La burbuja de pisos, por ahí fuera, se ha vuelto a hinchar como nunca:
EEUU: ha igualado su anterior máximo que fue el detonante de la burbuja de deuda:
Superándolo con creces en ciertas ciudades:
Australia: otro que se lleva la palma:
Canadá, Reino Unido: ídem de ídem… Aunque ya se puede hablar de inicio de pinchazo ahí:
Estos argumentan que si se volviera a pinchar sería muy positivo…
A large house price depreciation can be good for economic growth, research finds
Rising housing prices are accompanied by higher household consumption and firm investment that boost economic growth. However, excessive house price appreciations may distort capital allocation efficiency, for example by crowding out investments in productive sectors, which reduce long-term economic growth. Moreover, house price bubbles are typically unsustainable. Once a housing bubble bursts, credit conditions will tighten due to falling collateral value, leading to a fall in household consumption and employment that cause an economic downturn. Meanwhile, the correction of housing prices may improve investment efficiency and trigger structural reform that subsequently enhances economic growth.
In recent work, we look into the trade-off between the aforementioned effects and document new international evidence on the relation between real estate valuations at different stages of housing cycles and economic growth (Aizenman et al. 2016).
Appreciations versus depreciations
Figure 1 shows that appreciations of housing prices can be translated into higher growth in real GDP, real GDP per capita and total factor productivity (TFP). This positive relation between house price appreciations and economic growth remain robust, even after filtering the economic growth attributed to the increase in consumption, investment, employment, and credit allocation that partially benefit from rising house prices. In particular, a 10% increase in house price appreciation is associated with 0.2% higher economic growth. Accounting for the indirect effect of house price through consumption, investment and employment further strengthen the association between house appreciations and economic growth.
Figure 1. Summary of associations with growth
Image: VoxEU
Notes: The graph plots the association of 1% increase in house price appreciation, moderate house price depreciation, and large house price depreciation with GDP growth, GDP per capita growth, and total factor productivity (TFP) growth in basis points.
The relation between house depreciations and economic growth, however, are nonlinear, depending on the depth and speed of price correction. Moderate house price depreciations, characterised by a modest, prolonged decline in house prices, are negatively associated with economic growth in real GDP and GDP per capita. However large depreciations, characterised by a sharp and quick drop in house prices, are positively associated with stronger growth in economic output and productivity. This result is consistent with the finding of Mian et al. (2015) that large and moderate house price depreciations have asymmetric impacts on economic activity in the US.
While large house price depreciations are associated with lower levels of consumption, investment, and employment that undermine economic growth, it can trigger capital allocation efficiency and labour mobility that benefits growth. First of all, credit is reallocated to more efficient firms after a crisis (Borensztein and Lee 2002). Second, steep housing price corrections force zombie firms out of the market, which allows banks to lend more efficiently than committing loans to unproductive zombie firms (Caballero et al. 2008). Third, large depreciations increase the number and magnitude of underwater mortgages, which enhance labour mobility because underwater mortgages provide greater incentive for households to relocate from a relatively poor to a better labour market (Donovan and Schnure 2011, Schulhofer-Wohl 2011). The increase in labour matching contributes to the economic growth. These improvements in capital allocation efficiency and labour mobility are less likely to happen when the price declines moderately as it is not sufficient to trigger a structural change that change existing norms.
Cross-country difference
In the presence of banking crisis, there is no longer a positive relation between large house depreciations and economic growth. The benefit of economic growth is wiped out when large house appreciations disrupt the banking sector, which prevents it from allocating capital efficiently. In this case, the housing cycles can be quite costly.
The strength of the linkage between large house price depreciations and economic output growth varies across legal systems, and subject to the availability of mortgage insurance and personal bankruptcy law. In countries with a stronger safety net provided through mortgage insurance and personal bankruptcy law, the consequence of large house depreciations is less severe, which is less likely to trigger significant structural changes that motivate reshuffles in capital and the labour market.
Housing cycles and economic growth
The average duration of housing appreciations and depreciations in a typical housing cycle is approximately six and five years, respectively (Bracke 2013). So the housing market would appreciate by 5.4% per year (the sample mean in appreciations) for the first six years, and then depreciate by 3.2% per year (sample mean in depreciations) in the five years that follow. Figure 2 visualises the total contribution of a typical housing cycle to GDP growth in each country. There are significant variations across countries. Such a relation is the strongest in Hong Kong – in the absence of housing price cycles, the economic growth in Hong Kong would have been lower by 67 basis points per year. Cumulated over several years this can have a significant impact on long-term economic growth. On average, the housing price cycles add 26–35 basis points to economic growth annually. Given our sample periods, the contribution of housing valuations to economic growth is negative in Germany and Japan, although the magnitudes are relatively small.
Figure 2. Average contribution of housing cycles to GDP growth (%)
Image: VoxEU
Notes: Housing cycles are shown to contribute positively to GDP growth in 17 out of 19 countries studied, with Japan and Germany being the two exceptions.
Conclusion
Although house price appreciations are positively associated with output growth, house price depreciations may either undermine or stimulate growth, depending on the depth of correction and the market environment. Large house price depreciations are associated with strong recovery in growth in the absence of banking crises, and this association is stronger in countries with a relatively weak safety net. These results are consistent with the conjecture that delaying needed adjustment associated with realising large capital losses is associated with deeper stagnation. In these circumstances, faster realisation of losses combined with income support that deals with poverty mitigation may be superior to the stagnation that is associated with such ‘gambling for resurrection’ adjustment delays. More research is needed to clarify the magnitude of these tradeoffs.
Reference
Aizenman, J, Y Jinjarak and H Zheng (2016) "House valuations and economic growth: Some international evidence", NBER, Working Paper No 22699.
Bracke, P (2013) "How long do housing cycles last? A duration analysis for 19 OECD countries", Journal of Housing Economics, 22(3): 213-30.
Borensztein, E and J–W Lee (2002) "Financial crisis and credit crunch in Korea: Evidence from firm-level data", Journal of Monetary Economics, 49: 853-875.
Caballero, R J, T Hoshi and A K Kashyap (2008) "Zombie lending and depressed restructuring in Japan", The American Economic Review, 98(5): 1943-1977.
Donovan, C and C Schnure (2011) "Locked in the house: Do underwater mortgages reduce labor market mobility?".
Mian, A, A Sufi and F Trebbi (2015) "Foreclosures, house prices, and the real economy", The Journal of Finance, 70(6): 2587-634.
Schulhofer-Wohl, S (2011) "Negative equity does not reduce homeowners' mobility", NBER, Working Paper No 16701.
Así que mucho cuidado con aquellos que, como en los años 2005, animaban a invertir en pisos so pretexto de que nunca bajaban y tal… Abrazos,
PD1:Se mueven los compradores hacia hipotecas a tipo fijo, pero compensará o no, en función del tiempo que se tarde en subir tipos…, si es que se pueden subir algún día (En Japón llevan varias décadas con rendimientos de los bonos muy bajitos…)
Hipoteca fija para blindarse de tipos al alza: el plazo es la clave
En el mejor de los casos, la hipoteca a interés variable es de media 81 euros más barata que la fija
(Belén Trincado)
La era de los tipos bajos tiene ya fecha de caducidad. Con Donald Trump como presidente de Estados Unidos, la perspectiva es de una subida de las tasas de interés antes de lo esperado. En Europa ya se espera un movimiento al alza para finales de 2018 ó 2019. Y, en este escenario, cabe preguntarse si conviene cubrirse de un futuro repunte del euríbor apostando por las hipotecas fijas. Se han convertido en el producto estrella de la banca gracias a unos intereses atractivos, impensables hace unos años, y su contratación se ha disparado en los últimos meses. El dilema para los hipotecados radica en si compensa pagar ahora una cuota más alta que con una hipoteca variable para blindarse frente al euríbor, que en circunstancias normales acompañará la tendencia alcista de los tipos y cuenta con el precedente de haber alcanzado el máximo histórico en el 5,4% en 2008. El siguiente cuestionario puede ayudar a salir de dudas.
P¿Por qué se estima que van a subir los tipos de interés?
R La victoria de Trump provocará una especie de efecto dominó. Su política de gasto conllevará un incremento de la inflación y por tanto un alza de tipos para compensarla. El mercado ya otorga un 100% de probabilidades a una subida de 25 puntos básicos por parte de la Reserva Federal (Fed) el 14 de diciembre, y se barajan entre dos y tres subidas más en 2017. Europa terminará contagiándose, así que los expertos han adaptado sus pronósticos y dan por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) adelantará la normalización monetaria e incrementará el precio oficial del dinero (ahora en el cero) en septiembre de 2018, según Bloomberg. Algunos analistas retrasan el movimiento a 2019.
P¿Cuándo se notaría ese incremento en el euríbor de las hipotecas?
R Por ahora, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, el euríbor a doce meses, no ha cambiado su rumbo y continúa en negativo y cayendo. La media provisional de noviembre se sitúa en un nuevo mínimo récord del -0,073%, lo que supone seguir aliviando las cuotas de los hipotecados a tipo variable. Los expertos consideran que un alza de tipos en Europa tardaría en reflejarse en las hipotecas a través del euríbor. Álvaro García-Capelo, analista de XTB, no contempla un repunte del euríbor en el corto plazo porque “Europa va más lenta y Mario Draghi continúa con su discurso de hacer lo que haga falta”.
P¿Cuánto tendría que subir el tipo hipotecario por excelencia para que compense tener un interés fijo?
R La media histórica del euríbor a doce meses se sitúa en el 2,4% y su máximo, en el 5,4%. Algunos expertos defienden que tarde o temprano acabará subiendo y es entonces cuando pueden surgir los problemas para hacer frente a las hipotecas variables, como pasó en la crisis. Pero para que el precio de un préstamo variable con un diferencial del 1% se sitúe al mismo nivel que los intereses fijos que actualmente ofrece la banca, de entre el 2,4% TAE y el 4% TAE en función del plazo, el euríbor tendría que escalar al menos 1,47 puntos porcentuales. Hasta entonces, un hipotecado a tipo fijo pagará más que uno a tipo variable.
P¿Qué cuota paga actualmente un hipotecado variable y uno con tipo fijo?
R Tomando como referencia una hipoteca media de 110.000 euros a 22 años, con un diferencial del 1% más el euríbor (-0,069% en octubre), la cuota mensual asciende a unos 461 euros. Si el diferencial es del 2% salen a pagar 511 euros al mes. Con un tipo fijo del 2,5% TAE, el importe mensual es a 542 euros. Si el tipo aplicado es el 3%, la cuota es de 569 euros, y si es del 4%, hay que abonar 627 euros. En el mejor de ambos casos, la diferencia es de 81 euros al mes y 972 euros al año a favor del tipo variable.
P¿Cómo afecta a las hipotecas fijas que aumenten los tipos de interés?
R La fluctuación de los tipos no les afecta para nada, ya que desde la firma del préstamo hasta el vencimiento el interés no varía. “Con esta modalidad de préstamo estaremos al margen de posibles -y probables en un futuro- subidas de los tipos de interés”, explican desde una entidad. El cliente gana en tranquilidad dado que la cuota de su préstamo permanecerá inamovible, salvo que decida hacer una amortización anticipada.
P¿Es el momento entonces de contratar o cambiar a un préstamo fijo?
R La subida de tipos se percibe ahora más cercana y las entitades ofrecen los tipos de interés en función de sus perspectivas. Hasta ahora, para contrarrestar los tipos cero las hipotecas fijas se han abaratado hasta niveles nunca vistos, en torno al 2% frente al 5%, 6% ó 7% de hace pocos años. Con esto, la banca busca aumentar sus márgenes. Pero si se vislumbra en el horizonte un incremento de los tipos, los fijos podrían empezar a subir. Así, de optar por una hipoteca fija, hay que hacerlo antes de que las tasas comienzen a repuntar. “Actualmente es más cara que la variable, pero es un seguro”, afirma el analista de XTB. Y Pau A. Monserrat, economista de iAhorro, dice que “estamos en el mejor momento de la historia para contratar una hipoteca fija porque tenemos los tipos fijos más bajos de la historia”.
P¿Qué aspectos hay que tener en cuenta antes de dar el paso?
R Las hipotecas fijas están ganando terreno. De hecho, el tipo fijo hasta diez años y más ya supone más de la mitad de la nueva producción de hipotecas, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Pero más allá del atractivo de los tipos, hay que tener en cuenta tres cosas, según Pau A. Monserrat. Primero, las comisiones, que “son el gran pero de las hipotecas a tipo fijo”. Segundo, los productos vinculados, que pueden llegar a ser numerosos para obtener el mejor tipo. Y tercero, exigen el pago del 20% o 30% del inmueble, dado que solo financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda.
P¿Tienen más comisiones las hipotecas fijas? ¿Cuáles son?
R Hay comisiones que las variables no suelen tener. Además de la comisión de apertura, que suele rondar el 1%, las hipotecas a tipo fijo suelen incluir la comisión por desistimiento y por compensación por tipo de interés, para el supuesto de que el cliente cancele, amortice parcial o totalmente el préstamo anticipadamente, o quiera subrogar. Varían entre las entidades, pero suelen oscilar entre el 0,25% y el 5%. La compensación se cobra siempre que el pago de la deuda pendiente antes de tiempo genere una pérdida de capital para la entidad.
P¿De qué manera afecta la elección del plazo de amortización de la hipoteca?
R Elegir el plazo de amortización resulta clave. Tal y como explican desde Ibercaja, suponiendo que se cumpla la futura tendencia al alza de los tipos y del euríbor, “cuanto más largo sea el plazo más compensa la hipoteca fija porque por más tiempo te aseguras el tipo asumiendo cero riesgos, aunque de momento suponga pagar una cuota ligeramente mayor a la de una hipoteca variable”. Es una cuestión de seguridad frente a incertidumbre y también depende del perfil del cliente y de si se prentende amortizar. Los plazos más largos, de hasta 20 años y 30 años, son los que tienen los tipos más altos, mientras que los plazos cortos, de 10 a 15 años son más baratos.
P¿Qué es el TIN y el TAE y qué diferencia hay entre ambos?
R En las ofertas del banco usualmente se destaca el Tipo de Interés Nominal (TIN), que no tiene en cuenta ningún gasto asociado a la operación, por lo que es más bajo que la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es realmente el porcentaje en el que hay que fijarse porque indica el coste efectivo del producto financiero. En las hipotecas, la TAE incluye gastos de formalización, como el registro, tasación, gestoría o nota simple, y de vinculación, como son los seguros, por ejemplo. Es la fórmula más válida para comparar entre entidades.
P¿Sale muy cara la subrogación de una hipoteca?
R Subrogar consiste en modificar alguna de las condiciones del préstamo o cambiar la hipoteca de una entidad financiera a otra. Este trámite conlleva un coste por las comisiones aplicadas. Por ejemplo, si queremos subrogar una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros, con una comisión de subrogación del 0,5% (durante los primeros 5 años) y una comisión de riesgo del 5%, tendremos que abonar al banco 5.500 euros para cambiar la hipoteca de banco.
Según Bloomberg, los jóvenes españoles no quieren saber nada de comprar pisos, prefieren alquilar:
Spanish Millennials Spurn Owning Homes as They Shift to Rentals
Spain’s love affair with home ownership is starting to fade.
Having witnessed the meltdown in the country’s property market at the height of the European financial crisis, more young Spaniards are turning their backs on their parents’ dream of owning a home. The emerging trend is leading Merlin Properties Socimi SA to bet it can overtake Goldman Sachs Group Inc. and Blackstone Group LP in the rental market. Spain’s biggest real estate investment trust is planning to almost double the units it has for rent by the end of the year, Chief Executive Officer Ismael Clemente said in an interview.
“Young Spaniards today don’t have a culture of ownership -- they no longer see renting as a bad thing,’’ he said.
The real estate crash and resultant bank bailout spurred many millennials to question the received wisdom that a Spaniard’s house is not just a home but also a haven for savings. The crisis sent unemployment soaring, stripping away the economic certainties of a safe job and income and the relentless rise in property prices that had underpinned the country’s passion for home ownership.
“The concept of owning a home in Spain was almost religious, but that’s changed for an entire generation of young people who have seen people losing their homes, prices dropping and losing access to credit,” said Fernando Encinar, co-founder and head of research at Idealista SA, which operates an online platform to buy and rent homes. “That has made renting a more attractive option, especially in big cities such as Madrid and Barcelona.”
Credit Explosion
Spain’s adoption of the euro in 2002 drove down long-term interest rates to power a surge in mortgage lending that jumped more than fourfold from 2000 to its 2010 apex. The top of its property boom saw Spain building more houses than Germany, France and the U.K. combined, and house prices soared in tandem with the credit explosion. After rising 71 percent between 2003 and 2008, when home prices peaked, they then plunged 31 percent before starting a slow recovery in late 2014.
The number of homes listed for rent has risen from 9 percent of the total number of available homes in big cities in 2000 to as much as 25 percent in 2015, according to Idealista. The proportion of Spaniards renting a home has risen to 22 percent from 19 percent in 2007, according to data from Eurostat, the European Union’s statistics office.
That compares with a European Union average of 30 percent. Even so, home ownership continues to dominate with 78 percent of Spaniards describing themselves as owners. That’s slightly down from 81 percent in 2007 but above the EU average of about 70 percent.
No-Brainer
For Guillermo Garcia, a 26-year-old restaurant entrepreneur, the decision to rent instead of buying a three-bedroom apartment in central Madrid was a no-brainer.
“Owning a house is not a sign of success,” he said. “I don’t have to live like my parents did. I don’t want to sign away my life like that.”
For Merlin, the rising popularity of rentals represents a business opportunity.
“Until now, there has been no professional landlord in Spain and the quality of the rental sector has been very poor,” Clemente said in the interview.
As part of Merlin’s business combination with Metrovacesa SA announced in June, the two will also merge their portfolios of rental apartments. Merlin and the former shareholders of Metrovacesa will combine the properties and add more apartments to create a landlord with 10,000 rented homes, dwarfing the 6,000 units owned by Blackstone in Madrid and the close to 5,000 homes owned by Goldman Sachs.
Clemente, who wants to list or sell its residential unit -- Testa Residencial -- within three years, sees the switch to renting as part of a wider generational change that’s also underway in his own home.
“My children don’t have a culture of ownership,” he said. “They rent their mobile handsets from Telefonica, they listen to music on Spotify and they simply no longer see renting as a bad thing.’’
A lo que yo añadiría que, con estos sueldos que tienen, y con los precios de las casas actualmente, no pueden comprar, algo que la generación anterior sí que hacía…
Además el mercado de alquiler está condicionado por los políticos de turno. Quien compra una vivienda, dos, tres, cuatro etc. tiene derecho a hacer lo que desee con ella, no lo que le diga Carmena. Y el ayuntamiento de Madrid pretende obligar a los propietarios a alquilar su vivienda a quien ellos digan y al precio que ellos digan… Si existiese una sociedad civil en Madrid se echaría a la calle para impedir la confiscación de facto de los pisos que quiere hacer Carmena…
PD2: Los cristianos han de esperar el regreso del Señor. Pero con dos condiciones, si se quiere que el encuentro sea amistoso:
La primera es que aleje la curiosidad malsana de querer saber la hora de la solemne y victoriosa vuelta del Señor. Ya vendrá, cuando menos lo pensemos. ¡Fuera, por tanto, especulaciones sobre esto! Esperamos con esperanza, pero es una espera confiada sin malsana curiosidad.
La segunda es que no perdamos el tiempo. La espera del encuentro con el Señor no puede ser excusa para no tomarnos en serio el momento presente. Precisamente, porque la alegría y el gozo del encuentro final será tanto mejor cuanto mayor sea la aportación que cada uno haya hecho por la causa del reino en la vida presente.
