14 marzo 2014 Precios de los pisos

Lo que sistemáticamente se dice de los precios de los pisos:

2003 No Hay Burbuja

2004        "

2005        "

2006        "

2007        "

2008        "

2009 Hemos Tocado Suelo

2010        "

2011        "

2012        "

2013        "

2014        "

Últimamente me estoy dedicando a ayudar a mi hija que se quiere comprar una casa y te aseguro que el mercado de segunda mano sigue inflado y que las promociones nuevas de los bancos e inmobiliarias/promotoras quebradas están sin ajustar tampoco. ¿Es posible que una casa de segunda mano valga más que una nueva en un sitio parecido? No debería. Queda mucho por bajar, pero duele vender a pérdida y se resisten los vendedores buscando a incautos compradores…, que cada vez se dejan menos.

La banca continúa enladrillada

El volumen de activos inmobiliarios tóxicos de los bancos cotizados marca récords

Los siete grupos financieros del Ibex tienen inmuebles por 72.000 millones en sus balances

El ladrillo persigue a la banca. La purga de los excesos de la burbuja inmobiliaria de la pasada década no ha terminado. Pese al gran esfuerzo en provisiones y las enormes pérdidas asumidas, los bancos cotizados tienen en sus cuentas cada vez más activos tóxicos. Mientras que los bancos rescatados han limpiado sus balances con cargo al dinero público y al banco malo, las entidades teóricamente sanas son ahora las que están más enladrilladas. Aunque han ido reduciendo el volumen de crédito, tienen más suelo, más promociones, más viviendas de particulares embargadas y más créditos a promotores morosos y subestándar que nunca. Y, lo que es peor, tienen también una cifra récord sin provisionar de esos activos “potencialmente problemáticos”, según la denominación del Banco de España.

Los siete grupos bancarios presentes en el Ibex 35 sumaban 135.288,6 millones de euros entre créditos a promotores con problemas e inmuebles que se han quedado por impago de créditos. Eso supone casi 14.000 millones más que un año antes. En la suma se han incluido el total de La Caixa (no solo CaixaBank, que es el banco cotizado) y de BFA (no solo Bankia). De los siete grupos, el de Bankia es el único que ha sido rescatado con dinero público y que, en consecuencia, ha traspasado el grueso de su cartera de crédito promotor y de inmuebles al banco malo. Por eso, en su balance, el crédito promotor y los inmuebles tienen un peso muy inferior al de los otros grandes bancos. Aun así, la entidad con el balance más saneado en relación con el ladrillo es Bankinter, que fue, con diferencia, la más prudente de las seis en los tiempos de la burbuja.

Durante 2013, han sido fundamentalmente dos los factores que han provocado que crezcan los activos problemáticos. El más evidente es el avance de la crisis económica, la paralización del mercado inmobiliario y la caída adicional del precio de la vivienda, la sexta anual consecutiva. El segundo factor ha sido el aumento de la exigencia del Banco de España a la hora de clasificar como dudosos o subestándar, esto es, como problemáticos, ciertos créditos refinanciados que antes figuraban como sanos. Quizá la mejor noticia para las entidades es precisamente esa, que cada vez queda menos crédito promotor clasificado como sano, es decir, queda una menor bolsa susceptible de ir entrando en la categoría problemática. Del otro lado, lo que ha ido aumentando es la morosidad en las hipotecas para la compra de vivienda y los embargos de pisos por impagos.

En cuanto al crédito, hay casi 9.000 millones más clasificados como dudosos, pese a que en torno a 7.000 millones han desaparecido de esa categoría por pasar directamente a fallidos (y estar completamente cubiertos). Se reducen en unos 3.000 millones los subestándar y aumentan en cerca de 5.000 millones las coberturas, con lo que el riesgo problemático sin cubrir crece en cerca de 1.000 millones. Eso sí, los bancos ya no tienen las provisiones genéricas por el crédito sano por importe de unos 8.000 millones que constituyeron a cierre de 2012 y que ahora han ido aplicando a fallidos y a créditos problemáticos, con lo que el deterioro es mayor de lo que aparenta. La Caixa es la que más ha reducido el crédito promotor problemático y el Popular, lastrado desde que absorbió el Pastor sin ayudas, el que más lo ha aumentado. BFA y Bankinter tienen la posición más cómoda.

El Popular tiene la mayor carga inmobiliaria y Bankinter, la menor

Pero entre los activos tóxicos, los que más crecen son los inmuebles que están directamente en poder de los bancos. En un año, han pasado de unos 65.000 a unos 72.000 millones de euros. De esa cifra, unos 24.000 millones corresponden a suelo, el activo más improductivo, con más difícil salida en el mercado y que ha perdido una mayor parte de su valor. Aunque el Gobierno aireó inicialmente que exigiría coberturas del 80% sobre el valor del suelo, finalmente se enmendó a sí mismo y se conformó con exigir un 60%, que es a lo que se han ajustado la mayoría de las entidades con la gran excepción de BFA-Bankia, que ha cubierto el 85%. Hay, por tanto, suelo contabilizado por un valor neto cercano a los 10.000 millones de euros en los balances de estas entidades.

Por entidades, La Caixa se ha destacado como la mayor inmobiliaria, con promociones, suelo, viviendas embargadas y otros activos adjudicados por impago por importe de 17.490 millones de euros, aunque también es la entidad que tiene más provisiones. La absorción del Banco de Valencia explica en buena parte el salto de 2013. Tras La Caixa se sitúa BBVA, con unos 13.700 millones brutos en inmuebles. Luego va el Banco Sabadell, si bien de sus 12.855 millones hay 5.500 millones que están sujetos al esquema de protección de activos (EPA) por la compra de Banco CAM. El Popular es el cuarto con más inmuebles, pero el que más tiene en proporción a su tamaño. El Santander, que era la entidad sana más cargada de inmuebles en 2011, tiene ahora una posición más holgada que el resto. Los alumnos aventajados son de nuevo BFA-Bankia (con ayudas públicas) y Bankinter (sin ellas).

Abrazos,

PD1: Sobre los precios inmobiliarios de equilibrio

Sobre los precios inmobiliarios de equilibrio, hay para todos los gustos (y hablo de grandes ciudades españolas):

Precio = Salario bruto anual mediano * 4 = 19.000 * 4 = 76.000.
Para una vivienda de 90 m2, implica 844 euros/m2
Aunque el histórico ha estado más en el 3,5, lo que implicaría un precio de 738 euros/m2

Considerando precio de equilibrio el de 01/01/1986 ( es decir, el de 1985):
Precio = Precio '85 * IPC = 319 * 2,664 = 850 euros/m2

Por experiencia huevofritista:
Precio (eur/m2) = Precio '84 * IPC / superficie = 868 euros/m2

Los siguientes están basados en estudios "serios" (no exentos de sesgo ni de paper-making mágico):

Balmaseda, San Martín y Sebastián (2002): sobrevaloración del 28%
Precio = Precio dic'01 corregido = 2.284 / 1,28 = 1.784 euros/m2

Ayuso y Restoy, del BdE (2003): sobrevaloración del 20%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,20 = 2.090 euros/m2

Martínez Pagés y Maza (2003): sobrevaloración del 43%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,43 = 1.753 euros/m2

Montalvo (2003): sobrevaloración mínima del 28,5%
Precio = Precio dic'02 corregido = 2.508 / 1,285 = 1.952 euros/m2 (como máximo)

Trabajos derivados del de Poterba (1984), como muchos de los anteriores, pero calculando la renta según Hott y Monnin (2008)*, llevan a considerar como precio de equilibrio el de 1997 o 1998: 1.539 euros/m2 a 1.634 euros/m2.

* El trabajo de Hott y Monnin permite resolver el cálculo de la renta de alquiler en un caso como el español en que no sólo habían existido regulaciones distorsionadoras, sino también muy escaso peso del alquiler respecto a la propiedad.

A tener en cuenta:

- Es curioso que las estimaciones basadas en la experiencia o en rentas estén en torno a 850 e/m2, mientras que las que contienen modelos complejos están en general en el doble (1.700 e/m2). Puede ser debido a modelos de Antoñita la fantástica, o al "efecto parejita": la vivienda sólo ha de ser asequible para parejas en que ambos trabajan.

- Muy importante: los resultados basados en modelos complejos provienen de trabajos realizados en la segunda alza explosiva de la burbuja, en la que no se tuvieron en cuenta (ni se soñaron) cifras de 25% o más de pobreza, 27% de paro (que se estima no bajará del 20% antes de 2019), 60% de paro juvenil y éxodo correspondiente, casi 2 millones de hogares con todos sus miembros en paro (a finales de 2013), un stock sin vender de al menos 800.000 viviendas, un país estrangulado por la deuda a nivel privado (hogares y empresas) y muy pronto público, etc.

Por estos motivos, parece más realista un precio de unos 850 euros/m2 para grandes ciudades. Para un piso de 90 m2 son 76.500 euros, que es una cantidad que - si se tiene la suerte de trabajar - se tarda un rato largo en ahorrar cobrando un salario mediano.

Addendum: las consideraciones anteriores son consistentes con (1) la extensión del modelo Marshall-Ezekiel de Vergés y las curvas de equilibrio-desequilibrio resultantes (http://www.ricardoverges.com/pdf/Mercado.pdf y (2) el modelo QDAM de Vergés sobre endeudamiento hipotecario (http://www.ricardoverges.com/pdf/QDAMREF.pdf), cuyo resultado no presagia ningún crecimiento de la capacidad de endeudamiento:

PD2: En los bancos su problema, aparte de sus elevadas posiciones en papelitos de deuda pública, es la mora:

La morosidad de las hipotecas se dispara

Entre 2012 y 2013 los siete bancos del Ibex 35 elevan un 42% el saldo de créditos impagados Entre todas las entidades ya tienen 24.540 millones

El paro de larga duración explica la situación

Una de las singularidades del mercado bancario español en esta crisis era la resistencia de las hipotecas de particulares ante la morosidad. Este muro también ha caído. Siete años de crisis pueden con todo, o casi todo. En España se dejaba de pagar cualquier cosa antes que el piso, pero la situación está llegando a límites desconocidos.

Entre 2012 y 2013, las entidades cotizadas en el Ibex 35 (Santander,BBVA, CaixaBank, Bankia, Banco Popular, Sabadell y Bankinter) han pasado de tener 17.204 millones de euros en morosos en los créditos para la compra de vivienda, con garantía hipotecaria, a 24.539 millones. Estas cifras suponen un salto del 42%, algo nunca registrado desde que estalló la crisis financiera. En 2008 la morosidad estaba en el 0,5% y aguantó en el 2,4% hasta el cierre de 2010.

En 2012, la tasa de morosidad en las hipotecas era del 4,5% y en diciembre pasado había subido hasta el 6,5%, un récord histórico. Los expertos consultados apuntan que si a esta cifra se les sumara las viviendas que el banco se adjudica porque ya es imposible el cobro de las cuotas, y por lo tanto salen de las listas de morosos, “la tasa subiría hasta cerca del 10%. En estas adjudicaciones puede haber alrededor de 20.000 millones de euros”, apunta el experto Íñigo Vega, de la firma británica Nau-Securities. Cualquier crecimiento de la tasa en este tipo de créditos supone grandes cantidades porque el sector tiene 610.000 millones concedidos para hipotecas.

Según el último dato del Banco de España, correspondiente al cierre de octubre, los impagos en las hipotecas a particulares de todo el sector han subido hasta el 5,36%. Sin embargo, entre las grandes entidades, que han concedido 377.225 millones para la compra de vivienda, la tasa es un punto más con datos al cierre del año pasado. En total, la morosidad bancaria para todo tipo de créditos ha llegado al 13%, también récord histórico.

Los expertos coinciden en señalar que el principal culpable de esta preocupante situación es el paro de larga duración. Según las últimas cifras oficiales, 2,13 millones de personas apuntadas en las listas del paro no percibían ningún tipo de ayuda. Además, casi 700.000 hogares carecen de cualquier tipo de ingresos. Una bomba de relojería para la estabilidad social que también ha estallado en las cuentas de los bancos. Pese a que en España se responde con todos los bienes en el caso del impago de la hipoteca, no se ha podido frenar la morosidad.

Los expertos, como Íñigo Vega, comentan que este tipo de morosos son los últimos en aflorar. “Los impagos en las empresas llegan mucho más rápido, pero los créditos hipotecarios tienen un componente social que las propias entidades tratan de ralentizar. Los propietarios también atrasan este impago, sobre todo en un país como España donde se le concede mucha importancia a la vivienda en propiedad”. Para los bancos, el tema ha sido espinoso porque la terrible situación que provocan los desahucios, ha originado fuertes movimientos sociales que han logrado leyes más proteccionistas para el cliente.

Itziar Sola, analista de Banca de Analistas Financieros Internacionales, (AFI), apunta también que la morosidad hipotecaria que se está viendo ahora procede de las refinanciaciones que la banca concedió a sus clientes en 2008 y 2009, cuando empezaron los problemas. Por desgracia, muchos de aquellos ciudadanos afectados en el inicio de la crisis, considerados como buenos clientes, no han encontrado trabajo con el paso de los años y han terminado por quedarse sin vivienda.

Irlanda, el precedente peligroso

Lo que está pasando en España, ya ha ocurrido en Irlanda, otro país con una crisis inmobiliaria similar a la española. Allí el porcentaje de morosidad en hipotecas para la vivienda principal ha llegado al 18,4%, tres veces más que en España, según los datos a septiembre de 2013. La diferencia entre Irlanda y España es que allí comenzó antes la crisis, y con más dureza, y por eso ahora está bajando ligeramente el número de impagados.

¿Y qué pasará en el futuro en España? Según Itziar Sola, en diciembre de 2014 subirá más el volumen de créditos hipotecarios morosos. AFI estima que llegarán hasta los 35.900 millones en diciembre de este año, es decir, 4.000 millones más que los últimos datos del Banco de España.

El salto de morosos también se explica por razones contables: la reclasificación de los créditos refinanciados, tal y como exigió una nueva norma del supervisor a mediados de 2013. Este nuevo criterio, sin duda más realista, explica movimientos bruscos en algunos bancos, como el Santander y el BBVA. En la entidad cántabra, los morosos hipotecarios han crecido un 152%. Para el BBVA, el salto ha sido del 61%. El que más morosidad acumula en proporción a su cartera es el Sabadell que, descontando el efecto de la absorbida CAM, registró una subida del 51%. También es destacable el gran volumen que suma Bankia, un total de 6.830 millones, un 8,8% de morosidad, pese a los traspasos realizados a la Sareb. CaixaBank tuvo un crecimiento del 55%, mientras que el Popular fue el que menos crecimiento experimentó, un 7%, y Bankinter tiene el ratio más bajo, solo el 2,7% de morosidad.

Los peores créditos, aquellos que se concedieron por un valor superior a la tasación, que en el mercado se conocieron como el préstamocayene porque servían para pagar el piso y comprarse un Porche Cayene, tienen una morosidad del 45% de media. Casi la mitad de todo lo concedido.

Vega y otros expertos abogan por la creación de un banco malo de hipotecas para dar una salida a los clientes atrapados. “Los bancos no saben cómo gestionar este problema. Hace falta expertos que vayan más allá de la moratoria de los intereses”, apuntan. Otros, más radicales, dicen que será necesario hacer quitas a las hipotecas más agobiantes.

PD3: Vivimos en un tiempo tasado, limitado: nos vamos a morir. No podemos dejar para otro día lo que podamos arreglar hoy, lo que debamos corregir. No vamos a saber de antemano cuándo nos vamos a morir. Hay que avanzar, ya que la vida en este mundo tiene fecha de caducidad. ¡No empujes! ¡Calma! ¡Qué sensación tengo de que el tiempo pasa tan rápido…! No debe asustarnos el juicio final. El que nos juzga es Jesús, el que hemos recibido tantas veces en la comunión, que nos conoce al dedillo, que es nuestro amigo. Nos hemos pasado toda nuestra vida haciendo las cosas como Él quería… Nos va a juzgar sobre lo que hemos hecho, o no hemos, hecho en relación con los demás. Ya sabes, la caridad con los demás: saber perder el tiempo con un amigo, los afectos y cariños que hemos dado a los demás.

No podemos despistarnos. Será como cuando un chico hace un examen que ha estudiado, saldrá contento. Aunque sería muy torpe que, sabiendo las preguntas del examen, no se las hubiera estudiado antes…

San Juan de la Cruz lo dejó bien dicho: “Al atardecer de la vida se te examinará del amor…” Vamos a tener el premio del cielo, disfrutar del Señor para siempre. Dios quiere que todos los hombres se salven, todos. El infierno existe, ha hecho de todo para que no acabemos ahí, nos mandó a Jesús para salvarnos. Nos permite arrepentirnos de los males que hayamos hecho, confesarnos y nos perdona siempre, nos quiere y espera. Quiere que todos nos salvemos, pero no nos obliga, nos deja la libertad para que nosotros elijamos… Y los que muchas veces no queremos salvarnos somos los hombres que no le dejamos entrar en nuestro corazón…