Ahora que dicen que se acaban los descensos, te sugiero que te leas lo siguiente:
Una sencilla multiplicación para saber si te puedes permitir comprar una vivienda
NO DESTINAR LOS INGRESOS DE MÁS DE CUATRO AÑOS
Con una caída de precios cercana al 50% desde máximos, son muchos los ciudadanos y los expertos que comienzan a pensar que es buen momento para comprar una vivienda. Sin embargo, después de tantear el mercado, ver precios y sacar la calculadora para hacer números, son muchos los potenciales compradores que siguen pensando que las cuentas no salen y que la vivienda sigue cara.
Escarmentados por las desastrosas consecuencias que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha tenido sobre miles de familias, los futuros compradores no quieren dar un paso en falso y adquirir una vivienda por encima de sus posibilidades. Y no es para menos, a la vista de las últimas informaciones sobre este particular en España. The Economist, por ejemplo, estima que sigue inflada más de un 10%, mientras que Standard & Poor’s señalaba recientemente en un informe que “el mercado inmobiliario español aún parece estar sobrevalorado entre un 12% y un 20% en relación con los ingresos y las rentas a largo plazo”. Los porcentajes dan para pensar.
Ninguna familia debería destinar los ingresos brutos de más de cuatro años para comprar una viviendaPor lo tanto, no está de más hacer cuentas para la que, sin duda, será la compra más importante de nuestras vidas. Pero ¿cómo podemos calcular si el precio de un inmueble es el adecuado a nuestras posibilidades económicas? Existe una regla muy sencilla: basta con multiplicar por cuatro los ingresos brutos anuales de ese hogar o familia. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. “Ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”, asegura Fernando Encinar, jefe de Estudios de idealista.com.
"Cuatro años es el estándar que durante años se tomó como referencia en Estados Unidos y en España cuando estábamos en ocho o nueve veces". Bienvenido Subero, economista jefe de Gamerin, un grupo de análisis del mercado inmobiliario, se muestra bastante más conservador. "Yo no aconsejaría destinar más de tres años del salario". Recomendaciones, todas ellas, que desoyeron miles de compradores en pleno boom y que, con los niveles de precios actuales y a nivel global, desaconsejan la compra y dejarían a buena parte de la población fuera del mercado residencial en propiedad.
La vivienda debería caer un 64% para volver a niveles de hace 15 años
"La relación del precio de la vivienda adquirida con la renta bruta del hogar es un 30% superior a la situación de equilibrio”, calcula la consultora RR de Acuña y Asociados. El último informe inmobiliario de CatalunyaCaixa refleja precisamente esa falta de equilibrio. En 2012, para poder comprar una vivienda eran necesarios 4,5 años de la renta salarial de una familia cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios medio. Una cifra por debajo de los 6,1 años de 2007, pero muy superior a los 2,7 años de 1997-1999, niveles hacia los que, según Bienvenido Subero, deberíamos acercarnos de nuevo. Ello implicaría, según CatalunyaCaixa, que el precio de la vivienda nueva debería caer un 64,1% adicional. Como apunte, señalar que en Madrid, en 2006, en plena locura inmobiliaria y con los precios de la vivienda con crecimientos anuales de dos dígitos, la cifra llegó a superar los 8 años. Una auténtica locura, según los expertos consultados.
Tal y como puede apreciarse en el cuadro, estas cifras muestran diferencias muy significativas en función del nivel de estudios y en función de la comunidad autónoma donde se realiza la compra. Así, por ejemplo, para una familia cuyo principal sustentador poseía un nivel alto de estudios, en 2012 eran necesarios 3,1 años de salario neto para la adquisición de una vivienda, frente a los 4,7 años en el caso de un nivel de estudios bajos. Asimismo, mientras que en Madrid la cifra se situaba en 4,9 años, en Cataluña, era de 4.
Esta podría ser, sin duda, la manera más sencilla de ver hasta qué punto los precios actuales de la vivienda se encuentran desviados respecto al que debería ser su punto de equilibrio. Pero no es la única. Existe otra regla básica para evitar que la compra más importante de nuestra vida se convierta en nuestra peor pesadilla. Consiste en no destinar más del 30% de los ingresos mensuales al pago de la cuota de la hipoteca.
La regla del 30%
“La caída de los tipos de interés que tuvo lugar en España entre 1995 y 1999, a pesar del aumento de los precios que comenzó en esos años, permitió que lacuota hipotecaria sobre la renta salarial neta disponible se redujera del 23,6% al 16,3% para un hogar cuyo sustentador principal tuviera estudios medios”, reza el informe de CatalunyaCaixa. Y añade que “el alza de los precios, a pesar de los bajos tipos de interés que predominaron hasta 2005, elevó el peso de esta cuota para los hogares cuya persona de referencia tenía estudios medios, que pasó, para el caso español, desde el 16,7% de media entre 1997-1999 al 38% de 2008, siendo el 47% en Madrid en 2007 y el 37,1% en Cataluña, y el 35,9% en Andalucía y el 38,2% en la Comunidad Valenciana en 2008”.
Hoy en día, esa media se sitúa en España en el 21,5% –cae al 14,8% para un nivel de estudios alto–, aunque en 2008 llegó a situarse en el 38%, llegando incluso al 47% en Madrid en 2007. "Hoy en día no me endeudaría por más del 25% de mi sueldo a 30 años", recomienda Bienvenido Subero, que aconseja 'tirar de la hoja de cálculo' para evitar sorpresas desagradables en el futuro ante, por ejemplo, una importante subida de los tipos de interés.
Fuente: CatalunyaCaixa.
Considerando el 30% como el porcentaje máximo a partir del cual ningún hogar no debería hipotecarse, tenemos que en el año 2000, un 33,6% de las familias con algún miembro empleado estaba excluido de la compra de una vivienda a unos niveles razonables de endeudamiento, un porcentaje que se duplicó en 2007 (66,9%) para retroceder al 40% en 2012.
La abrupta caída de precios que ha tenido lugar desde 2008 –un 45% desde máximos, según Sociedad de Tasación–, la mejora de las condiciones de financiación y unos tipos de interés históricamente bajos han permitido la reducción de este porcentaje hasta los niveles actuales, ligeramente por encima del 20% y en línea con lo que aconsejan los expertos. No obstante, para volver a los niveles de 1997-1999, los precios medios que tenía la vivienda en 2012 deberían ajustarse aún un 22%.
Abrazos,
PD1: Muchos viven en una casa que vale más de lo que la tienen hipotecada… (hipotecas underwater)
Más de 580.000 españoles están atrapados en hipotecas que valen más que sus casas
Más de 580.000 españoles se encuentran atrapados en viviendas que valen menos que sus hipotecas. Hipotecados que si, a día de hoy decidiesen o se viesen obligados a vender su casa, no podría saldar la deuda con el banco. Las cifras son alarmantes. No en vano, esta situación afecta a uno de cada diez hipotecados, según los datos recopilados porKelisto.es, el comparador de productos financieros.
Son las denominadas hipotecas underwater, en situación de negative equity o,hipotecas burbuja, tal y como las denomina este portal, cuyas estimaciones apuntan a que en 2015 estaremos hablando de más de 710.000 hipotecados en esta situación.
"Al igual que los desahuciados, estos hipotecados son víctimas del estallido de la burbuja inmobiliaria y de la práctica de la banca de conceder hipotecas por encima del 100% del valor de tasación", ha comentado Estefanía González, responsable de finanzas personales de Kelisto.com durante la presentación de este estudio.
Un estudio, el primero que ofrece en España este tipo de cifras, que refleja un crecimiento exponencial de los afectados durante el último lusto. En 2009, lashipotecas burbuja solamente representaban el 0,3% del total de hipotecas pendientes de pago. Sin embargo, en cuatro años, esa cifra se ha multiplicado por 30 hasta alcanzar el 9,5% del total a cierre de 2013, y en 2015 la tasa avanzará hasta el 11,3% del total. "El número de afectados tampoco ha parado de crecer", ha explicado González. "La subida más importante se produjo en 2011, cuando el número de hipotecas burbuja aumentó un espectacular 847% respecto al año anterior al pasar de 14.33 hipotecas a casi 136.000".
La diferencia, de media, es de 22.216 euros por vivienda afectada
En dinero contante y sonante, el valor total de las hipotecas burbuja asciende a 13.000 millones de euros a cierre de 2013. Para cada uno de los afectados, la diferencia entre la deuda que aún mantiene con el banco y y el dinero que obtendría con la venta de su vivienda se traduce a 22.216 euros -tomando como base una hipoteca media de algo más de 100.000 euros-. Una cifra que desde Kelisto.es esperan que se amplíe hasta superar alcanzar los 27.500 euros de media por afectado.
Detrás de esta situación se encuentra la brupta caída sufrida por la vivienda desde que estalló la burbuja inmobiliaria hace ya seis años y a los excesos cometidos por la banca en la concesión de hipotecas. ""El precio medi de la vivienda en España ha caído un 38,5% al pasar de 245.313 euros en 2007 a 150.787 en 2013. A esto hay que sumar un loan to value medio de la banca en torno al 114%, si bien en algunos casos, la banca ha llegado a firmar hipotecas incluso por 140% del valor de tasación. Es decir, la banca estuvo prestando por encima del valor real de la vivienda", ha añadido Estefanía González quien anticipa que durante los próximos dos años se sumen a las cifras un mayor número de afectados.
"Estimamos que la vivienda va a caer un 17%, lo que va a aumentar, sin duda el número de hipotecas burbuja. Especialmente aquellas hipotecas que fueron concedidas hace varios años y que ahora mismo se encuentran en la frontera".
Cataluña y Madrid, las comunidades más afectadas por las 'hipotecas burbuja'
Hipotecas burbuja hay repartidas por todo el territorio nacional, si bien algunas comunidades cuentan con mayor número de afectados. Por ejemplo, Cataluña y Madrid son dos de las comunidades autónomas donde más impacto tienen este tipo de hipotecas. En estas regiones, el precio de la vivienda ha caído un 47,2% (Cataluña) y un 43,4% (Madrid) desde sus máximos históricos, registrados antes del inicio de la crisis. De las 581.441 viviendas que valían menos que sus préstamos en 2013, el 42,6% se concentraban en estas dos comunidades.
Fuente: Kelisto.es
En concreto, un 24,4% (142.008) estaba en Cataluña, donde se alcanzarán las 155.347 en 2015. El 18,1%, restante (105.481) estaba en Madrid, donde se llegará a 116.208 en 2015. A continuación se sitúan la Comunidad Valenciana, con 67.181 (11,6% del total), Andalucía, con 66.418 (11,4%) y Castilla y León, con 26.668 (4,6%). En el extremo contrario se encuentran Ceuta, con 387 (0,07%); Melilla, con 429 (0,07%); Extremadura, con 4.637 (0,8%) y La Rioja, con 6.082 (1%).
Por lo que respecta al agujero creado por esas “hipotecas burbuja”, la región con un volumen mayor en 2013 fue Cataluña con 5.175,85 millones de euros, seguida de Comunidad de Madrid (3.680,3 millones) y Comunidad Valenciana (con 767,4 millones). El valor medio por inmueble de ese agujero fue mayor en Cataluña (36.448 euros), Comunidad de Madrid (34.891 euros) y Aragón (30.853 euros)
PD2: Me gustaría recordarte la cantidad de mentiras que han dicho sobre las casas en los últimos años. Ya las sabes, pero te las recuerdo:
Bonus:
Mega Bonus:
PD3: Porcentaje de personas entre 25 y 34 años viviendo con sus padres:
Esto significa que habría mucha demanda para comprar/alquilar casas en España…, pero no hay dinero para hacerlo.
PD4: Me encanta traerte cosas que veo por ahí y que me gustan… Hoy, música clásica. Que lo disfrutes!!!
PD5: Tenemos que tener casas acogedoras, donde se sienta la gente a gusto. No lo he dicho yo, pero suscribo esto:
La educación comienza en casa. Los colegios son meros colaboradores en la tarea educativa de los padres. No nos preocupemos por qué mundo vamos a dejar a nuestros hijos, sino por qué hijos vamos a dejar a este mundo. La familia está cimentada en el amor del matrimonio, construido día a día, hora a hora, minuto a minuto. Es necesario que haya casas acogedoras en las que los amigos de tus hijos se sientan a gusto, y donde se distinga lo importante de lo no importante, y un ambiente de optimismo para sacar a la familia de cualquier situación desfavorable.
