El precio del suelo ha seguido cayendo en estos meses un montón. Yo, aficionado a brujulear por idealista.com, te lo puedo asegurar. Empiezas a ver casas que empiezan a estar en precio. Se dejan de anunciar casas/pisos a precios altos, a precios sin ajustar. Sí, ya les gustaría vender la casa a como estab el mercado en 2007. Pero para eso, no hay compradores.
Mira los datos oficiales: La bajada es ya de casi un 40% en el mercado de segunda mano, más ágil. El de vivienda nueva, dominado por la mora del promotor, no se ajusta tanto todavía (sólo baja un 20%)… Ay de los bancos, ay…
Tasas de bajada anuales:
Creo que debemos llegar a un ajuste aún mayor, siendo consciente de que después de alcanzar el justiprecio de los bienes inmobiliarios para el parque de viviendas disponible y para la capacidad de endeudamiento y de crédito disponible, luego no se va a producir un boom en los precios… Es decir, una vez que alcancen los precios el suelo, en unos cuantos años más, se quedarán allí, no habrá rebote desde esos bajos. ¿Por qué? Fundamentalmente porque no hay una presión de compra. Hay un parque de viviendas excesivo, no hay financiación y no hay expectativas de que suba. Es como los mercados de valores. Si no están bien se quedan laterales muchos años, sin subir de precio ni bajar. Esto es lo que presumiblemente le pasará al mercado de ladrillo, una vez que alcance el punto bajo, mucho más debajo de lo actual, se quedará en esos niveles durante muchos y largos años…
Aunque otros piensan que el rebote nos llevará a máximos en el 2024. Permíteme que lo dude…:
El precio del suelo no llegará hasta los niveles del boom inmobiliario hasta 2024
La digestión del 'stock' de este activo no comenzará hasta los últimos de los 15 años de vida del banco malo. El suelo es el gran activo con el que cuenta Economía para asegurar la rentabilidad del 15% anual que promete la Sareb, por sus altas provisones.
El banco malo se convertirá en un cementerio del suelo que recibirá de las entidades con ayudas públicas. El nivel de precios de este activo, el gran damnificado por la crisis inmobiliaria, no retornará a los picos del 'boom inmobiliario' hasta dentro de 12 años, según fuentes que participan en el proceso de creación de la Sareb. De hecho, en los dos primeros años de vida del banco malo, su plan de negocio contempla una caída de precios del 12,5% (2013) y 5% (2014).
Hasta dentro de tres ejercicios, finales de 2015, el documento elaborado por Economía, Banco de España, FROB y el bufete Alvarez&Marshall no estima que se producirá un efecto neutro en los precios para comenzar con tímidas subidas a partir de 2016. A partir de entonces, y hasta el término de la vida de la Sareb en 15 años, el plan de negocio estima unos incrementos anuales de precios del 2,5%. Una política de precios que se aplica tanto al suelo de naturaleza urbana, con posibilidad de ser urbanizado, como al de carácter rústico.
Esa tendencia llevará a que en 2024 el suelo recupere su pico máximo. Según datos de Fomento, este hito se registró en el cuarto trimestre de 2006. Entonces, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano en el mercado nacional cotizaba a 284,6 euros. Los últimos datos, correspondientes al segundo trimestre de este ejercicio, el valor es de 195,5 euros/metro cuadrado, un 8,6% menos que en el mismo período de 2011.
Durante los dos primeros años de operaciones de la Sareb, los precios del suelo caerán un 12,5% y 5%, respectivamente
“Los suelos buenos valen un 50% menos que en 2007, lo que equivale a precios de 2003, mientras que los malos, no valen nada”, explican estas fuentes que participan en la creación de la Sareb. "El ritmo de venta de suelo no cogerá velocidad hasta el noveno año de la vida de la Sareb (2021). Hasta entonces, será complicado que haya importantes salidas de suelo", reiteran estas fuentes.
Precisamente, el suelo es el principal activo que aparece en los cálculos de Economía y el FROB para poder asegurar la rentabilidad del 15% anual que promete la Sareb para sus accionistas. Con el alto nivel de provisiones que cuenta ahora el suelo, fruto de los dos planes Guindos de saneamiento inmobiliario, las operaciones a futuro pueden provocar importantes plusvalías, según se reflexiona desde algún despacho de Economía.
"El nivel de transacciones es ínfimo en estos momentos. No existe mercado", aseguran en el sector constructor. Todo lo contrario de lo que ocurría en los momentos álgidos del boom. Entre 2004 y 2007 se cerraban en España más de 20.000 millones de euros en transacciones de suelo -en algún trimestre se llegaron a superar los 7.000 millones-. En 2011, apenas se superaron los 3.000 millones de euros, siendo el tercer trimestre el más flojo en cuanto a transacciones con menos de 700 millones.
Según un estudio de la Fundación BBVA e Ivie, publicado en 2008, el stock de capital suelo en España en ese año representaba un valor de 2,4 billones de euros. Entre 1990 y 1997, el valor del suelo sólo aumentó ligeramente, pero a partir de ese año su incremento ha sido muy rápido debido al crecimiento vertiginoso de sus precios en el periodo 1997-2007. Desde 1997 a 2007, la década prodigiosa del ladrillo en España, el valor de la vivienda aumentó un 288%.
El peso del suelo en el valor de las viviendas cayó desde el 29% que significaba en 1990 hasta el 22% en 1997 (gráfico 3). A partir de ese año su importancia aumenta con fuerza hasta representar el 46,2% del valor de la vivienda en 2008.
El banco malo prevé tener digerido todo el suelo de las entidades nacionalizadas o con ayudas públicas a lo largo de los próximos 15 años. Sin embargo, hay previsiones más pesimistas. Según estimaciones de Analistas Financieros Internacionales (AFI), las entidades financieras pueden necesitar hasta 45 años para dejar a cero el stock de todo tipo de suelo que presentan ahora en sus balances.
Además, según estimaciones del propio banco malo, los precios bajarán mucho más, y que no se ve una recuperación hasta el año 2019… Un abrazo,
PD1: Yo soy de la teoría que no se debe comprar casa hasta que esto no corrija del todo, que todavía están algo caras y que se tiene que llegar al suelo realizado por Irlanda o EEUU… Mira las bajadas ya producidas:
PD2: La salida de la crisis, cómo y cuándo. Pelín largo, en español, por un joven catedrático que merece la pena leer o mirar sus gráficos. No te lo pierdas.
PD3: Quiebra de España…, eso que llevo pregonando desde hace meses. No hay salida no, sabemos el camino que tenemos por delante. Ahora queda por ver los horrores del final…
PD4: “One of the best rules anybody can learn about investing is to do nothing, absolutely nothing, unless there is something to do.”
PD5: Me puse en el reader este blog y me tiene loco. Es un restaurante “Casa dos Martínez” de los de menú, en Padrón, que sirve así :
Son Las 14h, Abrimos El Comedor Para La "Funcion" Del Mediodia.
Sin comentarios…
PD6: La mora inmobiliaria sigue subiendo en España. Los promotores tiran la toalla. La mora de hipotecas crece y crece… Ya hay la burrada del 11,23% de todos los créditos españoles en mora. Esto es una barbaridad que pone en entredicho la sanidad bancaria y que denota la gravedad de la crisis. Si en vez de ponerlo en porcentaje, lo ves en volumen, te acojonas… 189.000 millones de euros que están en mora, ¿cuánto de esto se va a recuperar? Poco ya que probablemente el precio del activo valga mucho menos...
¡Qué verticalidad! No parece que tenga freno… Y los bancos tan panchos, toma claro, si nos estamos quedando con sus pérdidas los españoles, no ellos… JODER:::
Nunca habíamos visto esto. Es una crisis muy severa que nos va a costar mucho esfuerzo corregir y encauzar, si es que lo conseguimos alguna vez…
PD7: El Tesoro Público coloca a seis meses al 1,604% en Letras del Tesoro. Y sin embargo ciertos bancos, en teoría saneados, siguen ofreciendo depósitos al 4,5% a seis meses. ¿Dónde está el truco? Que quizás no sobrevivan dentro de seis meses… No, no es eso, por ahora... Que si no ofrecen ese rendimiento nadie les dejaría su dinero… Lo de siempre, duros a cuatro pesetas. Luego no te quejes si todo se desmoronó y me pilló… Y los grandes hacen lo mismo, pero con garantizados y estructuras financieras complejas y con grave riesgo para el suscriptor…, como las cosas se tuerzan, que se torcerán, vete tú a protestar... ¿Está claro, no? Cristalino…
PD8: Desmadre dentro de España. Cada Comunidad Autónoma tira por libre en materia económica. Definitivamente no somos iguales todos los españoles, depende de donde hayamos nacido. Ahora va Cataluña y para recaudar 500 millones de euros, que les vienen de perlas, mete una tasa a los bancos (ay de las tasas mira que les gustan a los políticos), y otras CC.AA. pagan una extra a los funcionarios (aunque sea en enero)… Desde Madrid miramos embobados sin poder hacer nada. Si cuando nos quejamos de que hay 17 Reinos de Taifas que hacen lo que les sale de los cojones, lo decimos con motivos… ¡Pon orden, caramba, que se te va de madre! Yo voy por libre también, insumiso con las leyes que no me gusten, como los catalinos, y pidiendo sin IVA a los operarios…, venga hombre, que vivimos juntos y aceptamos las reglas, todas. No, aquí cada región opta por tirar por libre. Mala cosa si se hace esto. Demuestra la debilidad de Madrid que, a pesar de su mayoría absoluta, no puede con la periferia…, ni siquiera con los suyos. Desastre total… Encima, dependemos de los jueces. Ay. Te van a llevar cada ley que hagas al Tribunal Constitucional y amigo, te las van a dar todas juntas, las galletas digo, por memo… Te salen ranas todos. Te crecen los enanos… ¡Qué mierdecilla de comunidades autónomas hemos creado… y qué gobernantes tenemos! Tu deja que hagan el referéndum catalán, deja que paguen las pagas extras, deja que pongan impuestos particulares, deja que no haya política común en el copago de recetas…, el año que viene te la volverán a jugar con más…, si ven que te pueden, irán por más… Y ni se te ocurra pagarles para que no celebren el referéndum, que es a la postre lo que piden…
PD9: No hemos comentado el rally de navidad de los mercados… Como todos los años. Maquillaje con cuatro cuartos. Manipulación pura que dura hasta que seguir subiendo cuesta más, ya que se encuentran con más papel del apetecido por limpiar. Quieres que te diga lo que debes hacer: pon las acciones que no te gusten (bancos, telefónica, Repsol y el resto) a diferentes precios en venta, a ver si tienes suerte y consigues venderlas todas… Cuando anden mucho más bajas el año que viene me agradecerás este consejo… Aprovecha el típico rally de final de año para vender… Ya comprarás más abajo, mucho más abajo.
PD10: Andando por la calle:
Los españoles somos muy teatreros, vamos actuando por la calle. Es muy divertido ver pasar a la gente, cómo van vestidos, cómo son sus andares, cómo van de arreglados, la cantidad de gente mayor que se deja sus ahorros en la peluquería para aparentar una belleza perdida por los años… No quería decir eso, que van muy guapas… Y los hombres, nada que ver con los estilosos italianos. En España somos fondones, poco atléticos, mal trajeados, chabacanos… Normal, nos cogió tarde la moda del culto al cuerpo y nos da la risa las nuevas tendencias…Quizás, los ahora jóvenes sí que mejoren cuando sean viejos… Todo esto por fuera, exhibiendo un no sé qué.
Pero por dentro, ¿cómo somos? ¿Qué pensamos? ¿Cuáles son nuestras preocupaciones? Antes era el partido de futbol, o el equipo preferido. Ahora como ya no hay emoción en la liga, siempre la ganan los mismos, nos preocupa la crisis quizás, el llegar a final de mes sin rojos, el que no me quiere quien me quiere, el llenar el buche o darse un gustito, el protestar contra los políticos y banqueros… Lo que sea, que cada uno piensa en lo que quiere, faltaría más… ¿Y rezando? ¿Va alguno/a rezando? Sí hombre, si andando por la calle es una de las cosas mejores que se pueden hacer, en vez de fijarse en la vieja que te cruzas, o en el escaparate donde comprarías lo mismo de siempre, es mejor estar pendiente de Dios, contarle lo que nos va mal, nuestros disgustos, nuestras ilusiones, las metas que tenemos en la vida, si es que tenemos alguna. Si no, pedirle que nos de metas…, que no todo sea levantarme, trabajar, comer, acostarme, así un día y otro… En esta vida hay que buscar otras cosas, más trascendentales…, que nos llenen, que nos ilusionen, pero que no sean cosas de comprar ni de comer…, please. Al menos, que sean de amor: me quiere, no me quiere…, pedirle que me quieran, es lo que todos buscamos, amar y ser amados.
