¿Cuánto vale un piso?

Esta es la gran pregunta. Y aquí intentan encontrar una solución, ya que hay momentos en que le mercado se equivoca y pone precios falsos, erróneos…

La tabla de Excel que te dirá si has comprado cara o barata tu casa

¿Habré vendido demasiado barato?, ¿habré comprado demasiado caro?, ¿debería haber subido un poco más el precio?, ¿debería haber pedido una rebaja mayor?

Cada día se venden en España más de un millar de viviendas. Y es precisamente una vez firmado el contrato de compraventa cuando las dudas asaltan tanto a quienes han vendido su casa como a quienes han realizado la compra. "¿Habré vendido demasiado barato?", "¿habré comprado demasiado caro?", "¿debería haber subido un poco más el precio?, "¿debería haber pedido una rebaja mayor?"

Es prácticamente imposible que cualquiera de las dos partes termine realmente satisfecha con el importe obtenido por la venta o por el precio pagado por el inmueble, aunque existen fórmulas matemáticas muy sencillas que pueden ayudarnos a dormir más tranquilos. Fórmulas que van más allá de si podemos permitirnos comprar y pagar esa vivienda, y que nos informan de si hemos comprado o vendido caro o barato y, en caso de inversión, si se trata de una operación rentable. 

Bankinter, por ejemplo, ha diseñado una interesante tabla que permite a cualquiera conocer el precio justo de una vivienda. Para su elaboración, la entidad tiene en cuenta dos variables. La rentabilidad bruta por alquiler y el Price Earnings Ratio (PER). Pero, ¿a qué se refieren estas variables?

a) Rentabilidad bruta por alquiler

Es el porcentaje que resulta de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 900 euros al mes (10.800 euros al año) y que valga 250.000 euros, se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 4,3% de acuerdo con esta fórmula:

(10.800 / 250.000) x 100 = 4,3%

b) El PER

El PER, por el contrario, equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaríamos en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc. Básicamente es la operación inversa, dividir el precio de venta entre el precio de alquiler. 

Así, siguiendo con el ejemplo anterior, el PER de esa vivienda sería 23,1 y el cálculo mediante el que se habría llegado a ese dato sería:

(250.000 / 10.800) = 23,1

El BdE habla de una rentabilidad bruta del alquiler del 4,6%, un porcentaje que sirve de referencia para saber si estamos comprando barato o caro

Ahora bien, ¿en qué rango debe moverse el PER para saber si hemos realizado una buena compra o inversión?, ¿o cuál debería ser la rentabilidad obtenida? Para que nos hagamos una idea, según el Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2016 era del 4,6% -un porcentaje que el portal inmobiliario idealista sitúa en el 5,9% en el tercer trimestre-, muy por encima del 1,9% que ofrecían los bonos a 10 años del Estado.

Este porcentaje equivaldría, según Bankinter, a un PER de 21,7 años o lo que es lo mismo, 260 meses. Ese porcentaje y esos datos nos ofrecen una primera referencia para saber si estamos comprando caro o barato. En base a estos datos, esta entidad ha elaborado una tabla en la que establece la relación entre precio de alquiler y precio de compra para que salgan estos números. 

Basta con dividir el precio de compra entre el precio de alquiler para obtener dicho PER: 260 meses. 

Un ejemplo práctico

Pero, a la hora de comprar, ¿cómo debemos poner en práctica todos estos conceptos y datos para calcular el precio que deberíamos pagar por una vivienda?

En primer lugar debemos localizar la vivienda que queremos comprar. Una vez que hemos encontrado la casa de nuestros sueños, el paso siguiente consiste en buscar un inmueble de características similares (ubicación, tamaño, antigüedad...) pero que esté en alquiler. Imaginemos que esa vivienda se alquila por 800 euros. Si multiplicamos esta cifra por 260 meses (PER), obtendríamos que el precio de venta de la vivienda que queremos comprar debería rondar los 208.000 euros en las condiciones actuales del mercado lo que, a su vez, supone una rentabilidad del 4,7%. 

Primero hay que encontrar la vivienda que queremos comprar y posteriormente buscar un inmueble de características similares que esté en alquiler

Si nuestra intención, por el contrario, es la de comprar una vivienda como inversión, el PER nos ayuda a conocer, por ejemplo, que si por la vivienda en la que estamos interesados nos piden 180.000 euros, podríamos cobrar un alquiler cercano a 700 euros o lo que es lo mismo, 8.400 euros anuales  (180.000 / 260 = 692). A esos precios, la rentabilidad bruta por alquiler se situaría en el 4,6%: (8.400 / 180.000) x 100. Porcentaje en línea con los datos del Banco de España.

Sin embargo, si realizamos una búsqueda y constatamos que los alquileres en esa zona difícilmente superan los 500 euros (6.000 euros al año), deberíamos replantearnos la operación o exigir una rebaja del precio. En este caso, de unos 50.000 euros (500 x 260 = 130.000) para que salieran los números. Ya que, si finalmente debemos alquilar a 500 euros, la rentabilidad se reduciría significativamente hasta el 3,3% (6.000 / 180.000) x 100.  

Fuente: Banco España

De esta manera, teniendo sobre la mesa dos de las tres cifras variables (precio de venta, precio de alquiler o PER), se puede calcular la tercera. Y como el Banco de España publica trimestralmente el dato de la rentabilidad bruta por alquilerde toda España, solamente habría que conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.

Al igual que sucede con los precios del alquiler y de venta que fluctúan y varían en el tiempo, lo mismo sucede con el PER o la rentabilidad por dividendo. Por lo que resulta necesario ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar la inversión. En plena burbuja inmobiliaria el PER era muy alto, mientras que ahora es bastante más moderado.

Locales, garajes, oficinas...

Esos cálculos podrían aplicarse a la hora de comprar cualquier otro activo inmobiliario como un local comercial, un garaje o una oficina. De hecho, según datos recientes de idealista, el local comercial se mantiene como la inversión inmobiliaria más rentable ahora mismo en España, por encima incluso de la vivienda.

De esta forma, comprar un local para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 8,4%, frente al 7,5% que daban hace un año. Por su parte, las oficinas ofrecían en el tercer trimestre de 2016 un rendimiento del 7,4% (hace un año era del 6,8%) y los garajes se han quedado estabilizados en el 4,6%. Rentabilidades, todas ellas, que no recoge el Banco de España, como sí hace, por ejemplo, con la vivienda, aunque el dato que ofrece es una media nacional.

Para afinar más en nuestra compra y buscar referencias a nivel más local, también se puede recurrir a la información que ofrecen dos portales inmobiliarios como idealista o Fotocasa que, aunque también manejan rentabilidades medias a nivel nacional (del 5,9% y el 5,3% respectivamente, sensiblemente por encima de los cálculos del Banco de España que maneja el 4,6%), también ofrecen datos por comunidades y capitales.

Por ejemplo, según Fotocasa, Cataluña, Murcia, Canarias y Madrid son las Comunidades Autónomas más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler. Así, Cataluña ofrece una rentabilidad del 6,1% (frente al 5,4% que ofrecía en 2015), seguido de Murcia (5,7% frente al 5,1% de 2015), Canarias (5,6% frente al 5,5% de 2015) y Madrid, que ofrece una rentabilidad del 5,6% frente al 5,2% de 2015.

Entre las capitales españolas, por su parte y según idealista, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,1%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,7%), Palma de Mallorca (6,7%), Huelva (6,5%) y Alicante (6,3%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,7%, exactamente la misma que la de Madrid.

Por el contrario, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,7%), A Coruña (3,8%) y San Sebastián (3,9%). A continuación se sitúa Zamora (4,3%).

Abrazos,

PD1: Para las segundas viviendas:

¿Qué es más rentable, comprar o alquilar la casa de vacaciones?

Comprar en la playa es de media un 65,5% más caro que alquilar

Solo el factor sentimental y su mayor uso juegan a favor de la adquisición

Si usted es de aquellas personas que ha encontrado un lugar idílico al que quiere escapar cada vez que llega el verano, seguramente se haya preguntado si es más rentable seguir alquilando la casa en la playa o la montaña que tanto le gusta o bien comprar ésa u otra cercana en la misma localidad.

Los cálculos efectuados por CincoDías con datos facilitados por los portales inmobiliarios Idealista y Rentalia demuestran que, en promedio, es un 65,5% más caro adquirir en propiedad una casa de vacaciones que alquilar esa vivienda en la misma localidad durante el mes de agosto.

Para el estudio, se han tomado como ejemplo los precios de los alquileres vacacionales y el coste de comprar una vivienda tipo (de dos dormitorios y 70 metros cuadrados de superficie) en cuatro localidades de la costa mediterránea, representativas de donde se concentra el mayor parque de segundas residencias: Benalmádena (Málaga), Benidorm (Alicante), Sitges (Barcelona) y La Manga (Murcia).

Para calcular lo que cuesta alquilar una casa para cuatro personas en agosto en esos cuatro municipios se han tomado como referencia los precios del portal especializado en alquiler de vacaciones Rentalia. Así, disponer de una vivienda en Benalmádena el mes de agosto para una familia o un grupo de cuatro personas cuesta un promedio de 3.348 euros. El precio baja a 2.868 euros si se trata de un piso de las mismas características en la localidad alicantina de Benidorm, se dispara a los 4.656 euros de media en Sitges y se sitúa en 2.268 euros en La Manga. Obviamente en estos precios siempre están incluidos los suministros que se consuman durante la estancia.

De esta manera, si no se produce ningún accidente que provoque desperfectos en la casa y, tal y como suelen establecer los contratos de arrendamiento vacacionales, el coste de disfrutar esas casas un mes completo terminaría ahí.

Como es lógico, no ocurre lo mismo cuando se opta por adquirir el inmueble. Al precio del metro cuadrado en las mismas localidades se le ha sumado el coste de los impuestos. En éstos hay que incluir el IVA si se trata de una vivienda de nueva construcción, que estaría gravada al tipo reducido del 10%, o el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo medio es del 8%, el impuesto de actos jurídicos documentados si se adquiere la casa mediante hipoteca más los costes o aranceleres de notarios y registradores.

Por ello, al precio resultante se le ha añadido un 10% de media de coste fiscal y 1.800 euros que, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) es el coste de comunidad promedio que suele acarrear tener una casa de vacaciones. No se ha tenido en cuenta el coste del seguro, que los expertos recomiendan contratar, ni el de los suministros (agua, electricidad y gas, fundamentalmente) debido a la complejidad de establecer medias en estos casos. Además, disponer de otra casa tributa en el IRPF. El total resultante se ha dividido o prorrateado en 30 años.

Hechos los números, el resultado es que en Benalmádena comprar una casa como la que alquilaría la misma familia costaría 4.452 euros cada año, un 32,9% más que su alquiler. En Benidorm el coste de comprar asciende a 4.622 euros, un 61,1% más; en Sitges es más del doble comprar que arrendar, ya que adquirir una casa tipo allí supone un desembolso anual de 9.592 euros y en La Manga la diferencia se modera al 62,2% por los 3.680 euros que representa tener la casa en propiedad frente a alquilarla.

Esto es lo que dicen las cifras, pero tal y como señala Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, existen otros factores que conviene valorar antes de tomar una decisión. La vivienda en propiedad permite disfrutar de ella a lo largo de todo el año, alquilarla cuando no se utilice, así como obtener plusvalías en el momento en el que se venda, si el mercado se encuentra en un ciclo alcista.

El 36,2% de los hogares dispone de otro piso

La querencia de los españoles por el ladrillo es de las más altas de Europa. Más del 75% de las familias reside en una casa de su propiedad. Además, el 36,2% de los hogares, uno de cada tres, dispone de una segunda residencia, según datos del BCE. 
Los expertos vinculan esta cifra con la tradición, bastante extendida, de comprar la segunda vivienda pensando en la jubilación. “Para alguien con esa idea, puede ser una buena opción adquirir una segunda residencia, a ser posible en un momento con precios bajos”, explica Luis Corral, de Foro Consultores. Además, siempre queda la opción de alquilarla mientras no se utilice. Para las localidades del estudio, Idealista calcula un grado de ocupación del 30% y precios de alquiler fuera del verano entre un 19% y un 35% más baratos.

PD2: ¿Qué harán los bancos con su stock de viviendas invendibles, las dinamitarán?

Los bancos abren otra era de viviendas baratas

Las nuevas 'recomendaciones' del regulador les obliga a valorar sus activos anualmente y a vender un 25% de su inventario cada ejercicio

Las primeras campañas comerciales de las entidades no se han hecho esperar y ya se ven descuentos de hasta el 70% -los analistas adelantan que las grandes rebajas se intensificarán durante el próximo año 2017-

El Banco de España (BdE) se ha puesto serio con la actividad inmobiliaria de las entidades financieras después de años dando cierta manga ancha. El regulador ha apremiado a los bancos a deshacerse de sus inmuebles adjudicados (principalmente, de las casas), animándoles a desenladrillarse para que vuelvan a centrarse en su negocio por naturaleza, el crediticio.

Ésta es la lectura hecha por múltiples analistas para este suplemento de la Circular 4/2016, de 27 de abril, sobre normas de información financiera pública y reservada y modelos de estados financieros y sobre la Central de Información de Riesgos[Pdf] publicada que entró en vigor el 1 de octubre. Por ahora, este farragoso texto de enorme calado no está teniendo gran eco en el mercado, aunque ya se aprecian los primeros síntomas en forma de activas campañas comerciales y movimientos a gran escala.

Entre las principales modificaciones de la revisión de la normativa cabe destacar que pasa a "ser más exhaustiva en el nivel de provisionamiento de los adjudicados", como explica Manuel Romera, director del Sector Financiero del IE Business School. "Es decir", remarca, "la Circular busca fijar los precios exactos". En términos temporales, la valoración de se hará cada año en vez de cada tres. "La idea es que haya una imagen fiel del patrimonio inmobiliario de la banca en un plazo corto y poner a los activos un valor más razonable, acorde al mercado", comenta.

Nueva valoración de los activos

Esta tasación anual tiene un doble filo, según los entendidos -que han optado mayoritariamente por hacer declaraciones off the record por tratarse de un tema "delicado"-. Por un lado, el riesgo que supone para las entidades tener sobrevalorados sus activos. El hecho de que las nuevas tasaciones puedan arrojar valoraciones muy inferiores provocaría que la banca tuviera que dedicar mayores provisiones a cubrir esos activos y vería lastrados sus resultados.

Romera quita hierro a esta posibilidad: "No se sabe si los activos están tan sobrevalorados como se dice. Quizá algo, pero no tanto". Y explica en qué consisten las provisiones: "Los bancos deben inmovilizar fondos para cubrir el riesgo de los adjudicados. Cuanto mayor valor tengan, menos deberán provisionar y sus cuentas serán mejores. Por ejemplo, si sobre un adjudicado pesa una hipoteca de 100.000 euros y éste está tasado en 60.000, la provisión será de 40.000".

Actualmente, podría pensarse que el viento sopla a favor de la banca ya que los precios de las casas están subiendo. Sin embargo, esta revalorización de los inmuebles no debe extrapolarse a la cartera de adjudicados. "La vivienda se está encareciendo respecto a su valor real, pero no respecto al valor contable de los bancos", especifica Romera. Éste sería el otro riesgo que se podría abrir con las nuevas valoraciones: que la banca quiera aprovechar el ciclo alcista y decida dejar de vender sus pisos para sacarles mayor beneficio en el futuro.

Frente a las disyuntivas que podría estar barajando la banca, un experto rompe una lanza en favor de la Circular y destaca que va "en la senda correcta" para crear un sector hipotecario e inmobiliario más sano. "En este momento", comenta, "los bancos financian al comprador de una casa con todas las garantías". "El BdE quiere que la banca dé hipotecas, pero que siga quitándose de encima, como ha hecho en los últimos tiempos, el producto adjudicado de años atrás y lo antes posible por el peligro que acarrea", manifiesta. La exposición al ladrillo ha pasado de más de 300.000 millones de euros a menos 100.000.

77.250 millones de adjudicados

Al cierre de 2015, el volumen de activos adjudicados (suelos, viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) de la banca ascendía a 77.250 millones de euros, según un estudio de Bankia. Unos datos en los que el BBVA, Banco Popular y CaixaBank se posicionan como los grandes dueños de estos activos, con más del 50%. Por otra parte, la cobertura media es del 40% con el BBVA (57,4%), Santander (53%) y Kutxabank (50,6%) con los mayores niveles de provisiones.

Samuel Población, director nacional Residencia y Suelo de CBRE, tiene claro que la Circular persigue que las entidades se centren en su principal negocio: conceder crédito. "Esto es lo fundamental", sostiene, al tiempo que vaticina que la normativa no tardará en dar sus frutos. Adelanta que la banca irá cediendo posiciones en el sector inmobiliario por muy diversas vías. "En 2017 se verán muchas ventas de portfolios, con las que los bancos descargarán sus balances y cumplirán con la Circular", prevé.

Otro de los puntos relevantes de la Circular del BdE es el que alude a "los recortes estimativos sobre los valores de tasación que tienen que hacer los bancos", indica otro entendido. "La simple tasación no valora los activos. Hay que restar los costes hasta su comercialización. Ésta es otra de las modificaciones", aclara. El BdE ha impuesto unas ventas mínimas: en el caso de las casas terminadas, de un 25% sobre el inventario medio anual (no se especifica si sobre el valor o sobre unidades). Esto es, si un banco inicia el año con 1.000 (millones de euros en adjudicados o unidades) y acaba con 2.000, deberá comercializar una cuarta parte de 1.500. En los suelos deberá acreditar la venta del 15%.

'Penalizaciones' indirectas por no vender

"Sin duda, esta imposición de ventas es un incentivo bastante fuerte para que la banca, a medida que avanza un ejercicio, dé salida a más activos. Si una entidad no lo consigue, el BdE pondrá más el foco sobre ella y la exhortará, muy probablemente, a que ajuste el valor correctamente. Le dirá: 'o no es bueno vendiendo o los precios que tiene no son los correctos'", afirma un experto en el mercado de activos inmobiliarios de los bancos.

"El BdE", continúa, "pretende comprobar la capacidad de venta de las entidades". "La que venda bien con su valoración interna es que tiene el precio y la capacidad adecuada", asegura. "Si no es capaz de vender", prosigue, "el BdE le marcará los recortes -antes, provisiones de hasta el 30% en vivienda terminada y ahora rebajas porcentuales por mantenimiento, seguros, IBI, comercialización, etc.-".

"El mandato con esta Circular es claro: zapatero a tus zapatos y limpia tu balance porque tu objeto principal es dar buen crédito", remata este entendido. Igualmente, recuerda que se penaliza a los activos con más antigüedad (más de tres años en cartera). "Este producto no puede valorarse con una tasación masiva sin visita. Se castiga a los inmuebles que llevan más tiempo en los balances de los bancos y que no pueden visitarse, muchos quizá por estar okupados", indica.

Después de desgranar la compleja Circular, se hace necesario preguntarse si el BdE está obligando realmente al sector financiero a deshacerse más rápido de sus inmuebles. Fuentes próximas al regulador han asegurado a SU VIVIENDA que explícitamente no, pero lo que se produce es una obligación de actualizar cada año la valoración de los inmuebles y que a partir de los tres años en la balanza la cobertura hecha ya no se podrá revertir, aunque haya una mejora en la valoración del activo, lo que indirectamente es un incentivo a su venta.

Las entidades han captado la 'orden'

Desde el sector bancario se ha captado la orden implícita del BdE. Fuentes cercanas a la Asociación Española de Banca (AEB) admiten que la Circular motiva la venta rápida de los adjudicados y se entiende que si los bancos logran dar salida a un porcentaje importante de su cartera pueden ser premiados con menores exigencias de provisiones. Aunque la mejor señal de que las entidades son conscientes del ultimátum sean las múltiples campañas comerciales que han lanzado en las últimas fechas.

Principalmente, los servicers -las grandes plataformas que venden las casas de la banca- han impulsado atractivas ofertas en lo que parece ser todo un rallycomercial para soltar el máximo número de inmuebles lo más rápido posible y arrancar 2017 con el menor inventario tras la recomendación de vender un 25%. Esta estrategia de márketing, auspiciada por el BdE, pone de nuevo en el mercado un producto caracterizado por su bajo coste. Según muchos expertos, se ha reabierto otra etapa de casas baratas. "Hay que vender como locos", "habrá un acelerón de las ventas" o "volverán los grandes descuentos" son algunas de las expresiones trasladadas por los expertos inmobiliarios.

Campañas comerciales

Precios Boom!! es el eslogan con el que Haya Real Estate (tiene en comercialización unas 60.000 casas de Bankia, Cajamar y la Sareb) ha sacado una selección de 5.300 casas con descuentos de hasta el 40% hasta el 31 de diciembre. Mismo ajuste aplica "esta semana" en su iniciativa Selección Black Friday.

Eduardo Álvarez, director de Márketing de Haya Real Estate, confirma que la Circular está teniendo repercusión, aunque en su opinión los efectos comenzarán a apreciarse, sobre todo, en el primer trimestre de 2017. "Los bancos han tardado unas semanas en evaluar el impacto de la modificación de la normativa y ahora han comenzado a presentar las nuevas ofertas, que pasarán por hacer interesantes rebajas", declara, al tiempo que reconoce que los grandes descuentos de los últimos años se habían dejado un poco de lado con la reactivación del sector inmobiliario y de la demanda.

Otra plataforma de producto de banco que está agitando el mercado es Casaktua, que trabaja en la venta de inmuebles del Banco Santander, Bankinter, Ibercaja y BMN. El pasado martes revolucionó este mostrador con una nueva promoción ligada al Black Friday con descuentos de hasta el 70% en casi 2.600 viviendas de todo tipo (pisos, chalés, áticos estudios y lofts) con un precio medio de 67.000 euros. Del mismo modo, Casaktua vende más de 800 casas de BMN con una rebaja media del 26% (precio medio de 68.100 euros) y una cartera de 1.300 unidades de obra nueva y usada de Ibercaja con un coste promedio de 78.000 euros.

Por otro lado, estas sustanciales rebajas de los bancos ya estarían condicionado las estadísticas de precios, según los expertos. Este escaparate con sus jugosos descuentos se reflejan en los estudios de precios, como, por ejemplo, en la última estadística de los registradores de la propiedad. Según este colectivo, las casas apenas se revalorizaron un 3,3% (se venía de un 7,5%) en el tercer trimestre del año respecto al mismo periodo de 2015 y se abarataron un 1,4% intertrimestral.

Operaciones corporativas

Por otra parte, varios analistas aseguran que la banca no sólo está estudiando "desaguar" su balance por el canal minorista. También apostará por vías de lo más variopintas. El ejemplo más claro es Merlin Properties, el nuevo gran grupo inmobiliario español del que son accionistas (provenientes de la antigua Metrovacesa) el BBVA, Banco Santander y Banco Popular. Las tres entidades están trasvasando miles de inmuebles a este grupo de tal modo que oficialmente desaparecen de sus balances y cumplen con el mandato del BdE. Incluso este trío de entidades baraja aliarse para crear su propio banco malo en el que depositar, principalmente, sus suelos. Este camino podría ser seguido por otras entidades si el BdE diera su visto bueno. "Sería una patada hacia adelante", alerta un analista.

Otro método que usará la banca para descargarse de activos será la venta al por mayor. "La Circular del BdE provocará más ventas de portfolios en 2017", señala Población. Mismo vaticinio hace Álvarez: "La comercialización de carteras será el atajo más rápido para llegar al listón del 25%". Eso sí, el profesional de Haya Real Estate no cree que sea la tónica general. "En estas transacciones", especifica, "el banco tiene que estar preparado para asumir mayores descuentos".

Parece claro que la Circular del BdE está llamada a remover, y mucho, el inmobiliario. Sobre todo, el mercado residencial. Y, sin duda, representa una oportunidad para pescar en río revuelto tanto para particulares como para grandes inversores. Los entendidos hacen una reflexión con mayor perspectiva: "A la banca se le impone una carga comercial pesada, pero necesaria. El saneamiento del ladrillo debe producirse y cuanto antes se limpien los adjudicados mejor será para todos", concluye uno de los expertos consultados.

Y sin embargo, no quieren provisionar las pérdidas que tienen, que siguen siendo una bestiada…

La banca española tardará 10 años en vender sus pisos... y no piensa darse más prisa

Al ritmo actual, la banca española tardará 10 años como media en vender sus activos inmobiliarios. Y aunque mantenerlos tiene un coste, prefiere esperar a que suban los precios

A pesar de que todos los bancos sacan pecho sobre sus cifras de ventas de inmuebles, lo cierto es que estas van a paso de tortuga; de mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que 'comerse' con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste -mucho menor de lo que se cree mucha gente, por cierto-, el sector prefiere mantener el ritmo actual si nadie (léase el Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.

Los mensajes optimistas sobre subidas de los precios inmobiliarios se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo. El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la 'partada adelante' tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.

Según estimaciones de JP Morgan, los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos 'non performing' (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables; el resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia -que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb- y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, como es bien sabido; como se puede apreciar en la tabla adjunta, los activos tóxicos suponen el 285% de su valor tangible en libros. 

Fuente: JP Morgan

Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis -especialmente por los famosos decretos Guindos de 2012- en torno al 50%. De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular (ése es el gran problema que tiene en la cuerda floja a Ángel Ron) y el 61% de Bankia, como también se ve en la citada tabla. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotárselas como beneficio.

Mejor vender a minoristas con menos descuento

De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.

Esta decisión no sale gratis. Esta banco de inversión sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.

El gobernador del Banco de España, Luis María Linde (EFE)

El BdE tampoco mete presión

La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores, el BCE y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos 'non performing' en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el BdE ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de reiquistos mínimos (aunque Linde ha prometido que los va a mirar con lupa para evitar 'enjuagues contables').

Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante: según JP Morgan, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.

PD3: En este vida todo pasa. No podemos aferrarnos a nada, ya que estamos de paso. Lo único cierto es que nos vamos a morir, y lo único incierto es que no sabemos cuándo. No especulemos. El resto, lo que tengamos, lo dejaremos aquí…; lo que hayamos hecho, el amor que hayamos dado, nos lo llevaremos con nosotros.

si se pinchara la burbuja de los pisos sería bueno

La burbuja de pisos, por ahí fuera, se ha vuelto a hinchar como nunca:

EEUU: ha igualado su anterior máximo que fue el detonante de la burbuja de deuda:

Superándolo con creces en ciertas ciudades:

Australia: otro que se lleva la palma:

Canadá, Reino Unido: ídem de ídem… Aunque ya se puede hablar de inicio de pinchazo ahí:

Estos argumentan que si se volviera a pinchar sería muy positivo…

A large house price depreciation can be good for economic growth, research finds

This article is published in collaboration with VoxEU.

Rising housing prices are accompanied by higher household consumption and firm investment that boost economic growth. However, excessive house price appreciations may distort capital allocation efficiency, for example by crowding out investments in productive sectors, which reduce long-term economic growth. Moreover, house price bubbles are typically unsustainable. Once a housing bubble bursts, credit conditions will tighten due to falling collateral value, leading to a fall in household consumption and employment that cause an economic downturn. Meanwhile, the correction of housing prices may improve investment efficiency and trigger structural reform that subsequently enhances economic growth.

In recent work, we look into the trade-off between the aforementioned effects and document new international evidence on the relation between real estate valuations at different stages of housing cycles and economic growth (Aizenman et al. 2016).

Appreciations versus depreciations

Figure 1 shows that appreciations of housing prices can be translated into higher growth in real GDP, real GDP per capita and total factor productivity (TFP). This positive relation between house price appreciations and economic growth remain robust, even after filtering the economic growth attributed to the increase in consumption, investment, employment, and credit allocation that partially benefit from rising house prices. In particular, a 10% increase in house price appreciation is associated with 0.2% higher economic growth. Accounting for the indirect effect of house price through consumption, investment and employment further strengthen the association between house appreciations and economic growth.

Figure 1. Summary of associations with growth

Image: VoxEU

Notes: The graph plots the association of 1% increase in house price appreciation, moderate house price depreciation, and large house price depreciation with GDP growth, GDP per capita growth, and total factor productivity (TFP) growth in basis points.

The relation between house depreciations and economic growth, however, are nonlinear, depending on the depth and speed of price correction. Moderate house price depreciations, characterised by a modest, prolonged decline in house prices, are negatively associated with economic growth in real GDP and GDP per capita. However large depreciations, characterised by a sharp and quick drop in house prices, are positively associated with stronger growth in economic output and productivity. This result is consistent with the finding of Mian et al. (2015) that large and moderate house price depreciations have asymmetric impacts on economic activity in the US.

While large house price depreciations are associated with lower levels of consumption, investment, and employment that undermine economic growth, it can trigger capital allocation efficiency and labour mobility that benefits growth. First of all, credit is reallocated to more efficient firms after a crisis (Borensztein and Lee 2002). Second, steep housing price corrections force zombie firms out of the market, which allows banks to lend more efficiently than committing loans to unproductive zombie firms (Caballero et al. 2008). Third, large depreciations increase the number and magnitude of underwater mortgages, which enhance labour mobility because underwater mortgages provide greater incentive for households to relocate from a relatively poor to a better labour market (Donovan and Schnure 2011, Schulhofer-Wohl 2011). The increase in labour matching contributes to the economic growth. These improvements in capital allocation efficiency and labour mobility are less likely to happen when the price declines moderately as it is not sufficient to trigger a structural change that change existing norms.

Cross-country difference

In the presence of banking crisis, there is no longer a positive relation between large house depreciations and economic growth. The benefit of economic growth is wiped out when large house appreciations disrupt the banking sector, which prevents it from allocating capital efficiently. In this case, the housing cycles can be quite costly.

The strength of the linkage between large house price depreciations and economic output growth varies across legal systems, and subject to the availability of mortgage insurance and personal bankruptcy law. In countries with a stronger safety net provided through mortgage insurance and personal bankruptcy law, the consequence of large house depreciations is less severe, which is less likely to trigger significant structural changes that motivate reshuffles in capital and the labour market.

Housing cycles and economic growth

The average duration of housing appreciations and depreciations in a typical housing cycle is approximately six and five years, respectively (Bracke 2013). So the housing market would appreciate by 5.4% per year (the sample mean in appreciations) for the first six years, and then depreciate by 3.2% per year (sample mean in depreciations) in the five years that follow. Figure 2 visualises the total contribution of a typical housing cycle to GDP growth in each country. There are significant variations across countries. Such a relation is the strongest in Hong Kong – in the absence of housing price cycles, the economic growth in Hong Kong would have been lower by 67 basis points per year. Cumulated over several years this can have a significant impact on long-term economic growth. On average, the housing price cycles add 26–35 basis points to economic growth annually. Given our sample periods, the contribution of housing valuations to economic growth is negative in Germany and Japan, although the magnitudes are relatively small.

Figure 2. Average contribution of housing cycles to GDP growth (%)

Image: VoxEU

Notes: Housing cycles are shown to contribute positively to GDP growth in 17 out of 19 countries studied, with Japan and Germany being the two exceptions.

Conclusion

Although house price appreciations are positively associated with output growth, house price depreciations may either undermine or stimulate growth, depending on the depth of correction and the market environment. Large house price depreciations are associated with strong recovery in growth in the absence of banking crises, and this association is stronger in countries with a relatively weak safety net. These results are consistent with the conjecture that delaying needed adjustment associated with realising large capital losses is associated with deeper stagnation. In these circumstances, faster realisation of losses combined with income support that deals with poverty mitigation may be superior to the stagnation that is associated with such ‘gambling for resurrection’ adjustment delays. More research is needed to clarify the magnitude of these tradeoffs.

Reference

Aizenman, J, Y Jinjarak and H Zheng (2016) "House valuations and economic growth: Some international evidence", NBER, Working Paper No 22699.

Bracke, P (2013) "How long do housing cycles last? A duration analysis for 19 OECD countries", Journal of Housing Economics, 22(3): 213-30.

Borensztein, E and J–W Lee (2002) "Financial crisis and credit crunch in Korea: Evidence from firm-level data", Journal of Monetary Economics, 49: 853-875.

Caballero, R J, T Hoshi and A K Kashyap (2008) "Zombie lending and depressed restructuring in Japan", The American Economic Review, 98(5): 1943-1977.

Donovan, C and C Schnure (2011) "Locked in the house: Do underwater mortgages reduce labor market mobility?".

Mian, A, A Sufi and F Trebbi (2015) "Foreclosures, house prices, and the real economy", The Journal of Finance, 70(6): 2587-634.

Schulhofer-Wohl, S (2011) "Negative equity does not reduce homeowners' mobility", NBER, Working Paper No 16701.

Así que mucho cuidado con aquellos que, como en los años 2005, animaban a invertir en pisos so pretexto de que nunca bajaban y tal… Abrazos,

PD1:Se mueven los compradores hacia hipotecas a tipo fijo, pero compensará o no, en función del tiempo que se tarde en subir tipos…, si es que se pueden subir algún día (En Japón llevan varias décadas con rendimientos de los bonos muy bajitos…)

Hipoteca fija para blindarse de tipos al alza: el plazo es la clave

En el mejor de los casos, la hipoteca a interés variable es de media 81 euros más barata que la fija

(Belén Trincado)

La era de los tipos bajos tiene ya fecha de caducidad. Con Donald Trump como presidente de Estados Unidos, la perspectiva es de una subida de las tasas de interés antes de lo esperado. En Europa ya se espera un movimiento al alza para finales de 2018 ó 2019. Y, en este escenario, cabe preguntarse si conviene cubrirse de un futuro repunte del euríbor apostando por las hipotecas fijas. Se han convertido en el producto estrella de la banca gracias a unos intereses atractivos, impensables hace unos años, y su contratación se ha disparado en los últimos meses. El dilema para los hipotecados radica en si compensa pagar ahora una cuota más alta que con una hipoteca variable para blindarse frente al euríbor, que en circunstancias normales acompañará la tendencia alcista de los tipos y cuenta con el precedente de haber alcanzado el máximo histórico en el 5,4% en 2008. El siguiente cuestionario puede ayudar a salir de dudas.

P¿Por qué se estima que van a subir los tipos de interés?

R La victoria de Trump provocará una especie de efecto dominó. Su política de gasto conllevará un incremento de la inflación y por tanto un alza de tipos para compensarla. El mercado ya otorga un 100% de probabilidades a una subida de 25 puntos básicos por parte de la Reserva Federal (Fed) el 14 de diciembre, y se barajan entre dos y tres subidas más en 2017. Europa terminará contagiándose, así que los expertos han adaptado sus pronósticos y dan por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) adelantará la normalización monetaria e incrementará el precio oficial del dinero (ahora en el cero) en septiembre de 2018, según Bloomberg. Algunos analistas retrasan el movimiento a 2019.

P¿Cuándo se notaría ese incremento en el euríbor de las hipotecas?

R Por ahora, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables en España, el euríbor a doce meses, no ha cambiado su rumbo y continúa en negativo y cayendo. La media provisional de noviembre se sitúa en un nuevo mínimo récord del -0,073%, lo que supone seguir aliviando las cuotas de los hipotecados a tipo variable. Los expertos consideran que un alza de tipos en Europa tardaría en reflejarse en las hipotecas a través del euríbor. Álvaro García-Capelo, analista de XTB, no contempla un repunte del euríbor en el corto plazo porque “Europa va más lenta y Mario Draghi continúa con su discurso de hacer lo que haga falta”.

P¿Cuánto tendría que subir el tipo hipotecario por excelencia para que compense tener un interés fijo?

R La media histórica del euríbor a doce meses se sitúa en el 2,4% y su máximo, en el 5,4%. Algunos expertos defienden que tarde o temprano acabará subiendo y es entonces cuando pueden surgir los problemas para hacer frente a las hipotecas variables, como pasó en la crisis. Pero para que el precio de un préstamo variable con un diferencial del 1% se sitúe al mismo nivel que los intereses fijos que actualmente ofrece la banca, de entre el 2,4% TAE y el 4% TAE en función del plazo, el euríbor tendría que escalar al menos 1,47 puntos porcentuales. Hasta entonces, un hipotecado a tipo fijo pagará más que uno a tipo variable.

P¿Qué cuota paga actualmente un hipotecado variable y uno con tipo fijo?

R Tomando como referencia una hipoteca media de 110.000 euros a 22 años, con un diferencial del 1% más el euríbor (-0,069% en octubre), la cuota mensual asciende a unos 461 euros. Si el diferencial es del 2% salen a pagar 511 euros al mes. Con un tipo fijo del 2,5% TAE, el importe mensual es a 542 euros. Si el tipo aplicado es el 3%, la cuota es de 569 euros, y si es del 4%, hay que abonar 627 euros. En el mejor de ambos casos, la diferencia es de 81 euros al mes y 972 euros al año a favor del tipo variable.

P¿Cómo afecta a las hipotecas fijas que aumenten los tipos de interés?

R La fluctuación de los tipos no les afecta para nada, ya que desde la firma del préstamo hasta el vencimiento el interés no varía. “Con esta modalidad de préstamo estaremos al margen de posibles -y probables en un futuro- subidas de los tipos de interés”, explican desde una entidad. El cliente gana en tranquilidad dado que la cuota de su préstamo permanecerá inamovible, salvo que decida hacer una amortización anticipada.

P¿Es el momento entonces de contratar o cambiar a un préstamo fijo?

R La subida de tipos se percibe ahora más cercana y las entitades ofrecen los tipos de interés en función de sus perspectivas. Hasta ahora, para contrarrestar los tipos cero las hipotecas fijas se han abaratado hasta niveles nunca vistos, en torno al 2% frente al 5%, 6% ó 7% de hace pocos años. Con esto, la banca busca aumentar sus márgenes. Pero si se vislumbra en el horizonte un incremento de los tipos, los fijos podrían empezar a subir. Así, de optar por una hipoteca fija, hay que hacerlo antes de que las tasas comienzen a repuntar. “Actualmente es más cara que la variable, pero es un seguro”, afirma el analista de XTB. Y Pau A. Monserrat, economista de iAhorro, dice que “estamos en el mejor momento de la historia para contratar una hipoteca fija porque tenemos los tipos fijos más bajos de la historia”.

P¿Qué aspectos hay que tener en cuenta antes de dar el paso?

R Las hipotecas fijas están ganando terreno. De hecho, el tipo fijo hasta diez años y más ya supone más de la mitad de la nueva producción de hipotecas, según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE). Pero más allá del atractivo de los tipos, hay que tener en cuenta tres cosas, según Pau A. Monserrat. Primero, las comisiones, que “son el gran pero de las hipotecas a tipo fijo”. Segundo, los productos vinculados, que pueden llegar a ser numerosos para obtener el mejor tipo. Y tercero, exigen el pago del 20% o 30% del inmueble, dado que solo financian hasta el 80% del valor de compraventa o tasación de la vivienda.

P¿Tienen más comisiones las hipotecas fijas? ¿Cuáles son?

R Hay comisiones que las variables no suelen tener. Además de la comisión de apertura, que suele rondar el 1%, las hipotecas a tipo fijo suelen incluir la comisión por desistimiento y por compensación por tipo de interés, para el supuesto de que el cliente cancele, amortice parcial o totalmente el préstamo anticipadamente, o quiera subrogar. Varían entre las entidades, pero suelen oscilar entre el 0,25% y el 5%. La compensación se cobra siempre que el pago de la deuda pendiente antes de tiempo genere una pérdida de capital para la entidad.

P¿De qué manera afecta la elección del plazo de amortización de la hipoteca?

R Elegir el plazo de amortización resulta clave. Tal y como explican desde Ibercaja, suponiendo que se cumpla la futura tendencia al alza de los tipos y del euríbor, “cuanto más largo sea el plazo más compensa la hipoteca fija porque por más tiempo te aseguras el tipo asumiendo cero riesgos, aunque de momento suponga pagar una cuota ligeramente mayor a la de una hipoteca variable”. Es una cuestión de seguridad frente a incertidumbre y también depende del perfil del cliente y de si se prentende amortizar. Los plazos más largos, de hasta 20 años y 30 años, son los que tienen los tipos más altos, mientras que los plazos cortos, de 10 a 15 años son más baratos.

P¿Qué es el TIN y el TAE y qué diferencia hay entre ambos?

R En las ofertas del banco usualmente se destaca el Tipo de Interés Nominal (TIN), que no tiene en cuenta ningún gasto asociado a la operación, por lo que es más bajo que la Tasa Anual Equivalente (TAE), que es realmente el porcentaje en el que hay que fijarse porque indica el coste efectivo del producto financiero. En las hipotecas, la TAE incluye gastos de formalización, como el registro, tasación, gestoría o nota simple, y de vinculación, como son los seguros, por ejemplo. Es la fórmula más válida para comparar entre entidades.

P¿Sale muy cara la subrogación de una hipoteca?

R Subrogar consiste en modificar alguna de las condiciones del préstamo o cambiar la hipoteca de una entidad financiera a otra. Este trámite conlleva un coste por las comisiones aplicadas. Por ejemplo, si queremos subrogar una hipoteca con un capital pendiente de 100.000 euros, con una comisión de subrogación del 0,5% (durante los primeros 5 años) y una comisión de riesgo del 5%, tendremos que abonar al banco 5.500 euros para cambiar la hipoteca de banco.

Según Bloomberg, los jóvenes españoles no quieren saber nada de comprar pisos, prefieren alquilar:

Spanish Millennials Spurn Owning Homes as They Shift to Rentals

Spain’s love affair with home ownership is starting to fade.

Having witnessed the meltdown in the country’s property market at the height of the European financial crisis, more young Spaniards are turning their backs on their parents’ dream of owning a home. The emerging trend is leading Merlin Properties Socimi SA to bet it can overtake Goldman Sachs Group Inc. and Blackstone Group LP in the rental market. Spain’s biggest real estate investment trust is planning to almost double the units it has for rent by the end of the year, Chief Executive Officer Ismael Clemente said in an interview.

“Young Spaniards today don’t have a culture of ownership -- they no longer see renting as a bad thing,’’ he said.

The real estate crash and resultant bank bailout spurred many millennials to question the received wisdom that a Spaniard’s house is not just a home but also a haven for savings. The crisis sent unemployment soaring, stripping away the economic certainties of a safe job and income and the relentless rise in property prices that had underpinned the country’s passion for home ownership.

“The concept of owning a home in Spain was almost religious, but that’s changed for an entire generation of young people who have seen people losing their homes, prices dropping and losing access to credit,” said Fernando Encinar, co-founder and head of research at Idealista SA, which operates an online platform to buy and rent homes. “That has made renting a more attractive option, especially in big cities such as Madrid and Barcelona.”

Credit Explosion

Spain’s adoption of the euro in 2002 drove down long-term interest rates to power a surge in mortgage lending that jumped more than fourfold from 2000 to its 2010 apex. The top of its property boom saw Spain building more houses than Germany, France and the U.K. combined, and house prices soared in tandem with the credit explosion. After rising 71 percent between 2003 and 2008, when home prices peaked, they then plunged 31 percent before starting a slow recovery in late 2014.

The number of homes listed for rent has risen from 9 percent of the total number of available homes in big cities in 2000 to as much as 25 percent in 2015, according to Idealista. The proportion of Spaniards renting a home has risen to 22 percent from 19 percent in 2007, according to data from Eurostat, the European Union’s statistics office.

That compares with a European Union average of 30 percent. Even so, home ownership continues to dominate with 78 percent of Spaniards describing themselves as owners. That’s slightly down from 81 percent in 2007 but above the EU average of about 70 percent.

No-Brainer

For Guillermo Garcia, a 26-year-old restaurant entrepreneur, the decision to rent instead of buying a three-bedroom apartment in central Madrid was a no-brainer.

“Owning a house is not a sign of success,” he said. “I don’t have to live like my parents did. I don’t want to sign away my life like that.”

For Merlin, the rising popularity of rentals represents a business opportunity.

“Until now, there has been no professional landlord in Spain and the quality of the rental sector has been very poor,” Clemente said in the interview.

As part of Merlin’s business combination with Metrovacesa SA announced in June, the two will also merge their portfolios of rental apartments. Merlin and the former shareholders of Metrovacesa will combine the properties and add more apartments to create a landlord with 10,000 rented homes, dwarfing the 6,000 units owned by Blackstone in Madrid and the close to 5,000 homes owned by Goldman Sachs. 

Clemente, who wants to list or sell its residential unit -- Testa Residencial -- within three years, sees the switch to renting as part of a wider generational change that’s also underway in his own home.

“My children don’t have a culture of ownership,” he said. “They rent their mobile handsets from Telefonica, they listen to music on Spotify and they simply no longer see renting as a bad thing.’’

A lo que yo añadiría que, con estos sueldos que tienen, y con los precios de las casas actualmente, no pueden comprar, algo que la generación anterior sí que hacía…

Además el mercado de alquiler está condicionado por los políticos de turno. Quien compra una vivienda, dos, tres, cuatro etc. tiene derecho a hacer lo que desee con ella, no lo que le diga Carmena. Y el ayuntamiento de Madrid pretende obligar a los propietarios a alquilar su vivienda a quien ellos digan y al precio que ellos digan… Si existiese una sociedad civil en Madrid se echaría a la calle para impedir la confiscación de facto de los pisos que quiere hacer Carmena…

PD2: Los cristianos han de esperar el regreso del Señor. Pero con dos condiciones, si se quiere que el encuentro sea amistoso:

La primera es que aleje la curiosidad malsana de querer saber la hora de la solemne y victoriosa vuelta del Señor. Ya vendrá, cuando menos lo pensemos. ¡Fuera, por tanto, especulaciones sobre esto! Esperamos con esperanza, pero es una espera confiada sin malsana curiosidad.

La segunda es que no perdamos el tiempo. La espera del encuentro con el Señor no puede ser excusa para no tomarnos en serio el momento presente. Precisamente, porque la alegría y el gozo del encuentro final será tanto mejor cuanto mayor sea la aportación que cada uno haya hecho por la causa del reino en la vida presente.