearán en España apenas 902.633 hogares. O lo que es lo mismo, 60.175 hogares cada año.
Para hacerse una idea de lo que significa esa cifra, hay que tener en cuenta que entre 2001 y 2011, según el Censo de Población y Vivienda, se crearon, cada año, 389.652 hogares. Es decir, seis veces más que en el futuro inmediato, lo que refleja el intenso cambio demográfico que se ha producido en España. Si bien con fuertes diferencias territoriales. Un reciente estudio del Banco de España estimaba que en el escenario base (no se produce fuerte aumento de inmigrantes), el número de hogares decrecerá en la tercera parte de las provincias españolas en la próxima década.
En los años de expansión, como se sabe, la entrada de inmigrantes se disparó, y ello contribuyó de manera decisiva a orientar el patrón de crecimiento —junto al contexto macroeconómico y los tipos de interés— hacia la vivienda y otras industrias anexas. Máxime cuando la construcción no exige, como regla general, elevada cualificación. profesional.
En los próximos años, sin embargo, sucederá todo lo contrario. Si no cambia la realidad demográfica, el 'ladrillo', muy intensivo en mano de obra, seguirá perdiendo importancia en la economía respecto del PIB, con todas las implicaciones que ello tiene. Industrias como las destinadas a fabricar bienes de consumo duraderos (televisores, cerámica, mobiliario o lavavajillas) dependen en buena medida de la construcción de viviendas.
No se trata de un fenómeno puntual. Ni siquiera en 2015, con un fuerte crecimiento económico y después de que los precios de la vivienda hayan caído en términos reales (sin inflación) cerca de un 40%, el número de nuevos hogares apenas se incrementó en 43.100 unidades, lo que refleja la intensidad del fenómeno.
Hay que tener en cuenta, además, que el mercado inmobiliario todavía está pendiente de absorber los excedentes del 'boom' inmobiliario registrado en los primeros años del siglo, lo que hace más difícil que el sector de la vivienda tire con fuerza.
Los años del 'boom'
De hecho, los incrementos de demanda que se han producido en los últimos años están influidos de forma muy relevante por la compraventa de pisos de segunda mano o con la adquisición de viviendas construidas en los años del 'boom' (todavía existe medio millón de viviendas sin vender), más que con la oferta de primera mano. No hay que olvidar que, según los datos del INE, el 68% de las viviendas construidas en España fueron edificadas después de 1971, lo que refleja un parque inmobiliario todavía joven que tardará tiempo en ser sustituido. Hoy se venden dos veces más viviendas usadas que nuevas.
Las cifras más recientes del Banco de España indican, en concreto, que la oferta de viviendas usadas en los últimos 12 meses se limita a 59.000 unidades. Muy por encima de las 34.000 viviendas de 2013, pero a años luz de los más de 800.000 pisos que se llegaron a construir en los años de fuerte expansión económica. Esto significa que el desplome de los tipos de interés, en este sentido, está teniendo más un efecto sobre el desendeudamiento de los hogares que sobre la adquisición de viviendas.
Sin olvidar el 'efecto riqueza' que genera la venta de viviendas, toda vez que el comprador, una vez que es propietario, tiene mayor propensión al consumo, como han demostrado multitud de estudios.
En todo caso, los 60.000 hogares que se crearán anualmente hasta 2031, si se cumplen las proyecciones del INE, son una cifra que se sitúa muy lejos de las 150.000 viviendas que ha reclamado recientemente la patronal CEOE para hacer sostenible la industria de la construcción. Un número que se considera adecuado para equiparar a España con los ratios existentes en la Unión Europea.
El claro descenso en el número de hogares, lógicamente, tiene que ver con circunstancias socioeconómicas, pero, sobre todo, demográficas. Así, en los 15 próximos años, España perdería 552.245 habitantes (un 1,2%), lo que situaría su población en 45,9 millones de personas en 2031. Dentro de 50 años, el descenso sería de más de 5,3 millones de habitantes (un 11,6%). De esta forma, la población se reduciría hasta 41,1 millones en 2066. Y aunque de forma súbita aumentara ahora la tasa de natalidad, hasta al menos dos décadas no tendría efectos sobre el mercado inmobiliario. Salvo otra fuerte oleada de inmigración que lo impulsara.
Menos población y menos viviendas a construir tienen también efectos adversos sobre los ingresos públicos, y eso, a su vez, influye en la sostenibilidad del Estado de bienestar. En particular, en las comunidades autónomas, cuya recaudación tiene una gran exposición al ciclo residencial
PD2: La ventaja de alquilar:
Un estudio de Idealista sostiene que la rentabilidad bruta media de comprar casas para después arrendarlas es del 5,9%, 2,3 puntos más que hace un año
Frente a las nada halagüeñas perspectivas que tenía el mercado inmobiliario hasta hace poco más de dos años, ahora nadie duda de que a corto y medio plazo las casas no harán otra cosa que revalorizarse. En el peor de los casos, y solo en sitios con numeroso stock sin vender y escaso volumen de ventas puede que sigan registrándose rebajas de precios, aunque cada vez son menos los territorios que responden a ese perfil.
Las cifras avalan que allí donde existe más actividad económica, el mercado inmobiliario ha dado ya la vuelta hace tiempo, por lo que se incrementan las transacciones, suben los precios y vuelven las grúas. En este contexto, el portal inmobiliario Idealista ha elaborado un estudio sobre la rentabilidad que ofrece el alquiler de los principales productos de este sector (vivienda, oficinas, locales comerciales y garajes), comparada con la de la deuda pública española (en el 1,1% actual). Las cifras son concluyentes. En un entorno de tipos del bono a 10 años en niveles mínimos y con las Bolsas aquejadas de elevada volatilidad ante los riesgos que llegan fundamentalmente del exterior, el ladrillo vuelve a convertirse en una de las inversiones más atractivas.
Qué beneficios da el alquiler en España
El citado informe asegura que adquirir un inmueble en estos momentos (el estudio se refiere al tercer trimestre de este año) ofrece tasas de rentabilidad que, en el peor de los casos, “multiplican por cuatro las del bono a 10 años”.
En concreto, comprar una vivienda para después alquilarla aporta un beneficio bruto del 5,9% (a esa cantidad habría que restarle costes como los impuestos o los gastos de mantenimiento del inmueble), cuando hace justo un año esa rentabilidad se situaba en el 3,6%, según los cálculos de Idealista. El Banco de España cifra esa rentabilidad, a la que suma la revalorización de precios de los inmuebles, en el 8,3% en el segundo trimestre de este año, cuando un trimestre antes era incluso mayor, del 10,9% anual.
La vivienda es, por lo tanto, el segmento que más incrementa sus expectativas de ganancias, ya que en el caso de las oficinas la rentabilidad bruta media pasa del 6,8% de 2015 a un 7,4% en septiembre pasado, y la adquisición de locales para su posterior arrendamiento ofrece beneficios brutos del 8,4% este año, casi un punto más que justo hace doce meses (,7,5%).
Por el contrario, en el caso de las plazas de parking, la rentabilidad se ha mantenido idéntica en el último año, con un promedio del 4,6%, el más modesto de todos los productos inmobiliarios estudiados.
En el caso de la vivienda y teniendo en cuenta que el análisis se ha realizado en casi la totalidad de las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que ofrece los mayores beneficios, con un 7,1%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria y Palma de Mallorca (ambas con un 6,7%), Huelva (6,5%) y Alicante (6,3%). Entre las grandes urbes destaca cómo Madrid y Barcelona presentan idéntica rentabilidad, un 5,7% de media.
Locales comerciales
Las localidades con menos población, donde la demanda de alquiler es por lo tanto inferior, presentan beneficios brutos más modestos. Es el caso de Ourense, con un 3,7%, A Coruña, con un 3,8% o San Sebastián, con un 3,9%. No obstante, todas ellas son rentabilidades sustancialmente más elevadas que las que ofrece la deuda pública. La compra de locales comerciales para su posterior arrendamiento es, en la mayoría de capitales, el producto que ofrece a los inversores mejores números.
Así, el mayor retorno se obtiene en Alicante (con nada menos que un 10%) y en Bilbao, con un 9,4%. Les siguen Málaga y Valencia, con un nada despreciable 8,7% y Barcelona, con el 8,6%. Madrid, por su parte, ofrece una rentabilidad bruta del 7,6%.
En el ámbito de las oficinas y entre las 10 ciudades más pobladas del país, Zaragoza, con el 6,9% y Sevilla y Las Palmas de Gran Canaria, con un 6,4% en ambos casos, son las capitales que lideran el ranking de rentabilidad. La demanda de este producto se concentra sobre todo en Madrid y Barcelona, donde también se obtienen cuantiosas rentabilidades del 6% y del 6,3%, respectivamente.
En el lado contrario, se sitúa Valencia, la tercera urbe de España por nivel de población, que es uno de los territorios que ofrece un menor beneficio bruto en el alquiler de oficinas, del 5,1%. Pese a ello, sigue siendo una rentabilidad muy superior a la que otorga el bono a 10 años (del 1,1%).
PD3: ¿Volveremos a repetir los errores del pasado?
Julio Rodríguez López es vocal del Consejo Superior de Estadística
En la actual fase de recuperación del mercado de vivienda en España ha destacado la presencia de un documento de CEOE sobre política de vivienda. En dicho informe se propone la adopción de medidas que refuercen la recuperación en curso. Se trata, de un catálogo de medidas destinadas a favorecer al subsector inmobiliario, elaborado desde el punto de vista de los promotores, lejos de la necesaria preocupación por el acceso a la vivienda de los hogares con problemas.
2017 ha prolongado la recuperación del mercado de vivienda manifestada en el ejercicio anual precedente. Las ventas de viviendas han aumentado en un 17,7% en el primer semestre del año sobre 2016, el aumento acumulado de los precios de la vivienda desde 2014 ha sido del 9,9%, equivalente al de los alquileres. El número de viviendas iniciadas ha crecido en los siete primeros meses de 2016 en un 36,9% sobre el año precedente.
De este modo en 2016 se pueden iniciar unas 70.000 viviendas en España, que están lejos de las 800.000 iniciadas en 2007. Sin embargo, no parece lógico retornar a construir viviendas sin conexión con la demanda. Los errores no deben de repetirse. La oferta de vivienda es rígida a corto plazo, pero flexible a medio y largo plazo.
El stock de viviendas de nueva construcción no vendidas todavía superaba a fines de 2015 las 500.000 viviendas, según Fomento (Gráfico). Buena parte de esas viviendas están en los balances bancarios o en el activo de Sareb. En el pasado ajuste sufrido por el mercado de vivienda entre 2008 y 2013 no solo se han perdido empleos, sino que, entre otras cosas, han desaparecido las cajas de ahorros, en gran parte por la excesiva concentración de riesgo inmobiliario. Asimismo, la factura a pagar desde las arcas públicas por el ajuste bancario ha sido importante (el 5% del PIB según comentario del ministro Guindos en La Vanguardia de 23.10.2016). Todavía se siguen sufriendo las consecuencias de la brutal recesión sufrida por un mercado inmobiliario en el que la oferta de nuevas viviendas se infló en exceso.
La elevación de precios y alquileres provocada por la reactivación del subsector inmobiliario se deja sentir en las dificultades de acceso a la vivienda de los jóvenes. La oferta de viviendas de alquiler escasea y los nuevos empleos no aportan solvencia como para acceder a un crédito bancario. Tan cierta es la recuperación del mercado inmobiliario como las fuertes dificultades de amplios sectores de la población para acceder a una vivienda, sea en propiedad o en alquiler.
El informe de CEOE de octubre de 2016 recupera las viejas recetas del subsector promotor de viviendas. Según el mismo, las viviendas de nueva construcción sin vender son ya cosa del pasado, el subsector inmobiliario no ha sido objeto de ayudas (se olvida el coste del ajuste bancario derivado de los excesos de construcción), y se solicita apoyo público para el 20% del precio de venta que no cubren los préstamos bancarios (cobertura que hacen con frecuencia), copiando la formula británica, que ha servido para que suban más los precios en el Reino Unido. .
El informe destaca que los precios de venta de las viviendas protegidas están al mismo nivel que los precios de mercado, lo que más bien evidencia la necesidad de reformar la política de viviendas protegidas. Se dice que el coste fiscal de la nueva vivienda es elevado, que las licencias municipales de obra se deben de conceder de forma automática, que es como decir que las ciudades las deben de hacer los promotores sin ninguna clase de “intromisión” desde las administraciones públicas. . Según los promotores hay que llegar a las 150.000 nuevas viviendas iniciadas al año e impulsar de nuevo las viviendas protegidas sin poner demasiadas pegas a los compradores de dichas viviendas en cuanto a nivel de ingresos.
La situación actual del mercado de vivienda en España exige más bien repasar los problemas de acceso a la vivienda y modificar y actualizar de forma sustancial el contenido de las políticas de vivienda que aún sobreviven.
La problemática del acceso a la vivienda en España es evidente. Los precios de venta de las viviendas son muy elevados respecto de los niveles salariales, el parque de viviendas sociales de alquiler tiene una dimensión ínfima (2% de todas las viviendas), la oferta de vivienda protegida es reducida (en 2015-16 las ventas de viviendas protegidas suponen solo el 4,6% de las ventas totales anuales), se carece de registros para conocer la demanda. Los ayuntamientos no disponen de viviendas para hacer frente a emergencias como las derivadas de los desahucios. El gasto social destinado a vivienda resulta ahora ridículo. Todo apunta a que resulta preferible racionalizar y recuperar la política de vivienda antes que repetir las formulas del pasado.
PD4: Cada persona es un administrador: cuando nacemos, se nos da a todos una herencia en los genes y unas capacidades para que nos realicemos en la vida. Descubrimos que estas potencialidades y la vida misma son un don de Dios, puesto que nosotros no hemos hecho nada para conseguirlas. Son un regalo personal, único e intransferible, y es lo que nos confiere nuestra personalidad. Son los “talentos” de los que nos habla el Señor, las cualidades que debemos hacer crecer a lo largo de nuestra existencia… Al final de la vida rendiremos cuentas.
