Interesante lo que dice este economista, justo lo contrario de lo de siempre… ¡Qué rebotan los precios de los pisos, que se acaban…! Cada vez suenan más los cantos de sirena de siempre: compra cuanto antes que los precios suben… Y si fuera al revés y les queda una tacada de bajada todavía…
Por qué De Guindos se equivoca con el inmobiliario
La burbuja inmobiliaria fue tan grande que el desplome de precios se halla solo a mitad de camino
Lo primero que debemos aclarar cuando hablamos de un problema como el de la burbuja inmobiliaria española es del tamaño del problema. ¿Cuánto aumentaron los precios? ¿Es mucho o poco comparado con otros casos? ¿Cómo fue de grande la burbuja?
Sorprende, cuando comparamos la burbuja española con la de otros países, su gigantesco tamaño, solo superado por la de un pequeño país europeo, Irlanda. Si acudimos a la conocida publicación británica The Economist, podemos comprobarlo, como se ve en la Fig. 1.
Los precios del inmobiliario aumentaron mucho más incluso que en Japón en la primera fase de la burbuja (1985-1991), lo cual no dejará de sorprender a muchas personas. Pero no solo eso, sino que si, tras el estallido de la burbuja en Japón, que sucedió unos meses antes, ya nunca han vuelto a aumentar los precios, en nuestro caso solo bajaron levemente durante unos años para después retomar la senda ascendente de una forma absolutamente desbocada coincidiendo con el inicio de la segunda legislatura de Aznar, hasta duplicarse de nuevo. En total los precios, respecto a 1984, se multiplicaron en términos reales por cuatro, mientras que en su punto álgido en Japón lo hicieron por 1,8 (respecto a 1976) y en EEUU por 2 entre 1997 y 2006.
En un mercado bien regulado como el alemán podemos comprobar la estabilidad de los precios, que se basa en el control del banco central del crédito hipotecario y en una regulación del suelo que dificulta mucho la actuación de los especuladores y de los corruptos.
Otra cosa que llama la atención es que, a pesar de la bajada vista en los escandalosos precios de nuestro inmobiliario, la burbuja aún se halla a menos de la mitad de camino para completar su corrección, por más que digan las voces interesadas que está ya ha terminado. Estas voces interesadas lo que quieren, evidentemente, es que retornen los buenos tiempos –buenos para ellos, se entiende– y volver a ganar dinero de forma desaforada.
Pero no solo es importante el aumento de los precios, que se pudo dar localmente y en la misma escala en otros países, como ocurrió en el caso de las burbujas parisina o londinense, sino elenorme volumen implicado, sin parangón en casi ningún sitio excepto, como hemos dicho, enIrlanda, o más recientemente en China.
Recordemos cómo presumía Aznar de que aquí se construían más pisos que entre Alemania y Francia juntas, países mucho más ricos que nosotros y que suman más de tres veces nuestra población. Aznar, en estas declaraciones, nos recordaba a algunos a un alcohólico presumiendo de que bebe mucho máswhisky que todos sus vecinos juntos. Y lo peor es que, si los chinos han construido mucho más de lo necesario, para ello han malempleando su propio dinero, pero los Gobiernos del PP y del PSOE permitieron y fomentaron que se hiciera con dinero ajeno. Un saqueo sin parangón alguno, por su volumen, a cualquier otro que se haya dado en nuestra historia y que se puede cifrar, si nos atenemos a las plusvalías generadas por el suelo urbanizado en estos años, en más de 500.000 millones de euros.
Este dinero permanece en su mayor parte en los pasivos de las familias españolas (739.000 millones) o bien ya ha sido pagado. Otra parte reside impagada en los balances de los bancos (mientras escribimos esto son 184.000 millones); otra sigue refinanciada, aunque posiblemente no se pague tampoco nunca (probablemente otros 90.000 millones), y otra más conforma los famosos y tan odiados por la ciudadanía rescates bancarios (unos 100.000 millones hasta la fecha). Si bien una parte importante de todas estas mareantes cifras –más o menos la mitad– fue el coste de la construcción, el resto fueron las mencionadas plusvalías del suelo, que fue la razón fundamental para que la burbuja alcanzara tal dimensión.
Si en 1992 debíamos al exterior 70.000 millones de euros, de los cuales además 2/3 eran inversión directa y, por lo tanto, capaz de generar ingresos, en 1997 esta cifra había aumentado ya a 130.000 millones, mientras que el porcentaje de inversión directa se reducía al 43%. Al acabar la segunda legislatura de Aznar, la cifra se había multiplicado casi por tres hasta llegar a los 370.000 millones, mientras que la inversión directa ya solo era el 23% del total de la deuda externa. Esta inmensa cantidad de dinero se canalizó a través de la banca –de hecho, era la banca la que lo conseguía– para llegar a promotores y compradores finales. El consumo de cemento se había multiplicado por dos y los precios habían aumentado casi un 70% en términos reales.
Pero lo peor estaba aún por llegar. Tras la victoria de Zapatero, y actuando en dirección opuesta a la que pregonaba en su campaña electoral, se apretó aún más el acelerador. La deuda externa neta aumentó en solo cinco años 613.000 millones más, hasta rozar el billón de euros a finales de 2009. Mientras, la inversión directa disminuyó hasta un ridículo 4,6%. La producción de cemento y los precios de la vivienda habían conseguido aumentar otro 25%.
Ya solo entraba dinero caliente, especulativo, que se dirigía hacia un sector inmobiliario borracho de sí mismo. Pero aun así el esquema Ponzi en que se había transformado toda la economía del país ya no se pudo sostener y estalló en la segunda mitad de 2007, cuando ya dejó de entrar dinero suficiente como para alimentar la fiebre especulativa. Era el principio del fin, y el comienzo de uno de los mayores desastres que ha sufrido una economía en tiempos de paz, equivalente en casi todos sus parámetros (paro, caída de la producción industrial, caída del comercio) a la Gran Depresión en los EEUU.
En la Gran Depresión en los EEUU, desde 1929 a 1933 (su punto más bajo), el consumo de bienes no duraderos cayó un 29%, es decir, 3 puntos menos que en España en el período 2007-2012. En cuanto al consumo de bienes duraderos, descendió un 55%, nada menos que 17 puntos menos que los vistos en España actualmente entre 2007 y 2012. El paro también ha llegado a superar al de EEUU en esa época en unos dos puntos porcentuales.
Y esta es la razón fundamental de que sea imposible, por mucho que lo deseen los que se forraron con ello, que vuelva a montarse otra burbuja. El dinero exterior solo entrará en breves oleadas como la actual, y nuestra economía es incapaz de generar un flujo financiero como para alimentarla. El resto de factores también están en contra, como pueden ser el inmenso stock sin vender, la espantosa pirámide de población, los flujos migratorios o la pésima situación económica de la población joven. Por ello podemos asegurar, sin temor a equivocarnos, que De Guindos o bien miente a conciencia cuando dice que el inmobiliario ha tocado fondo o es un perfecto ignorante.
Ahora solo cabe esperar otros 6 años y ver quien tiene la razón, si rebotan los precios o siguen bajando otro tanto… Yo apuesto por lo segundo. Con la demografía, el stock y la depresión económica que sufrimos, los precios se desplomarán en cuanto haya un evento negativo en los mercados de capitales. Y esto tiene pinta de volver a pasar en los próximos 5 años. Abrazos
PD1: Como ha hecho muchas referencias al endeudamiento externo español que sigue siendo un escándalo y una lacra para España, te copio esto que es muy interesante y que es mi enorme fuente de pesimismo:
La actual crisis sistémica de la economía española se encuadra dentro de lo que técnicamente se denomina una recesión de balances. Ése ha sido, es y será nuestro diagnóstico sobre la economía patria. Bajo este análisis la dinámica actual de nuestro paíssimple y llanamente es insostenible. Tenemos un volumen de deuda -privada, pública y externa- que no se va a poder pagar, salvo que se pretenda arruinar definitivamente las expectativas de vida de los españoles. Debo confesarles que nuestras élites patrias hace ya tiempo que se pusieron manos a la obra, trasladando sus errores al resto de la ciudadanía.
Por eso, lo que empezó siendo un problema de deuda privada ha acabado contaminando definitivamente a la deuda pública. Detrás de la brutal expansión de nuestra deuda soberana no se encuentra en absoluto el interés de quienes nos desgobiernan de mejorar nuestras condiciones de vida –educación, empleo, pensiones, sanidad, dependencia, vivienda…–. La mitad del incremento de la deuda pública se ha destinado a financiar a terceros, sanear sus desaguisados.
Las ayudas públicas al sector bancario español –medidas de capitalización, adquisición de activos, garantías y avales, préstamos y líneas de liquidez– oscilan entre los 730.000 millones y los 1,4 billones de euros, según se incluya o no el aval implícito del Estado a los depósitos bancarios. Es cierto que no todas estas ayudas son deuda pública, pero sí una cuantía relevante, entre 300.000 y 400.000 millones de euros. Pero a pesar de ello, por muchas pruebas de resistencia que se hagan a nuestra banca, el crédito ni está ni se le espera. De ello ya hablaremos en nuestro próximo blog. Quédense con un dato, después de todas las ayudas públicas a nuestro sistema bancario, el déficit de capital total de solo cuatro de los cinco grandes bancos españoles, según el Centre for Risk Management HEC, ubicado en Laussane, se aproxima a los 25.000 millones de euros.
La deuda total: pública, privada y externa
Es fundamental, en nuestro análisis, por lo tanto, actualizar y analizar la evolución de la deuda de nuestro país a partir de los datos publicados por Banco de España y recogidos, dentro del apartado de estadísticas, en el epígrafe cuentas financieras de la economía española, concretamente en el capítulo 2. El 15 de octubre se dieron a conocer las cifras correspondientes al segundo trimestre de 2014, con la nueva metodología SEC 2010.
En la información que adjunto en los cuadros 1 y 2, a diferencia de otras veces, donde me centraba exclusivamente en la evolución temporal de la deuda total y su distribución por sectores –administraciones públicas, familias, sociedades no financieras, sociedades financieras-, en este blog analizo dos fotos fijas, cierre de 2008 y el último dato disponible-. La idea, además de reflejar la deuda total y su distribución, consiste en analizar cómo ha evolucionado lo que debemos al resto del mundo, nuestra deuda externa, su cuantía y qué sectores patrios son quienes tienen esas deudas con el exterior.
Cuadro 1.- Deuda Externa España según distintos sectores a cierre 2008
La deuda que desde los sectores residentes españoles se debe a acreedores extranjeros, a cierre de 2008, ascendía a casi 1,08 billones de euros, cifra que representaba cerca del 99% del PIB español. Esta cantidad significaba el 27% de la deuda en su conjunto de la economía española. El resto era deuda entre sectores residentes.
De esas cifras, la parte de deuda pública en manos de extranjeros representaba únicamente el 20% del total de la deuda externa patria (212.900 millones de euros), mientras que todo el sector privado debía al exterior el 80% restante (864.484 millones de euros). Las entidades financieras eran las principales deudoras frente al exterior, con un54% de la deuda externa española (584.102 millones de euros), mientras que las sociedades no financieras adeudaban el 26% restante (278.087 millones), y las familias apenas un marginal 0,21%. Así, según los datos de Banco de España, en 2008 los actores privados debían al extranjero una cantidad cercana al 80% del PIB español.
Cuadro 2.- Deuda Externa España según distintos sectores a cierre 2º Trimestre 2014
Según el último dato disponible, cierre del segundo trimestre del año en curso, la deuda externa asciende casi a 1,1 billones de euros, cifra que representa cerca del 107% del PIB español. Esta cantidad significa el 26% de la deuda en su conjunto de la economía española. El resto es deuda entre sectores residentes. La cifra es muy parecida a 2008, pero la composición ha variado drásticamente. El 47% de la deuda externa corresponde ahora al sector público, prácticamente la mitad, frente al 20% de 2008. Por el contrario, las deudas que nuestras entidades financieras deben al exterior representan “solamente” el31% del total de nuestra deuda externa, frente al 54% en 2008. Mientras, la deuda externa de las sociedades no financieras representa el 26% del total de la deuda patria con el exterior, cifra idéntica a 2008.
Lo que estos datos confirman es el porqué desde el exterior, con el apoyo entusiasta de las élites bancarias patrias y sus brazos políticos, se impuso una política de austeridad. Se trataba de disponer recursos públicos para destinarlos a financiar a terceros, a ellos. El rescate al sistema financiero español consistía únicamente en proporcionar recursos al sistema financiero patrio para que pudiera hacer frente a sus deudas, aplicando duros procesos de reestructuración interna con el fin de liberar recursos, por si acaso. En realidad no se trataba de un rescate al sistema financiero patrio, sino a los sistemas financieros alemán y francés, manteniendo de paso en sus sillas a la gerencia patria.
Un segundo aspecto complementario de este análisis, que en su momento ya hicimos, es el fracaso de las denominadas reformas estructurales, destinadas aparentemente a mejorar nuestra competitividad. El "repentino" e intenso empeoramiento de nuestro sector exterior durante los últimos trimestres ha incrementado la deuda externa neta de nuestra querida España hasta alcanzar un nuevo récord histórico. Aún no hemos salido de la crisis y una nueva crisis de balanza de pagos se cierne sobre nuestra economía. ¡Pero es que el objetivo era otro, proteger a acreedores foráneos y a nuestra gerencia bancaria! ¡Qué desastre!
Con tanta deuda interna como externa, la única salida de la crisis es asumiendo su no pago, reconociendo nuestra incapacidad de poder pagarla… Como no se hará, nadie tiene narices para plantear un “no pago”, mal viviremos muchos años con apenas crecimiento y sin nada más que el pago de los intereses de lo que debemos…, manteniendo nuestra deuda interna y externa esperando a alguien que se atreva…
PD2: Si pinchamos otros países, vemos que el problema es similar al español. Es Alemania la que se salva… Y no vale decir que España en el 1975 estaba deprimida ya que la Alemania del Este en 1991 era muy pobre…
Mira la evolución de Alemania y de EEUU, nada que ver con la vieja y cara Europa.
El truco es desde dónde empiezas a analizar las series. Si empiezas en 2001 la situación mejora. Pero, ¿es ésta la fecha apropiada para comparar?
Los datos de TINSA:
PD3: Comparativa de los últimos años de varios mercados por ahí fuera:
En EEUU, la renta disponible hace que sea cada vez más caro comprar pisos:
PD4: Todo puede pasar en un simple día…, hasta las conversiones pasan en un simple día. A mi me pasó. En un día se puede cambiar de forma de ser, de pensar, de ver la vida…
