Luis Miguel Ortiz @LuisMiguelValue
dice esto que me parece muy interesante:
¿Estamos ante las puertas de un
nuevo "The Big Short"? ¿Se está gestando una nueva crisis en la
sombra en los bancos regionales? Silicon Valley Bank ( $SIVB ), Signature Bank
( $SBNY ), First Republic Bank ( $FRC )... ¿Qué riesgos acechan?
Llevo leyendo por aquí por Twitter
y por foros de inversores de EE.UU. un run run constante sobre un tema...
¿Se está fraguando la siguiente
gran apuesta bajista? ¿Estamos viviendo algo parecido a lo que se vivió en 2008? ¿Qué está
pasando con los bancos regionales?
Todo el mundo recordaremos la
película "La gran apuesta" o "The Big Short", donde se
relata la anterior operación bajista que ocurrió con la crisis de las hipotecas
sub-prime y que puso en jaque a todo el mercado inmobiliario mundial. ¿Podría
estar pasando algo parecido?
El primer Big Short fue el
trade de RMBS de 2007/2008 inmortalizado por dicha película en el cine, en el
que se compraron ABX-CDS respaldados por hipotecas residenciales y comerciales
de alto riesgo que en ese momento generaban una gran ganancia a los bancos
comerciales.
Esa primera gran apuesta bajista
sucedió como hemos dicho entre 2007 y 2008.
Posteriormente el siguiente "Big
Short 2.0" sucedió hace 6 años en marzo de 2017, este tuvo menos bombo
y platillo y fue una apuesta contra valores respaldados por centros
comerciales. Esta apuesta bajista fue sobre todo contra valores respaldados por
centros comerciales en ubicaciones más débiles donde las tiendas podrían cerrar
de manera rápida, lo que desencadenaría incumplimientos de pago de la deuda
Si te fijas todas estas apuestas
son contra el crédito.
Igual que en el 1º caso de este
hilo, la figura más representativa fue el inversor Michael Burry, esta segunda
apuesta fue liderada por otro de los grandes inversores de Wall Street, Carl
Icahn.
Icahn se puso corto en el CMBX
Serie 6, expuesto a gran cantidad de centros comerciales.
Los CMBX Serie 6 son índices
derivados de CMBS con una gran exposición a los préstamos en centros
comerciales y con grandes concentraciones de préstamos de riesgo medio.
Icahn llevaba corto en este tipo de
instrumento desde mucho antes de la pandemia global, pero llegó el momento que
ya se estimaba desde años atrás, y el colapso del coronavirus trajo consigo
incumplimientos generalizados entre muchos centros comerciales por los cierres.
El resultado de este short fue que
Icahn ganó 1.300 millones con la operación: https://bloomberg.com/news/articles/2020-08-11/icahn-scores-1-3-billion-windfall-on-bet-against-shopping-malls#xj4y7vzkg
Michael Burry hizo más de 700
millones con sus CDOs en 2008: https://investopedia.com/who-is-michael-burry-5235600
¡Por lo tanto vemos que un
incumplimiento crediticio puede ser muy rentable!
Luego llegó "The Big Short
3.0", este sucede en el verano de 2020 cuando aparece un nuevo CMBX,
los CMBX 9.
Estos, a diferencia de los 6, están
focalizados en préstamos sobre hoteles y no sobre centros comerciales.
Tras la pandemia, los tramos de más
riesgos sufrieron muchísimo.
Pero vamos a lo importante que nos
interesa en este hilo: "The Big Short 4.0". Este tiene su foco
en los mismos instrumentos anteriores, pero esta vez se centra en el mercado de
oficinas. Los valores de propiedades de oficinas se han desplomado un 25% el
último año.
Ya venían con caídas por el cambio
en el ámbito de trabajo tras la pandemia. Se teletrabaja más, las nuevas
generaciones cada vez aceptan menos el trabajo en oficina y esto se une a las
aceleradas subidas de tipos de interés por parte de la Reserva Federal. El
cóctel perfecto.
Ya han salido noticias al respecto
de quiebras e incumplimientos por grandes players del sector. Estamos hablando
de nombres como Pimco, Blackstone, Brookfiled Corp entre otros muchos. Si ellos
huyen o restructuran sus activos de este tipo es que algo está pasando....
Las propiedades de oficinas de
Columbia Property Trust de PIMCO, que van desde Nueva York a San Francisco,
incumplen el pago de sus hipotecas de 1700 millones: Pimco-Owned Office Landlord Defaults on $1.7 Billion
Mortgage - Bloomberg
Estamos viendo que los más listos
del sector se están moviendo rápido ante este problema, que tarde o temprano
afectará de manera global a la economía de EE.UU. ¿Por qué está ocurriendo todo
esto ahora si llevamos desde 2020 con el mismo problema? ¡Por la subida de
tipos!
La Reserva Federal, para combatir
la inflación, se ha visto a cambiar su política expansiva de tipos cero a una
política restrictiva de subida de tipos agresivas para poder combatir la subida
de precios. Pero todo esto trae consigo que muchos proyectos financiados con
deuda...
... a tipos muy bajos y con un
plazo muy largo puedan quebrar si tienen problemas de liquidez. Todo esto se
podría sobrellevar con tipos de interés al 1 o 2%, pero es que el pago de
interés, con las subidas más recientes de la FED, se ha multiplicado por 3.
Según datos del sector,
aproximadamente el 17% del suministro de oficinas en EE.UU. está vacante en la
actualidad. Hay que pensar que casi 92.000 millones de dólares en deudas de
esas propiedades de prestamistas no bancarios vencen este mismo año y otros
28.000 millones en 2024.
¿Por qué es tan importante el
vencimiento? Porque habrá que renovar esas hipotecas y muchos propietarios no
verán viable el hacerlo en un año con los tipos tan altos y con las
perspectivas tan desfavorables del sector en este tipo de activos. ¡Vamos, un
problemón!
Según Newmark Group, alrededor del
48% de la deuda en propiedades de oficinas que vencen este año tienen una tasa
variable. Esto ha hecho que muchos propietarios hayan tenido que negociar topes
en las tasas y esto no les han salido gratis, reduciendo aún más su liquidez.
Se comenta que tanto 2023 como 2024
serán años muy difíciles para el sector de oficinas hasta que se encuentre un
equilibrio entre la oferta y la demandas por todos los cambios sucedidos en muy
poco tiempo. Y aquí aparece un nuevo protagonista en esta historia: ¡Dan
McNamara!
"Creemos que hay mucho espacio
para que esto caiga en el corto plazo, Y a más largo plazo, cuando maduren,
valdrán mucho menos". Todo esto según el traerá muchos más incumplimientos
las próximas semanas y meses:
¿Qué instrumento está utilizando
McNamara para ponerse corto en este mercado? No se sabe, pero según analistas
creen que pueden ser los CMBX14 que son los que más exposición tienen al
sector. McNamara ya se aprovechó de hacer dinero con centros comerciales y
ahora va a por las oficinas.
¿Pero y qué tiene que ver todo esto
con los bancos regionales de EE.UU.? ¿Pues adivina quienes son los bancos más
cargados de activos o préstamos de carácter comercial y de oficinas en estos
momentos? Pues nuestros queridos bancos regionales. ¡Atención porque poseen el 80%!
Los bancos con menos de 250.000
millones en balance de los EE.UU., es decir más pequeños que $SIVB, representan
aproximadamente:
1) El 50% de los préstamos comerciales
2) El 60% de los inmobiliarios
3) El 80% de los inmobiliarios comerciales
4) El 45% de los de consumo
¡Una locura!
Por lo tanto estas tensiones en el mercado inmobiliario tienen una conexión directa con los bancos que están sufriendo grandes problemas de liquidez estas semanas. Todas las noticias hablan de sus bonos gubernamentales, pero poco se habla del riesgo del impago de hipotecas.
Y finalmente:
En el que las casas residenciales:
Siempre se acaba rompiendo algo:
Mientras, estamos obsesionados con los CoCos, con lo que hace UBS, con el sector bancario. Y los bancos centrales han dado otro chute de liquidez al sistema que provoca nuevas alzas… Pero nos olvidamos de las causas de los problemas bancarios actuales… y de que no podemos vivir anestesiados toda la vida… Abrazos,
PD1: Este fin de semana me voy a hacer mi curso de Retiro. Un parón, buenas meditaciones y mucha oración y propósitos de mejora. Si te gustaría venirte conmigo me encantaría compartir esta experiencia. La disfrutarás.
