Esta es casi la única esperanza de comprar casas de los jóvenes madrileños. Si quieren otra zona lo llevan clarinete. Es muy triste. Y dan muy buenas razones de por qué no se pueden abaratar las casas, o ¿si se podría? Es el suelo majo… ¿Se podría legislar para que se abarate el suelo tan abundante? Por supuesto, pero no se quiere hacer…
Ahora se inventan dar a los jóvenes que ganen menos de 900 euros de sueldo, 10.000 euros para ayuda a la compra de vivienda. Pero tienen que tener antes 55.000 euros ahorrados para poder solicitarlo… Todo por sacar los pisos malos de la banca y la Sareb. Todo para que el crédito hipotecario no le entre en mora al banco, todo por ayudar a la banca…, como siempre. Es un insulto a las personas.
¿Qué vivienda puede comprar una pareja joven en Madrid?
Más del 90% de la oferta en su rango de precio responde a pisos de segunda mano y se localizada, principalmente, en los barrios periféricos
Tan sólo en 10 distritos de la capital hay producto de obra nueva a su alcance, encabezados por Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde
Casi una década después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, los jóvenes y la vivienda siguen sin casar. Esta cruda realidad es, a buen seguro, la principal y más preocupante resaca que ha dejado el boom y la crisis en el mercado residencial. Además, el remedio para reestablecer esta relación es complicado a pesar de que tanto las administraciones como los promotores de pisos son conscientes del problema y lo tienen marcado en rojo entre sus asignaturas pendientes.
La precariedad del mercado laboral y la reducción de los salarios han alejado a los jóvenes de la vivienda en propiedad. De poco parece haber servido el profundo ajuste de los precios y la reapertura del grifo crediticio si el poco empleo que se genera va ligado a sueldos que no permiten el acceso a la financiación o sólo da para contratar préstamos insuficientes para la adquisición de la mayoría de casas que hay en el mercado.
"Los jóvenes de 18 a 35 años representan el segmento de la población no sólo que menos (viviendas) compra, sino que menos busca", advierte Beatriz Toribio, responsable de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa. Para Toribio, "el acceso a la vivienda de los jóvenes, ya sea en propiedad o en arrendamiento, es el gran reto que tiene el sector inmobiliario". "Están atrapados. Por un lado, no pueden acceder la compra; y por otro, el alquiler se está encareciendo a un ritmo muy fuerte, sobre todo, en las grandes ciudades", avisa la analista de Fotocasa.
Según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), los menores de 30 años tienen que destinar de media más del 60% de su salario -cerca de 15 años de ingresos- para costear la adquisición de una casa libre cuya "superficie máxima tolerable" no llega ni a 50 metros cuadrados. En la Comunidad de Madrid, estas cifras son aún más alarmantes: el 75% del sueldo -unos 18 años de trabajo- para pisos de poco más de 40 metros.
Víctor Reloba, vicepresidente del CJE, lamenta que hoy «la vivienda no es derecho para la juventud, sino una mercancía con precios ascendentes». Recuerda que el coste medio de una casa nueva en España asciende a 174.680 euros (217.040 en Madrid) y el precio máximo que un joven asalariado puede permitirse es de 74.146 euros (87.176 euros en Madrid).
"El problema fundamental, por el que no se cruzan la curva de la oferta con la de la demanda, es el precio", señala Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). A su parecer, el desfase entre oferta y demanda es producto de la menor capacidad adquisitiva de las familias causada por la limitación del crédito y el aumento de los costes de producción de los pisos en la década de la escalada de los precios.
Roca aboga por hacer un esfuerzo entre todos los agentes del mercado, para hacer un sector más eficiente y abaratar la edificación. Calcula que un joven con un sueldo mensual de 1.200 euros puede acceder a una hipoteca de máximo 100.000 euros y además debe contar con unos 38.000 euros de ahorro para comprar un piso.
Ante este complejo panorama residencial para los jóvenes, SU VIVIENDA identifica los escaparates de pisos en Madrid al alcance de la que debe ser la principal demanda de casas. Partiendo de un presupuesto de 150.000 euros -importe que estima los expertos para una pareja joven con empleo-, este suplemento, a través de Fotocasa, ha perfilado en qué zonas y a qué viviendas puede aspirar la demanda natural de una casa.
Tipologías y ubicación
Según el mostrador de viviendas de Fotocasa, los distritos con el mayor porcentaje de pisos en venta por menos de 150.000 euros son Puente de Vallecas (hasta el 79% de oferta está por debajo de ese importe), Villaverde (65%), Carabanchel (62%), Usera (59%) y Latina (58%). Es en estos enclaves donde un joven tiene más posibilidades de encontrar una vivienda adecuada a su poder adquisitivo.
Por contra, comprar un piso por menos de 150.000 euros es poco menos que una quimera en Chamartín (apenas un 2% de la oferta), Salamanca (3%), Retiro (4%), Chamberí (6%) y Moncloa-Aravaca (7%). Además, a la vista de la cotización el metro en estas zonas, estos pequeños porcentajes responderían a inmuebles minúsculos en la mayoría de los casos y, probablemente, a reformar.
Teniendo en cuenta el precio medio del metro cuadrado de segunda mano y el importe de 150.000 euros, este presupuesto abre las puertas a casas de muy diferente tamaño, según el distrito. De este modo, en Salamanca, Chamartín, Chamberí y Centro este dinero apenas da para pisos de 30 a 40 metros, mientras que en Villaverde pueden adquirirse viviendas de más de 100 metros. De nuevo, quedan de manifiesto las distintas caras inmobiliarias de la capital, con los barrios más céntricos como los más inasequibles y los del sur como los accesibles.
Respecto a la tipología de la oferta de hasta 150.000 euros en el portal inmobiliario Fotocasa, más del 90% es de segunda mano. "Se trata de pisos de dos y tres habitaciones de unos 70 metros cuadrados con un baño y, principalmente, usados -la mitad con más de 50 años", especifica Toribio. Sólo 10 distritos ofrecen vivienda de obra nueva por este montante -la mayoría con algún tipo de protección-, destacando Vicálvaro, donde el 31% de inmuebles por menos de 150.000 euros son a estrenar, Villa de Vallecas (13%) y Villaverde (9%). Los tres enclaves situados al sureste y sur y con nuevos ámbitos urbanos: El Cañaveral, Ensanche de Vallecas y Parque Central de Ingenieros, respectivamente.
Por ejemplo,El Cañaveral, un barrio de nuevo cuño que recibió a sus primeros vecinos en 2016, cuenta con unas 30 promociones en comercialización con pisos sobre plano desde alrededor de 80.000 euros; mientras que en Parque Central de Ingenieros, donde hay cientos de inmuebles en construcción y aún no se han entregado los primeros hogares, puede accederse a viviendas a estrenar desde 110.000 euros. Por otra parte, en el Ensanche de Vallecas, un barrio ya consolidado, los precios mínimos parten de alrededor de 140.000 euros. En los tres, predominan las urbanizaciones con zonas comunes.
La vicepresidenta de Asprima defiende que "la obra nueva puede y debe adaptarse en precios para atender a los jóvenes". En su opinión, la sociedad, la Administración y los promotores no pueden resignarse a que este producto se destine sólo a las familias de mayor poder adquisitivo. "La producción de vivienda debe cubrir el primer acceso y a las rentas medias. Es una necesidad económica y, sobre todo, social que no se retrase más la edad de emancipación y que se reactive la creación de hogares", afirma.
Cuestión de abaratar costes
Para Roca, el futuro pasa por hacer casas a precios asequibles. ¿Cómo lograrlo? "Los promotores debemos incrementar la productividad y la eficiencia", asume. "Pero", prosigue, "las Administraciones Públicas también tienen mucho que hacer para reducir los costes de producción y, de este modo, abaratar los pisos". En su opinión, resultaría clave la simplificación de la normativa y agilización de tramitaciones urbanísticas para ahorrar costes financieros, así como aminorar la presión fiscal sobre la vivienda (un 25% de su precio son impuestos).
Desde el CJE se mira más allá de los antídotos inmobiliarios para el mercado libre. Reloba reclama una legislación laboral que garantice un "empleo decente y digno" y "una política de vivienda eficaz". "Se deben impulsar medidas que favorezcan el acceso a una vivienda de titularidad pública y la creación de un parque público en diferentes fórmulas de acceso, primando el alquiler", propone.
Por otra parte, que los jóvenes no sean los protagonistas en el mercado de obra nueva es para Roca un aviso a navegantes. Es por lo que aún no se puede hablar de recuperación. "La cuestión es que estamos atendiendo sólo a un nicho de compradores, los de reposición de mayor poder adquisitivo, que supone menos del 20% de la demanda potencial y corre el riesgo de agotarse", advierte. "Por ello", concluye, "el sector debe centrar sus esfuerzos en el 80% restante y producir 150.000 nuevas casas al año a precios asequibles".
Abrazos,
PD1: ¿Acojona, eh?
Al menos 70.000 pisos de la banca están ocupados de formal ilegal
De todos los pisos ocupados, cerca del 80% son de entidades financieras.
La ocupación ilegal de viviendas se ha convertido en un problema de primera magnitud para buena parte del sector financiero español. Años de crisis económica y de niveles sin precedentes de desempleo y una todavía incipiente recuperación (sin cambios perceptibles en el acceso residencial) son algunas de las causas que explicarían los altos niveles de usurpación que registra el parque de viviendas bancario español.
Según datos del sector, en España hay actualmente entre 85.000 y 90.000 viviendas ocupadas de manera ilegal. De éstas, alrededor de un 80% (o incluso más) de estos pisos pertenecen a entidades financieras. Es decir, que al menos 70.000 inmuebles del parque controlado por los bancos (y compañías vinculadas como Sareb) están habitados de forma irregular.
Una de las entidades más afectadas por la ocupación ilegal es Bankia. El banco controlado por el Frob, pese a haber traspasado la mayor parte de sus activos inmobiliarios a la Sareb, tiene contabilizados cerca de 5.000 viviendas con inquilinos en situación irregular. Banco Popular, por su parte, registra unos 1.635 inmuebles en esta situación. Otras grandes entidades financieras han optado por no desvelar sus cifras individuales, si bien reconocen que este fenómeno les supone un creciente problema de gestión.
Los volúmenes son sustancialmente menores en entidades más pequeñas. Así, en Ibercaja contabilizan unas 390 viviendas con inquilinos ilegales. En Kutxabank, por su parte, su parque de pisos ocupados apenas llega a las 300 unidades, según sus datos más actualizados.
Todas las fuentes del sector consultadas apuntan a que los mayores volúmenes de ocupaciones ilegales, con diferencia, se registran en Madrid y Barcelona. Portavoces de las entidades hablan de unos porcentajes de usurpación proporcionalmente mayores no sólo por la legislación española, que consideran "muy garantista", sino además por una mayor permisividad de las autoridades en estas dos capitales.
Tanta permisividad que, según señalan distintas fuentes del sector, junto al fenómeno de las ocupaciones por parte de colectivos vulnerables se han disparado las usurpaciones por parte de grupos problemáticos que "apuestan por esta vía para el acceso a la vivienda" amparados por lo que desde la banca consideran una "legitimación de la ocupación" fomentada por parte de actores sociales como las plataformas ciudadanas antidesahucios o las de afectados por la hipoteca.
Existe un cierto conflicto entre entidades financieras y administraciones respecto a la consideración de ciertas ocupaciones. Las propias entidades calculan que apenas entre un 35% y un 50% de los inquilinos en situación ilegal son vulnerables, mientras que ayuntamientos como el de Barcelona elevan este porcentaje a más de un 95%.
El consistorio liderado por Ada Colau limita a un 4,5% el porcentaje de "ocupaciones problemáticas", mientras que el Ayuntamiento de Madrid lo eleva hasta un 13,1%. Estas usurpaciones suponen un fuerte impacto en el valor del activo, que las entidades se ven forzadas a aplicar descuentos de hasta un 52% en los precios para colocarlos.
PD2: Según el CIS: Ingreso neto de los españoles:
El 16,9% dice que no tiene
El 24,5% gana de 300 a 900€
El 14% de 901 a 1.200
El 12,3% de 1.201 a 1.800
Es un imposible que todos estos salgan a invertir en vivienda…
PD3: En las relaciones con los otros, lo peor es la INDIFERENCIA, que impide reconocer al Señor en los demás. Hay que ayudar al prójimo, darse a los demás, apoyarles en sus pesares, animarles… Dios está detrás de toda la gente que nos rodea, por eso hay que quererles…
