Se incrementa la aversión a tener la vivienda en propiedad en EEUU…
Existe una relación directa entre la propiedad de la vivienda y la renta disponible. A menor renta disponible, menos gente tiene las casas en propiedad…
Hating Homeownership
U.S. homeownership falls to the lowest levels in almost 20 years, blared the headlines. Lots of articles explained “Why Your Home is Not a Good Investment” and why Americans think owning a home is better for them than it is. It seems that America’s former love affair with real estate is over.
Blame the recency effect. People have a disconcerting tendency to give more weight to what just happened than long-term trends. This is why the monthly jobs report, a very rough estimate, has such an outsize impact on the markets. This same effect is what is driving people toward renting over buying.
A little context is needed.
Let me preface this by noting I was very bearish on U.S. residential real estate in the last decade. All the metrics -- median income to median home price, cost of renting versus owning, residential real estate value relative to gross domestic product -- showed an extremely overvalued market by two to three standard deviations. Before it was all over, economists Carmen Reinhart and Ken Rogoff argued that we were in a credit bubble and housing was due for a 35 percent crash.
There are several issues with the current group of housing bears. Some of the assumptions in the investment aspect of this are questionable (more on this shortly). But the main issue is that too many people are looking at housing as if it is purely mathematical, which it isn't.
I own my home and I consider it my greatest investment. It gives me confidence and satisfaction. It provides a sense of permanence for my children. It makes my wife happy to decorate it, landscape it and care for it. Plus, I like not paying rent, something I spent most of my twenties doing in Manhattan. I have no mortgage so my only ongoing cost outside of maintenance is property tax, which I look at as an investment in the town’s school district and as a barrier of entry that keeps the other homes around me filled with hardworking, productive members of society.
Whether or not my home’s price will exceed the rate of inflation in the next few decades is irrelevant to me. Especially because I invest elsewhere – retirement accounts, my own business, etc.
Owning a home addresses a variety of human needs, only one of which is the need to invest. It is a forced savings plan, a social signal, a source of security, a place to raise a family. The mathematics is only a small part of homeownership, and when we forget that simple truism, we end up with problems like we had in the mid-2000s.
What about the investment aspect? My friend Morgan Housel did the number crunching. I disagree with some of his basic assumptions. He writes: “Say you and I both have $250,000. I buy a house for $250,000 cash, and you rent a house across the street for $1,000 a month and put $250,000 in the S&P 500.”
Let me stop right here and point out that this isn't how most people purchase a home. They put up 20 percent -- $50,000 in our current example -- and finance the rest. The average person buying a $250,000 house has $50,000 to put down, and finances the remaining $200,000. (If they have $250,000, they might buy a $1.2 million house). That is 5-to-1 leverage, using fairly inexpensive capital. That changes the investment calculus considerably.
The other factor is that you have to live somewhere. Paying down a mortgage is forced savings versus paying rent, which is money gone forever.
There are many conclusions we can reach about homeownership: It represents control, accomplishment, a homestead. Maybe it even means Americans really love leverage. But the focus on the mathematics of homeownership misses the bigger picture.
Eventually, the memory of the recent crisis will fade. The economy will one day improve, and the millenials will move out of their parents' basements. When that happens, expect to see homeownership rates move back higher.
Además, el dinero da para lo que da, y los gastos en educación, sanidad y comida se están llevando la palma…
Sigue habiendo demasiadas deudas familiares:
El endeudamiento de las familias sigue muy elevado:
Por lo que se venden menos casas ahí:
Y los precios no remontan…
Abrazos,
PD1: El ejemplo de Martinsa, esa inmobiliaria que los bancos concedían créditos a gogo, simplemente por lo mediático y simpático que era su Presidente, sigue muy malita, tras pasar un montón de años sin salir del fango… ¿Sobrevivirá? Es el vivo ejemplo de las locuras cometidas en la burbuja por esos gestores ansiosos por crecer y esos bancos deseosos de prestar como fuera para que sus balances crecieran y crecieran… Es esta España nuestra de errores y más errores, de la que nos van a sacar los mismos, los mismos banqueros y políticos…
PD2: En España se han dado la residencia a 81 personas por haberse comprado una vivienda de más de 500.000 euros. Mogollón… Ese aluvión que se preveía de concesión de residencia a cambio de inversión no ha resultado ser tan voluminosa y tal…
PD3: Lo que deben los ayuntamientos en España, tras haber construido miles de polideportivos, rotondas, haberse gastado la pasta en esculturas horribles, centros culturales…, puentes, circunvalaciones y demás zarandajas:
Ahora toca pagarlo los excesos…
PD4: Brasil tiene un problema de precios de sus dos ciudades más importantes:
PD5: Los últimos datos de la Sociedad de Tasación son estos:
El valor de la vivienda se hunde un 47,1% desde los máximos de 2007
ESTUDIO DE SOCIEDAD DE TASACIÓN
El valor de la vivienda se ha desplomado un 47,1 % desde los máximos que registró en los años del "boom" y se sitúa en 1.270 euros por metro cuadrado a cierre del primer trimestre, según el último estudio presentado por la Sociedad de Tasación, que espera para este año una evolución menos negativa.
En este sentido, considera que la evolución observada hace pensar que se podría llegar a entrar en cifras de crecimiento positivas, si bien es probable que dicho crecimiento sea insuficiente para permitir la generación de empleo estable.
De acuerdo con el informe trimestral "Tendencias del sector inmobiliario" elaborado por la firma, el valor de la vivienda ha moderado su descenso en los tres primeros meses del año con una caída del 6,3 % con respecto al mismo periodo de un año antes.
Para este año la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante pese a la reducción del volumen de viviendas iniciadas, todo ello en un contexto marcado por la entrada de fondos extranjeros al mercado que puede acelerar la absorción de "stock".
Asimismo, se espera que la demanda mantenga la situación de debilidad de los últimos tiempos y que continúe la tendencia negativa en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente, un ajuste que será menor en las mejores ubicaciones.
Entre los factores que impactan en la evolución del mercado inmobiliario se encuentra la dificultad para acceder al empleo y mantenerlo, la eliminación de los incentivos fiscales para la compra de vivienda, el incremento del IVA para este tipo de transacciones, la dificultad del acceso a la financiación o el aumento de los requisitos en las políticas de concesión.
Por otro lado, Sociedad de Tasación prevé que las operaciones de venta continúen cayendo frente a las del alquiler, todo ello en un ejercicio 2014 en el que se prevé que se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda inferior a pesar de que los síntomas de recuperación son todavía muy tímidos.
En virtud de los datos ofrecidos por la Sociedad de Tasación, el valor de la vivienda ha experimentado un mayor ajuste en el caso de aquellos inmuebles con tres o más dormitorios (-7,2 %), mientras que para los que disponen de dos o menos la pérdida ha sido del 2,7 %.
Con respecto a las calidades de la vivienda, en términos generales el valor ha caído más en el caso de aquellas con baja calidad (7,8 %), seguidas de las de media calidad (6,9 %) y alta (3 %).
PD6: La mejor manera de irritar a alguien es decirle que no se irrite… ¿Es tan difícil llevarse bien con el prójimo, con la familia, con los que trabajan contigo, con los amigos? Venga hombre, un poco de esfuerzo, saber perdonar y pedir ser perdonados por favor…
