Why real estate investors should follow global population trends
Changing demographics offer unusual long-term opportunities for those prepared to think long-term
The best real estate investment in the world today? Beachfront huts in Somalia. That is according to Hans Rosling, a Swedish public health professor and data visualisation pioneer. A statistical geek is an unlikely source of property investment advice but Rosling’s rationale is convincing — and it is one that professional property developers such as Barratt and Klépierre are already putting into practice.
The explanation lies in demographics. All of the world’s forecast 3bn population growth through to 2100 will be urban, Rosling points out; a third will be in Asia, while two-thirds will be in Africa. In economic terms the developed west will grow at 1 to 2 per cent a year through until 2100, while the rest of the world will grow at 4 to 6 per cent. This amounts to a startling global shift in the pattern of trade.
“The Indian Ocean will be the Atlantic of the next generations,” predicts Rosling. As a result, the surf-beaten golden sands that stretch north from Mogadishu will make excellent holidaying territory for the Asian middle classes, several decades hence.
Somalia is a colourful example of an unlikely long-term real estate investment, but it is not the only one. As the world urbanises, it is throwing up a series of new opportunities for those willing to think a little more creatively about where to place their money.
“Particularly in Asia and the Middle East, cities are growing massively and investors are looking for alternatives to invest in,” says Mark Haefele, global chief investment officer at UBS Wealth Management. He references urban infrastructure, housing, food, water and sanitation as all being in great need of investors’ cash. As one example, he cites Asian investors who have begun to buy up Australian dairy farms.
“A lot of new cities need to be built and a lot of transport needs to be fixed and a lot of energy needs to be created,” says Rosling. He sees the greatest opportunities in people’s everyday lives. “The classic source of wealth is to fulfil the needs of ordinary families — housing, education, transport, entertainment — and that need is great in emerging markets,” he adds.
Perhaps the best example is Nigeria, which will be the world’s fastest growing country over the rest of this century, according to projections by the UN. By 2100 its population will have rocketed to nearly 1bn people, from less than 38m in 1950 and 184m today. This will make it the world’s third most populous country after India and China.
Property investment is not just about sheer numbers of people, though. Income levels are also important. The greatest growth in the middle classes is taking place in Asia. By 2030 there will be more than 3bn middle-class people in Asia, according to forecasts by the Brookings Institution, up from 525m today. India will be the world’s biggest consumer, with its middle class spending $12.8tn a year, the Brookings Institution forecasts.
Yolande Barnes, director of world research at Savills, tips Asian holiday resorts as a growth area for investors. “The wealth created in Asia has hit the cities but it hasn’t yet hit the leisure property industry, with the possible exception of Japanese ski resorts,” she says. Yet she cautions about inferring future performance from past history. “Just because Europeans enjoy lying on the beach doesn’t mean that the Chinese middle class will.”
In contrast with Asia, the number of middle-class North Americans is forecast to shrink by 16m, while those in Europe will grow by just 16m. US middle-class consumption is set to fall from $4.4tn annually in 2009 to $4tn in 2030, according to the Brookings Institution. This dramatic shift is partly driven by a general reduction in population levels. China will be the world’s biggest loser; as a result of its one-child policy, its population will shrink by 316m people over the coming eight decades — a fall equivalent in size to the whole of eastern Europe today.
Most of the world’s other shrinking populations are in developed nations. Japan is set to lose 42m people while Germany will see its population shrink by almost 26m, according to UN forecasts — a fall of almost a third. Much of this is due to declining birth rates: the number of young people is dropping in many developed economies.
Europe will see its population of 20- and 30-somethings shrink by a fifth between 2010 and 2020, a 2012 report by Deutsche Bank found. But even in nations whose population is declining, demographic analysis can highlight investment opportunities. Despite shrinking populations and static incomes, opportunities remain in the developed world.
Europe’s shrinking numbers of young people mean there will be less demand for student accommodation, fashion retail outlets, starter homes and gyms, the Deutsche Bank researchers suggest. Meanwhile the continent’s older age groups will create sustained demand for retirement homes, second homes, golf courses, nursing homes and medical facilities, they argue.
Property companies are already acting on this trend. British housebuilder Barratt Developments is refocusing its business plan away from the traditional first-time buyers — young families — and towards older people who want to downsize after their children move out.
It is following in the footsteps of US retirement home developers, who have pioneered “active adult communities” and are now moving into multi-generational living — creating semi-independent space within a larger home to accommodate either grown-up children or grandparents.
Nation-level population trends hide a great deal of local variation, however. “Property is by definition located in one place,” says Yolande Barnes. “There is a world of difference between buying in London and buying in Hull — you might as well be buying in different countries.”
According to the Deutsche Bank researchers, younger people in mature economies are becoming more concentrated in cities, while older people stay in towns and villages.
Klépierre, Europe’s second-biggest listed property company, which specialises in shopping malls, uses demographic analysis to work out where to focus its expansion ambitions and where to sell off assets.
Just because Europeans enjoy lying on the beach doesn’t mean that the Chinese middle class will
“Demographic growth produces economic growth in a much shorter period of time — both from people moving to the place and people being born there,” says Laurent Morel, chairman of Klépierre.
As an example, he uses Madrid, now Europe’s third-largest city mostly due to a tide of immigration from Latin America and north Africa since the turn of the 21st century, although that trend has begun to reverse since the financial crisis plunged Spain and other eurozone economies into deep recessions.
Despite the ailing economy in its home market, France, Morel’s company is bullish about a handful of areas within the country, particularly eastern Paris, Toulouse and Montpellier. In the latter two, the population is increasing by about 100,000 people every five to six years, he says.
“You can afford to build a new shopping centre every time you get another 100,000 people,” adds Morel. “There are six major malls in Toulouse and we own four, and we’ll continue to build our presence in such areas.”
A shopping mall in Toulouse is a long way from a beach hut in Somalia but, as property investors around the world are finding out, the investment rationale is just the same.
Abrazos,
PD1: ¿Subirá de precio? Lo dudo…
¿Vuelve el ladrillo? Todo lo que necesita saber sobre el mercado inmobiliario
¿Hay que liberalizar el suelo? ¿Qué tipo de hipotecas debemos contratar? ¿Corremos riesgo de una nueva "burbuja"?
Después del éxito de Adiós, ladrillo, adiós, el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé vuelve a la carga con Vuelve, ladrillo, vuelve. No lo hace solo, sino muy bien acompañado: este nuevo ensayo, publicado por la editorial Oberon, lo ha escrito al alimón con la periodista económica Susana Burgos, quien ha comentado con Libre Mercado los aspectos más destacados de la obra.
¿Por qué en España hay muchos más propietarios de vivienda que en otras economías desarrolladas? ¿Qué nos abocó al ladrillo?
Porque aquí todas las crisis las hemos superado a golpe de inflación y devaluación de la peseta, de manera que el ladrillo era el mejor refugio para lo que pudiera pasar. En Alemania o Francia, en cambio, lo que siempre se buscó es que el valor del euro o el franco perdurase.
Por eso allí la vivienda no es el principal destino del ahorro. Por eso en la cartera de inversiones del español medio, nos topamos con un 90% de ladrillo mientras que el peso acumulado por otros instrumentos de ahorro apenas llega al 10%.
Han desaparecido decenas de cajas de ahorro, ¿hasta qué punto la banca controlada por políticos cebó la burbuja inmobiliaria?
La politización de las cajas tuvo todo que ver en la vorágine constructora. Bajo el paraguas del estatus jurídico consagrado el año 85, hicieron y deshicieron según convenía al político autonómico o local de turno.
Se olvidaron del control del riesgo que ha de presidir cualquier decisión que tome una entidad financiera. Y arrastraron al conjunto de la banca, porque las cajas, representando un 40% del sector por volumen de activos, copaban el 60% de las hipotecas.
"El suelo está liberalizado en España": ¿mito o realidad?
Lamentablemente, mito. Si la ley de Aznar del 98 lo hubiera liberalizado, como tanto se ha criticado desde la izquierda, el suelo urbanizable se habría convertido en un bien abundante y, por ende, barato. Nada más lejos de la realidad.
La liberalización no interesa ni a los terratenientes -por motivos obvios- ni a los políticos, que verían reducida una fuente importantísima de ingresos y, por lo tanto, de poder.
Hemos visto hipotecas complejas en España: ¿qué modelo prefieren Ustedes?
Sostenemos que las hipotecas de tipo variable están en el origen del encarecimiento de los pisos y el endeudamiento de las familias. He ahí los afectados por los procesos de ejecución, y la problemática de quienes compraron entre los años 2005 y 2007, que están pagando hipotecas más elevadas que sus casas. Con el tipo fijo, las viviendas son más baratas, los plazos se acortan y la cuota no varía
Se ha hablado mucho sobre la dación en pago y los desahucios, ¿qué trasladan al lector en relación con este tema tan polémico?
Que, siendo un drama social indiscutible, se ha visto sometido a una manipulación y una intoxicación que producen sonrojo. De la noche a la mañana, se decidió vincular la palabra desahucio con suicidio; los políticos empezaron a ser víctimas de escraches; el Parlamento aprobó la ILP por la que tanto había luchado la PAH, y la plataforma capitaneada por Ala Colau, en lugar de celebrarlo, organizó una buena… Es intolerable que se use el dolor de la gente para hacer política (y de la mala).
"Vuelve, ladrillo, vuelve" es especialmente optimista sobre las SOCIMIS. ¿Cómo las explicaría a alguien que no ha oído hablar de ellas y por qué son tan interesantes para el futuro de la inversión inmobiliaria?
Una SOCIMI es una empresa patrimonial cuyos accionistas reciben como beneficio las rentas que proporciona dicho patrimonio. Hasta su nacimiento, hablábamos de algunos –pocos- fondos inmobiliarios en España, que en realidad no eran tales.
Las SOCIMI, que sí son 100% homologables a los REIT europeos, profesionalizan el sector, lo hacen más independiente de los bancos, y servirán para avisarnos –el cielo no lo quiera- de la formación de nuevas burbujas en el futuro.
Parte importante de los activos inmobiliarios más tóxicos acabó en manos de la SAREB. ¿Fue un acierto o un error aprobar el "banco malo"?
Acierto, pero tardío… Beatriz Corredor admite en el libro que a principios del 2009, cuando ella era ministra de Vivienda, se estuvo contemplando la posibilidad, pero finalmente se desechó porque el modelo irlandés no les gustaba.
¡Podían haberse fijado en el sueco de mediados de los 90! La cuestión es que, como tocaba negar la crisis, no se hizo nada y se perdió un tiempo precioso. La SAREB está haciendo su trabajo, pero los efectos son y serán limitados.
El libro publica un documento de los inspectores del Banco de España que dará mucho que hablar...
Es una carta fechada en mayo de 2006, en la que se alerta al por aquel entonces ministro de Economía, Pedro Solbes, de los riesgos que corría la banca por su excesiva exposición al ladrillo, y de lo irresponsable de la decisión del gobernador de mirar hacia otro lado.
¿Hizo caso Solbes? En absoluto. La hemeroteca nos deja perlas impagables como su "yo no veo afectado para nada al sector de la construcción" o "los que auguran el riesgo de recesión no saben nada de economía". Ojalá hubiera sido así. Ojalá nos hubiéramos inventado una tesis disparatada. Ojalá nos hubiéramos ahorrado todo este proceso de devaluación interna, fruto de la crisis más severa que hemos sufrido en democracia.
¿Qué peso tienen los impuestos en el sector inmobiliario?
Pues si empezamos a enumerar catastro, IBI, IVA, la desgravación por compra habitual, los coeficientes de abatimiento y corrección monetaria…empezamos y no acabamos. Mejor dejar la vivienda quieta porque cualquier incentivo fiscal se incorpora inmediatamente al precio. Luego, parece que en este país hacemos las cosas cuando no toca: resulta que en el punto bajo del ciclo se elimina la desgravación por compra habitual. ¿Lo entiende alguien?
¿Qué le diría a quienes temen que el retorno del ladrillo puede volver a llevarnos a una euforia económica con pies de barro?
Les diría que, con este nivel de paro, no podemos prescindir de un sector económico tan intensivo en mano de obra como es la construcción. Nadie quiere que el ladrillo vuelva a representar más de un 20% de la riqueza nacional porque eso es un disparate, pero sí alrededor del 10-11%, como el turismo o el automóvil.
La velocidad de crucero puede estar en torno a las 250.000 viviendas nuevas anuales, bien lejos de las casi 800.000 que llegaron a levantarse algún año del boom. Hemos escuchado hasta la saciedad eso de "más neuronas y menos ladrillo", como si los poderes públicos pudieran imponerle al sector privado un modelo productivo... Menos falacias y más realidad, por favor.
PD2: La gente deja de comprar piso para alquilar. ¿Quién puede comprar? Es mejor alquilar… Está cambiando esa vieja tendencia de comprar como medio de ahorro, y nos parecemos más a los europeos que alquilaban más…
Es que por otra parte, no nos queda otra…
Los jóvenes emancipados aspiran a un piso de 50,5 metros cuadrados
Análisis del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España
Para comprar una casa de estas características deberían destinar el 60% de su salario
Tan solo el 21,8% de los menores de 30 años está emancipado actualmente en España
Los jóvenes deberían destinar el 59,3% de su salario para poder adquirir una vivienda en propiedad y, con su sueldo, solo pueden aspirar a una superficie máxima de 50,5 metros cuadrados.
Estos datos proceden del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España correspondiente al tercer trimestre de 2014, que analiza las condiciones sociolaborales y los procesos de transición a la vida adulta de la población joven.
En lo referente al acceso a una vivienda, según una nota de este organismo, una persona joven en España debería cobrar un 97,8% más de lo que cobra para poder comprar una casa, por lo que debería ganar unos 1.950 euros al mes.
Tan solo el 21,8% de los menores de 30 años ha logrado emanciparse en España, por lo que el resto vive con sus padres debido a la "frágil" situación de los jóvenes en el mercado laboral y la falta de poder adquisitivo para acceder a una vivienda de la mayoría de este sector de la población.
En materia de empleo, la precariedad, la temporalidad, la subocupación y la sobrecualificación caracterizan las condiciones laborales de la juventud en España, donde la tasa de paro de las personas menores de 25 años supera el 52,4%.
Otro dato revelador es que el 41,7% de los jóvenes lleva menos de un año en la empresa actual y uno de cada cuatro tiene una jornada inferior a 35 horas semanales.
La ocupación a tiempo parcial afecta, en mayor medida, a las mujeres jóvenes y a las personas de 16 a 24 años.
El Observatorio destaca que el 93,7% de las nuevas contrataciones realizadas durante el tercer trimestre de 2014 a personas entre 16 y 29 años fueron de carácter temporal y los contratos indefinidos solo representan el 6,3%.
En el tercer trimestre de 2014, el 54% de la población joven asalariada trabaja con contratos temporales, lo que representa la tasa de temporalidad "más abultada" desde 2006, precisa el informe.
La sobrecualificación también se ha convertido también en "una constante" entre la población joven asalariada, ya que el 55,6% está realizando un trabajo que requiere un nivel inferior de cualificaciónal que tiene, detalla el Observatorio.
El presidente del Consejo de la Juventud de España, Héctor Saz, señala que "Estos datos hacen que sea imposible creer que estemos saliendo de la crisis".
Saz resalta que emanciparse sigue siendo imposible para la mayoría de los jóvenes, debido fundamentalmente a la exclusión del mercado laboral y a la precariedad de los empleos a los que tienen acceso.
Por ello, el presidente del Consejo de la Juventud de España reclama "una reforma laboral que garantice derechos, calidad y condiciones dignas para el empleo de las personas jóvenes"
PD3: Y aunque la gente alquila en vez de comprar, los alquileres han bajado un año más…, demasiado stock.
Alquiler, más barato hoy que hace un año
El 49% de los arrendadores se vio obligado a bajar el precio inicial de la vivienda
El acceso a la vivienda en propiedad ha sido y sigue siendo uno de los grandes problemas de España. Con la crisis, los criterios para poder comprar un inmueble se endurecieron, por lo que muchas personas se vieron obligados a optar por un alquiler. Por otro lado, el precio medio del alquiler sufrió una caída del 0,6% durante el pasado mes de febrero, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Los precios caen, y ahora alquilar es más barato que hace un año.
El 49% de los arrendadores baja el precio
Del otro lado de la moneda se encuentran los propietarios que buscan convertirse en arrendadores y poder sacar así beneficio de una vivienda que poseen. Para ello, y según informa el portal Fotocasa a través de su encuesta Experiencia de alquiler de vivienda de los españoles en 2014, el 49% de los arrendadores tuvieron que bajar el precio inicial de alquiler de la vivienda, al ser la única manera para conseguir que su vivienda se alquilara.
Esta rebaja fue del 9,8% en relación con el precio inicial, lo que equivale a un descenso medio de 81 euros mensuales. Peor para los arrendadores fue el 2013, cuando el 56% de ellos tuvo que disminuir el alquiler del 10,5%, es decir de 86 euros al mes.
Según esta encuesta, el 90% de los arrendadores ha tardado de cero a seis meses en conseguir alquilar la vivienda. El promedio se situó, según Fotocasa, en 4,4 meses. Internet en este caso se convierte en una herramienta con la que llegar a más gente.
¿Alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra ha sido una fórmula que no ha logrado el triunfo esperado, debido a la inestabilidad de precios y a resultaba desde un punto de vista fiscal más rentable adquirir una vivienda que alquilarla —el antiguo incentivo de desgravación por vivienda, ahora eliminado—. Sin embargo, hoy día son muchas las viviendas que quedan disponibles, por lo que los promotores se replantean este modelo para dar salida al alto número de viviendas que queda libre. Los expertos confían en que la flexibilidad de esta fórmula será clave para su relanzamiento, así como la posibilidad cada vez mayor de acceso al crédito de los españoles.
Morosidad del alquiler aumenta
La morosidad de los alquileres ha aumentado un 12%, según un estudio llevado a cabo por Alquiler Seguro y FIM (Fichero de Inquilinos Morosos), con un importe de morosidad medio de 6.489 euros.
Sin embargo, por parte de los préstamos hipotecarios viene una buena noticia: la morosidad en las hipotecas disminuye. Según los datos del Banco de España, el año 2014 se cerró con una morosidad del 5,85%, lo que supone una disminución respecto al 5,96% que se registraba en el trimestre anterior.
PD4: Y no, se han vendido más casas, pero no ha repuntado su precio…
Se venden más:
Pero si te fijas en que en lo bonanza se vendían el doble es que el mercado es otro: Ahora se venden 30.000 casas al mes y antes se vendían 80.000 casas…
En 2014 se terminaron 46.830 viviendas, un 27,8% menos que en 2013. Es el mínimo de la serie de certificaciones de aparejadores, iniciada en 1995. En 2007, en pleno "boom" inmobiliario, se terminaban 14 veces más viviendas que en 2014 (641.419 frente a 46.830)… En 2015 repuntará este dato seguro y se venderá como que es la leche!!! Ay de la política…
Viviendas terminadas:
2014: 46.830
2013: 64.817
2012: 114.991
2011: 167.914
2009: 387.705
2007: 641.419
2005: 524.479
2003: 458.683
PD5: ¿A quién nos vamos a parecer, a Japón o al resto de países petroleros?
Y Australia cuando se va a enterar de que eso ya lo vivimos nosotros, que eso pensaron muchos es lo que se iba a producir después del boom de 2000-2008 cuando decían que el ladrillo nunca baja y tal… Era mentira!!! Pobres aussies:
Ahhh!!! El matiz es que Alemania estuvo sin sufrir subidas de los precios de inmuebles durante los años del boom, ya que no había subida salarial alguna y tenían una inflación muy contenida, pero luego las cosas cambiaron:
PD6: Curiosa coincidencia. Hoy es el primer día que el BUND alemán a 10 años entra en negativo. Absurdo. Rentabilidad a 10 largos años en negativo… JA, JA!! Había apuestas sobre quien sería el primero si el Bund en entrar en negativo o el dólar en llegar a la paridad. Ganaron los alemanes… Me recuerda a Japón, ahora vendrá el mustiamen en el euro…
Que coincide con un repunte al alza de la prima de riesgo española y una casi definitiva declaración de QUIEBRA de Grecia. Por cierto, nada de nada, que no habrá contagio alguno, que se jodan los griegos y punto, que para eso tenemos a Dragui diciendo que hará lo que sea por defender al euro y tal…
PD7: Los cristianos somos, o debemos ser, un motivo de extrañeza en esta sociedad, porque hablamos y actuamos no como los demás. Nosotros, imitando y siguiendo a Jesucristo, hemos de emplear igualmente el lenguaje de la caridad y del cariño, que el Señor usaba, aparte de las obras de misericordia que hacía con los más necesitados, con los enfermos, y el perdón de sus pecados. Si no hacemos esto, malos cristianos seremos.
