¿Seguirán bajando en 2014? Lo que dicen los expertos:
Bienvenido 2014, un año de nuevas caídas en los precios de la vivienda
El mercado de la vivienda en España ha cerrado un nuevo año, y ya van seis consecutivos, con caídas de precios que, sin embargo, no logran hacer que las compraventas remonten de manera sostenida, por culpa, entre otros factores de la falta de crédito y las altas tasas de paro. Sólo loscapitales extranjeros parecen confiar en el 'ladrillo' español, pero este empuje es insuficiente para que el sector vuelva a poner en marcha las excavadoras. Expertos consultados por Europa Press coinciden en que aún quedan trimestres de precios a la baja y en que, en este escenario, 2014 se perfila como el año del alquiler.
Desde enero de 2008, cuando el valor de las viviendas alcanzó el pico máximo que pinchó la 'burbuja' inmobiliaria, los precios han caído ininterrumpidamente hasta acumular un descenso del 28,8%, según datos del Ministerio de Fomento correspondientes al tercer trimestre de 2013. No obstante, tasadoras como Sociedad de Tasación cifran la caída desde máximos cercana al 50%.
Actualmente, el metro cuadrado de la vivienda libre cuesta un casi 1.500 euros y se sitúa en niveles de 2004, inferiores a los de 2006 o 2007, pero aún propios de los tiempos del 'boom'. Sin embargo, las compraventas de viviendas bajaron un 10% en octubre respecto al mismo mes de 2012, hasta un total de 22.770 operaciones, registrando así la segunda cifra más baja del pasado año tras la de marzo (22.100 transacciones) y una de las menores de toda la serie, iniciada en 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
En el acumulado del pasado ejercicio (enero-octubre), la compraventa de viviendas entró en negativo después de haberse mantenido en terreno positivo hasta septiembre, con una caída del 0,8% sobre el mismo periodo de 2012. Tras este dato se esconde la sequía del crédito, que las entidades conceden con mayor facilidad cuando se trata de compras de sus activos, y, aún así, con condiciones muy duras. También las altas tasas de paro, que frenan las decisiones de compra de parte de la demanda solvente.
En este contexto, el número de hipotecas constituidas sobre viviendasse situó en 14.704 en el mes de octubre, cifra inferior en un 23,3% a la del mismo mes de 2012, mientras que siguen creciendo las operaciones en efectivo.
Algo ha cambiado en 2013
Sin embargo, algo ha cambiado en el sector inmobiliario en 2013. Grandes fondos de inversión extranjeros han desembarcado en España haciéndose con la gestión de las divisiones inmobiliarias de Banco Santander, La Caixa, Bankia o Banco Popular.
Estas operaciones se ven en el sector como una señal de que vuelve a haber movimiento, que se suma al incremento incesante de las compras de pisos por parte de particulares extranjeros. Este perfil de comprador gana cuota y en el tercer trimestre protagonizó el 15,6% de las operaciones, mientras que un año antes apenas superaba el 11%.
Los expertos echan en falta demanda nacional
Con todo, los expertos coinciden en que la demanda extranjera no es suficiente para reflotar el sector y que no se podrá hablar de recuperación en el ámbito inmobiliario hasta que no retornen los compradores nacionales.
Según la responsable de estudios de fotocasa.es, Beatriz Toribio, "es pronto para hablar de ajuste en el sector", ya que "aunque hay fondos extranjeros apostando por España, la demanda nacional sigue estancada".
"Con las actuales circunstancias económicas no va a repuntar el precio de la vivienda", añade Toribio, quien considera básico que vuelva a fluir el crédito. Con todo, asegura que, "aunque el precio de la vivienda va a seguir cayendo en 2014, en menor medida", en las grandes ciudades podría estar próximo a tocar suelo.
En paralelo, Toribio cree que 2014 "va a ser el año del alquiler", ante la imposibilidad de muchos propietarios de vender sus viviendas, lo que seguirá presionando a la baja las rentas. Para este año, la experta espera una caída adicional del precio de los alquileres del 5%.
Por su parte, el socio director de Horizone Consulting Inmobiliario, Julio Gil, también opina que aún "hay mucha gente que no puede comprar unavivienda o que está esperando que los precios caigan más", por lo que se muestra partidario de que este ajuste "se produzca y que sea lo más rápido posible", para lo que desaconseja introducir incentivos que puedan "interrumpir" este proceso.
Por el lado del crédito, Gil cree que sigue habiendo una "dicotomía" entre la financiación que otorga la banca para la compra de sus activos y la que ofrece para otras viviendas, que lleva aparejadas hipotecas "muy caras".
Por ello, considera que la dinámica de precios a la baja se mantendrá en 2014, a menos que haya un cambio sustancial en las políticas de venta de las entidades financieras. Respecto al alquiler, este experto también opina que "va a seguir ganándole protagonismo a la compra".
Por último, el consejero delegado de Alquiler Seguro, Antonio Carroza, cree que "ni se está recuperando el mercado de la vivienda en España ni se le espera" porque "siempre ha vivido de las compraventas de los particulares, y actualmente no hay acceso al crédito". "Los compradores extranjeros no van a ser la solución", añade.
Con todo, Carroza no espera ya grandes caídas de precios en la vivienda en propiedad y cree que "no habrá que esperar mucho" para asistir al fin del ajuste. Mientras tanto, el consejero delegado de Alquiler Seguro asegura que "2013 ya ha sido el año del alquiler", puesto que esta forma de acceso a la vivienda ha ganado cuatro puntos porcentuales de cuota frente a la compra, hasta el 14% del total
Abrazos,
PD1: Lo que ha pasado en 2013 ha sido de descenso que se acumula al de años anteriores. Dudo mucho que hayamos visto el suelo todavía. Además, los fondos extranjeros que compran con grandes descuentos van a seguir provocando la bajada de precios de los activos inmobiliarios, les van a dar el pase en cuanto puedan…, ganando un pico.
La vivienda nueva despide 2013 con caídas del 8% y retrocede a niveles de 2002
DATOS DE SOCIEDAD DE TASACIÓN
El precio de la vivienda nueva en España se contrajo en 2013 un 7,8% con respecto a diciembre de 2012, lo que supone, desde máximos, una caída del 38,9% en términos reales. Este porcentaje de caída desde máximos es equivalente a un 63,6% de la revalorización de los activos observada, lo que nos sitúa en niveles de principios del año 2002, según el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2013 de ST Sociedad de Tasación presentado hoy. Así, el precio de la vivienda nueva en las capitales de provincia se situó en los 2.039 euros el metro cuadrado construido, lo que supone 183.500 euros para una vivienda de tipo medio de 90 metros cuadrados. Con respecto al primer semestre, el precio medio de la vivienda cayó un 3%.
La tasadora prevé para 2014 que se mantenga la caída de los precios presionados a la baja por varios factores. Por un lado, durante este año, la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. "La reciente entrada en el mercado inmobiliario español de fondos de inversión extranjeros puede inducir a la aceleración en la absorción del stock ya construido, que lleve aparejada cierta reactivación del sector", apuntan desde la tasadora.
No obstante, aparte de los referidos fondos de inversión, "es de prever que la demanda mantenga -con algunas excepciones puntuales- la situación de debilidad que la caracteriza en los últimos tiempos, y que continúe, al menos durante algún tiempo, la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo será previsiblemente menos acusado en las mejores ubicaciones", añade la firma.
Sociedad de Tasación también prevé que continúe la tendencia a ladisminución de las operaciones de venta en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra y espera que se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda sensiblemente inferior al de periodos anteriores, en el que los síntomas de recuperación son todavía muy tímidos, y están pendientes de consolidación.
Las caídas de precios durante 2013 han sido generalizadas
Los descensos de precios han sido generalizados en todas las comunidades autónomas. Disminuyeron en todas las regiones de España, si bien el descenso fue más acusado en Aragón (-11,6%), seguida de Extremadura (-10,2%). Por otro lado, las comunidades autónomas que experimentaron una menor reducción del precio de la vivienda libre fueron Asturias con una caída del 2,5% y Galicia con un descenso del 3,9%.
Durante 2013, el precio medio de la vivienda nueva también disminuyó en todas las capitales de provincias. Las ciudades con precios unitarios más altos son San Sebastián/Donostia (3.422 €/m2), Barcelona (3.200 €/m2), y Madrid (2.726 €/m2). Las capitales de provincia más baratas son: Cáceres, Badajoz y Ciudad Real con precios unitarios medios que no superan los 1.200 €/m2. Entre las capitales de provincia con mayor variación anual de precio se encuentran Ciudad Real (-13,4%), Guadalajara (-12,6%) y Zaragoza (-12,2%).
En 9 capitales los precios medios han disminuido más del 10% respecto al año 2012. En otras 29 capitales los precios han disminuido entre el 5% y el 10%, en las 12 restantes los precios han disminuido menos del 5%. Por otro lado, en 4 capitales de provincia (San Sebastián/Donostia, Barcelona, Madrid y Bilbao), se supera el precio medio nacional de 2.039 €/m2. En 11 capitales (Cáceres, Badajoz, Ciudad real, Pontevedra, Murcia, Jaén, Cuenca, Zamora, Huelva, Tenerife y Ávila) el valor medio no supera los 1.300 €/m2.
En la elaboración de este informe, Sociedad de Tasación no ha considerado las viviendas unifamiliares, las viviendas usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 metros cuadrados o superiores a 160, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio -entre ellas los áticos con terrazas-. Se han desestimado, también, las ofertas procedentes de entidades bancarias, al constatar que no se rigen por los mismos criterios que los profesionales de la construcción, que históricamente han servido de base para el análisis de evolución del mercado.
Un entorno macro algo más alentador en 2014
La tasadora también se refiere en su informe a la reducción de la actividad dentro del mercado inmobiliario como consecuencia de la continuidad en las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. "Pese a ello, en la última parte del año parece confirmarse la previsión hecha a finales de 2012, de que la reducción de los precios podía favorecer la entrada en el mercado español de grupos de inversión extranjeros, capaces de absorber grandes volúmenes de viviendas".
Por otro lado, la tendencia creciente en la oferta de viviendas con antigüedad entre 1 y 5 años pendientes de primera ocupación, de semestres anteriores, parece haberse frenado, si bien se constata una variación en el origen de la oferta, que se desplaza en buena medida desde los profesionales de la promoción inmobiliaria hacia los departamentos inmobiliarios de entidades de crédito y a particulares no profesionales del sector. Así mismo también se advierte que continúa el aumento de inmuebles en que se modifica la modalidad inicial de venta por la oferta de alquiler con opción de compra.
Desde una perspectiva macroeconómica, Sociedad de Tasación señala que "la economía española ha continuado en la zona negativa desde 2012, pasando del -1,6% en el tercer trimestre de 2012 al -1,1% en el tercer trimestre de 2013, con un pequeño repunte positivo hacia el final del periodo analizado. Las expectativas tanto para el cierre del ejercicio como para el próximo año apuntan a una situación de tímida mejora según los expertos, un detalle positivo que será necesario confirmar a principio de año".
De ahí que las previsiones macroeconómicas para el año 2014 apunten a que la economía española podría evolucionar hacia posiciones menos negativas que las actuales. "La evolución observada más recientemente hace pensar que se podría llegar a entrar en cifras de crecimiento positivo, si bien es probable que dicho crecimiento sea insuficiente para permitir la generación de empleo estable", añade la tasadora. Y añade que "la disminución de la inflación respecto al año anterior resulta insuficiente para compensar la reducción de ingresos netos en una parte importante de las familias, lo que hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda baje respecto a periodos anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de la elevada tasa de paro y de la incertidumbre laboral asociada, y exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda".
PD2: El stock de vivienda nueva y de segunda mano sigue siendo enorme…
¿Cuántas viviendas hay sin vender en España?
El excedente vivienda nueva sin vender en España se redujo un 6,9% en 2012, en comparación con el cierre del año anterior, hasta
las 583.453, según el último informe sobre el stock de vivienda nueva publicado por el Ministerio de Fomento.
las 583.453, según el último informe sobre el stock de vivienda nueva publicado por el Ministerio de Fomento.
Se trata del tercer año consecutivo de descensos, tras el máximo de 649.780 viviendas nuevas sin vender alcanzado al cierre de 2009. Desde ese pico, el stock de viviendas nuevas se ha reducido un 10%
ese pico, el stock de viviendas nuevas se ha reducido un 10%
Fomento señala que "el mercado de vivienda creció hasta mediados de 2007, momento en el que la caída de la demanda de vivienda nueva aumentó las diferencias entre las viviendas terminadas y las viviendas vendidas de nueva construcción".
las viviendas terminadas y las viviendas vendidas de nueva construcción".
Las existencias disminuyen en todas las comunidades autónomas en 2012, "creciendo únicamente en las dos ciudades autónomas".
Las comunidades autónomas con mayor "stock" de vivienda nueva sin vender al cierre de 2012 eran Comunidad Valenciana, con 103.522; Andalucía, con 96.701, y Cataluña, con 87.730.
Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, "a pesar de este ligero descenso del stock de vivienda nueva terminada, las cifras de stock totales de viviendas en venta parecen seguir aumentando. con un acceso al crédito estrangulado y pocas perspectivas de mejora de empleo y salarios, la reactivación del mercado solo puede venir a través de un ajuste de los precios".
PD3: En EEUU el repunte de los precios de las viviendas ha permitido el alivio general. Se ha quitado el equity negativo, es decir, el saber que tu casa vale menos que la hipoteca que debes… ¿Y aquí en España? Aún hay muchas hipotecas que no cubran todo lo que valdría la casa si se vendiera…
PD4: Desde el Bundesbank dicen que los precios inmobiliarios en Alemania están sobrevaluados un 20%. Entonces, ¿en el resto qué?
BUNDESBANK DOMBRET SAYS GERMAN REAL ESTATE PRICES OVERVALUED BY 20%
PD5: Que estén apuntados o no a las listas del INEM es una cosa. Se pueden haber largado de España a buscar trabajo fuera. Se pueden haber cansado de estar apuntados los que no cobran subsidio… Lo verdaderamente importante, en el mercado laboral, es que coticen a la Seguridad Social. La afiliación a final de año:
2008: 18.305.613
2009: 17.640.018
2010: 17.478.095
2011: 17.111.792
2012: 16.332.488
2013: 16.258.042
Esto sigue siendo un drama, ya que mientras tanto el número de pensionistas sube sin parar…
PD6: Ahora toca ponerse a régimen, a adelgazar esos kilos que nos hemos metido por no cerrar el pico…
Es casi un imposible no dejarse tentar por esas bandejas de aperitivos y turrones que dejan en medio de la mesa… Adelgazar es como confesarse, te limpias de lo que te sobra. Si no has sido bueno, te reencuentras con Dios en el confesionario y te arrepientes de lo que hayas hecho, como con la báscula en el cuarto de baño, y haces propósitos de enmienda… Ambas merecen la pena. Esos buenos propósitos de arranque de año que debemos continuar y que no duren sólo unas semanas…
