Si ganan los de Podemos, ni lo dudes… No creo que suban en una fase de mucha volatilidad como nos podemos enfrentar. Los mercados anticipan y la realidad de los próximos meses es de mucha incertidumbre…, con un sistema político roto, con un PSOE que se desvanece y que deja la alternativa de gobierno a Podemos, o al PP… ¡Ay de los pisos, siempre andan los poderes tratando de manipular sus precios!
¿Por qué bajarán más los precios de la vivienda?
Pensar que los precios de la vivienda van a rebotar es vivir alejado de la realidad: con una población en fuerte proceso de envejecimiento y 4,8 millones de viviendas a la venta, construcción o vacías, tendría que darse una invasión foránea para que la demanda se reactivara sustancialmente.
Una promoción de la empresa pública de vivienda y suelo Emsule en Leganés (Madrid) - Foto FLICKR / Rafael Gómez
En las últimas semanas se han sumado los datos que corroboran una bajada menos acuciada de los precios de los pisos. Efectivamente, desde el pico de finales de 2006, los precios de los pisos llevan ya bajando de media para el conjunto de España entre el 52-57% de media en transacciones efectivas entre particulares. En el año 2014, y respecto de precios a 31 del 12 del 2013, la bajada tuvo que rondar el 4-5% siendo esta significativamente inferior a la de años anteriores. La pregunta es… ¿van a estabilizarse los precios de los pisos? ¿Podrán incluso estos subir o volverán a bajar de nuevo en el futuro cuando se produzca un evento aún inesperado?
La liquidez desmedida, además de los marcos regulatorios específicos, promueven que los flujos de capital vayan moviéndose de un tipo de inversiones a otras a lo largo del ciclo económico. En cuanto los bienes que son objeto de burbujas no tienen un precio de mercado que esté justificado en sus fundamentales económicos, los inversores más avispados abandonan esas inversiones ya que se acerca el día de la explosión de la burbuja en concreto.
Se ha instaurado la idea falsa entre mucha gente de que es un buen momento para comprar casa
La inversión en vivienda es vista equivocadamente por una parte muy importante de la población como segura, sobre todo una vez que los precios de la misma han bajado sustancialmente. En realidad, la bajada oficial es menor que la real, pero eso da igual: se ha instaurado la idea falsa entre mucha gente que estamos en un buen momento para comprar casa.
Si un bien es caro o barato, depende de su relación con su rentabilidad: cuanto mayor rentabilidad ofrezca una inversión, más barata es el bien, es decir, tiene sentido comprar. Las inversiones que tienen cabida en una cartera de un inversor conservador son las mismas que se presentan como alternativa a la inversión inmobiliaria. Analicemos la rentabilidad de todos ellos a fecha de 31 de diciembre tomando sus índice más relevantes, así como los datos del Banco de España.
Bonos de empresas europeas de alta calidad (de grado de inversión) 1,14%
Bonos de empresas mundiales de alta calidad de grado inversión 2,56%
Bonos de gobiernos europeos de grado de inversión 0,83%
Rentablidad por alquiler tras gastos de transacción 4,18%
Ante este panorama en el que el ladrillo da una mucha mayor rentabilidad que otros bienes considerados como seguros, entre los que hay que incluir los depósitos bancarios, mucha gente se ha lanzado a adquirir casas porque no quiere "tener el dinero muerto de risa", es decir, sin rentabilidad.
Saldrá dinero del ladrillo
Lo que esos inversores, atraídos por la codicia, no entienden es que en cuando los tipos de interés suban, o bien la tasa de mora del sistema haga lo propio, subirán las rentabilidades de todas aquellas inversiones que hacen la competencia a la vivienda. En ese momento, saldrá dinero del mercado inmobiliario, pero… ¿por qué? En la relación de rentabilidad, gastos de transacción (IVA e impuesto de transmisiones patrimoniales), liquidez y tasa de impago, el ladrillo sale muchísimo peor parado que el resto de inversiones a las que hemos aludido.
En la mente de quienes compran vivienda en estos momentos, de estos cuatro elementos, sólo prevalece el de la rentabilidad sin entender el resto. No entienden que quien tiene un bono de un Estado o de una empresa de alta calidad, se deshace de él en un plumazo con unos costes mucho más bajos que quien vende una casa (el 10% de gastos), con mucha mejor liquidez (apretando un botón) contra quien vende una vivienda que se pasa entre seis meses a doce en su venta. A ello hay que añadir que el 17% de los alquileres acaban en impagos con una recuperación de los mismos de tres meses. Además, hay que tener en cuenta que, estructuralmente, y como consecuencia de la salida masiva de vivienda al mercado de alquiler, los precios de los arriendos se desplomaran durante varios años más.
En unos años veremos desfilar a una nueva legión de desahuciados y empobrecidos, que luego no digan que los engañaron...
Para mí, y de hecho también para el Fondo Monetario Internacional en su último informe sobre el mercado inmobiliario español, lo que se viene encima está muy claro: la reactivación de la bajada de los precios de la vivienda por falta de demanda estructural para la enorme cantidad de oferta existe en cuanto los tipos de interés suban. En este momento, quienes se meten al ladrillo lo hacen de forma táctica sin entender que invertir en el mercado inmobiliario tácticamente es un gran error dadas las enormes dificultades en vender las inversiones.
Pensar que los precios de la vivienda van a rebotar, es vivir alejado de la realidad: con una población en fuerte proceso de envejecimiento y 4,8 millones de viviendas a la venta, construcción o vacías, tendría que darse una invasión foránea para que la demanda se reactivara sustancialmente.
En unos años veremos desfilar a una nueva legión de desahuciados judiciales y de empobrecidos que ya están avisados, que luego no digan que los engañaron porque no es verdad… nadie les puso la pistola en la cabeza para firmar.
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
Abrazos,
PD1: Más datos:
Todos los datos sobre el crecimiento de la vivienda para este año
Este año el sector de la construcción residencial saldrá de números rojos en todos los principales indicadores.
Si 2014 fue el punto de inflexión para el mercado de la vivienda, 2015 se antoja como el año 1 d.c. (después de la Caída). Tras siete años en el Averno, el sector residencial vuelve a ver la luz de los datos positivos en todos los indicadores fundamentales. Ésta es la principal conclusión que se extrae de la XXI edición del Pulsímetro Inmobiliario del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), que se publicará en los próximos días y hoy adelanta EXPANSIÓN.
El informe lo ha elaborado MAR Real Estate, el clúster inmobiliario del IPE, con la colaboración de la Red de Asesores Inmobiliarios Cualificados (cerca de 600 profesionales de toda España han participado en el estudio). Y sus previsiones son meridianas: las ventas, los precios, la concesión de hipotecas, la construcción, el stock... todo mejorará en 2015. Desde niveles bajos, sí, y aún con poco vigor, pero éstas no pueden ser sino buenas noticias cuando de lo que se habla es del depauperado mercado residencial, en el que la metástasis ha sido más devastadora que en ningún otro.
Hay ambiente, dicho en jerga del sector. Para empezar, las ventas crecerán un 7,5% este año, tras haber cerrado 2014 con un aumento del 2,6%, el primero desde 2010, año en el que la supresión de la desgravación fiscal por la compra de la primera vivienda alteró el mercado. Según las previsiones de MAR Real Estate, en 2015 se transarán 344.000 inmuebles residenciales, 24.000 más que el año pasado (320.063).
El segundo gran indicador del mundo residencial es el precio, termómetro sempiterno de las compras. Según el informe del IPE, el año pasado los pisos ya se encarecieron un 6,47%, y en 2015 el avance será del 2,5%. El valor medio de las viviendas vendidas en 2014 fue de 141.718 euros y este año se cerrará con 145.261 euros, en niveles de 2012.
Encarecimiento
«La tendencia es al alza, algo que evidencia el hecho de que los fondos buitres se hayan marchado ya de España», apunta José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del IPE. «Lo que se vende es lo que está en buena ubicación, en zonas prime y bien acabado, para entrar a vivir. El producto especulativo prácticamente ha desaparecido», añade.
Además, se está produciendo un fenómeno propio de los años anteriores a la Gran Crisis: las viviendas se venden de nuevo sobre plano y los precios suben en pleno proceso de compra.
Basten dos ejemplos como botones de muestra. Ambos son de la Costa del Sol, que los analistas consideran la zona que adelanta la tendencia del resto del mercado inmobiliario (fue así en los 80 y en los 90 y comienza a serlo ahora). En Estepona, la compañía británica Taylor Wimpey puso a la venta una promoción de 44 inmuebles. Sobre plano. Le quedan por comercializar tres áticos que al comenzar las ventas rondaban los 400.000 euros... y ahora se venden a 500.000 euros. Todo un 25% más. Sus clientes son, en un 85%-90%, extranjeros.
El segundo ejemplo es el de Inmobiliaria del Sur, más posicionada en el mercado nacional, más alejado del lujo. A medida que ha ido colocando –también sobre plano– las viviendas de sus promociones en Marbella y Mijas-Costa, ha elevado los precios de los mejores inmuebles que le quedan por vender, desde una horquilla de entre 200.000 y 220.000 euros hasta frisar, ahora, los 300.000 euros.
«En zonas prime se produce una tendencia al alza de los precios. En las de producto medio habrá estabilidad en 2015 y en las zonas con mucho excedente habrá aún más descensos», afirma Pérez.
Es decir: lo bueno ya se vende; el stock estructural, hijo de los desmanes de la burbuja inmobiliaria, no. En el primer caso, el poder de negociación ha caído, aunque aún hay rebajas; en el segundo, simplemente no hay demanda, más allá de inversores que buscan poner los inmuebles en rentabilidad o, simplemente, renovarlos y esperar un mejor momento. «Las viviendas compradas para alquilar van a seguir dando una buena rentabilidad, por lo que en 2015 va a seguir migrando dinero del sistema financiero al inmobiliario», vaticina José Antonio Pérez.
Hay compradores potenciales, pero no puede acceder al crédito. Los expertos consideran que la demanda natural de España ronda las 400.000 transacciones, cifra que tardará varios años en volver a verse, más aún cuando la formación de nuevos hogares dibuja una curva claramente descendente. La vuelta a las cifras sostenibles será algo que dependerá mucho de que las entidades financieras abran el grifo hipotecario, actualmente candado para el común de los mortales, esos que no entran en la difusa categoría de «solvente».
Hipotecas
Ahora la concesión de préstamos para la compra de inmuebles sube, pero aún es escasa, según Pérez. En 2014 se suscribieron 299.064 hipotecas, un 2,3% menos que en 2014, pero en 2015 se producirá el primer aumento en nueve años, ya que se firmarán 306.639 hipotecas para inmuebles urbanos. En 2006, el último ejercicio en el que se registró un incremento, la cifra era de nada menos que 1.816.878 hipotecas, un 592% más.
«El mercado hipotecario seguirá muy restringido en 2015, muy enfocado a los productos de la propia banca», apunta Pérez. Además, «dos tercios de las ventas se pagan al contado», agrega.
La hipoteca media creció un 15,8% en 2014 (de 113.972 a 131.984 euros) y subirá un 3,4% en 2015, hasta los 136.447. El volumen de estos créditos subirá un 6%, hasta 41.840 millones de euros.
Queda una incógnita: si todo vuelve a crecer, ¿también volverán las grúas al paisaje urbano español? Y la respuesta también es que sí. Tímidamente, pero sí. En 2015 se iniciarán 40.225 casas, un 7,5% más que en 2014.
Las constantes vitales del sector
Venta de viviendas: +7,5% La compraventa de viviendas ha vuelto a la senda positiva. Tras siete años como siete plagas, en los que apenas el fin de las desgravaciones animó el mercado –de forma artificial, eso si– en 2014 se regiastró ya un aumento real del número de transacciones de viviendas (un 2,6%). En 2015 se comercializará un 7,5% más que el año pasado, según el ‘Pulsímetro Inmobiliario’ del Instituto de Práctica Empresarial.
Precio de los pisos: +2,5%
El gran indicador para los compradores es el precio, que, unido a la necesidad, es el que inclina la balanza hacia la compra o no de una vivienda. Según el ‘Pulsímetro Inmobiliario’ elaborado por el Instituto de Práctica Empresarial, el año pasado los pisos se encarecieron un 6,47%, y en 2015 el avance será del 2,5%. El valor medio de las viviendas vendidas en 2014 fue de 141.718 euros y este año se cerrará con 145.261 euros. Es decir, en niveles de 2012.
Construcción de pisos: +7,5%
Tímidamente, poco a poco, las grúas volverán a entrecortar la línea del cielo de las principales ciudades de España. Ya 2014 comenzó a aumentar la iniciación de edificios. En concreto, se comenzaron a construir 37.418 viviendas, un 20% más que en 2013. En 2015 la tendencia al alza se mantendrá, aunque de forma menos acusada. Según el IPE, se pondrá al menos el primer ladrillo de 40.225 casas, un 7,5% más que el año pasado.
Hipotecas concedidas: +2,53%
El número de inmuebles urbanos financiados con hipoteca vuelve a los números negros después de nada menos que ocho años de desplome. Este ejercicio se firmarán 306.639 préstamos para el pago de inmuebles, un 2,53% más que los 299.064 registrados en 2014. El volumen total hipotecado el año pasado fue de 39.472 millones de euros, un 13,8% más que en 2013. En 2015 la cifra ascenderá a 41.840 millones, un 6% más.
Hipoteca media: +3,4%
El importe medio que concedieron las entidades financieras en los préstamos destinados a sufragar la adquisición de un inmueble residencial en 2014 fue 131.984 euros, un 15,8% superior al de 2013. Este año la cifra seguirá aumentando, en concreto hasta los 136.447 euros, un 3,38% más que el pasado año. La hipoteca media equivale al 93% del importe medio de venta de las viviendas (hay que recordar que se hipoteca todo tipo de inmuebles).
Visados de proyectos: +5%
Visto el inicio –tímido pero constatable– de la recuperación del sector inmobiliario, los profesionales del mundillo comienzan a atisbar un futuro más prometedero. Por eso los visados para construcción de promociones residenciales volverán a crecer en 2015, tras ocho años consecutivos de franco desplome. Este año se concederán 64.591 visados. Esto es, un 5% más que el año pasado y 24.000 por encima del número de pisos iniciados.
Todos los inmuebles: +1,8%
El informe del Instituto de Práctica Empresarial se enfoca eminentemente al mercado residencial, o sea el de la vivienda, pero el sector inmobiliario es mucho más amplio. Su se suman todos los inmuebles urbanos –locales, centros comerciales, oficinas, viviendas...– en 2015 se enajenarán 717.451, un 1,8% más que en 2014, año en el que el incremento fue similar, animado por la llegada de fondos buitre en busca de gangas de elevada rentabilidad.
‘Stock’ de pisos: -29,1%
Por cuarto año consecutivo, en 2014 el excedente de pisos bajó, desde los 777.000 de 2013 a 662.761. Es decir, nada menos que 115.000 viviendas menos, un 14,7% del total. En 2015 el drenaje de ladrillos sin dueño será aún mayor. Según las previsiones del IPE, este año la cifra menguará hasta 469.708 inmuebles, un 29,1% menos (193.000 viviendas). Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Andalucía copan el 54% del total.
PD2: Estos han sido los cierres de compra ventas cada año. Ha habido una mejoría en ventas, pero es tan pírrica que permíteme que esboce una sonrisa de disgusto por ver el afán de los poderes de manipular el mercado inmobiliario, como siempre…
Según el INE:
Según el Ministerio de Fomento:
PD3: Tendrán que empezar a construir en unos 6 años…
PD4: Si no te dan abrazos al salir de casa por la mañana, puedes meter una moneda y te los dan baratos… Aunque creo que un buen pico, un buen abrazo, con pellizco en el trasero, y una gran sonrisa, le mejora el día a la parienta…, y a mi mismo.
