Cada vez que me doy una vuelta en Madrid con el coche alucino de la cantidad de casas que se han construido en la última década, en la anterior a la crisis que desde 2009 no se hace ni una más… Hay barrios enteros terminados y semivividos, casas y más casas de pisos, bloques tras bloques… ¿Cuándo se llenarán? No a corto plazo. No va a haber demanda para tanto piso. Muchos están en venta; otros muchos, muchísimos en alquiler. Unos han bajado de precio; otros muchos no los sacan a la venta ya que no pasan por lo de venderlos por debajo de como los compraron…
Es algo que cuesta mucho: decidir poner algo en venta que te genera una pérdida (te lo digo yo que me llevo dedicando a la bolsa desde 1987 y que he tenido muchos clientes que han sufrido por vender algo con minusvalía… El típico error: pensar que se es rico suficiente, que no se necesita el dinero, y que se puede esperar a que se recupere la inversión… En las casas está pasando y mucho. Habría muchos deseando vender sus propiedades adquiridas cerca del alto de la burbuja, pero que no se atreven porque las compraron por 500.000 y no les dan ni 300.000 euros No te cuento los que están hipotecados…, esos sufren su calvario particular… Se piensan que si esperan van a conseguir volver a vender esas casas por lo que las compraron, por esos 500.000 euros y no son conscientes de que eso puede que tarde más de 20/30 años en suceder…
Cuando las casas toquen el suelo, para lo cual sigo estimando que falta un huevo de caída adicional, que se alcancen los niveles de 1990/1995, los 1.000 euros/m2 en mi pueblo…las casas se empezarán a comprar. Mientras el comprador atisbe que la caída va a seguir, se irá esperando a que los descensos continúen… El que compra ahora no tiene prisa, y el que vende, Banco Malo incluido, tiene una prisa loca y está desesperadito. Es la famosa ley de la oferta y la demanda que te enseñan en la Universidad… Cuando alcancemos el punto bajo, estaremos muchos años en ese punto bajo… Después, se empezarán a construir algunas casas, terreno hay para aburrir en las afueras de las ciudades dormitorio, y si la demanda por comprarse un piso vuelve, se podrán construir alguna más. Pero ya no habrá las prisas de antes, ni por comprar, ni por construir… Cuando lleguemos al suelo, nos arrastraremos muchos años por esos niveles bajos. No habrá rebote como en los mercados de capitales, no. Cuando alcance el precio de 1.000 euros m2 (*), será el precio que haya en los siguientes muchos años más…
(*) los 1.000 euros m2 es el precio de mi pueblo de los años 1995. Ahora mi pueblo (ciudad dormitorio de Madrid llamada Majadahonda) debe andar por los 1.800 euros/m2 (los reales. Hay muchos anuncios que venden muy por encima, pero es de gente que lo trata de vender a precios de 2008 y tal…) La gente se desquicia ya que ve que no venden, pero no ajustan el precio al nuevo mercado… ¡Se llegó a pagar en 2008 a 3.750 euros/m2! No, si los precios del ladrillo no bajan….NUNCA!!! Y el valor catastral es de 1.950 euros/m2, por encima de su precio de venta… ¡¡¡Ole tus huevos!!! Te resumo para que alucines. No es una estadística es el mundo real:
Casa de 160 m2 valor:
Año 1996: 165.000 euros = 1.000 eurosm2
Año 2008: 600.000 euros = 3.750 euros/m2
Año 2013: 300.000 euros = 1.875 euros/m2
Año 2015: 200.000 euros = 1.250 euros/m2 y puede que llegue a los 1.000 euros/m2
Año 2008: 600.000 euros = 3.750 euros/m2
Año 2013: 300.000 euros = 1.875 euros/m2
Año 2015: 200.000 euros = 1.250 euros/m2 y puede que llegue a los 1.000 euros/m2
El problema no lo tenemos quien llevamos mucho viviendo en casas compradas hace mucho. El problema lo tienen quien está durmiendo en casas que hoy valen la mitad de lo que las compraron y, mentalmente, no las pueden vender… El problema es que no hay demanda. El problema es que el Banco Malo quiere vender como sea y todos sabemos que hay papel, mucho stock en venta, que el precio sigue bajando a pesar de la gran caída ya habida…
(**) por cierto, si estás vendiendo una casa, pon el precio ajustado a la realidad, o quítala del mercado. Si estás comprando una casa, ordena en www.idealista.com por precio medio (euros/m2) y todos los pisos que se oferten muy por encima de ese precio medio es como si no existieran… Te harán perder el tiempo viendo casas de gente que no las quiere vender o que se cree que vivimos en un mundo irreal…, que no ha pasado nada y que no hay crisis, como dice mi madre!!!
Bajadas de precios de pisos, ciudad a ciudad
Tres son los tipos de índices que existen para seguir el desarrollo de los precios de los pisos: los de tasación, de oferta y de compra-venta efectiva.
• Tasación: siguen los precios a los que las tasadoras valoran las viviendas. Puesto que las mismas pertenecen en gran parte a instituciones financieras, desechamos esta como fuente fidedigna para constatar el desarrollo del Mercado. Según la media de las tasaciones publicada por el Ministerio de Fomento, para viviendas entre particulares, los precios habrían bajado el 26,95% desde pico. Para este índice el pico de los precios fue el primer trimestre de 2008 1 ; desde entonces y hasta el fin de 2012, los precios habrían bajado hasta 1.531,2 euros/ metro cuadrado o el 26,91%;
• Oferta: se trata de los portales inmobiliarios y expresan los precios a los que aspiran a vender sus propiedades. Estos habrían bajado entre 35,7% (Fotocasa) y 32,48% (El Precíometro) durante el período septiembre de 2006 (el pico de la burbuja) y finales de marzo de 2013 de media en el conjunto del país. De acuerdo a sus datos, el pico de los precios de los pisos se dio a mediados de 2007. Como ya sabemos, entre los precios a los que salen los pisos al Mercado, lo que los potenciales compradores ofrecen2 y los precios finales de venta existe un gran trecho;
• Compra-venta efectiva: el único existente es el de Tecnocasa, que se basa en precios de venta de pisos constatados. Según la misma los precios comenzaron a bajar a partir del segundo trimestre de 2006 en algunas ciudades de España. Sus bajadas son ciudad a ciudad, no existiendo un porcentaje a nivel nacional.
El que se lleva la palma es el índice Tecnosa y por esa razón me centraré en el mismo.
Descripción del índice Tecnocasa:
• Se elabora dos veces al año para las ciudades más importantes. El publicado en abril/mayo de un año recoge los precios de los pisos constatados en el semestre del año anterior; los recogidos en octubre/noviembre se hacen eco de los precios compilados en el primer semestre del año en curso;
• Derivado de lo anterior, la media de los precios constatados es del 30 de septiembre/ 1 de octubre del 2009 para los publicados en abril/mayo de 2010, por ejemplo, y del 30 de abril/ 1 de mayo de 2010 para los publicados en octubre/noviembre de 2010;
• Se centra en las transacciones en zonas de economía media, media-baja, baja y muy baja, es decir, en zonas en las que vive la apabullante mayoría de la ciudadanía;
• Recoge sólo los precios a los que se realizan las ventas, en ningún momento precios de tasación ni de oferta;
• Sólo tiene en cuenta ciudades en las que exista un número mínimo de transacciones que se estime representativo3
• Sólo toma en cuenta los precios de los pisos entre particulares, no los vendidos por los bancos, cuestión esta de gran relevancia en la actualidad4
Limitaciones:
• No cubre los pisos transaccionados en zonas de economía, media-alta, alta y muy alta;
• Al realizarse la publicación de los datos tres o cuatro meses tras la publicación del período estudiado, y ser el punto temporal medio de constataciones la mitad del período estudiado, existen unos seis a siete meses en los cuales no sabemos qué ha sucedido con los precios, es decir,:
o Para, por ejemplo, los datos publicados en abril/mayo de 2013 que corresponden con el Segundo semestre de 2012 (30 de septiembre- 1 de octubre): qué ha sucedido durante esos meses con los precios?;
o Para los los datos publicados en octubre/noviembre de 2013 que corresponden con el primer semestre de 2013 (media de transacciones 31 de marzo- 1 de abril): qué ha sucedido durante esos meses con los precios?;
La primera de las limitaciones es salvable puesto que sabemos, usando los índices de precios de oferta más una serie de correcciones, que, en las zonas de alto standing de España, la bajada es ya muy importante; así desde el pico de la burbuja, y sin tener en cuenta el efecto de la inflación5 :
• Chamartín en Madrid capital, el 33,8%;
• Chamberí en Madrid capital, el 35,9%;
• Salamanca-Goya-Recoletos en Madrid capital el 29,5%;
• Retiro en Madrid capital el 37,6%;
• Pedralbes-Sarria en Barcelona el 41,2% 6
La segunda no tiene ninguna dificultad: sabiendo que los precios de oferta (los publicados por portales inmobiliarios) reflejan la evolución de la expectativas de precio de venta de los propietarios, partiremos de la ficción de que los precios a los que se venden finalmente los pisos, han bajado en el período 30 de septiembre/1 de octubre de 2012 hasta el 31 de marzo de 2013 en el mismo porcentaje que los precios de oferta.
Lo anterior parte de una falacia: pensar que los precios de oferta bajan a la misma velocidad que los precios de compra-venta final. La observación nos dice que la bajada de los precios a los que se cruzan las transacciones es más profunda que la que tiene lugar entre los precios de oferta, muy posiblemente a la mayor velocidad de toda la serie histórica7 . A sensu contrario, eso quiere decir que las bajadas de precios a los que nosotros lleguemos son inferiores a las reales del mercado; de esta forma estamos siendo benévolos con la profundidad de la caída de los precios.
Centrémonos ahora en los datos del último informe publicado 8
Con el fin de que nuestra observación sea lo más amplia posible, he tomado varias ciudades para los que Tecnocasa publica datos. Con estas premisas, los resultados, ciudad a ciudad son los que siguen desde el mes de pico de precios hasta finales de marzo de 2013 son9:
10 , 11, 12
Conclusiones de este estudio:
• El ritmo de bajada de los precios de los pisos se ha acelerado muy fuertemente en la segunda mitad de 2012; con la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual así como la subida del I.V.A. del 4% al 8%, es de esperar que la dinamización de los precios de los piso gane en dinamismo a lo largo de este año, muy especialmente en el primer semestre no siendo descartable que el dinamismo se mantenga también durante la segunda parte del año;
• La idea de que los precios de los pisos han tocado suelo no se sustenta en los datos
Opinión del autor basándose en estos datos:
• La bajada de los precios de los pisos, para el conjunto nacional y teniendo en cuenta las transacciones entre particulares, deben rondar el 48-50% hasta finales de marzo de 2013. Para finales de este año, la bajada rondará el 57-58% desde precios máximos;
• Los pisos bajarán de precio hasta, como mínimo, 2015 pudiendo comenzar a verse atisbos de estabilización en el periodo 2016-2018. Sólo podremos hablar de formación de un suelo de precios en el Mercado, cuando constatemos un fuerte aumento del número de ventas: para ello es condición que los precios bajen aún más;
• La bajada de los precios de los pisos, para el conjunto nacional, en términos nominales y para transacciones entre particulares, rondará el 75-85% hasta la finalización del superciclo correctivo que tiene lugar desde 2006 y que pone fin a la crisis inmobiliaria (1973-2006);
• La forma más efectiva de destruir un capital es mediante la compra de vivienda a precios medios de transacción actuales; con la cantidad y calidad de información disponible a la ciudadanía en la actualidad que cada uno haga frente sólo a un eventual desahucio si compra ahora porque advertido estaba;
• La continua salida al Mercado de alquiler de los 2,2 millones de pisos que se hallan a la venta tanto de primera como de segunda mano; la entrada en juego de los 2,3-4,2 millones de pisos (fuera de los recogidas hace dos líneas) que están vacíos en zonas de primera residencia, además de los 1,3 millones de pisos en proceso de construcción, harán que los precios de los alquileres bajen con lo que también lo hará las valoraciones de los bienes inmuebles;
• Los bancos ofrecen sus pisos el 55% por encima del precio al que los mismos se venden entre particulares; para lograr este objetivo ofrecen condiciones de financiación mucho mejores que las que dan para la compra de casas procedentes de particulares; los compradores cambian precio por condiciones de financiacón: ¿no te recuerda a algo?13
Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el Mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos). www.borjamateo.com
1) http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2&orden=35000000 en “precios de vivienda libre” 2.095,7 euros/metro cuadrado
2)El enlace http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas recoge las diferencias porcentuales existentes entre los precios a los que los vendedores ofertan sus casas y aquellos precios a los que el mercado está dispuesto a comprar. Cubre provincias y las ciudades en las que existe un número mínimo de ofertas realizadas; de esta manera se garantiza que los datos sean representativos de la realidad.
3) Por la razón anterior, este índice dejó de recoger la ciudad de Bilbao en sus cálculos en su estudio dedicados al segundo semestre de 2010. Al tratarse Bilbao de la ciudad capital de la provincial con menor número de pisos vacíos, en venta o en construcción por habitante del país, tiene un gran interés saber qué sucede en esta región. Más tarde explicaremos cómo resolvemos esta aparente falta de datos y llegaremos a conclusiones razonables. Para ver la situación de oferta en esta zona, lee http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20111216/pisos-donde-no-hay-oferta-precios-bajan-mucho
4)Para ver en qué medida los precios ofertados por los bancos son mucho más caros que los que venden los particulares, lee http://financialred.com/sareb-y-bancos-dificultan-la-venta-de-pisos-a-los-particulares/
5) Me he limitado a los distritos en los que existe un número suficiente de datos en la estadística Fotocasa (estadísticas de precios de oferta). De esta forma he dejado de lado otras zonas de tipo lujo (tal que Las Arenas o Neguri en Guecho en Vizcaya, Abando-Ibarra o Indauchu en Bilbao o Puerto Banús en Marbella y otras tantas): haberlas sumado a la observación habría significado haber tenido que tomar el conjunto de precios de todo el municipio y no sólo del barrio al que deseaba circunscribir mi observación con lo que las conclusiones habrían resultado ser falsas.
6)Los precios máximos para los barrios madrileños son los recogidos en la página http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx como los existentes (precios de oferta) a finales de marzo de 2007 y septiembre de 2006 (momento de pico en los precios de transacción efectiva en Madrid y Barcelona respectivamente- conclusiones del estudio Tecnocasa para el conjunto de Madrid); los tomados como últimos precios son los constatados en ese mismo índice de Fotocasa para finales de marzo de 2013. Las observaciones a través de Fotocasa son para Chamartín 5716/4453, Chamberí 5699/2399, Salamanca-Goya-Recoletos 6288/5216, Retiro 5501/4039 y Pedralbes-Sarriá 6844/4735 (todo ellos euros/metro cuadrado). Los precios de venta son los de oferta a marzo de 2013. A estos precios constatados para finales de marzo de 2013, les he aplicado una rebaja adicional del 15% al ser en ese punto donde interpreto que se cruzan operaciones de venta final: este extremo casa con los valores publicados en http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas para los 5 barrios
7)Así Eduardo Molet en http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/4692244/03/13/Molet-el-primer-trimestre-ha-sido-con-diferencia-el-peor-de-la-crisis-para-la-vivienda.html
8) http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/GRUPO-TECNOCASA---Informe-sobre-el-mercado-de-la-vivienda-2012-II/original/GRUPO%20TECNOCASA%20-%20Informe%20sobre%20el%20mercado%20de%20la%20vivienda%202012-II.pdf
9) Para Alicante en http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/notas-de-prensa/2013/El-precio-de-la-vivienda-usada-en-la-ciudad-de-Alicante-se-ha-depreciado-un-60-74-por-ciento/original/El%20precio%20de%20la%20vivienda%20usada%20en%20la%20ciudad%20de%20Alicante%20se%20ha%20depreciado%20un%2060,74%20por%20ciento.pdf Otras ciudades estudiadas en notas separadas y analizadas usando esta sistemática son Cádiz (bajada nominal del 55,8%, real del 61,27%), Córdoba (bajada nominal del 56,40%, real del 61,78%), Huelva (bajada nominal del 54,05%, real del 59,72%) en http://www.tecnocasa.es/site/es/informacioncorporativa/saladeprensa/notasdeprensa/anteriores.html
10) La forma de cálculo de Bilbao es la misma que usamos en los distintos barrios de Madrid y Barcelona analizados anteriormente. Bilbao y Madrid son las primeras ciudades en las que los precios de los pisos bajan desde más tiempo: desde el primer semestre de 2006; ya en el Segundo semestre de ese mismo año, a las bajadas se sumaron Barcelona y Hospitalet; desde el primer semestre de 2007 el resto de las ciudades. Por este motive varias pueden ser consideradas las fechas de inicio de bajadas de los precios en España resultando todas ellas correctas.
11)Los precios de pico son los constatados para cada ciudad usando los resultados del estudio Tecnocasa; así para Barcelona en el Segundo semestre de 2006 , Bilbao 1er/2006, Hospitallet de Llobregat 2o/2006, Madrid 1er/2007, Málaga 2o/2007, Sevilla 1er/2007, Valencia 2o/2006, Zaragoza 1er/2007, Alicante 2o/2006.
12)La inflación para cada periodo hasta finales de febrero de 2013 es de 16,9% desde marzo de 2006, 15,8% desde el septiembre de 2006, 14,1% desde marzo de 2007 y 12,3% desde el septiembre de 2007 todas ellas hasta febrero de 2013
13)En el pico de la burbuja inmobiliaria, un trabajado medio español tenía que pagar 14,58 años de salario tras impuestos para adquirir una vivienda media (incluyendo los gastos de transacción) y el préstamos hipotecario media, tenía una vigencia de 29 años
2)El enlace http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas recoge las diferencias porcentuales existentes entre los precios a los que los vendedores ofertan sus casas y aquellos precios a los que el mercado está dispuesto a comprar. Cubre provincias y las ciudades en las que existe un número mínimo de ofertas realizadas; de esta manera se garantiza que los datos sean representativos de la realidad.
3) Por la razón anterior, este índice dejó de recoger la ciudad de Bilbao en sus cálculos en su estudio dedicados al segundo semestre de 2010. Al tratarse Bilbao de la ciudad capital de la provincial con menor número de pisos vacíos, en venta o en construcción por habitante del país, tiene un gran interés saber qué sucede en esta región. Más tarde explicaremos cómo resolvemos esta aparente falta de datos y llegaremos a conclusiones razonables. Para ver la situación de oferta en esta zona, lee http://www.estrategiasdeinversion.com/noticias/20111216/pisos-donde-no-hay-oferta-precios-bajan-mucho
4)Para ver en qué medida los precios ofertados por los bancos son mucho más caros que los que venden los particulares, lee http://financialred.com/sareb-y-bancos-dificultan-la-venta-de-pisos-a-los-particulares/
5) Me he limitado a los distritos en los que existe un número suficiente de datos en la estadística Fotocasa (estadísticas de precios de oferta). De esta forma he dejado de lado otras zonas de tipo lujo (tal que Las Arenas o Neguri en Guecho en Vizcaya, Abando-Ibarra o Indauchu en Bilbao o Puerto Banús en Marbella y otras tantas): haberlas sumado a la observación habría significado haber tenido que tomar el conjunto de precios de todo el municipio y no sólo del barrio al que deseaba circunscribir mi observación con lo que las conclusiones habrían resultado ser falsas.
6)Los precios máximos para los barrios madrileños son los recogidos en la página http://www.fotocasa.es/indice-inmobiliario__fotocasa.aspx como los existentes (precios de oferta) a finales de marzo de 2007 y septiembre de 2006 (momento de pico en los precios de transacción efectiva en Madrid y Barcelona respectivamente- conclusiones del estudio Tecnocasa para el conjunto de Madrid); los tomados como últimos precios son los constatados en ese mismo índice de Fotocasa para finales de marzo de 2013. Las observaciones a través de Fotocasa son para Chamartín 5716/4453, Chamberí 5699/2399, Salamanca-Goya-Recoletos 6288/5216, Retiro 5501/4039 y Pedralbes-Sarriá 6844/4735 (todo ellos euros/metro cuadrado). Los precios de venta son los de oferta a marzo de 2013. A estos precios constatados para finales de marzo de 2013, les he aplicado una rebaja adicional del 15% al ser en ese punto donde interpreto que se cruzan operaciones de venta final: este extremo casa con los valores publicados en http://www.idealista.com/news/descuentos-viviendas para los 5 barrios
7)Así Eduardo Molet en http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/4692244/03/13/Molet-el-primer-trimestre-ha-sido-con-diferencia-el-peor-de-la-crisis-para-la-vivienda.html
8) http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/UPF/GRUPO-TECNOCASA---Informe-sobre-el-mercado-de-la-vivienda-2012-II/original/GRUPO%20TECNOCASA%20-%20Informe%20sobre%20el%20mercado%20de%20la%20vivienda%202012-II.pdf
9) Para Alicante en http://www.tecnocasa.es/mediaObject/Espana/sala-prensa/notas-de-prensa/2013/El-precio-de-la-vivienda-usada-en-la-ciudad-de-Alicante-se-ha-depreciado-un-60-74-por-ciento/original/El%20precio%20de%20la%20vivienda%20usada%20en%20la%20ciudad%20de%20Alicante%20se%20ha%20depreciado%20un%2060,74%20por%20ciento.pdf Otras ciudades estudiadas en notas separadas y analizadas usando esta sistemática son Cádiz (bajada nominal del 55,8%, real del 61,27%), Córdoba (bajada nominal del 56,40%, real del 61,78%), Huelva (bajada nominal del 54,05%, real del 59,72%) en http://www.tecnocasa.es/site/es/informacioncorporativa/saladeprensa/notasdeprensa/anteriores.html
10) La forma de cálculo de Bilbao es la misma que usamos en los distintos barrios de Madrid y Barcelona analizados anteriormente. Bilbao y Madrid son las primeras ciudades en las que los precios de los pisos bajan desde más tiempo: desde el primer semestre de 2006; ya en el Segundo semestre de ese mismo año, a las bajadas se sumaron Barcelona y Hospitalet; desde el primer semestre de 2007 el resto de las ciudades. Por este motive varias pueden ser consideradas las fechas de inicio de bajadas de los precios en España resultando todas ellas correctas.
11)Los precios de pico son los constatados para cada ciudad usando los resultados del estudio Tecnocasa; así para Barcelona en el Segundo semestre de 2006 , Bilbao 1er/2006, Hospitallet de Llobregat 2o/2006, Madrid 1er/2007, Málaga 2o/2007, Sevilla 1er/2007, Valencia 2o/2006, Zaragoza 1er/2007, Alicante 2o/2006.
12)La inflación para cada periodo hasta finales de febrero de 2013 es de 16,9% desde marzo de 2006, 15,8% desde el septiembre de 2006, 14,1% desde marzo de 2007 y 12,3% desde el septiembre de 2007 todas ellas hasta febrero de 2013
13)En el pico de la burbuja inmobiliaria, un trabajado medio español tenía que pagar 14,58 años de salario tras impuestos para adquirir una vivienda media (incluyendo los gastos de transacción) y el préstamos hipotecario media, tenía una vigencia de 29 años
Abrazos,
PD1: Precios inmobiliarios en varios países:
PD2: Mira las apetencias por comprarse una casa en EEUU:
Y los precios no rebotan en las mayores ciudades de EEUU:
PD3: Y en Irlanda la bajada de los precios está siendo más grande del 50%. Sí, que habían subido un huevo…, pero la bajada no encuentra suelo… Ay, ¡qué dolor! Menos mal que el ladrillo NUNCA BAJABA DE PRECIO… Y si nos pasa a nosotros este mustio, ¿qué pasará con la mora bancaria? Pues jodido lo tendrán. Ahh, que no pasa nada, se le pide un crédito de otros 100.000 pavos al BCE, con avalista el Reino de España, y aquí paz y mañana gloria… Total, si nunca se los vamos a devolver… Schhhhisss, que se enteran…
PD4: Holanda anda más o menos arrancando hacia abajo… Tiene que purgar también:
Es el país donde los consumidores están más endeudados de todos: Holanda, el país que hará estallar el euro
PD5: En el Reino Unido ha pasado algo parecido. Fíjate sólo en los precios nominales, no tengas en cuenta la inflación que nos perdemos… Tienen unas dificultades enormes de bajar sus precios de las casas… Apenas han retrocedido y la subida fue de órdago… Mayor será la galleta cuando se produzca…
Se confirma que la única economía ágil ha sido la estadounidense…
PD6: La banca será la única que venda en el futuro, ya que les interesa bajar el precio y sacar cuantas más casas mejor… Me temo que la bajada de precios va a continuar, si no se acelera incluso… Hay prisas por quitarse el marrón…y limpiarse, que la mora sigue apareciendo…
La banca desvela cuál es su 'pócima mágica' para conseguir vender viviendas a destajo
Podría acaparar hasta el 50% de las operaciones en 2013
Da salida a miles de casas cada mes a golpe, sobre todo, de grandes rebajas. Juega también con él crédito, aunque muchos compradores pagan al contado. Su estrategia condiciona al resto del mercado, con pocas bazas para competir
Con la compraventa de casas bajo mínimos, los bancos se han convertido en el gran motor del mercado. Así lo atestiguan los resultados del primer trimestre de las principales entidades financieras. Sólo Banco Santander, BBVA y Banco Sabadell han dado salida a más de 10.000 viviendas. Si se suman las operaciones del resto de bancos, la cifra escala a más de 19.000 transacciones.
Y si se mira a sus previsiones para 2013, el objetivo marea, para envida del resto de vendedores del mercado (particulares, promotores e inmobiliarias, principalmente). En total, la gran banca espera, como mínimo, llegar a una cantidad similar a las 103.112 que colocó en 2012. De cumplirse esta meta, las entidades financieras acapararían hasta el 50% del total de las compraventas de 2013 al actual ritmo de mercado (12.847 en enero y 19364 en febrero, según la estadística notarial).
Pero, ¿cuál es la pócima mágica de esta aplastante supremacía de la banca en el mercado inmobiliario? Fundamentalmente, como las propias entidades reconocen, conjugar rebajas y financiación.
Sólo puede hacerse sombra a la poderosa banca con descuentosmayores a los suyos
Ante estas dos cartas, el resto de ofertantes tiene muy difícil competir, aunque no imposible. Como han explicado varios agentes inmobiliarios a SU VIVIENDA, siempre puede plantarse cara a la todopoderosa banca con descuentos aún mayores . Además, según han revelado varias de las entidades, gran parte de sus compradores pagan a tocajeta.
Banco Santander, BBVA, La Caixa, Banco Sabadell, Bankia, Banco Popular, CatalunyaCaixa, Novagalicia Banco y Bankinter descubren en SU VIVIENDA cuáles son las claves sobre las que se asienta su éxito de ventas y gracias a las que consiguen vender viviendas a destajo en un mercado aparentemente seco de compradores. Una senda que bien podrían tomar el conjunto de vendedores, que comercializa sus inmuebles a cuenta gotas y a duras penas.
PD7: Me imaginaba que más pronto que tarde iba a pasar esto. Las casas tienen un valor catastral (el que se usa para pagar impuestos) más caro que el precio de mercado… Antes cuando se vendía una casa nunca se podía vender por debajo del catastral ya que si no venía la Agencia Tributaria con la consabida revisión y palo… Ahora ya no vendrán, supongo, ya que si quieres vender tu casa la vas a vender por debajo del valor catastral… ¡Qué fuerte! Como se ha equivocado el supervisor… Y los palos que nos dan con el IBI, se usan los valores catastrales… ¡Qué pena que no tenga fe en los jueces, si no es para empezar a demandar a los ayuntamientos por cobrar un impuesto sobre una base que no es la debida…! En esta crisis quien se va a forrar es el gremio de abogados y picapleitos…
Los valores catastrales revisados en plena crisis superan ya el precio de mercado
Aquellas viviendas a las que se les ha sometido a una revisión de sus valores catastrales entre 2007 y 2012 están teniendo en muchos casos un efecto insólito: esos valores superan al precio de mercado puesto que durante ese periodo éste último no ha hecho más que caer. La carga impositiva también aumenta por este motivo.
El Instituto de Análisis Inmobiliarios Euroval ha realizado un informe para INVERTIA en el que confirma ese extremo con el ejemplo de algunas ciudades.
Como la casuística del valor catastral es muy amplia, “hemos escogido un caso en una ciudad donde se actualizó el valor catastral en plena crisis del sector inmobiliario. Es sólo un ejemplo, pero vale como muestra para analizar otras situaciones concretas en distintos municipios. “
Se trata de una vivienda unifamiliar cuyo valor catastral se revisa en 2008, con efectos 2009. El Ayuntamiento puede controlar el impuesto mediante tres variables: el tipo a aplicar, el valor catastral, y una bonificación, por ese motivo, la cantidad a pagar no es siempre exactamente la consecuencia de aplicar el tipo sobre el valor catastral. En este caso para 2012 se ha subido el tipo, se mantiene el valor catastral y se aumenta la bonificación para que quede igual que el año anterior; para aumentar de hecho el impuesto, sólo hace falta reducir la bonificación.
En este ejemplo puede verse el efecto de aumentar valores catastrales en un momento en que el valor de la vivienda iba claramente a la baja. Para el período en que cae el precio de la vivienda más de un 25%, entre 2007 y 2012, el valor catastral sube casi un 100% y la carga del impuesto supera el 10%.
LA GARGA IMPOSITIVA CADA VEZ MÁS ELEVADA
Las consecuencias no son sólo para el pago anual del IBI a Ayuntamientos, sino para impuestos por venta de viviendas que se pagan a las comunidades autónomas. Hay que partir de que hay una aceptación tácita de una diferencia sustancial entre el precio de mercado y el valor catastral, motivo por el que resulta razonable y se acepta la carga que se impone en las operaciones.
Sin embargo, a medida que los valores catastrales registran la realidad de los mercados, e incluso pueden estar actualmente por encima de determinadas ventas forzadas por la necesidad, la carga impositiva por la operación resulta cada vez más significativa.
Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no puede superar el valor de mercado.
Los valores catastrales se determinan en función de las Ponencias municipales de valores y de factores como la superficie, uso del inmueble, antigüedad, etc. Posteriormente estos valores pueden ser actualizados anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Las Ponencias de Valoración son documentos técnicos de valoración, con ámbito de aplicación territorial municipal o supramunicipal, que tienen por objeto establecer los métodos y parámetros técnicos que permitan asignar individualmente un valor a cada bien inmueble. Las ponencias no ofrecen precios medios por municipios, sino que son datos medios por polígonos.
De forma general, los precios del mercado residencial se encuentran en niveles del año 2005, por lo que es más probable que una Ponencia publicada entre los años 2005 a 2012 ofrezca precios relativamente elevados. Aun cuando el Catastro no valore el inmueble por encima del valor de mercado, las implicaciones impositivas que conlleva hacen que, como decíamos anteriormente, se rompa la regla tácita de que las valoraciones deberían mantener una diferencia sustancial respecto a un mercado en las circunstancias en que se encuentra el español.
Los valores catastrales resultantes de los procedimientos de valoración colectiva se notifican de forma individual, bien por comparecencia electrónica o presencial, bien por notificación personal y directa por medios no electrónicos (notificación postal), o bien por comparecencia presencial tras edicto. La notificación está integrada por el acuerdo de valoración, la relación de inmuebles objeto de notificación (dado que en ella pueden reunirse varios inmuebles), las características de cada uno de ellos y la explicación de los diferentes datos que se reflejan en la notificación.
En este contexto, se pueden reclamar la ponencia de los valores y recurrir los posibles errores de los datos que determinan el valor del inmueble ante Catastro. Si el contribuyente discrepa con la información empleada para la valoración dispone de un plazo de un mes, a partir del día siguiente a la notificación, para interponer alguno de los siguientes recursos:
1. En primer lugar se puede presentar el recurso de reposición, aportando los documentos que sirvan de base a la pretensión que se ejercita, ante la Gerencia, Subgerencia o Unidades locales del Catastro. La resolución de este procedimiento no pone fin a la vía administrativa.
2. Se puede interponer en el plazo de un mes desde la notificación, y si corresponde de la resolución anterior, la reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional o Local. Si el valor catastral del inmueble excede de 1.800.000 euros, dicha reclamación podrá interponerse directamente, ante el Tribunal Económico-administrativo Central.
No es admisible la interposición simultánea de ambos recursos (de reposición y económicoadministrativo).
Con todo lo expuesto parece recomendable que, una vez notificados los nuevos valores catastrales, deberán analizarse para comprobar si se ajustan a la realidad de cada inmueble. Además, se deberá comprobar si la valoración catastral es razonable en comparación con los valores de mercado, con la finalidad de considerar la realización de una tasación por un experto independiente para la impugnación del valor.
En el cuadro adjunto pueden verse las capitales de provincia que han aumentado los valores catastrales y las fechas de los mismos:
PD8: Siempre te ando hablando de que España solucionará parte de sus problemas cuando se larguen de aquí al menos un millón de personas. Gente que mande dinero de vuelta como divisas, gente que se busque la vida fuera y luego se lleve a su mujer e hijos, que se vayan por al menos 10 añitos… Duro, pues como en los 70 cuando se secó el mercado de trabajo en España por las crisis del petróleo… ¿Quién se larga? Los formados, los universitarios…, y aún así, les cuesta. Mira el movimiento:
Son peanuts…, entre que el idioma es muy complicado (a los obreros españoles no les importaba el idioma en los 70) y que no se atreven los universitarios, se creen que encontrarán trabajo aquí todavía, no se lanzan a emigrar… ¡Qué indecisión! Venga, ánimo!!!
PD9: Los ricos muy ricos, ¿dónde viven?
Más de 1.000 millones de dólares (En España tenemos sólo a uno que creo debe vivir en Arteixo):
¡Qué asco las mafias rusas, nunca invertiré ahí!
¿Y en Madrid o Barcelona? No hay…
PD10: Penitencia:
Sabes que cuando te confiesas tus pecados en el confesionario, le dejas un regalito al cura… No nos suelen poner mucha penitencia, para tratar de que sigamos con la buena costumbre de la confesión frecuente. Quedamos limpios del pecado, pero debemos hacer penitencia por la herida, por la ofensa hecha. Hay muchas formas de penitencia: limosna, comer menos de lo que nos gusta, sonreír a más gente, trasmitir mucha alegría… La vida es una pura penitencia. El cuerpo humano ayuda bastante. ¿Qué no te duele a partir de ciertos años? Duele de todo, esa artritis, ese dolor muscular aquí, el diente allá, las cervicales, lumbago, hasta los ojos de puro cansancio que no te dejan leer por la noche… Esa mortificación que nos brinda el cuerpo es excelente para limpiar las heridas y ofensas.
Por otra parte, el pobre cura hace lo propio. La gente le descarga sobre sus espaldas todos sus pecados que luego ofrece él en penitencia nuestra, con dolor, con mucho sufrimiento. No pienses que sólo somos los pecadores los que debemos limpiar las heridas; los propios curas sufren y hacen mucha penitencia por nuestros pecados…, por los pecados que confiesan. Así que cuando sales del confesionario y le has dejado un regalo, aunque te sonría el buen cura, le dejas un recuerdito…
