Duda de todo, que hay mucho lobista suelto…, muchos intereses creados, mucha manipulación para vender los grandes stocks que se tienen… ¿Es ésta la realidad residencial en España? Lo digo porque hay mucha presión para que se anime el cotarro y me recuerda a la que se vive en la bolsa española todos los días, que si el PIB crece el 3% y tal, y luego no es que no suba la bolsa, sino que ha estado bajando en los dos últimos años y cual…
Permiten observar determinadas tendencias que pueden darnos una idea bastante precisa de hacia dónde se dirige el mercado español y las principales variables que lo rodean
El mercado residencial está en plena fase de recuperación y estabilización y, de cara a 2017, las previsiones son muy optimistas. Así lo manifestaron nueve de los grandes expertos del sector inmobiliario entrevistados por El Confidencial y así se puede apreciar en algunos de estos diez gráficos que, aunque no contienen la respuesta mágica a preguntas como cuánto subirán los precios el próximo año o durante el próximo lustro o cuántas viviendas se venderán o hipotecarán en los próximos años, sí permiten observar determinadas tendencias que pueden darnos una idea bastante precisa de hacia dónde se dirige el mercado español y las principales variables que lo rodean.
1.- Se recupera la construcción de viviendas...
Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, la construcción de viviendas se paralizó totalmente. España pasó de construir más de 850.000 viviendas en un año a apenas 35.000 en 2013 y 2014 (según los datos de visados de obra del Ministerio de Fomento), y para que el mercado vuelva a ser saludable, según los expertos, deberíamos situarnos en torno a las 150.000 unidades.
Este año, los visados se situarán en torno a 60.000, a años luz de las cifras del 'boom', pero la tendencia, tal y como muestra el gráfico, es que poco a poco, año a año, las cifras irán mejorando hasta alcanzar las 150.000 viviendas anuales.
2.- ... pero bajan las que se terminan
Por paradójico que pueda parecer, a pesar de que aumenta poco a poco la construcción de casas, disminuye el número de viviendas que se terminan. Entre enero y septiembre de 2016 se terminó la construcción en España de 29.230 viviendas, según datos del Ministerio de Fomento. Una cifra que supone una caída del 13,7% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Hasta abril de 2016 la cifra de pisos terminados registraba crecimientos en tasa interanual, pero en mayo cambió la tendencia y entró en terreno negativo. La falta de suelo finalista donde levantar nuevas viviendas, así como el retraso en la concesión de licencias de obras, son dos de los factores que están lastrando este indicador.
El número de pisos terminados en España puso fin en 2015 a ocho ejercicios consecutivos de caídas, por lo que en 2016 podríamos volver a terreno negativo. Desde el máximo de 2007 (597.632 viviendas), la cifra ha bajado un 93% respecto al cierre de 2015 (39.891).
3.- Se venden más casas
La mejora del empleo, unida a una mejora en la confianza de los consumidores, se ha traducido en una mayor compra de viviendas. Tras rozar las 780.000 transacciones en 2007, justo antes del estallido de la burbuja, las ventas se desplomaron hasta poco más de 300.000 unidades. Una cifra que supuso un desplome del 60%. 2013 supuso el punto de inflexión y este año, los expertos coinciden en que se alcanzarán las 450.000 compraventas, para alcanzar el medio millón de unidades en 2017, con lo que nos acercaríamos a niveles de 2008, cuando se vendieron 550.000 viviendas.
Como viene siendo habitual desde que estalló la crisis, la vivienda de segunda mano acapara el mayor volumen de transacciones, alcanzando el 70% frente a las de obra nueva, que apenas representan el 30% del número total de operaciones, lo que sucede tanto en vivienda habitual como vacacional. Los porcentajes, en condiciones normales de mercado —es decir, con una recuperación de la producción de viviendas—, deberían situarse en el 50%.
4.- Adiós a las caídas de precios
2013 supuso el fin de la caída de los precios de la vivienda, al menos a nivel nacional. Desde entonces, los precios muestran una ligera recuperación. Servihábitat prevé que en 2016, el aumento será del 4,6% respecto al año anterior, y en 2017 el incremento será en torno al 4,3%
No obstante, a nivel regional, existen importantes zonas entre los diferentes mercados. Así, por ejemplo, las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen.
De hecho, registran las subidas de precios más destacadas, de hasta el 8%. Aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacionalen Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea están actuando como motores de este incremento de precios. No obstante, tal y como constatan desde Sociedad de Tasación, los precios ya no caen en ningún mercado.
5.- Más hipotecas para comprar casa
La financiación a particulares ha mejorado sensiblemente. Tras varios años en los que conseguir una hipoteca era prácticamente misión imposible, hoy en día conseguir un préstamo para poder comprar una casa está al alcance de mayor número de familias gracias a la mejora del empleo y a la mejora de la confianza de los consumidores.
Los últimos datos del INE correspondientes al pasado mes de octubre reflejan una subida del 16,8% en la concesión de hipotecas respecto al mismo mes del año anterior, continuando con la tendencia positiva registrada durante buena parte del año. No obstante, aún nos encontramos a años luz de los máximos de 2006 cuando se superaron los 1,3 millones de hipotecas. Hoy en día, de hecho, se conceden un millón menos.
6.- El saldo vivo gestionado no remonta el vuelo
Este gráfico pone de manifiesto que el mercado hipotecario, a pesar del importante incremento en la concesión de hipotecas, aún no se ha normalizado. Y es que, aunque la maquinaria hipotecaria vuelve a funcionar a pleno rendimiento, la concesión de hipotecas sigue siendo insuficiente para compensar la pérdida de negocio hipotecario para el sector financiero.
Tal y como muestra el gráfico, el saldo vivo gestionado por los bancos sigue en caída y no muestra síntomas de mejora. De hecho, desde 2008 se ha producido una caída constante del saldo hipotecario, sobre el que se sustenta buena parte de los ingresos de las entidades. En ocho años, estas han pasado de gestionar más de un billón de euros en hipotecas a menos de 700.000 millones.
7.- Irrupción del tipo fijo
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan la irrupción del tipo fijo en las hipotecas. En 2006 solamente el 98% de las hipotecas que se firmaban en España eran a tipo variable. En 2015 este porcentaje cayó al 90% y en los últimos meses, se encuentra en el 70%. Es decir, el 30% de los préstamos hipotecarios firmados son a tipo fijo, o lo que es lo mismo, tres de cada diez hipotecas, una cifra que supone un máximo histórico en la serie del INE.
Tanto la oferta como la demanda tienen más interés por estos productos. Para la banca, las hipotecas a tipo fijo son más interesantes en un entorno de bajos tipos de interés como los actuales, mientras que el consumidor intenta protegerse ante futuras subidas de los tipos.
8.- El euríbor se acomoda en terreno negativo
El ejercicio que estamos a punto de despedir ha sido el año en el que el euríbor, que sirve de referencia al 90% de las hipotecas que se firman en España, entró, por primera vez en su historia en terreno negativo, donde se ha instalado y de donde no parece dispuesto a salir. Al menos, no lo hará hasta finales de 2017 o principios de 2018, según las previsiones de Bankinter.
El euríbor lleva en caída libre desde abril de 2014. Desde entonces, y desde julio de ese mismo año, ha favorecido a miles de hipotecados que han visto cómo se reducía su cuota mensual. Sin embargo, estas rebajas tienen su 'deadline' y quienes revisen su hipoteca a finales del segundo trimestre de 2017 serán, si las previsiones de Bankinter se cumplen, los últimos en beneficiarse de un indicador en su nivel más bajo desde su creación en 1999.
Su media histórica se sitúa en el 2,368%, mientras que llegó a marcar su nivel más alto el 2 de octubre de 2008, cuando despidió la sesión en el 5,526%, si bien fue en julio de 2008 cuando marcó su máximo histórico mensual al cerrar aquel mes en el 5,393%.
9.- Los extranjeros vuelven a comprar casas
España vuelve a estar en el punto de mira del comprador extranjero, que ha aprovechado la fuerte corrección de precios para invertir en ladrillo en nuestro país. Las transacciones aún se encuentran un 50% por debajo de la cifras de 2006. No obstante, han pasado de acaparar el 8% de las transacciones al 14%.
Los británicos, a pesar del Brexit, siguen siendo los que más casas compran en España. Un 22% de las compras totales realizadas por extranjeros. Un porcentaje, no obstante, que se ha reducido ligeramente tras el 'sí' ala salida del Reino la Unión Europea. No obstante, la caída se ha visto compensada con la entrada de otras nacionalidades como franceses, alemanes o suecos, que acaparan entre el 6% y el 7% de las compras.
10.- El consumo de cemento, en niveles de 1965
Los datos siguen siendo estremecedores. A pesar del incremento en la construcción de viviendas, el consumo de cemento no muestra claros síntomas de recuperación. Su consumo en obra civil ha caído un 77,5% desde el inicio de la recesión, y lo que no es menos relevante, en el primer trimestre de este año se ha producido un descenso del 27% respecto del mismo periodo del año anterior. Nunca antes, desde que hay series históricas, se habían alcanzado cotas tan bajas. Y lo que es peor, nada indica que se vaya a producir en el corto plazo un cambio de tendencia.
En la actualidad, el sector tiene la mitad de plantilla que tenía al comienzo de la crisis y sus datos son similares a los que había en 1965, lo que refleja la situación de la industria del cemento, que vivió su época dorada durante los años de expansión al calor de la obra civil y residencial. La industria del cemento aportó en el momento más bajo del ciclo (2013) un valor añadido a la economía equivalente a 515 millones de euros, a años luz de los 2.190 millones de antes de la crisis.
No te dejes influir por la presión… La espera siempre ha sido muy buena amiga a la hora de invertir… Abrazos,
PD1: Ya sabes, te lo he estado contando recientemente, que el mercado inmobiliario por ahí fuera ha vuelto a su nivel de burbuja previo, y en ciertos países lo ha superado con creces…
Trump’s tax plan could sink real estate prices. Business Insider
Could the election of Donald Trump have unanticipated impacts on the federal tax code’s benefits, which favor homeownership over renting?
To the extent that the House, Senate and White House soon will be under one party’s control, the answer may well be yes. Though housing issues got scant attention during the campaign, Trump’s tax reform plans, linked up with versions already proposed on Capitol Hill, could contain some jolts for many people.
Late in the campaign, Trump revised his earlier tax plans in ways that make it more compatible with House Republicans’ tax “blueprint” issued this past June. Trump would collapse the current seven tax brackets for individuals to just three: For married joint filers with incomes less than $75,000, the federal marginal tax rate would be 12 percent. For those with incomes of $75,000 but less than $225,000, the rate would be 25 percent. From $225,000 up, the rate for married joint filers would be 33 percent. Single-filer rates would have the same brackets but be based on incomes half the amounts for married joint filers. The capital gains rate would remain capped at 20 percent, and the controversial 3.8 percent “Obamacare” surtax on certain investment income would disappear.
Now it gets more intriguing: To simplify the tax system and wean more taxpayers from itemizing deductions on Schedule A of their returns, the Trump plan would boost the standard deduction for joint filers to $30,000 (up from the current $12,600) and raise it to $15,000 for single filers, instead of $6,300 at present. For very high income earners, there would be a limit on all itemized deductions of $200,000 for married joint filers and $100,000 for singles.
There’s no mention here of limits on mortgage interest deductions, so from strictly a homeowner or buyer perspective, nothing jumps out as objectionable. Simplicity is good. In fact, the original Trump tax plan exempted the mortgage interest and charitable deductions from the sorts of modest limitations contained in Hillary Clinton’s proposal.
But here’s a key question: With a substantially increased standard deduction of $15,000 to $30,000, how many homeowners will want to file for mortgage interest or property tax write-offs, as many do today. The chief economist of the National Association of Home Builders, Robert Dietz, estimated that the number of itemizers might drop from the current 25 percent of taxpayers to anywhere from just 5 percent to 10 percent.
Is that a problem? It depends on how one views the longtime tax code preferences for encouraging ownership of homes over renting. One analysis, provided by Evan M. Liddiard, senior federal tax policy representative for the National Association of Realtors, maintains that if the standard deduction is raised dramatically, “itemized deductions become less relevant,” and previously valuable and distinctive “tax incentives [for] homeownership evaporate even while taxes are not necessarily being reduced.” There’s less incentive to own rather than rent.
Dietz put it this way: When you decrease the attractiveness of a longtime subsidy devoted to encouraging purchases by lowering financing costs, “the economics would reduce the tax benefit for homeownership.” Such a change could “increase the after-tax cost of paying the mortgage,” he said.
Tax reformers see the issue starkly differently. Most comprehensive proposals that have been made in recent years, notably the landmark, bipartisan Simpson-Bowles National Commission on Fiscal Responsibility and Reform, call for wholesale elimination or sharp reductions of special interest carve-outs in the tax code.
But could limiting or ending homeownership tax preferences have the side effect of lowering home values and selling prices? Academic researchers suggest the answer is yes. A new paper from an economist at the Federal Reserve estimates that eliminating the mortgage interest deduction alone would cause the average household to lose“10.9 percent of the value of the house, with homeowners losing 11.5 percent and homebuyers 8.5 percent.”
The Fed study did not address the type of tax plan contemplated by Trump or Capitol Hill reformers but appears to agree with the broad conclusion of earlier researchers: When you diminish the value of a subsidy benefit from a favored asset category, the value of that asset to potential buyers or owners is likely to drop.
None of this is happening yet. Months of committee hearings and debate — and lobbying — are guaranteed before any tax plan gets to the president’s desk. But it’s an indication of what’s on the line for real estate.
PD2: Seis razones por las que la subida de la construcción en EEUU no puede perdurar más:
The Census Bureau reports November Construction Spending rose 0.9% from October. That’s a 10-year high, but it’s highly unlikely to last.
U.S. construction spending rose more than expected in November, reaching its highest level in 10-1/2 years, which could provide a lift to fourth-quarter economic growth.
Spending on private construction projects jumped 1.0 percent in November to its highest level since July 2006 as single-family home building, as well as home renovations, increased.
Investment in private nonresidential structures — which include factories, hospitals and roads — rose 0.9 percent after tumbling 1.5 percent the prior month.
Public construction spending gained 0.8 percent in November to the highest level since March. It was the fourth straight month of increases. Outlays on state and local government construction projects rose 0.6 percent, also gaining for a fourth consecutive month.
Federal government construction spending surged 3.1 percent after rising 0.2 percent in October.
Construction Boom
Highlights
Construction had been lagging through most of 2016 but, like the factory sector, appears to have picked up steam going into year-end. Spending rose 0.9 percent in November which just tops Econoday’s high estimate and is the best reading since June.
Residential spending rose 1.0 percent in the month on top of October’s 1.6 percent gain. The gain here is concentrated in single-family homes which offset a monthly dip for multi-family units which otherwise have been leading the residential sector. Home improvements added to the spending in November.
Non-residential spending was also strong, up 0.9 percent which most categories showing gains led by office construction and transportation construction. Public spending was also solid including a 3.1 percent monthly jump in Federal spending.
The breadth of gains is most impressive in this report, one that will give a lift to fourth-quarter GDP estimates.
Six Reasons Boom Won’t Last
The construction boom is in its last legs. Here’s six reasons why.
1. Mortgage rates are rising and the Fed expects more hikes.
Since July, mortgage rates are up nearly a full percentage point.
New Residential Construction Details
+ Permits down 4.7% from October
+ Permits down 6.6% from year ago
+ Starts down 18.7% from October
+ Starts down 6.9% from year ago
+ Completions up 15.4% in October
+ Completions up 25% from year ago
High-end sales and leases have been helped by the rising stock market. The market is insanely priced, yet investors expect more.
5. Online sales killed department store sales. See Retail Sales Unexpectedly Dive: Spotlight on Cars and the “Amazon Effect”.
6. 21 states plus D.C. have minimum wage hikes this year. See Fight for $15: Nineteen States Increase Minimum Wage January 2017
Retail stores, especially box department stores and fast food restaurants, will not want to expand rapidly in an environment where interest rates are up, wages are up, and sales are slow because of online competition.
Una mayor carga financiera de las hipotecas, reduce el volumen de crédito hipotecario a solicitar…
Miedos a que se haya cerrado el pico y sentimiento de que no están baratas…
Con más plazo:
Se incrementa la gente que prefiere alquilar:
Porque no pueden invertir en una vivienda:
Mira Londres, qué locura!!!
PD3: Los riesgos de vivir la fe "a mi manera"
El Obispo Munilla opina sobre la gente que vive la fe “a su manera” rezando de vez en cuando pero sin acudir a los sacramentos. Para él, estas personas “tienen un peligro muy grande de no apreciar el camino de la revelación porque aquí lo principal es que nuestra relación con Dios es posible porque Dios se ha revelado”.
Por ello, considera que si uno se comunica “a su forma” es “no terminar de descubrir la gracia de la revelación” y lo que trasciende en el fondo es una “religiosidad antropocéntrica, y es poner a Dios a nuestro servicio”.
En estos días turbulentos, encomiendo la gran tarea que realiza este obispo valiente, gran pastor...
