Esta es la gran pregunta. Y aquí intentan encontrar una solución, ya que hay momentos en que le mercado se equivoca y pone precios falsos, erróneos…
La tabla de Excel que te dirá si has comprado cara o barata tu casa
¿Habré vendido demasiado barato?, ¿habré comprado demasiado caro?, ¿debería haber subido un poco más el precio?, ¿debería haber pedido una rebaja mayor?
Cada día se venden en España más de un millar de viviendas. Y es precisamente una vez firmado el contrato de compraventa cuando las dudas asaltan tanto a quienes han vendido su casa como a quienes han realizado la compra. "¿Habré vendido demasiado barato?", "¿habré comprado demasiado caro?", "¿debería haber subido un poco más el precio?, "¿debería haber pedido una rebaja mayor?"
Es prácticamente imposible que cualquiera de las dos partes termine realmente satisfecha con el importe obtenido por la venta o por el precio pagado por el inmueble, aunque existen fórmulas matemáticas muy sencillas que pueden ayudarnos a dormir más tranquilos. Fórmulas que van más allá de si podemos permitirnos comprar y pagar esa vivienda, y que nos informan de si hemos comprado o vendido caro o barato y, en caso de inversión, si se trata de una operación rentable.
Bankinter, por ejemplo, ha diseñado una interesante tabla que permite a cualquiera conocer el precio justo de una vivienda. Para su elaboración, la entidad tiene en cuenta dos variables. La rentabilidad bruta por alquiler y el Price Earnings Ratio (PER). Pero, ¿a qué se refieren estas variables?
a) Rentabilidad bruta por alquiler
Es el porcentaje que resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 900 euros al mes (10.800 euros al año) y que valga 250.000 euros, se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 4,3% de acuerdo con esta fórmula:
(10.800 / 250.000) x 100 = 4,3%
b) El PER
El PER, por el contrario, equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaríamos en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc. Básicamente es la operación inversa, dividir el precio de venta entre el precio de alquiler.
Así, siguiendo con el ejemplo anterior, el PER de esa vivienda sería 23,1 y el cálculo mediante el que se habría llegado a ese dato sería:
(250.000 / 10.800) = 23,1
El BdE habla de una rentabilidad bruta del alquiler del 4,6%, un porcentaje que sirve de referencia para saber si estamos comprando barato o caro
Ahora bien, ¿en qué rango debe moverse el PER para saber si hemos realizado una buena compra o inversión?, ¿o cuál debería ser la rentabilidad obtenida? Para que nos hagamos una idea, según el Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2016 era del 4,6% -un porcentaje que el portal inmobiliario idealista sitúa en el 5,9% en el tercer trimestre-, muy por encima del 1,9% que ofrecían los bonos a 10 años del Estado.
Este porcentaje equivaldría, según Bankinter, a un PER de 21,7 años o lo que es lo mismo, 260 meses. Ese porcentaje y esos datos nos ofrecen una primera referencia para saber si estamos comprando caro o barato. En base a estos datos, esta entidad ha elaborado una tabla en la que establece la relación entre precio de alquiler y precio de compra para que salgan estos números.
Basta con dividir el precio de compra entre el precio de alquiler para obtener dicho PER: 260 meses.
Un ejemplo práctico
Pero, a la hora de comprar, ¿cómo debemos poner en práctica todos estos conceptos y datos para calcular el precio que deberíamos pagar por una vivienda?
En primer lugar debemos localizar la vivienda que queremos comprar. Una vez que hemos encontrado la casa de nuestros sueños, el paso siguiente consiste en buscar un inmueble de características similares (ubicación, tamaño, antigüedad...) pero que esté en alquiler. Imaginemos que esa vivienda se alquila por 800 euros. Si multiplicamos esta cifra por 260 meses (PER), obtendríamos que el precio de venta de la vivienda que queremos comprar debería rondar los 208.000 euros en las condiciones actuales del mercado lo que, a su vez, supone una rentabilidad del 4,7%.
Primero hay que encontrar la vivienda que queremos comprar y posteriormente buscar un inmueble de características similares que esté en alquiler
Si nuestra intención, por el contrario, es la de comprar una vivienda como inversión, el PER nos ayuda a conocer, por ejemplo, que si por la vivienda en la que estamos interesados nos piden 180.000 euros, podríamos cobrar un alquiler cercano a 700 euros o lo que es lo mismo, 8.400 euros anuales (180.000 / 260 = 692). A esos precios, la rentabilidad bruta por alquiler se situaría en el 4,6%: (8.400 / 180.000) x 100. Porcentaje en línea con los datos del Banco de España.
Sin embargo, si realizamos una búsqueda y constatamos que los alquileres en esa zona difícilmente superan los 500 euros (6.000 euros al año), deberíamos replantearnos la operación o exigir una rebaja del precio. En este caso, de unos 50.000 euros (500 x 260 = 130.000) para que salieran los números. Ya que, si finalmente debemos alquilar a 500 euros, la rentabilidad se reduciría significativamente hasta el 3,3% (6.000 / 180.000) x 100.
Fuente: Banco España
De esta manera, teniendo sobre la mesa dos de las tres cifras variables (precio de venta, precio de alquiler o PER), se puede calcular la tercera. Y como el Banco de España publica trimestralmente el dato de la rentabilidad bruta por alquilerde toda España, solamente habría que conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Al igual que sucede con los precios del alquiler y de venta que fluctúan y varían en el tiempo, lo mismo sucede con el PER o la rentabilidad por dividendo. Por lo que resulta necesario ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar la inversión. En plena burbuja inmobiliaria el PER era muy alto, mientras que ahora es bastante más moderado.
Locales, garajes, oficinas...
Esos cálculos podrían aplicarse a la hora de comprar cualquier otro activo inmobiliario como un local comercial, un garaje o una oficina. De hecho, según datos recientes de idealista, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable ahora mismo en España, por encima incluso de la vivienda.
De esta forma, comprar un local para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,4%, frente al 7,5% que daban hace un año. Por su parte, las oficinas ofrecían en el tercer trimestre de 2016 un rendimiento del 7,4% (hace un año era del 6,8%) y los garajes se han quedado estabilizados en el 4,6%. Rentabilidades, todas ellas, que no recoge el Banco de España, como sí hace, por ejemplo, con la vivienda, aunque el dato que ofrece es una media nacional.
Para afinar más en nuestra compra y buscar referencias a nivel más local, también se puede recurrir a la información que ofrecen dos portales inmobiliarios como idealista o Fotocasa que, aunque también manejan rentabilidades medias a nivel nacional (del 5,9% y el 5,3% respectivamente, sensiblemente por encima de los cálculos del Banco de España que maneja el 4,6%), también ofrecen datos por comunidades y capitales.
Por ejemplo, según Fotocasa, Cataluña, Murcia, Canarias y Madrid son las Comunidades Autónomas más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. Así, Cataluña ofrece una rentabilidad del 6,1% (frente al 5,4% que ofrecía en 2015), seguido de Murcia (5,7% frente al 5,1% de 2015), Canarias (5,6% frente al 5,5% de 2015) y Madrid, que ofrece una rentabilidad del 5,6% frente al 5,2% de 2015.
Entre las capitales españolas, por su parte y según idealista, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,1%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,7%), Palma de Mallorca (6,7%), Huelva (6,5%) y Alicante (6,3%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,7%, exactamente la misma que la de Madrid.
Por el contrario, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,7%), A Coruña (3,8%) y San Sebastián (3,9%). A continuación se sitúa Zamora (4,3%).
Abrazos,
PD1: Para las segundas viviendas:
¿Qué es más rentable, comprar o alquilar la casa de vacaciones?
Comprar en la playa es de media un 65,5% más caro que alquilar
Solo el factor sentimental y su mayor uso juegan a favor de la adquisición
Si usted es de aquellas personas que ha encontrado un lugar idílico al que quiere escapar cada vez que llega el verano, seguramente se haya preguntado si es más rentable seguir alquilando la casa en la playa o la montaña que tanto le gusta o bien comprar ésa u otra cercana en la misma localidad.
Los cálculos efectuados por CincoDías con datos facilitados por los portales inmobiliarios Idealista y Rentalia demuestran que, en promedio, es un 65,5% más caro adquirir en propiedad una casa de vacaciones que alquilar esa vivienda en la misma localidad durante el mes de agosto.
Para el estudio, se han tomado como ejemplo los precios de los alquileres vacacionales y el coste de comprar una vivienda tipo (de dos dormitorios y 70 metros cuadrados de superficie) en cuatro localidades de la costa mediterránea, representativas de donde se concentra el mayor parque de segundas residencias: Benalmádena (Málaga), Benidorm (Alicante), Sitges (Barcelona) y La Manga (Murcia).
Para calcular lo que cuesta alquilar una casa para cuatro personas en agosto en esos cuatro municipios se han tomado como referencia los precios del portal especializado en alquiler de vacaciones Rentalia. Así, disponer de una vivienda en Benalmádena el mes de agosto para una familia o un grupo de cuatro personas cuesta un promedio de 3.348 euros. El precio baja a 2.868 euros si se trata de un piso de las mismas características en la localidad alicantina de Benidorm, se dispara a los 4.656 euros de media en Sitges y se sitúa en 2.268 euros en La Manga. Obviamente en estos precios siempre están incluidos los suministros que se consuman durante la estancia.
De esta manera, si no se produce ningún accidente que provoque desperfectos en la casa y, tal y como suelen establecer los contratos de arrendamiento vacacionales, el coste de disfrutar esas casas un mes completo terminaría ahí.
Como es lógico, no ocurre lo mismo cuando se opta por adquirir el inmueble. Al precio del metro cuadrado en las mismas localidades se le ha sumado el coste de los impuestos. En éstos hay que incluir el IVA si se trata de una vivienda de nueva construcción, que estaría gravada al tipo reducido del 10%, o el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo medio es del 8%, el impuesto de actos jurídicos documentados si se adquiere la casa mediante hipoteca más los costes o aranceleres de notarios y registradores.
Por ello, al precio resultante se le ha añadido un 10% de media de coste fiscal y 1.800 euros que, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) es el coste de comunidad promedio que suele acarrear tener una casa de vacaciones. No se ha tenido en cuenta el coste del seguro, que los expertos recomiendan contratar, ni el de los suministros (agua, electricidad y gas, fundamentalmente) debido a la complejidad de establecer medias en estos casos. Además, disponer de otra casa tributa en el IRPF. El total resultante se ha dividido o prorrateado en 30 años.
Hechos los números, el resultado es que en Benalmádena comprar una casa como la que alquilaría la misma familia costaría 4.452 euros cada año, un 32,9% más que su alquiler. En Benidorm el coste de comprar asciende a 4.622 euros, un 61,1% más; en Sitges es más del doble comprar que arrendar, ya que adquirir una casa tipo allí supone un desembolso anual de 9.592 euros y en La Manga la diferencia se modera al 62,2% por los 3.680 euros que representa tener la casa en propiedad frente a alquilarla.
Esto es lo que dicen las cifras, pero tal y como señala Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, existen otros factores que conviene valorar antes de tomar una decisión. La vivienda en propiedad permite disfrutar de ella a lo largo de todo el año, alquilarla cuando no se utilice, así como obtener plusvalías en el momento en el que se venda, si el mercado se encuentra en un ciclo alcista.
El 36,2% de los hogares dispone de otro piso
La querencia de los españoles por el ladrillo es de las más altas de Europa. Más del 75% de las familias reside en una casa de su propiedad. Además, el 36,2% de los hogares, uno de cada tres, dispone de una segunda residencia, según datos del BCE.
Los expertos vinculan esta cifra con la tradición, bastante extendida, de comprar la segunda vivienda pensando en la jubilación. “Para alguien con esa idea, puede ser una buena opción adquirir una segunda residencia, a ser posible en un momento con precios bajos”, explica Luis Corral, de Foro Consultores. Además, siempre queda la opción de alquilarla mientras no se utilice. Para las localidades del estudio, Idealista calcula un grado de ocupación del 30% y precios de alquiler fuera del verano entre un 19% y un 35% más baratos.
Los expertos vinculan esta cifra con la tradición, bastante extendida, de comprar la segunda vivienda pensando en la jubilación. “Para alguien con esa idea, puede ser una buena opción adquirir una segunda residencia, a ser posible en un momento con precios bajos”, explica Luis Corral, de Foro Consultores. Además, siempre queda la opción de alquilarla mientras no se utilice. Para las localidades del estudio, Idealista calcula un grado de ocupación del 30% y precios de alquiler fuera del verano entre un 19% y un 35% más baratos.
PD2: ¿Qué harán los bancos con su stock de viviendas invendibles, las dinamitarán?
Los bancos abren otra era de viviendas baratas
Las nuevas 'recomendaciones' del regulador les obliga a valorar sus activos anualmente y a vender un 25% de su inventario cada ejercicio
Las primeras campañas comerciales de las entidades no se han hecho esperar y ya se ven descuentos de hasta el 70% -los analistas adelantan que las grandes rebajas se intensificarán durante el próximo año 2017-
El Banco de España (BdE) se ha puesto serio con la actividad inmobiliaria de las entidades financieras después de años dando cierta manga ancha. El regulador ha apremiado a los bancos a deshacerse de sus inmuebles adjudicados (principalmente, de las casas), animándoles a desenladrillarse para que vuelvan a centrarse en su negocio por naturaleza, el crediticio.
Ésta es la lectura hecha por múltiples analistas para este suplemento de la Circular 4/2016, de 27 de abril, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros y sobre la Central de Información de Riesgos[Pdf] publicada que entró en vigor el 1 de octubre. Por ahora, este farragoso texto de enorme calado no está teniendo gran eco en el mercado, aunque ya se aprecian los primeros síntomas en forma de activas campañas comerciales y movimientos a gran escala.
Entre las principales modificaciones de la revisión de la normativa cabe destacar que pasa a "ser más exhaustiva en el nivel de provisionamiento de los adjudicados", como explica Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE Business School. "Es decir", remarca, "la Circular busca fijar los precios exactos". En términos temporales, la valoración de se hará cada año en vez de cada tres. "La idea es que haya una imagen fiel del patrimonio inmobiliario de la banca en un plazo corto y poner a los activos un valor más razonable, acorde al mercado", comenta.
Nueva valoración de los activos
Esta tasación anual tiene un doble filo, según los entendidos -que han optado mayoritariamente por hacer declaraciones off the record por tratarse de un tema "delicado"-. Por un lado, el riesgo que supone para las entidades tener sobrevalorados sus activos. El hecho de que las nuevas tasaciones puedan arrojar valoraciones muy inferiores provocaría que la banca tuviera que dedicar mayores provisiones a cubrir esos activos y vería lastrados sus resultados.
Romera quita hierro a esta posibilidad: "No se sabe si los activos están tan sobrevalorados como se dice. Quizá algo, pero no tanto". Y explica en qué consisten las provisiones: "Los bancos deben inmovilizar fondos para cubrir el riesgo de los adjudicados. Cuanto mayor valor tengan, menos deberán provisionar y sus cuentas serán mejores. Por ejemplo, si sobre un adjudicado pesa una hipoteca de 100.000 euros y éste está tasado en 60.000, la provisión será de 40.000".
Actualmente, podría pensarse que el viento sopla a favor de la banca ya que los precios de las casas están subiendo. Sin embargo, esta revalorización de los inmuebles no debe extrapolarse a la cartera de adjudicados. "La vivienda se está encareciendo respecto a su valor real, pero no respecto al valor contable de los bancos", especifica Romera. Éste sería el otro riesgo que se podría abrir con las nuevas valoraciones: que la banca quiera aprovechar el ciclo alcista y decida dejar de vender sus pisos para sacarles mayor beneficio en el futuro.
Frente a las disyuntivas que podría estar barajando la banca, un experto rompe una lanza en favor de la Circular y destaca que va "en la senda correcta" para crear un sector hipotecario e inmobiliario más sano. "En este momento", comenta, "los bancos financian al comprador de una casa con todas las garantías". "El BdE quiere que la banca dé hipotecas, pero que siga quitándose de encima, como ha hecho en los últimos tiempos, el producto adjudicado de años atrás y lo antes posible por el peligro que acarrea", manifiesta. La exposición al ladrillo ha pasado de más de 300.000 millones de euros a menos 100.000.
77.250 millones de adjudicados
Al cierre de 2015, el volumen de activos adjudicados (suelos, viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) de la banca ascendía a 77.250 millones de euros, según un estudio de Bankia. Unos datos en los que el BBVA, Banco Popular y CaixaBank se posicionan como los grandes dueños de estos activos, con más del 50%. Por otra parte, la cobertura media es del 40% con el BBVA (57,4%), Santander (53%) y Kutxabank (50,6%) con los mayores niveles de provisiones.
Samuel Población, director nacional Residencia y Suelo de CBRE, tiene claro que la Circular persigue que las entidades se centren en su principal negocio: conceder crédito. "Esto es lo fundamental", sostiene, al tiempo que vaticina que la normativa no tardará en dar sus frutos. Adelanta que la banca irá cediendo posiciones en el sector inmobiliario por muy diversas vías. "En 2017 se verán muchas ventas de portfolios, con las que los bancos descargarán sus balances y cumplirán con la Circular", prevé.
Otro de los puntos relevantes de la Circular del BdE es el que alude a "los recortes estimativos sobre los valores de tasación que tienen que hacer los bancos", indica otro entendido. "La simple tasación no valora los activos. Hay que restar los costes hasta su comercialización. Ésta es otra de las modificaciones", aclara. El BdE ha impuesto unas ventas mínimas: en el caso de las casas terminadas, de un 25% sobre el inventario medio anual (no se especifica si sobre el valor o sobre unidades). Esto es, si un banco inicia el año con 1.000 (millones de euros en adjudicados o unidades) y acaba con 2.000, deberá comercializar una cuarta parte de 1.500. En los suelos deberá acreditar la venta del 15%.
'Penalizaciones' indirectas por no vender
"Sin duda, esta imposición de ventas es un incentivo bastante fuerte para que la banca, a medida que avanza un ejercicio, dé salida a más activos. Si una entidad no lo consigue, el BdE pondrá más el foco sobre ella y la exhortará, muy probablemente, a que ajuste el valor correctamente. Le dirá: 'o no es bueno vendiendo o los precios que tiene no son los correctos'", afirma un experto en el mercado de activos inmobiliarios de los bancos.
"El BdE", continúa, "pretende comprobar la capacidad de venta de las entidades". "La que venda bien con su valoración interna es que tiene el precio y la capacidad adecuada", asegura. "Si no es capaz de vender", prosigue, "el BdE le marcará los recortes -antes, provisiones de hasta el 30% en vivienda terminada y ahora rebajas porcentuales por mantenimiento, seguros, IBI, comercialización, etc.-".
"El mandato con esta Circular es claro: zapatero a tus zapatos y limpia tu balance porque tu objeto principal es dar buen crédito", remata este entendido. Igualmente, recuerda que se penaliza a los activos con más antigüedad (más de tres años en cartera). "Este producto no puede valorarse con una tasación masiva sin visita. Se castiga a los inmuebles que llevan más tiempo en los balances de los bancos y que no pueden visitarse, muchos quizá por estar okupados", indica.
Después de desgranar la compleja Circular, se hace necesario preguntarse si el BdE está obligando realmente al sector financiero a deshacerse más rápido de sus inmuebles. Fuentes próximas al regulador han asegurado a SU VIVIENDA que explícitamente no, pero lo que se produce es una obligación de actualizar cada año la valoración de los inmuebles y que a partir de los tres años en la balanza la cobertura hecha ya no se podrá revertir, aunque haya una mejora en la valoración del activo, lo que indirectamente es un incentivo a su venta.
Las entidades han captado la 'orden'
Desde el sector bancario se ha captado la orden implícita del BdE. Fuentes cercanas a la Asociación Española de Banca (AEB) admiten que la Circular motiva la venta rápida de los adjudicados y se entiende que si los bancos logran dar salida a un porcentaje importante de su cartera pueden ser premiados con menores exigencias de provisiones. Aunque la mejor señal de que las entidades son conscientes del ultimátum sean las múltiples campañas comerciales que han lanzado en las últimas fechas.
Principalmente, los servicers -las grandes plataformas que venden las casas de la banca- han impulsado atractivas ofertas en lo que parece ser todo un rallycomercial para soltar el máximo número de inmuebles lo más rápido posible y arrancar 2017 con el menor inventario tras la recomendación de vender un 25%. Esta estrategia de márketing, auspiciada por el BdE, pone de nuevo en el mercado un producto caracterizado por su bajo coste. Según muchos expertos, se ha reabierto otra etapa de casas baratas. "Hay que vender como locos", "habrá un acelerón de las ventas" o "volverán los grandes descuentos" son algunas de las expresiones trasladadas por los expertos inmobiliarios.
Campañas comerciales
Precios Boom!! es el eslogan con el que Haya Real Estate (tiene en comercialización unas 60.000 casas de Bankia, Cajamar y la Sareb) ha sacado una selección de 5.300 casas con descuentos de hasta el 40% hasta el 31 de diciembre. Mismo ajuste aplica "esta semana" en su iniciativa Selección Black Friday.
Eduardo Álvarez, director de Márketing de Haya Real Estate, confirma que la Circular está teniendo repercusión, aunque en su opinión los efectos comenzarán a apreciarse, sobre todo, en el primer trimestre de 2017. "Los bancos han tardado unas semanas en evaluar el impacto de la modificación de la normativa y ahora han comenzado a presentar las nuevas ofertas, que pasarán por hacer interesantes rebajas", declara, al tiempo que reconoce que los grandes descuentos de los últimos años se habían dejado un poco de lado con la reactivación del sector inmobiliario y de la demanda.
Otra plataforma de producto de banco que está agitando el mercado es Casaktua, que trabaja en la venta de inmuebles del Banco Santander, Bankinter, Ibercaja y BMN. El pasado martes revolucionó este mostrador con una nueva promoción ligada al Black Friday con descuentos de hasta el 70% en casi 2.600 viviendas de todo tipo (pisos, chalés, áticos estudios y lofts) con un precio medio de 67.000 euros. Del mismo modo, Casaktua vende más de 800 casas de BMN con una rebaja media del 26% (precio medio de 68.100 euros) y una cartera de 1.300 unidades de obra nueva y usada de Ibercaja con un coste promedio de 78.000 euros.
Por otro lado, estas sustanciales rebajas de los bancos ya estarían condicionado las estadísticas de precios, según los expertos. Este escaparate con sus jugosos descuentos se reflejan en los estudios de precios, como, por ejemplo, en la última estadística de los registradores de la propiedad. Según este colectivo, las casas apenas se revalorizaron un 3,3% (se venía de un 7,5%) en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2015 y se abarataron un 1,4% intertrimestral.
Operaciones corporativas
Por otra parte, varios analistas aseguran que la banca no sólo está estudiando "desaguar" su balance por el canal minorista. También apostará por vías de lo más variopintas. El ejemplo más claro es Merlin Properties, el nuevo gran grupo inmobiliario español del que son accionistas (provenientes de la antigua Metrovacesa) el BBVA, Banco Santander y Banco Popular. Las tres entidades están trasvasando miles de inmuebles a este grupo de tal modo que oficialmente desaparecen de sus balances y cumplen con el mandato del BdE. Incluso este trío de entidades baraja aliarse para crear su propio banco malo en el que depositar, principalmente, sus suelos. Este camino podría ser seguido por otras entidades si el BdE diera su visto bueno. "Sería una patada hacia adelante", alerta un analista.
Otro método que usará la banca para descargarse de activos será la venta al por mayor. "La Circular del BdE provocará más ventas de portfolios en 2017", señala Población. Mismo vaticinio hace Álvarez: "La comercialización de carteras será el atajo más rápido para llegar al listón del 25%". Eso sí, el profesional de Haya Real Estate no cree que sea la tónica general. "En estas transacciones", especifica, "el banco tiene que estar preparado para asumir mayores descuentos".
Parece claro que la Circular del BdE está llamada a remover, y mucho, el inmobiliario. Sobre todo, el mercado residencial. Y, sin duda, representa una oportunidad para pescar en río revuelto tanto para particulares como para grandes inversores. Los entendidos hacen una reflexión con mayor perspectiva: "A la banca se le impone una carga comercial pesada, pero necesaria. El saneamiento del ladrillo debe producirse y cuanto antes se limpien los adjudicados mejor será para todos", concluye uno de los expertos consultados.
Y sin embargo, no quieren provisionar las pérdidas que tienen, que siguen siendo una bestiada…
La banca española tardará 10 años en vender sus pisos... y no piensa darse más prisa
Al ritmo actual, la banca española tardará 10 años como media en vender sus activos inmobiliarios. Y aunque mantenerlos tiene un coste, prefiere esperar a que suban los precios
A pesar de que todos los bancos sacan pecho sobre sus cifras de ventas de inmuebles, lo cierto es que estas van a paso de tortuga; de mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que 'comerse' con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste -mucho menor de lo que se cree mucha gente, por cierto-, el sector prefiere mantener el ritmo actual si nadie (léase el Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.
Los mensajes optimistas sobre subidas de los precios inmobiliarios se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo. El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la 'partada adelante' tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.
Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos 'non performing' (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables; el resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia -que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb- y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, como es bien sabido; como se puede apreciar en la tabla adjunta, los activos tóxicos suponen el 285% de su valor tangible en libros.
Fuente: JP Morgan
Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis -especialmente por los famosos decretos Guindos de 2012- en torno al 50%. De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular (ése es el gran problema que tiene en la cuerda floja a Ángel Ron) y el 61% de Bankia, como también se ve en la citada tabla. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotárselas como beneficio.
Mejor vender a minoristas con menos descuento
De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.
Esta decisión no sale gratis. Esta banco de inversión sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.
El gobernador del Banco de España, Luis María Linde (EFE)
El BdE tampoco mete presión
La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores, el BCE y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos 'non performing' en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el BdE ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de reiquistos mínimos (aunque Linde ha prometido que los va a mirar con lupa para evitar 'enjuagues contables').
Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante: según JP Morgan, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.
PD3: En este vida todo pasa. No podemos aferrarnos a nada, ya que estamos de paso. Lo único cierto es que nos vamos a morir, y lo único incierto es que no sabemos cuándo. No especulemos. El resto, lo que tengamos, lo dejaremos aquí…; lo que hayamos hecho, el amor que hayamos dado, nos lo llevaremos con nosotros.
