Consecuencias de la nueva ley de alquileres:
El congreso de los diputados ha dado luz verde a la ley de fomento del alquiler cuyo objetivo es flexibilizar el mercado del alquiler. entre los cambios destacan el refuerzo de la libertad de pactos entre las partes, la exclusión de la ley de arrendamientos urbanos (lau) de los alquileres turísticos o la actualización de la renta que se podrá hacer en función de índices distintos del ipc. la firma alquiler seguro estima que esta ley “ni flexibilizará el mercado del alquiler ni dará prioridad a la voluntad de las partes para pactar”
con esta nueva ley se flexibilizan los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. por un lado, se reducen de 5 a 3 los años de duración de la denominada “prórroga obligatoria” asimismo, se reduce de 3 a 1 año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato
Se regula además la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. asimismo, se fomenta la rehabilitación de la vivienda, de modo que siempre que las partes lo acuerden, esta pueda ser sufragada, total o parcialmente, por el arrendatario a cambio del pago de la renta
la reforma también tiene como objetivo mejorar la seguridad del tráfico jurídico con la inscripción en el registro del contrato de arrendamiento. así, un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito
Además, una vez inscrito, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercer adquiriente tendrá que respetar el contrato
1. Duración de los arrendamientos: Se reducen de cinco a tres años la prórroga obligatoria, y de tres a un año la prórroga tácita. Las fianzas pasan a revisarse cada tres años.
2. También modifica la recuperación del inmueble por el arrendador si es para uso de vivienda habitual o para familiares de primer grado, ya que se requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo. El propietario puede recuperar la vivienda avisando con dos meses de antelación.
3. Abandonar la vivienda: Se establece la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización para el caso de desistimiento.
4. Esta Ley opera además una reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, al objeto de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura.
5. La inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad permitirá al propietario desalojar a los inquilinos de una forma más rápida si estos no le pagan. Con la nueva ley se establece un plazo de 10 días desde que el arrendador acude al juzgado a poner la denuncia para que el arrendatario pague la deuda.
6. El comprador de un piso que esté alquilado solo estará obligado a mantener al inquilino si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad.
7. Flexibilidad en las rentas: La revisión del precio ya no se realiza mediante el IPC obligatoriamente. Ahora son las partes las que deben pactar la actualización de la renta pero siempre de mutuo acuerdo.
8. La reforma excluye los arrendamientos temporales con fines turísticos.
9. La nueva ley también incluye la posibilidad de deducir del alquiler las reformas y mejoras realizadas por el inquilino.
10. El texto elimina las ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro de los Planes Estatales de Vivienda, incluso las que ya se estuvieran abonando, y dispone que no se admitirán nuevos reconocimientos de concesión, renovación, prórroga, subrogación u otras actuaciones. Las ayudas estatales directas sólo se mantendrán si hay una aceptación expresa de Fomento, mientras que las del Programa de Inquilinos, áreas de rehabilitación integral, Renove y Renta Básica de Emancipación se mantienen sólo hasta que entren en vigor las nuevas líneas. En definitiva, el Gobierno sólo mantendrá las ayudas de subsidiación de préstamos estatales a la compra o la rehabilitación que ya se estuvieran recibiendo, así como las que fueron reconocidas antes del 15 de julio de 2012 que cuenten con la conformidad de Fomento siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.
Abrazos,
PD1: Es el morro de los bancos. Les salvamos y luego nos crujen… Mundo cruel e injusto mundo vivimos…
Las hipotecas son más caras ahora con el euríbor en mínimos que hace 4 años
El tipo de interés medio al que se conceden las hipotecas en España alcanzó en marzo su cota más alta desde mayo de 2009. Según el INE, fue del 4,49%, frente al 4,37% del mismo mes del año pasado. Esta subida contrasta con la caída del euríbor a un año, que roza sus mínimos históricos, ligeramente por encima del 0,5%, lo que supone que el diferencial que aplican los bancos por la concesión de estos créditos ya roza los 4 puntos.
El tipo medio de las hipotecas no ha parado de subir en los últimos años. Por ejemplo, en marzo de 2010, el interés de los nuevos créditos rondaba el 3,9%, lo que suponía un diferencial de 1,7 puntos sobre el euríbor de entonces (1,21%). Es decir, en los últimos tres años, el margen de la banca se ha duplicado.
El 4,49% marcado en marzo de este año es el tipo más alto desde mayo de 2009. Las hipotecas que se firmaron en marzo de ese año se concedieron al 5,1%, con un diferencial de 3,2 puntos sobre el euríbor.
Estas exigencias de las entidades a la hora de firmar créditos han provocado que los ciudadanos hayanrebajado el importe que solicitan. Según Pisos.com, “el precio de la vivienda, cada vez más ajustado, y la prudencia de la demanda, que ha logrado ahorrar en estos años esperando la oportunidad perfecta,favorece la compra al contado”.
Prueba de ello también es el la caída del saldo vivo del crédito hipotecario en España. Según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), registró un volumen total de 839.249 millones de euros en marzo, lo que supone un descenso del 13,9% respecto a los 975.764 millones registrados en el mismo periodo del año anterior.
PD2: El mejor comparador de precios de las casas para diferentes países y poniendo el origen donde queramos. Yo he escogido el año 1995. Creo que antes de esta fecha nuestro crecimiento de los precios fue grande fruto del proceso de modernización que vivió España entre los años 1980 y 1995. Una vez que alcanzamos los 1995, ya éramos un país medio europeo y esto no era así antes… Te lo sugiero si quieres entretenerte y ver que en otros países tienen problemas también. Pincha aquí. Te copio un par de gráficos que yo he elegido:
PD3: El caso de Francia es paradigmático… ¿Ahora van a sufrir el mismo revés inmobiliario que España? Tiene pinta… Pobres, no saben lo que les espera…
Are real estate prices too expensive in France ?
Real estate prices for the first quarter of 2013 have just been published. It’s interesting to compare them on a long time period with other prices or income. That’s what I’ve done in this post. I have taken households’ disposable income, the CAC 40 stock index (ex-dividends) and the consumption price index. I took attention to avoid taking a peak or a through as starting date. That’s why I’ve started in 1990. But the comparison really starts in 1996 as real estate price index published by INSEE begin in 1996.
Real estate price index is on the top of the chart. It has been multiplied by 2.5 times since 1996. What has to be noticed is that crisis on the stock market has implied large drops for the CAC40 index. Price is then a signal. At the end of 2008 the real estate market in France was in crisis, inventories were very large (larger than in the US market in months of sales). Nevertheless we see on the chart that the price adjustment has been mild.
This can be explained by the way the government has managed it. There were a lot of programs that subsidized the purchase of a house if this latter was rented. In that case the price is no longer a signal as it is taken in charge collectively through the subsidy. In other words, the fiscal advantage implied then a lower impact of the price level. As after 2008 most of real estate transactions were for this kind of programs this have drove price upward. It was positive for the seller and for the buyer a part of the price was paid by the fiscal advantage.
This has driven price upward and now the situation is complicated on the real estate market. On one side there were investors who bought for the fiscal advantage and on the other those who wanted to live in their house. But both paid a high price and that’s why the price remains high. No one wants to lose money. The problem is for those who bought a house to live in. The price when they bought was very high due to the program and now they know that if they want to sell there is a risk for them to lose money. That’s why everyone try to wait and postpone the transaction as long as possible. There are now a lower number of transactions than before the crisis and the market lacks of liquidity and does not work well.
Real estate price has increased quicker than nominal disposable income and the real estate price to income ratio is currently still very high almost at an historical high. This is really problematic as it means that it is very expensive to buy a house or an apartment specifically when you are a first buyer as you cannot resale a house in order to buy a new one. The market does not work well. This is a consequence of the fiscal advantage. In all other countries with real estate boom the price dropped and the price to income ratio is now lower than before the crisis. Households have then the possibility to buy a house as it’s no longer too expensive. The dynamic can work again progressively.
This is not the case in France and we cannot expect a strong dynamic in this sector as the adjustment during the crisis has not worked. This is problematic as it is a sector that provides a lot of jobs.
This is not the case in France and we cannot expect a strong dynamic in this sector as the adjustment during the crisis has not worked. This is problematic as it is a sector that provides a lot of jobs.
The consumer price index is on a very low trend meaning that the high real estate price implied purchasing power gains.
Real estate price is high. But as long as households can wait there will be no downward trend on average but as income is low compared to this price the price will not be able to increase rapidly. The market is probably on an inefficient equilibrium
PD4: Comparativa de la capacidad de compra de la vivienda dentro de la OECD:
PD5: Como sabes ha repuntado el precio de las casas en EEUU. Mira su situación:
Mira todas las casas de EEUU: Hay 133,2 millones de casas construidas:
PD6: Hoy te pongo fotos de la pobreza de Grecia. Cuando te digo que nos empobrecemos, no hace falta mirar tan lejos. Portugal anda parecido. Y España no debe estar muy lejos tampoco. La España pobre, no la opulenta que aún no se ha enterado de la crisis…
PD7: Las diferencias entre los viajes de estado de los gobernantes occidentales y de los chinos es muy clara. Ha sido así en los últimos 10 años, con el anterior Presidente y su Primer Ministro. Ahora viajan otros políticos pero las mismas buenas costumbres. Hubo una época que aquí en España se hacía también, pero nunca mais… (tenemos un rey viejo y unos presidentes vagos o inútiles, sin saber inglés… ni ganas de ayudar a sus empresas para que consigan contratos) Mira los chinos: viajan con empresarios, son cumbres empresariales… Van de compras y de ventas… Al más alto nivel, involucrando a su propio país y sus dirigentes…, van abriendo puerta tras puerta, cambiando actividad por otras cosas…, generando contactos y contratos, muchos contratos, sin tener que pedir una comisión a cambio, eh!!!
PD8: La familia de mi mujer es de Granada y tiene esa tendencia peculiar de tener las persianas bajadas para que entre menos sol y optar así a que la casa esté más fresquita. A mí, en cambio, me gusta que entre la luz a raudales, que se aproveche el sol a tope y que las ventanas estén abiertas a rabiar. Acierta ella ya que si no entra calor, pero yo también…, es muy importante la luz natural. ¡Hay que tener los hogares luminosos y alegres! Y eso viene a cuento de la luz y del gracejo. No es que seamos muy chistosos, pero nos desenvolvemos bien en el arte de hacer reír al personal. Qué importante es que en la casa de cada uno se oigan carcajadas de alegría. Sí, nos pasa de todo en estos días, pero si lo miramos con visión trascendental, esto nos durará bien poco. La eternidad, que es lo que nos tenemos que ganar, es muy larga… Me encanta esos días de chispa donde todos se ríen por memeces, donde se hacen gracietas, donde nos contamos cosas divertidas y se te saltan las lágrimas de risa. Estos hogares luminosos y alegres hacen que, o bien los vecinos se cabreen, o tiendan a imitarte… Somos ejemplos andantes. Allá por donde vamos, esa sonrisa, ese saber estar, esa palabra amable, ese chascarrillo oportuno, ese gracejo que tenemos los cristianos… ¡Que siesos son los del norte, por Dios!
