23 septiembre 2014 Pisos y la evolución prevista de sus precios

Estancamiento, como el resto de la economía…

El precio de la vivienda en España seguirá estancado durante los próximos 14 años

POR LA DEMOGRAFÍA Y LA DÉBIL RECUPERACIÓN

Cuidado con los cantos de sirena que intentan seducir a los ciudadanos con la idea de la recuperación inmobiliaria. Ítaca todavía está lejos. Al menos, esa es la opinión del todopoderoso UBS, que respaldado por su ejército de especialistas –filas formadas no sólo por economistas y similares, sino también por politólogos y sociólogos para comprender mejor hacia dónde va el mundo– ha puesto en alerta a sus clientes sobre la larga travesía por el desierto que todavía tiene por delante el residencial español.

Sus conclusiones son demoledoras: "A largo plazo, el precio medio de la vivienda podría permanecer atascado en mínimos durante años, en una digestión prolongada similar a la que vivió Alemania entre 1995 y 2009", reza un documento recién salido del horno y sugerentemente titulado "España: Mercado Inmobiliario. Mínimo a la vista, aunque la recuperación será lenta y desigual".

Cinco son las razones que llevan a la prestigiosa casa suiza a anticipar un estancamiento de los precios inmobiliarios que, tras una caída media del 45%desde los máximos de 2007, van a situarse en niveles de 2002 en términos nominales, lo que en términos reales supone retroceder hasta 1998: débil recuperación del empleo sin aumentos salariales, lenta absorción del stockde vivienda, desplome demográfico, subida de los tipos de interés  y un surgimiento de oferta barata al calor de millones de metros cuadrados en busca de comprador.

Aunque el mercado inmobiliario está cerca de tocar suelo, hito que UBS ubica entre este año y el próximo, los factores que tradicionalmente han tirado de la demanda en este sector ahora no están... ni se les espera

Y es que, aunque el mercado inmobiliario está cerca de tocar suelo, hito que UBS ubica entre este año y el próximo, los factores que tradicionalmente han tirado de la demanda en este sector ahora no están... ni se les espera.

Desde el punto de vista demográfico, mientras que los emigrandes regresan a sus países de origen y los jóvenes emigran, la población envejece rápidamente, con una fuerte caída de la natalidad, lo que da lugar a un círculo vicioso que está provocando un recorte de la población superior a los 200.000 habitantes por año. Este daño es especialmente duro en la población en edad de trabajar, que se reduce en 300.000 anuales, lo que erosiona gravemente el potencial de crecimiento económico –los modelos de UBS apunta a un crecimiento potencial inferior al 1,5%– y atenta directamente contra el público que por lógica vital es comprador potencial de vivienda.

De hecho, la demanda natural (formación de hogares, vacaciones y transacciones de extranjeros) se ha hundido por efecto demográfico, lo que ha hecho que se pase de una demanda de 500.000 unidades al año, entre 2003 y 2006, a apenas 170.000 actualmente. Desde el punto de vista del stock, a cierre del pasado ejercicio continuaba habiendo un exceso de 650.000 inmuebles que tardará en absorberse, hasta el punto de que en 2016 continuará más que duplicando a la demanda natural... y eso que en estos cálculos UBS ha incluido el fuerte aumento que se está viendo de inversión extranjera.

LA VIVIENDA SIGUE ESTANDO CARA

Para colmo de males, la entidad suiza considera que "a pesar del desplome, la vivienda no está barata. En el mejor de los casos, la accesibilidad vuelve a un nivel de equilibrio, afectada por el alto paro, salarios a la baja, impuestos al alza y diferenciales mayores en hipotecas". Dicho con otras palabras, si cada vez hay menos jóvenes, si muchos de esos jóvenes no tienen trabajo y si los que poseen un empleo son mileuristas... ¿quién va a comprar casa en este país?

Suma y sigue, porque esos pocos privilegiados se enfrentan a unos elevados diferenciales en sus hipotecas, lo que complica actualmente acceder al crédito, y a subidas de tipos de interés futuras –están en mínimos históricos–, lo que se traducirá en incrementos de la letra y jugará en contra de una mejora de precios.

No obstante, dentro de todas estas puertas que se cierran, el banco suizo ve oportunidades en el mercado del alquiler, el gran beneficiado de este negro horizonte y hacia el que ya se está dirigiendo gran parte de la inversión que está habiendo en el sector, sobre todo, por parte de las grandes fortunas y de nuevos vehículos como las socimi.

Abrazos,

PD1: Y mientras tanto, el IBI sube y sube…, para financiar los gastos de los ayuntamientos que fueron insaciables…

El IBI sube hasta un 50% en cinco años pese a la caída del precio de la vivienda

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) denuncia que el coste del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) ha subido en diversas ciudades de España en los últimos cinco años, pese a que el precio de la vivienda ha descendido de media más de un 40% en este tiempo.

Según señala en un comunicado, el IBI ha subido un 54% en Madrid desde 2008 y un 33,8%, en Barcelona. Asimismo, este impuesto se ha encarecido un 23% en Sevilla y Valladolid, un 17% en A Coruña y un 7,9% en Bilbao y Valencia.

La organización de consumidores cree que el IBI debería subir cuando los inmuebles valen más y bajar cuando lo hace el precio de la vivienda, como ha sucedido en los últimos años. "Además, los impuestos deberían ajustarse a la capacidad de pago de los ciudadanos", añade.

Para la OCU, estos ejemplos ponen de manifiesto que muchos ayuntamientos, ante su mala situación económica, han decidido subir de forma importante los impuestos que cobran directamente a los ciudadanos para equilibrar los presupuestos y "los desmanes en la gestión".

"De esta forma, los ciudadanos han hecho frente en exclusiva a la pésima situación económica de determinados ayuntamientos y se han convertido en los auténticos paganos de la crisis y la mala gestión económica de algunos responsables políticos", sentencia.

Descorrelaciones

El IBI es uno de los impuestos que más impacto causa en los bolsillos de las familias españolas y suele estar acompañado de la polémica ya que por norma registra más subidas que bajadas. De media, los propietarios de una vivienda en España pagaron en 2013 cerca de 800 euros, aunque el recibo varía de forma pronunciada según la ubicación de la casa y las ciudades donde esta tasa es más cara puede llegar a los 3.000 euros de media en el caso de una vivienda unifamiliar.

Para elaborar este análisis, la OCU ha recopilado recibos del impuesto sobre bienes inmuebles cobrados a ocho viviendas de ocho ciudades distintas durante los últimos cinco años.

Las cifras recabadas se han comparado con los datos que cada año publica el Ayuntamiento de Madrid en su informe sobre presión fiscal en las 52 capitales de provincia. En este punto, la asociación de consumidores destaca que existen descorrelaciones salvo en el caso de Málaga, ya que "el incremento que cita (...) es muy inferior al encontrado".

Según explica, "el IBI ha subido mucho más de lo declarado" debido a que no se ha tenido en cuenta en el citado informe la subida extraordinaria, en función de la antigüedad de la revisión catastral, aprobada en el Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público.

PD2: Lo único a favor es que las hipotecas se han vuelto a abaratar… ¿Pero hay alguien que las solicite y se las concedan sin pegas ni avales?

¿Vuelven las hipotecas baratas? La banca prevé una continúa reducción de los precios hasta diferenciales del 1,5%

En apenas un año, los diferenciales de los préstamos hipotecarios se han reducido en 100 puntos básicos: del 3,21% de agosto de 2012 al 2,18% de hace apenas un mes. Una situación que apunta tendencia. En el mercado existen al menos 13 hipotecas con diferenciales inferiores al 2%.

De una forma lenta y sorda, sin esa guerra de precios que podía anticipar las primeras ofertas con diferenciales por debajo del 2%, el precio de los créditos hipotecarios, los bancos han abaratado los precios de las hipotecas en 100 puntos básicos. Una situación que apunta tendencia de cara a los próximos trimestres. Incluso, en el sector no se descarta que, a lo largo de 2015, se normalice una extensa oferta hipotecaria con diferenciales en el entorno del 1,5% con este nivel de bajos tipos de interés. En la actualidad, en el mercado se ofrecen al menos 13 hipotecas con diferenciales inferiores al 2%.

Los precios a cierre del pasado agosto, cuando el euríbor ha registrado su mínimo histórico (cerró al 0,469%),sitúan el diferencial medio en el 2,18%, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia. Doce meses antes, el interés que sumaban las entidades al euríbor, que entonces clausuró al 0,542%, ascendía al 3,211%. Es el porcentaje más elevado de los últimos cuatro años.

Tras un año de continuas subidas, en septiembre de 2013, el diferencial hipotecario medio vivió su primer descenso. Se situó al 3,144% (había empezado el año al 2,633% y en septiembre de 2012 estaba al 2,148%). La aparición de nuevos préstamos hipotecarios, varios de ellos con diferenciales por debajo del 2%, y las rebajas de los intereses en las ya existentes, han contribuido a la disminución.

Entre las novedades, en enero Banco Santander puso en marcha su Nueva Hipoteca (euríbor +1,99%), en febrero Caja Rural de Granada empezó a comercializar la Hipoteca Libre (euríbor +1,85%), Deutsche Bank hizo lo propio en abril con la HipoteCasa (euríbor +1,99%) y también ese mismo mes se presentó la Hipoteca Barclays (euríbor +1,85%). En mayo oficinadirecta.com dio a conocer la Hipoteca Bonificada (euríbor +1,89%).

En cuanto a las rebajas, han sido variadas. En septiembre de 2013 Bankinter disminuyó en 0,55 puntos porcentuales su Hipoteca Interés Variable, ahora a euríbor +1,95%.

También han bajado el diferencial, entre otras, la Hipoteca Naranja de ING Direct (en verano de 2013 estaba a euríbor +2,29% y en la actualidad se comercializa a euríbor +1,89%), la Hipoteca Inteligente de Evo Banco (en 2013 a euríbor +2,10% y ahora a euríbor +1,90%) o la Hipoteca Activa Plus, de ActivoBank; la Hipoteca Open, de Openbank, y la Hipoteca Ahora, de Liberbank, las tres a euríbor +1,89%.

En 2011, mientras el euríbor marcaba valores superiores al 2%, el diferencial hipotecario medio se situaba por debajo del 1%. En cambio, cuando el tipo de referencia empezó a descender y marcó valores inferiores al 2%, en enero de 2012 (1,837%), el diferencial hipotecario sufrió un encarecimiento paulatino. Empezó 2012 al 1,779% y lo concluyó al 2,352% (el euríbor de diciembre se situó al 0,549%).

Sólo entre enero y agosto de 2013 se encareció en 0,5 puntos, coincidiendo con el, hasta entonces, mínimo histórico del euríbor (cerró mayo al 0,484%). Y es que, entre enero y abril de ese año no se presentó ninguna nueva hipoteca en el mercado y las ocho que sufrieron cambios encarecieron sus diferenciales

PD3: El pasado viernes casamos a nuestro hijo en Galicia. Fue emocionante y muy emotivo. Mucha comilona, al estilo gallego, mucho baile, mucha diversión. Mira que me gustan las bodas!!! En el banquete hablé con los recién casados y les dije que durante su vida de casados se iban a pelear muchas veces, como a todos los matrimonios nos ha pasado alguna vez… Pero que debían hacer las paces y saberse perdonar antes de acostarse, que nunca dejaran para el día siguiente cualquier rencilla que tuvieran. Les dije que no intentaran cambiar al otro, que le aceptaran como es y que se siguieran queriendo como hasta ahora… Serán muy felices.

22 septiembre 2014 Recuperacion...

Harán falta más medidas que las que establece el BCE de estímulos y de tipos a cero, para volver a entonar las economías europeas… Pero cada vez les quedan menos cartuchos y de la palabrería, que nos ha salvado estos años, ya se fían cada vez menos…

It Will Take More Than ECB Rate Cuts for the Eurozone to Fully Recover

The European Central Bank's (ECB) surprise rate cuts on Thursday — reducing its main lending and deposit rates by 10 basis points — show that its policies so far have been inadequate to solve the euro-area's economic malaise. Economic growth has stalled, and deflation remains a threat in the eurozone. The rate cuts may help to weaken the euro further in the currency markets, but nobody should be under any illusion that banks will start lending or expanding their deposits as a result of the rate cuts alone, or that these cuts will trigger a wider economic recovery. 

The key part of the announcement was the statement by ECB President Draghi that the ECB will begin purchases of asset-backed securities (ABS) and covered bonds in October. Without specifying the size of the asset purchases, he said that this would have a "sizeable impact" on the ECB's balance sheet. However, I see several issues that will need to be addressed:

+ The ECB is apparently still unwilling to buy government and corporate bonds in a full-scale quantitative easing (QE) program.

+ The scheme needs to be well designed (unlike the previous LTRO program, which failed to increase commercial bank lending). That means the purchases must be mainly from non-banks — not, as he specified, confined to "claims against the euro-area non-financial private sector."

+ The program needs to be very substantial in scale — at least EUR 2 trillion in size, perhaps spread over a year or two years. However, this is far greater than market expectations. Currently there are few existing ABS that the ECB is willing to buy. Hence the size of the program is unlikely to be large enough.

To be fair, a full-scale QE program has not been entirely ruled out, and Mr. Draghi mentioned that there were some Governing Council members who wanted to do more (i.e., start QE). But the ECB is a slow-moving, consensual organization. It will take many months of continued economic weakness — and perhaps even the emergence of true deflation across the eurozone as a whole — to force the Governing Council to act. Sadly, precious time is being wasted.

For the equity markets there may be enough enthusiasm about the prospects of ECB action to keep asset prices buoyant, but markets cannot live on hope (or Mr. Draghi's promises) alone. The ECB will need to enlarge substantially the size of its balance sheet. Meantime, based on Thursday's announcements, initially the most benign effects are likely to be on the currency (weakening the euro relative to competitors), and in the bond markets of the periphery (helping yields to decline even further). Longer term, unless real growth and nominal growth both revive, investors may start to look to asset classes and markets with better fundamental prospects elsewhere.

Important Information

Asset-backed securities are subject to prepayment or call risk, which is the risk that the borrower's payments may be received earlier or later than expected. When interest rates are falling, the Fund may reinvest these early payments at lower interest rates, thereby reducing income. When rates rise, prepayments may happen more slowly, causing the security to lengthen in duration and potentially increasing volatility.

The risks of investing in securities of foreign issuers can include fluctuations in foreign currencies, political and economic instability, and foreign taxation issues.

Interest rate risk refers to the risk that bond prices generally fall as interest rates rise and vice versa.

Many countries in the European Union are susceptible to high economic risks associated with high levels of debt, notably due to investments in sovereign debts of European countries such as Greece, Italy and Spain.

Abrazos,

PD1: Como te he dicho miles de veces, crecer o no crecer un 1,5% no implica que salgamos de la crisis de deuda y apalancamiento que vivimos. Lo importante es si ¿podremos pagar toda la deuda que debemos?

Los intereses de los intereses

Un esfuerzo más de nuestras Administraciones Públicas y ya estaremos en una deuda pública que superará al PIB. Los últimos datos del Banco de España cifran la primera en un 98,9% del segundo. Algunos razonan como un problema deber más de lo que se produce en un año. No es así por dos motivos. El primero: porque deber más de lo que se gana en un año es algo mucho menos peligroso de lo que parece; y el segundo: porque los ingresos de las Administraciones no son el PIB sino muchos menos.

Deber más de lo que se ingresa en un año no es el problema

Cualquiera que tenga un salario medio por el que ingrese libre de impuestos, por ejemplo, 18.000€ al año, podría endeudarse sin problemas por 100.000€ para adquirir una vivienda, siempre que pactara un plazo suficientemente largo para el pago de la misma. Pongamos que en 30 años, puesto que los pagos periódicos de capital e intereses no superarían el 30% de los ingresos. Luego está el problema de que los ingresos no desaparezcan, o vayan muy a menos o de que los tipos suban.

Pongamos el ejemplo del Estado. Sus ingresos serían el PIB si todo fuera Estado (cuya deuda es el 86,4% del PIB, correspondiendo el 12,5% de la deuda pública sobre la misma magnitud al resto de Administraciones) pero, gracias a Dios, no lo es. Los ingresos del Estado son básicamente los impuestos que si fueran del 100% igualarían al PIB y que serían igual a cero si uno cree en la famosa curva de Laffer porque ¿para qué hacer nada si todo es para el Estado? Los ingresos del Estado en España está en el entorno de los 120 mil a 125 mil millones anuales de euros (depende un poco del año) lo que viene a representar el 12% del PIB. Como su deuda es de 885 mil millones de euros, lo que debe respecto de sus ingresos está alrededor del 720% de sus ingresos anuales. Algo así como si el hombre de nuestro ejemplo, el de los 18.000€ anuales de ingresos netos debiera unos 130.000€. Esto ya es otra cosa.

Al tipo medio al que está financiada nuestra Administración Central, 3,56% según los últimos datos que muestran que es el más bajo de la Historia para la que disponemos estadísticas, eso supone alrededor de 31 mil millones de euros anuales, dato que millardo arriba, millardo abajo, se compadece con lo que reflejan las estadísticas oficiales. O dicho de otro modo, la cuarta parte de lo que ingresa el Estado va para pagar los intereses de la deuda. Si la diferencia entre los ingresos y gastos estatales antes del pago de intereses fuera de esos 31,5 miles de millones de euros, la deuda no crecería nunca pero no se amortizaría. Algo así como si el hombre de nuestro ejemplo, viviera con 1.125€ al mes, dedicando lo que falta hasta los 1.500€ mensuales al pago de intereses. Una vez fallecido dejaría su casa con una hipoteca de 130.000€ de la que nunca habría amortizado un solo euro. Bueno, me dirán algunos, ¡pero ha disfrutado de habitación por el 25% de sus ingresos! No está mal. Eso sí: siempre que sus ingresos no caigan o los tipos suban, pero esos riesgos los vamos a obviar.

El problema es no atender los intereses

Otra cosa es si nuestro hombre gastase más de 1.125€ al mes, el 75% de sus ingresos, aunque menos que la totalidad de los mismos: no podría pagar los intereses y la deuda crecería todos los meses por los intereses no atendidos y los intereses de los intereses no atendidos. Es posible que a su muerte, la vivienda valiera menos de la deuda acumulada, si es que su banco no se la hubiera embargado antes de que así fuera. Una cosa peor es si nuestro ciudadano medio gastase todos los meses más de lo que ingresa. Entonces la deuda crecería por la diferencia entre sus ingresos y gastos, los intereses no atendidos y los intereses de los intereses no atendidos. ¡Un despropósito!

Esta es, lamentablemente, la situación de nuestro Estado que, por ejemplo, el año pasado gastó antes del pago de intereses un 9% más de lo que ingresó, por lo que su deuda tuvo que crecer en ese importe más los intereses no atendidos más los intereses de los intereses no atendidos. Este año, hasta julio, la cosa va un poco mejor porque los gastos antes del pago de intereses sólo han superado en poco más del 5% a los ingresos, pero está claro que mientras no consiga una diferencia que le permita pagar los intereses y los intereses de los intereses no atendidos la deuda seguirá creciendo. Eso o el tipo al 0%, para que los intereses sean iguales a cero, dirá alguno. Bueno sí, eso y que los ingresos igualen a los gastos, que no es poco.

En lo del tipo al 0% ya está el BCE. En lo otro, debería estar el Gobierno.

PD2: Así estamos:

PIB T2-2014 tasa trimestral:

EEUU +1,0%

UK +0,8%

España +0,6%

Portugal +0,6%

Holanda +0,5%

Francia 0%

Alemania –0,2%

Italia–0,2%

Japón –1,7%

PIB T2-2014 tasa interanual

UK +3,1%

EEUU +2,5%

Alemania +1,3%

España +1,2%

Holanda +0,9%

Portugal +0,8%

Francia +0,1%

Japón 0%

Italia –0,2%

PD3: ¿Será cierto que no prospera cambiar la ley del aborto, que la van a guardar en un cajón?

El Partido Popular, no defiende la vida.

El gran sociólogo Arriola, convence al PP de no seguir adelante con la reforma de la Ley del Aborto. No cumplen su programa y prefieren unos votitos, que los van a perder. Hay causas heroicas que deben ser asumidas, cueste lo que cueste. 

EN EL REINO UNIDO SE PUEDE ABORTAR HASTA ESA SEMANA

La foto de una bebé nacida tras 24 semanas de gestación demuestra la realidad del aborto

Emily Caines, de 25 años, ha hecho pública una foto del momento del nacimiento de su niña de 24 semanas. La criatura era demasiado pequeña para sobrevivir, pero sus padres han querido abrir un debate en Reino Unido, donde se permite el aborto hasta las 24 semanas de gestación. Según informa el diario español La Razón, Caines declaró al diario «Daily Mirror» que «la imagen de nuestra niña demuestra que a las 24 semanas no son fetos sino seres humanos completamente formados».

Emily Caines asegura que «pensar que alguna mujer puede decidir legalmente interrumpir su embarazo porque no encaja dentro de su estilo de vida es horrible. Si es por motivos de salud, la situación cambia»

Emily recuerda que «el grito de la niña nos llenó de esperanza. Sus pequeños puños se agitaban y pude ver a los médicos que trataban de salvarla. Sin embargo, una hora después nos dijeron que estaba resultando imposible poner en funcionamientos sus pulmones para ayudarla a respirar y estuvimos de acuerdo en dejarla marchar. Me resulta especialmentehiriente cuando la gente usa el término aborto involuntario para describir el caso de nuestra hija, pero la foto de ella gritando muestra que claramente que no es el caso

17 septiembre 2014 demografia española

Nos casamos más mayores, tenemos menos hijos y vivimos mucho más… Esto no tiene fin bueno. Ni la inmigración podría arreglar esto ya que se larga la gente de esta España sin futuro… Estos son los datos:

La edad media al matrimonio: 37,3 años para los varones y 34,1 para las mujeres.

Y encima hay cada vez menos fidelidad en el matrimonio, los divorcios siguen subiendo con fuerza, al margen de la crisis…, la gente no se aguanta, y a la primera de cambio, tiran la toalla para buscar a otro/a.

Matrimonios por la religión católica en España:

47.983 en 2013

61.809 en 2012

70.024 en 2010

99.104 en 2008

115.921 en 2006

141.409 en 2003

Y como la gente ya no cree, pues no se casa por la iglesia… ¡Qué pena!

Matrimonios católicos respecto total:

31,6% en 2013

37,4% en 2012

41,9% en 2010

51,1% en 2008

57,0% en 2006

66,6% en 2003

Natalidad:

Cuando se casan, se es demasiado mayor para tener la parejita… ¿Estaremos copiando la política de “hijo único” china?

Y nos morimos cada vez más tarde…, aunque la peor sanidad prevista y cara hará que estas cifras se trunquen y no se cumplan en el futuro…

Por lo que la población decrece…

¿Así vamos a levantar España? Ni a tiros…

Abrazos,

PD1: Desde Cara a Cara, nos cuentan esta bonita oración:

Dios, dame el día de hoy fe para seguir adelante;

dame grandeza de espíritu para perdonar;

dame paciencia para comprender y esperar.

Dame voluntad para no caer;

dame fuerza para levantarme si estoy caído,

dame amor para dar.

Dame lo que necesito y no lo que quiero;

dame elocuencia para decir lo que debo decir;

haz que yo sea el mejor ejemplo para mis hijos;

haz que yo sea el mejor amigo de mis amigos.

Hazme fuerte para recibir los golpes de la vida;

déjame saber qué es lo que tú quieres de mi;

déjame tu paz para que la comparta con quien no la tenga.

Por último, anda conmigo y hazme saber que es así.

16 septiembre 2014 Los guiris no invierten en España

A pesar del mensaje triunfalista, la realidad sigue siendo otra:

La inversión extranjera se hunde en la primera mitad del año

La falta de interés por invertir en España demuestra la ausencia de reformas de calado por parte del Gobierno

Frente al discurso triunfalista del Gobierno, que achaca a las reformas la ligera reactivación económica que estamos viviendo, datos como la debacle de la inversión directa extranjera en España lo desmienten. Como vemos en el gráfico, ha bajado un 56% en el primer semestre respecto al mismo período del pasado año. Es el peor arranque de año desde 2011, en plena recaída de laGran Recesión. 

Y para rematar el negro panorama las empresas españolas han perdido también el interés por invertir en nuestro mercado, ya que, como vemos en el siguiente gráfico, la inversión directa española en el exterior ha aumentado un 57% en el primer semestre respecto al pasado año, siendo también la mayor cifra desde 2011.

Estos datos por sí solos desmienten la pretensión de que la economía española se ha hecho más atractiva gracias a las reformas emprendidas por el Gobierno. Es evidente que, si fuera así, el efecto sería el contrario: el capital español preferiría invertir aquí y el extranjero acudiría cada vez más.

Y es que, si lo pensamos detenidamente, ¿qué mejoras ha introducido el Gobierno? ¿Subidas de impuestos? ¿Falta de estabilidad regulatoria? ¿Las tarifas eléctricas más caras [casi] de Europa?

Estos datos por sí solos desmienten la pretensión de que la economía española se ha hecho más atractiva gracias a las reformas emprendidas por el Gobierno. Es evidente que si fuera así el efecto sería el contrario, el capital español preferiría invertir aquí y el extranjero acudiría cada vez más.

Tampoco podemos hablar de que el factor trabajose haya abaratado en el sector industrial, ya que si bien los costes laborales bajaron ligeramente (a precios constantes) durante los tres últimos años del Gobierno de Zapatero, tras la entrada del nuevo Gobierno han vuelto a subir. Esto lo vemos en el gráfico siguiente, que representa los costes laborales en la industria a precios constantes de 2000.

Sí que ha habido un descenso en los costes laborales de los servicios, pero ello se debe en buena medida al aumento del empleo a tiempo parcial (menores salarios mensuales) y a la creación de empleos de pésima calidad.

Mientras, el éxito del Gobierno en vender el fin de la crisis ha provocado que esa mitad del país que apenas la ha sufrido provoque un mini-boom delconsumo interno. Esto ha hundido la balanza por cuenta corriente, provocando que se rompa récord tras récord en la ya inmensa deuda externa que nos aplasta. En el gráfico vemos cómo la evolución de la balanza corriente (diferencia respecto al año anterior) está actualmente al nivel de los peores momentos de la burbuja (2005-2007).

Entonces, ¿cómo se está financiando todo este agujero? La respuesta la tenemos en el siguiente gráfico, que representa las entradas de dinero porventa de deuda pública al extranjero, que actualmente está en máximos históricos.

Es decir, que el Gobierno está financiando indirectamente ese mini-boominsostenible de consumo aprovechando la bonanza de los mercados para apilar inmensas cantidades de deuda sobre la montaña que ya existía. Y esto, hay que decirlo claramente, es el camino directo al desastre

Abrazos,

PD1: La semana pasada estuve en un curso de formación y anduve con poco tiempo para escribir. Pero no puedo dejar de comentar el nombramiento de Arias Cañete como comisario de segundo nivel… Mira la foto de cuando los nombraron. Cerca del jefe los importantes:

La nueva Comisión Europea, la que va a mandar en Europa… ¿No éramos el cuarto país detrás de Alemania, Francia e Italia? Eso pensaba yo…

PD2: ¡Qué cantidad de gente se anda quejando todo el día de las cosas que les pasan! Son unos quejicas… Quizás no ven el lado bueno de lo que nos va ocurriendo, ya que dentro de lo malo, siempre hay algo positivo que no entendemos de primeras… Si tiene remedio, ¿por qué te quejas? Si no tiene remedio, ¿para qué te quejas?...

15 septiembre 2014 ¿repuntarán los precios de los pisos?

Oigo a mucha gente dar brincos porque los precios de los pisos no van a seguir bajando más… Y me entran dudas, ya que la oferta inmobiliaria sigue siendo muy boyante, no sólo de segunda mano, sino de promociones nuevas… Hay mucha oferta, hay dificultades de financiarse… Y dudo que vayamos a presenciar ningún rebote en el mercado, sino más bien puede ser un alto en el camino.

Los precios de las casas no son como la bolsa que sube y luego baja, o baja y luego repunta… Es un mercado muy poco transparente y muy pesado, donde es presumible que no presenciemos rebote alguno, sino una liquidación de stocks…, que falta le hace a los bancos…

Por qué los precios de los pisos seguirán bajando en cuanto suban los tipos de interés

Los últimos datos publicados el 1 de septiembre por los Registradores de España arrojan datos muy interesantes sobre la realidad del mercado inmobiliario: analicémoslos 

Análisis

+ Los registradores hablan de la primera subida de precios en seis años. Sabemos por los datos del índice Tecnocasa sobre las ciudades más importantes del país y que recoge precios de transacción efectiva, que los precios de los pisos no llevan bajando 6 años, sino ya 8 (desde el tercer trimestre de 2006). El que los registradores digan que estamos ante la primera subida en seis años hace que, según ellos, los precios de los pisos sólo habrían comenzado a bajar desde 2008. El dato anterior indica que el valor de las estadísticas de los registradores no se asemeja a las existentes sobre los precios de transacción efectiva (Tecnocasa, la única existente), sino más bien de tasación puesto que coincide con los datos de ATASA en cuanto a la fecha de inicio de la bajada de los precios de la vivienda (2008 para ambas).

+ Extranjeros. Los registradores dicen que el 13% de las compras son realizadas por extranjeros. Esto es muy normal: los extranjeros residentes en España representan el 10,7% de la población. De la misma forma que es razonable pensar que el 10,7% de todas las patatas, televisiones y demás que se venden en España son adquiridas por extranjeros, también lo serán el 10,7% de las casas. Según estos datos (no lo dice), el 2,3% del conjunto de las ventas son realizadas a extranjeros no residentes, cuando según el Instituto Nacional de Estadística, esta cifra es del 1,6%. Mucho tienen que aumentar las ventas a extranjeros no residentes como para que tengan un gran impacto en el conjunto del mercado.

+ Extranjeros. La reforma fiscal de verano de 2012 y el formulario 720 que exige que los ciudadanos indiquen sus bienes en el extranjero, abren las puertas a expoliaciones y abusos. Consecuencia de los anteriores, el número de alemanes, franceses y británicos que viven en España, se ha reducido el 20% desde 2011. El número de visados para extracomunitarios por la adquisición de viviendas de más de 500.000 euros ha sido de sólo 77 desde la introducción del mismo en enero de 2014. España no sólo no atrae a extranjeros ricos, sino que los echa. Portugal está realizando una extraordinaria política fiscal de atracción de extranjeros de alto poder adquisitivo.

+ Hablan de 72.560 como el mínimo histórico de transacciones inmobiliarias, el cual ha subido el 8,14% a 78.464. Dado que, desde el pico, el número de transacciones han bajado más del 70%, muchísimo recorrido le queda aún para volver a los picos (más del 200% respecto a niveles actuales).

Hablar de que el mercado comienza a recuperarse es falaz: el mercado lleva recuperándose desde 2006, porque cuanto menos cuesta un bien, más se vende

+ Aumento de las transacciones que no requieren hipoteca. Los tipos de interés a niveles muy bajos llevan a inversiones que tácticamente pueden tener sentido, pero que fundamentalmente están destinadas al fracaso. En cuando los mercados de crédito se corrijan y los tipos de interés suban, habrá una muy fuerte salida de capitales en búsqueda de una mejor relación rentabilidad/liquidez que la que ofrecen las inversiones inmobiliarias. Ahora el bono alemán a 10 años renta el 0,9% con una liquidez inmediata; por esta razón puede, tal vez, merecer la pena invertir en una casa con rentabilidades netas-reales tras gastos del 3,5%-3,75% que son las que se logran en España. Veremos qué sucede en cuanto las rentabilidades de los bonos suban. Con unos gatos de transacción del 10% de valor de compra, al inversor-casero le lleva 3 años recuperar los gatos de transacción, con una tasa de mora de 15-17%, un desahucio de 6-9 meses y una liquidez en venta de más de un año. Muchos inversores no entienden que no tiene que medir sus inversiones en términos absolutos, sino en comparación con la inflación/deflación reinantes. El hacerlo en términos absolutos, lleva a ponerse nervioso por una rentabilidad absoluta baja, pero buena en términos reales y a la toma de malas decisiones de inversión.

+ Limitaciones al alquiler vacacional. Las enormes dificultades que imponen las autonomías al alquiler vacacional hacen que las rentabilidades absolutas bajen con lo que lo hacen las valoraciones objetivas de los bienes y sus precios finales de transacción. Por una casa que da menos rentabilidad, los propietarios potenciales pagan menos.

+ Fecha de la recuperación del sector. Hablar de que el mercado inmobiliario comienza recuperarse es falaz: el mercado inmobiliario lleva recuperándose desde 2006. Cuanto menos cuesta en el mercado un bien, más se vende con lo que su mercado se recupera. Para que se vendan más casas, lo mejor es que sus precios bajen, es decir, se recuperen.

La bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento que ya hemos experimentado varias

+ Existencias reales de viviendas en España. Los precios de venta de los pisos no sólo están influidos por los precios de los pisos que están a la venta, sino también por aquellos que están en construcción, al alquiler o vacíos (en total, 4,8 millones en España). La salida al mercado, ya sea a la venta o al alquiler, aumenta la masa de viviendas que busca comprador, o bien detrae demanda al ser esta sustituida por el alquiler con lo que los precios de venta caen. En España existe suelo calificado para más de 4 millones de viviendas.

+ Los bancos. El sistema bancario financia sus viviendas al 100% y no las que se venden entre particulares. Por esta razón, un piso que se vende entre particulares por 65 euros, el banco lo vende a 100. Los cambios de Basilea III y el cómputo del uso del capital hacen más interesante el préstamo a Estados en detrimento de hipotecas. Así mismo, las menores tasaciones de las viviendas, así como la disminución de los máximos de hipoteca concedida sobre la valoración llevan a que fluya mucho menos crédito.

+ ¿Subida de precios de la vivienda?. Debido a su naturaleza, la bajada de precios en el mercado no es lineal, sino que puede haber fases de subidas o estancamiento de las cuales ya hemos experimentado varias en este ciclo (desde 2006). Los datos de junio y julio de Fotocasa (precios de oferta), suman bajas de 3,4% respecto de los de mayo; esta bajada es muy grande para darse en solo dos meses. Lea para entender este extremo.

Previsiones

+ La llegada de dinero nacional de los depósitos ahora y después de los fondos, hará que los precios de los pisos bajen más lentamente. En cuando los tipos suban, ante la enorme contracción de la demanda derivada del envejecimiento de la población y la salida masiva de pisos al mercado, los precios de la vivienda bajarán aún más. Las tres reformas legales que ha habido en el proceso y la ley de desahucio por impago de alquiler aumentan la seguridad del propietario. El Gobierno ha declarado varias veces su intención de dinamizar el mercado de alquiler con lo que el aumento de la seguridad de los propietarios llevará a que los precios de los pisos bajen aún más por la salida de oferta al mercado.

+ Desde el tercer trimestre de 2006 y hasta fecha de finales de agosto de 2014, los precios de compraventa efectiva entre particulares, ya han bajado el 54-59%. El ciclo no ha finalizado. Tras una ralentización del ritmo de bajada motivada por unos tipos de interés muy bajos, el ritmo de bajada aumentará en cuando se dé una corrección del mercado de crédito, proceso que llegará. Creo firmemente en la baja del 75%-85% a lo largo del conjunto del superciclo de bajadas en el que nos hallamos inmersos y que siguió al superciclo de subidas que se dio en el país entre 1973-2006. El ciclo de 1973-2006 coincide con un ciclo secular de bajada de tipos de interés y de aumento de la productividad a nivel internacional.

Síntesis:

+ El aumento del número de ventas de vivienda, así como sus potenciales aumentos de precio unitarios, forman parte de un superciclo inmobiliario. No existe ningún ciclo en el que las bajadas o subidas sean lineales.

+ Los tipos de interés artificialmente bajos, llevan a inversiones tácticas. Una vez que los fundamentales (envejecimiento de la población, demanda y oferta) retomen el protagonismo, se prevé una fuerte salida de  dinero a otros bienes que hará que los precios de las viviendas bajen de nuevo

Conclusión:

+ Mala inversión la de comprar vivienda ahora.

+ Ahora esperar, demorar la compra y renegociar el alquiler existente

Y este es el mensaje de los repuntes:

Los pisos de segunda mano, el motor de la recuperación inmobiliaria en España

Se han convertido en el motor que puede sacar al sector inmobiliario del pozo sin fondo en el que lleva sumido desde hace más de un lustro. Las viviendas de segunda mano acaparan el protagonismo de las estadísticas oficiales en cuanto a operaciones inmobiliarias se refiere. Seis de cada diez viviendas que se venden en España son segundas, terceras, cuartas... transmisiones. 

Los datos del el Instituto Nacional de Estadística (INE) conocidos hoy muestran un avance en un 24,7% en las operaciones de compraventa de pisos de segunda mano inscritas en los registros de la propiedad el pasado mes de julio. En total se registraron 18.082 transacciones. Por el contrario, las transacciones de viviendas nuevas descendieron un 7,2% en tasa interanual, hasta 10.501 operaciones.

Recordemos que los datos difundidos por el INE corresponden a compraventas inscritas en los registros de la propiedad procedentes de escrituras públicas realizadas en meses anteriores al de referencia. 

Este empujón ha permitido que las cifras totales –teniendo en cuenta operaciones de primera y segunda mano– asciendan a un total de 28.583 operaciones en julio, un 10,7% respecto al mismo mes de 2013. Como se ha apuntado, el 63% de estas transacciones tuvieron como protagonistas a viviendas de segunda mano.

El dato es positivo puesto que es el quinto incremento consecutivo tras los experimentados en marzo, abril, mayo y junio, cuando la compraventa de viviendas subió más de un 22%, un 5%, un 5,4% y un 8,8%, respectivamente, poniendo fin a diez meses seguidos de caídas interanuales.

También es positivo porque respecto a junio de 2014, las operaciones han aumentado un 9,6%, tras retroceder un 7,3% el mes anterior. No obstante, si tenemos en cuenta el dato acumulado, es decir, de enero a julio, todavía nos encontramos en cifras ligeramente inferiores a las del año pasado –en concreto, un 3,3% menos–. Es decir, la recta final del ejercicio será clave para intentar superar las cifras totales de 2013, sin duda, el año más duro para el mercado inmobiliario.

La esperanza de que se superen los datos del año pasado está depositada en los inmuebles de segunda mano. Entre enero y julio, las cifras de este segmento son un 6,2% superiores a las de hace un año. Sin embargo, si miramos las cifras de la vivienda nueva se observa una caída del 14%. 

Además, los expertos esperan un acelerón en la recta final del año ante los cambios introducidos en la última reforma fiscal que supondrán una mayor carga para todos aquellos propietarios que vendan sus casas en 2015. Es decir, viviendas de segunda mano.

Hay que recordar que la reforma fiscal del Gobierno elimina los coeficientes de abatimiento y las correcciones monetarias que se aplican en el IRPF a las plusvalías que se generan por la venta de una vivienda. Esta medida provocará que, a partir de 2015, se paguen mayores impuestos cuando se vende una casa. Y en especial si la vivienda fue adquirida antes de 1994.

No obstante, los expertos se muestran cautos. Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, “el aumento de las transacciones es una buena noticia aunque hay que mantener la cautela. El año con el que se comparan (2013) fue probablemente el peor ejercicio en la historia inmobiliaria española, y cualquier dato que se compara contra ese año sale positivo. En todo caso, el número de compraventas se mueve en unos términos, entre las 25.000 y 30.000 operaciones mensuales, que podríamos considerar como el 'nuevo normal'. Buena parte de estas operaciones son consecuencia de lavuelta al mercado de pequeños y medianos inversores que están entrando en renta variable y en ladrillo, muy negociado, buscando una mayor rentabilidad a sus ahorros frente a los bajos intereses ofrecidos por la renta fija”, concluye.

¿Qué entendemos por segunda mano?

Este mejor comportamiento del segmento de los pisos usados no es nuevo. Tal y como se puede observar en el gráfico, muestra un mejor comportamiento que las viviendas nuevas. Y las estadísticas tanto de los registros como de los notarios, así lo reflejan desde hace varios meses. 

Pero ¿qué es una vivienda de segunda mano? A efectos estadísticos, se entiende por segunda mano las segundas o posteriores transmisiones de un inmueble. Es decir, nada tiene que ver con el año de construcción de la vivienda, que el estado de la misma sea mejor o peor, o que esta ni siquiera se haya estrenado, como sucede, por ejemplo, con todas las que se ha adjudicado la banca y que proceden de daciones en pago de promotoras.

En estos casos ya se ha producido una primera transmisión, de la promotora o constructora a la entidad financiera. Por tanto, la compra de esos pisos por un particular se considera segunda transmisión.

No olvidemos que la banca ha sido el protagonista indiscutible del mercado inmobiliario desde hace tres años en la venta de pisos de segunda mano. Su agresiva política de rebajas de precios y las facilidades de financiación a quienes compran una vivienda de sus balances les ha permitido 'deshacerse' de miles de viviendas. Operaciones que las estadísticas oficiales recogen como transacciones de segunda mano. 

Por el contrario, se entiende por pisos nuevos, a efectos estadísticos, aquellos que se transmiten por primera vez. Por ejemplo, cuando un particular compra una vivienda a una promotora o aquellos pisos que ha promovido y construido la banca sobre terrenos adjudicados o aquellas promociones de pisos a medio terminar que la banca se ha encargado de finalizar.

Subidas de precios generalizadas 

Por lo que se refiere a los precios, el incipiente cambio de tendencia se observa en todo tipo de inmuebles. Según datos también del INE, el precio de la vivienda usada subió un 0,2% en el segundo trimestre de 2014 en tasa interanual, la más alta desde el cuarto trimestre de 2007, tras aumentar dos puntos sobre el trimestre anterior, mientras que el de vivienda nueva repuntó un 1,9%, tres puntos por encima de la del trimestre anterior. Esta tasa alcanza niveles positivos por primera vez desde el cuarto trimestre de 2008.

Abrazos,

PD1: Se largan cada vez más jóvenes… Menos compradores de pisos, menos cerebros formados… Malo, es muy malo que se larguen los más valientes, los que se atreven…

el éxodo de los jóvenes pone en riesgo la recuperación

En el segundo trimestre de este año, la población activa --que son aquellas personas de 16 a 64 años en disposición de trabajar, tengan o no un empleo-- cayó un 1%, lo que supuso que durante ese periodo más de 232.000 personas dejaron de pertenecer a este colectivo ¿Cuál fue el motivo de esa repentina desaparición?

Los datos oficiales analizados por el último informe de la patronal de las grandes empresas de trabajo temporal, Asempleo, reflejan que prácticamente la totalidad de esta caída de la población activa se debe a la desaparición de jóvenes entre 25 y 35 años, que disminuyen un 5,2% en comparación con el segundo trimestre de 2013.

Es más,  el adelgazamiento de este colectivo en disposición de trabajar no se produce, como podría pensarse en un principio, porque estas personas pasen a la inactividad por seguir formándose o por estar desanimados por no encontrar empleo, ya que estos solo representan el 0,7% del ajuste. El motivo fundamental es el éxodo masivo de estos jóvenes al extranjero en busca de oportunidades laborales. Así, se registró una disminución de este segmento poblacional del 5,5% anual.

Ante esta situación, Asempleo advierte que si este proceso de fuga de jóvenes tiene continuidad en los próximos meses "esto podría llegar a suponer una descapitalización de la economía española, clave en el proceso de recuperación de la actividad productiva".

¿Qué tipo de jóvenes se están marchando? La última radiografía aportada por la EPA indica que el perfíl de aquellos que emigran se reparte a partes iguales entre hombres y mujeres. Son mayoría los extranjeros casados que vuelven a sus lugares de origen  o se marcha a un tercer país. Aunque las ETT llaman la atención acerca de que "cada vez adquieren más protagonismo los solteros españoles que optan por probar suerte fuera".

Según este análisis, la decisión de estos jóvenes de marcharse a otros países esconde no solo situaciones de desempleo prolongadas sino también muchos casos en los que la persona tiene empleo pero ocupan un puesto de trabajo que requiere mucho menor nivel de formación que el que ellos tienen. Este fenómeno de la sobrecualificación laboral afecta al 57,4% de los trabajadores entre 25 y 35 años en la actualidad, el porcentaje más alto de todos los rangos de edad.

PD2: ¿Cómo ven en cada país la recuperación económica? Los políticos siguen con sus mensajes positivos, pero la confianza anda por los suelos en muchos sitios, entre otros, en España…:

PD3: Los créditos para el consumo ni se han movido en el reciente movimiento de bajada de tipos de interés. Cada vez se saca menos por los ahorros, cada vez los depósitos dan menos rendimiento, pero como tengas que pedir un préstamos, vas de ala…

PD4: Este viernes se casa un hijo mío. Emocionante!!! Con 24 añitos opta por la aventura de comprometerse y hacer una nueva familia. Es un valiente. Con la que está cayendo, con la cacho crisis que tenemos, con la inseguridad sobre el futuro, opta por el matrimonio, vínculo indisoluble. No, no es una prueba a ver qué tal y luego agur… Es un contrato que se establece hasta la muerte de uno de los dos cónyuges. Y lo hace porque se quieren, porque están enamorados, porque anteponen sus bajos sueldos, o la espera de disfrutar de la soltería, ver mundo, y pasárselo bien… Por supuesto que se lo van a pasar muy bien de casados, como nos lo hemos pasado todos. Como hizo ayer el Papa Francisco casando a varias parejas, el matrimonio es lo mejor que tenemos y hay que apoyarlo ante este mundo egoísta que nos invade.