¿Quién creó y quién reventó la burbuja?
En este mundo se cuestiona todo menos la libre circulación del capital. La banca y los fondos de inversión tienen el poder de calentar países hasta agostarlos y regar sectores hasta que sus ramas no dejan que crezca nada más. Su libertad para decidir dónde dirigen el caudal del dinero crea economías mutantes en tiempo récord y engendra desiertos aún más rápido, una vez deciden que ha llegado el momento de irse. A finales del año 2000, recién aterrizado el euro en nuestros bolsillos, el crédito destinado a actividades productivas y financiación de hogares se situaba en España por encima del medio billón de euros. Ocho años más tarde, en el momento en que reventaba la burbuja, había alcanzado un saldo de 1,9 billones, es decir 3,3 veces más.
La banca regó la economía de dinero barato, procedente en su mayoría de fondos y bancos del norte de Europa, y alimentó la rueda del crecimiento pero con una apuesta por un futuro concreto para el país, un futuro de suelo y ladrillo que la historia económica mundial ha demostrado muchas veces que no tiene largo plazo. La historia de España, como explico en Crisis, S.A. El saqueo neoliberal, no ha sido en esto diferente y hay mucho más que indicios de que quienes movían el dinero a gran escala sabían perfectamente los riesgos a los que abocaban al país. Cuando hoy se habla de planes de industrialización se habla de recuperar un sector que se dejó languidecer. La industria, que respondía del 14% del crédito total concedido en España a empresas y familias a finales de 2000, representaba el 8,4% a finales de 2008. El saldo en cifras absolutas creció, lógicamente, pero a un ritmo que nada tenía que ver con la borrachera de dinero fácil de otros sectores.
Lo más rentable en términos anuales, que es la triste cifra suelta en la que se empeña en fijarse la banca y sus ejecutivos, quienes obtienen bonus de lograr crecimientos anuales de doble dígito, era jugar a las casitas. Puestos a especular, no bastaba con que se descontrolase el crédito a los hogares en forma de hipotecas, que lo hizo. Si quieres disparar de verdad el precio de algo, pon intermediarios. Y éstos tuvieron como nadie acceso al crédito. La regulación remó a favor y así, en el camino desde la compra de suelo hasta la entrega de llaves, la banca alimentó un monstruo que tan rápido se desarrolló como se vino abajo, convirtiéndose en la verdadera dinamita que reventó en el seno del sistema financiero: los promotores inmobiliarios. El crédito a actividades inmobiliarias, que representaban el 5,6% de la deuda total de empresas y familias con la banca a finales del año 2000, se hinchó a tal ritmo que a cierre de 2008 era responsables del 17% del saldo total. Todo el proceso de producción de vivienda se hacía a crédito. Desde la compra del suelo hasta la última puerta.
Llega la crisis, se seca el grifo mundial del crédito y empieza a dispararse la morosidad. El agujero se deteriora rápidamente, demasiado rápidamente desde el primer momento, y mucho más a medida que disminuye el saldo vivo del crédito. El propio empeño de la banca de no hacer circular el dinero que les está dando a espuertas y a precios históricamente bajos el Banco Central Europeo (BCE), no hace sino asfixiar la economía, contribuyendo al rápido crecimiento de la parte pocha en proporción al total. Si a finales de 2008 la morosidad era del 3,37%; a cierre de 2011 alcanzaba el 8,5%; y a cierre de 2013, a pesar de la pella derivada al llamado ‘banco malo’, se situaba en el 13,62%.
La morosidad se dispara pero no por igual en todos los sectores. El detonador lo activan precisamentelos promotores inmobiliarios que, desde los primeros compases de la crisis, se encuentran sin el lubricante que engrasaba su rueda y desatienden los pagos. Los siguientes en contribuir a minar los cimientos del sistema financiero son los constructores, otros grandes beneficiarios del dinero barato en los años de bonanza con su ansia por soterrar carreteras de circunvalación, construir autopistas de peaje duplicando otras gratuitas, elevar edificios singulares con pedigrí, todo ello con la inestimable colaboración de alcaldes, presidentes de autonomías y gobiernos centrales.
Si a finales de 2008, en los primeros compases de la crisis, la morosidad del crédito promotor equivalía al 6,1%, lo que en cifras absolutas significaban 19.416 millones de euros de dudoso cobro, a finales de 2011 se situaba ya en el 21,42%, que en cifras absolutas son 63.895 millones que están en riesgo de no ser recuperados por la banca quien, a su vez, no podrá devolverlos a los bancos y fondos del norte de Europa. En el sector de la construcción, la morosidad pasa de 7.461 millones a finales de 2008 a 17.981 millones a cierre de 2011, lo que supone ya el 18,25% del crédito que debe.
La morosidad del crédito promotor parece haber contenido su crecimiento desbocado cuando se miran las cifras de cierre de 2013. Sin embargo, hay que tener en cuenta que entre finales de 2012 y principios de 2013 a algunas entidades financieras se les rebanó la parte dañada y se metió en un gran saco de basura inmobiliaria a la espera de que se convierta en abono. Es el llamado ‘banco malo’ o Sareb. De los 50.781 millones en activos dañados que se sacaron de los balances de los bancos, la que más aportó fue sin duda Bankia, que así está de relimpia ahora, tras enchufar a Sareb activos por valor de 22.317 millones de euros. Ahora anda buscando grandes inversores internacionales para soltar algo más de lastre en crédito promotor y adjudicados.
Bruselas sabe perfectamente dónde se ha generado el problema y, en las entidades rescatadas, obliga a establecer fuertes restricciones a la concesión de crédito hipotecario pero prohíbe directamente que se financie a promotores. ¿Cuánto durará esta situación? Banesco, que se ha comprado Novagalicia por 1.000 millones de euros cuando a los españoles nos costó su rescate 9.000 millones, ya se plantea pedir que se levanten las barreras a la concesión de financiación al ladrillo.
Mientras ladrillo, cemento y suelo se deshacían en el estómago de la banca, ¿qué pasaba con las familias? El estallido de la burbuja provoca un inmediato y rápido repunte del desempleo. A finales de 2008, la morosidad hipotecaria de las familias se sitúa en el 2,33%, pero en un volumen de crédito tan enorme como el que deben los hogares para adquisición de vivienda (611.483 millones de euros) ese bajo porcentaje suponen 14.307 millones de dudoso cobro, el doble que el sector de la construcción y no tan lejos de la deuda morosa del sector inmobiliario.
A finales de 2011, el panorama es muy distinto. las familias españolas soportan un nivel de desempleo que, según a Encuesta de Población Activa (EPA) que realiza el INE, alcanza al 22,56% de la población activa. El paro registrado se elevaba ya a 4.422.359 personas, 2.292.812 millones más que a cierre de 2007. ¿Ha subido la morosidad hipotecaria de los hogares en consonancia? En absoluto. Como dicen los propios banqueros, que se vanagloriaron de ello durante años como prueba de que su juerga inmobiliaria era sólida, en este país se deja de comer antes que dejar de pagar la casa. A finales de 2011, la morosidad de las hipotecas de los hogares estaba en el 2,86%, que en términos absolutos eran 17.564 millones de dudoso cobro.
¿Cuándo empieza a dispararse el impago en las familias españolas? En febrero de 2012, el Gobierno del Partido Popular aprueba la reforma laboral “tremendamente agresiva” que el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha prometido en Bruselas. El mazazo para el empleo es tan duro como el estallido de la burbuja pero esta vez ataca al empleo estable con un abaratamiento radical del coste del despido. Lo prolongado de la crisis empieza además a dejar a desempleados sin prestación, reduciendo drásticamente la cobertura. Además, dentro de las perlas de la reforma del PP, se incluye la reducción del porcentaje que cobra el desempleado a partir del séptimo mes.
Nada o muy poco se ha hecho para detener la aberración que supone sacar a familias de sus casas cuando la creación de la burbuja estuvo principalmente alimentada por promotores inmobiliarios y constructores y el estallido se debió al imparable crecimiento de su morosidad. Que la banca se adjudique pisos vacíos, suelo o viviendas a medio construir es un problema para la economía por la inestabilidad que genera en el sector financiero. Que se los adjudique de familias que los habitan y que han peleado hasta el último momento por hacer frente a la hipoteca debería avergonzar a la palabra civilización. Los desahucios, no hacen sino crecer, de forma que 38.961 familias perdieron su vivienda habitual en 2013 por no poder hacer frente a la hipoteca.
La banca ha refinanciado créditos a mansalva, un total de 200.000 millones de euros, intentando esquivar el dato de morosidad. Hay familias que también han podido acogerse a esta práctica pero, si se mira su peso en el total del crédito y la contención de la morosidad hasta los últimos años, llama la atención que del total refinanciado dos terceras partes correspondan a crédito a promotores inmobiliarios y constructoras y el otro tercio a hogares.
El capital, sin embargo, regresa a invertir a España. Son los mejores años para poner dinero en el ladrillo, que está barato tras el desastre, dicen.
Abrazos,
PD1: ¿Bajarán más los pisos?
Citi cree que el precio de la vivienda caerá hasta un 10% al menos otro año más
Los analistas de la entidad no esperan que la actividad en el sector se recupere en un futuro próximo.
Los analistas del servicio de investigación de Citi calculan que el precio de la vivienda en España podría caer aún entre un 5% y un 10% adicional, lo que supone al menos otro año más de descensos, al mismo tiempo que descartan que la actividad en el sector se recupere en "un futuro próximo".
La entidad señala en un informe que, aunque los últimos datos de oferta y demanda de vivienda en España muestran señales "inciertas" de estabilización, aún queda por delante un mayor ajuste de los precios de la vivienda.
En este sentido, destaca que, según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), los precios de la vivienda en relación con los ingresos o los alquileres están aún entre un 6% y un 10% por encima de la media en largo plazo.
Citi añade que en otros episodios de ajuste de los precios de la vivienda tras burbujas inmobiliarias, como ha sido el caso de Estados Unidos e Irlanda, estos ratios han caído entre un 15% y un 20% respecto a sus medias históricas.
Asimismo, subraya que, como apunta el Banco de España, la accesibilidad a la vivienda ha empeorado "significativamente" desde que el Gobierno eliminó las deducciones fiscales por compra de vivienda, e incide en que la demanda potencial es "mucho menor" que antes de la crisis por el descenso de población en España.
"Aunque la estabilización de los ingresos podría ayudar a acelerar el ajuste, calculamos que otra caída de entre el 5% y el 10% de los precios de la vivienda es probable que ocurra, lo que implica al menos otro año más antes de que los precios alcancen su mínimo", remarca.
En esta línea, reconoce que el fin del ajuste inmobiliario está "cada vez más cerca", pero estima que, con el aún gran stock de viviendas sin vender (que se calcula es de alrededor de 600.000), un repunte de los precios y la actividad "no es de esperar en un futuro cercano".
Por otra parte, los analistas de Citi reconocen que la "modesta mejora" registrada en la demanda de viviendas en los últimos meses es probable que lleve a una ralentización en el ritmo de caída de los precios de la vivienda.
Además, creen que las "inciertas" señales de estabilización en la actividad de la construcción deberían reducir el impacto negativo que tiene el sector en PIB en los próximos trimestres
PD2: Vivienda sigue sobrevalorada…
El número dos del Fondo Monetario Internacional da un discurso en Alemania en el que alerta sobre los precios del inmobiliario en el mundo. Con sus datos, la vivienda sigue siendo cara en España respecto a los alquileres y los ingresos de los hogares.
El subdirector gerente del Fondo Monetario Internacional, Min Zhu, ha alertado sobre el riesgo de nuevas crisis inmobiliarias en el mundo. Y con los datos que maneja, el precio de la vivienda en España todavía se encuentra sobrevalorado en términos históricos, incluso a pesar de haber caído un 5 por ciento en el último año. Tal y como se puede comprobar en el gráfico a continuación, el año pasado los precios subieron en 33 de los 52 países que sigue el Fondo.
En un discurso pronunciado en el Bundesbank y colgado en la web del Fondo, Zhu ha advertido de que el coste de la vivienda en muchos países sigue por encima de la media histórica. “Nuestra investigación indica que los patrones de burbujas/estallidos en los precios de la vivienda han precedido más de dos tercios de las últimas 50 crisis financieras”, declaró.
La teoría explica que en el largo plazo los precios de la vivienda han de moverse a la par que la rentabilidad de los alquileres y los ingresos de los hogares. Y por eso se utiliza la ratio de los precios respecto a los ingresos y alquileres en términos históricos para examinar si están o no alejados de los fundamentales.
Y las conclusiones para España son que los precios respecto a los ingresos (price-to-household incomes o cuán asequible son las casas) todavía se sitúan un 9 por ciento por encima de la media histórica. Y en cuanto a la relación con los alquileres (price-to-rent o cuánto más pueden caer en comparación con la rentabilidad de alquilarlo), el precio supera en un 17 por ciento la ratio histórica. Observen las tablas cortesía del Fondo:
En opinión de Zhu, los históricamente bajos tipos de interés están inflando de nuevo los mercados inmobiliarios. Y señaló en concreto a Australia, Bélgica, Canadá, Noruega, Suecia, Reino Unido y los países emergentes. “Aunque la reciente recuperación de los precios inmobiliarios sea un paso positivo, debemos permanecer atentos para evitar otra burbuja insostenible”, aseguró. El número dos del FMI recomendó que los banqueros centrales vigilen los precios de los activos y que se empleen herramientas para frenar esta tendencia al alza como las mayores exigencias de capital a los bancos o una hipotécas más ligadas al valor del activo.
Zhu también destacó que hay otros indicadores relevantes a la hora de juzgar los precios, como por ejemplo el crecimiento del crédito o el endeudamiento de los hogares, precisamente unos factores que tampoco favorecen al mercado inmobiliario español.
Curiosamente, el país que siempre sirve de referencia sobre lo que puede estar ocurriendo en Europa, Japón, es ahora el mercado más barato del mundo tras una caída continua de los precios del ladrillo, muchas veces relacionado con el envejecimiento demográfico
PD3: La insensatez de España: Se permiten estos despilfarros que se producen en todas partes so pretexto de que la gente que se dedica a ciertos cargos debe estar bien remunerada, a niveles similares a la de las empresas privadas… Y las empresas privadas se incrementan los gastos suntuarios so pretexto que en el fondo nadie les controla y en las juntas generales no se entra en este tipo de detalles… Es impresentable. Si quieres cabrearte léete esto
PD4: Cada día usamos Google, pero no sabemos bien como buscar. Buscamos de manera simple y muchas veces no encontramos lo que estamos buscando. En este vida hay que seguir aprendiendo y el buscador no genera lo que uno le pide… Léete esto: http://papelesdeinteligencia.com/la-guia-definitiva-para-buscar-en-google/ y verás como se pueden hacer las cosas de otra manera. Es como cuando aprendiste a usar Excel o Word, que parecía que te manejabas y, hasta que no le echaste unas horitas, no te diste cuenta del potencial que tenías en tus manos…
PD5: Interesante entrevista al Papa Francisco, que habla de todo, con contundencia. Te recomiendo que la leas aquí…
