La codicia de la banca propició la concesión de hipotecas a insolventes
Las antiguas cajas captaron a extrabajadores de la construcción, ahora en paro
El problema se ha desbordado. Ni los gestores bancarios más pesimistas podían suponer que la locura inmobiliaria, el paro, las malas tasaciones, la ley hipotecaria y la falta de rigor concediendo créditos hipotecarios conducirían a dramas humanos tan terribles en los desahucios como los que se están viendo estos días. Las entidades preparan soluciones para atajar un asunto que les ha golpeado de lleno en su reputación. Algunas admiten ahora que buena parte de los desahuciados de ahora debían haber sido inquilinos de un piso, pero nunca propietarios. Un poco tarde para admitir errores.
Esa locura tiene cifras. Desde el comienzo de la crisis en 2008 se han abierto 350.000 casos de lanzamientos, que es como se denominan judicialmente a los desahucios, aunque solo 172.000 se han ejecutado, según fuentes bancarias. De estos, una parte son primeras residencias, mientras que el resto son viviendas en la playa, en la montaña, garajes, locales comerciales y naves industriales. Quedan 178.000 casos más que están en procedimiento judicial y es sobre los que quiere actuar con urgencia el Gobierno.
Aunque las entidades financieras no son partidarias de detallar cuántos pisos adjudicados acumulan en sus carteras, ya se conocen algunos datos. El banco malo, denominado sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), ha hecho público que recibirá 89.000 viviendas y 13 millones de metros cuadrados de suelo de las antiguas cajas nacionalizadas: Bankia, CatalunyaCaixa, Novagalicia y Banco de Valencia.
Pero las cifras de Bankia y de su matriz BFA son peores: acumula 100 millones de metros cuadrados (equivalente a todo el municipio de Las Palmas de Gran Canaria) de suelo improductivo; 45.000 viviendas sin vender y 15.000 locales, garajes... Un patrimonio inmobiliario que es un gigantesco homenaje a la incompetencia y a la falta de prudencia de los anteriores gestores de Caja Madrid y Bancaja.
Los ejecutivos que ahora están al frente de Bankia no lo niegan. Admiten que si no se hubiera concedido créditos sin control, no se podría haber llegado a esta situación. Ha habido errores claros. La mejor demostración de ello es que la morosidad en el crédito hipotecario en el segmento de los inmigrantes supera el 5% frente al 3% del conjunto del sector. Una cifra que subirá de forma notable por el incremento del paro y por la duración de la crisis, que ha provocado que haya dos millones de parados que no reciben prestación de desempleo. Precisamente el desempleo es, según la banca, una causa directa de este problema: En un país con seis millones de parados es normal que mucha gente no pueda pagar sus deudas. Ahí se origina el problema y no ha rebotado a nosotros, dicen en la banca.
Sin embargo, lo que no admiten con facilidad es que muchos de sus clientes eran trabajadores con contratos temporales a los que se les vendió pisos con créditos que suponían deudas enormes en relación con sus ingresos. Y esto no cumple el manual de las buenas prácticas bancarias, pese a que nadie ni el Banco de España ni los auditores lo denunciaron nunca.
En opinión de algún veterano gestor de una antigua caja, que son las entidades que acumulan tienen la peor parte de este problema, estas entidades confundieron su vocación social con entrar de lleno en el segmento hipotecario de los inmigrantes, así como las clases sociales más populares. Tomaron este camino, ya de por sí arriesgado, sin contar con los sistemas de control de riesgos adecuados. La mezcla ha sido una bomba.
Un ejecutivo describe este círculo vicioso: El auge inmobiliario necesitó mano de obra intensiva, lo que hizo que efecto llamada en los inmigrantes. Vinieron a España a construir pisos y se les concedió créditos para que los compraran. Con la caída de la construcción se ha hundido todo: ellos han perdido el trabajo y van camino de quedarse sin sus viviendas.
No solo buscaban clientes los bancos y las cajas, sino también otros intermediarios, como los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) y las sociedades financieras. Ambas fueron, habitualmente, más agresivas que las propias entidades y recolectaron una morosidad escandalosa. Cabe recordar que los tipos de interés estaban en sus niveles más bajos de la historia tras la llegada del euro y, además, la liquidez parecía un maná inagotable. La mezcla de estos dos factores permitió conceder créditos baratos y por enormes cantidades de euros. Buena parte de estos euros, por cierto, de bancos alemanes y franceses.
Una oferta de aquellos tiempos fue la hipoteca bienvenida. Era un producto financiero especialmente pensado para los inmigrantes y lo ofrecía, en 2005, la intermediaria financiera CreditServices. Con solo tres meses de trabajo en España, el inmigrante podía acceder a un crédito que cubría el 120% del valor de una vivienda. Todos los gastos y comisiones de gestión quedaban cubiertos y pasaba a ser propietario de un piso en España sin poner un euro. El crédito lo concedían entidades de Estados Unidos. La hipoteca bienvenida conseguía unos 50.000 clientes al año.
Según declaró el presidente de CreditServices, Javier López, a este periódico en 2010, hay siete millones de hipotecas que, si los bancos no hacen un esfuerzo por refinanciar, van a caer. Esas son las hipotecas bomba sobre las que ahora pende la espada de Damocles de posibles desahucios o impagos, en el mejor de los casos. Son los mismos préstamos que en octubre de 2007, el número dos del Santander, Alfredo Sáenz, bautizó como hipotecas subprime. Claro que hay hipotecas subprime en España. Es una cuestión de puro sentido común. Los criterios por los que una hipoteca se considera subprime en los países anglosajones se pueden aplicar perfectamente a España, afirmó Sáenz.
Todas las entidades realizaron campañas masivas, aunque no con la misma intensidad. Por eso no han caído todas las entidades, sino algo más de la mitad del sector y ningún banco ha recibido ayudas públicas. Las cajas aprovecharon la burbuja inmobiliaria para crecer apoyándose en las promociones inmobiliarias. Entre 1993 y 2008 pasaron de 14.000 a 25.000 oficinas mientras que los bancos redujeron las sucursales de 18.000 a 15.000.
Bloque de edificios que financiaban, sucursal que se colocaba en los bajos. En ocasiones, antes de terminar las viviendas, el representante de la entidad de ahorro conectaba con algún agente de la propiedad inmobiliaria, o una financiera, que tenía una cartera de posibles clientes y se cerraba el negocio. El API traía las 50 familias y la oficina bancaria había cerrado el negocio, un aparente gran negocio.
Pero allí estaban los vicios que todos nos sabemos, como dijo Sáenz. Un elevado porcentaje del valor (en general, se considera arriesgado un préstamo que cubra más del 80% del valor del bien hipotecado), una tasa de esfuerzo alta (que el comprador tenga que dedicar más del 35% de su renta a pagar los plazos) y las tasaciones forzadas que subían los precios. Los desahucios son la mutación más salvaje de estos errores en cadena y las entidades prometen medidas severas para evitar más escándalos. No será fácil.
Un abrazo,
PD1: Más de avales y la manía de la gente por avalar. Si no se puede avalar a nadie. Y cuando digo a nadie es nadie, aunque el del banco lo exija. Que le den morcilla al del banco, pero no se debe avalar a nadie. Lee esto:
…tenemos un problema muy serio de educación de la población (“no avalarás, no avalarás, no avalarás, ni a tu madre, ni a tu padre, ni a tus hijos ni a nadie”. “Préstales el dinero, dónaselo pero no avales, no avales, no avales”). Garantizar deudas ajenas es un negocio de alto riesgo, que se hace, a menudo, a título gratuito y que como no supone desembolso inmediato alguno, se hace con demasiada ligereza. Quizá la legislación financiera debiera establecer un sistema de precauciones antes de que un consumidor pueda avalar a otro. En casos extremos, los préstamos correspondientes pueden ser usurarios por parte del banco que hubiera inducido a, por ejemplo, ancianos padres sin más bienes que el piso, para que avalen a un hijo cuando sabe – el banco – que el hijo no podrá hacer frente al pago del préstamo hipotecario (en Alemania se han considerado, algunos de estos casos, como préstamos usurarios). Muchos de los inmigrantes desahuciados lo han sido por los avales que prestaron para sus compatriotas en una suerte de ronda en la que todos los deudores avalaban a los demás.
Es decir, en estos casos, pueden darse al Juez más posibilidades de actuación para revisar las circunstancias en las que se produjo el otorgamiento de la garantía. Y puede desincentivarse la utilización de estas garantías cuando se trata de deudas que pueden dejar en la miseria al avalista (obviamente, si un padre avala un préstamo de 2000 euros que el banco hace a su hijo para pagarse la matrícula de la universidad, no necesitamos que el Estado intervenga).
Por último, en el largo plazo, habrá que pensar cómo encaja una reforma de la legislación concursal que regule específicamente el concurso individual o familiar facilitando la extinción de las deudas previas al concurso.
En definitiva: no hay que cambiar sustancialmente la ley. Tienen que funcionar los servicios sociales (en lo único que hay que gastar más es en los pobres) y han de controlarse individualmente los procesos de ejecución hipotecaria en los que la deuda garantizada fuera la de un tercero distinto del hipotecante cuando deudor y avalista sean consumidores.
PD2: Si te quieres enterar del todo de la dación en pago, es lo mejor que he leído estos días. Ahora vendrán los políticos a poner orden, pero las cosas estaban claras y se escogió lo peor… Esta estaba siempre, existía la posibilidad de elegir esta opción cuando contratabas una hipoteca, lo malo es que la encarecía y la gente se pensaba que era mejor no cogerla por mor de que fuera más barata y así poder pedir más dinero y más plazo… Habría que solucionar este problema de DESHAUCIOS, pero el origen está en la avaricia del tomador, en querer más por menos… Lo que ocurre es muy lacrimero ver que a 400 personas las desahucian cada día, que coincide con los más desfavorecidos…
PD3: Ranking del volumen gestionado de fondos de inversión por las gestoras españolas:
Es de risa. Las grandes instituciones españolas no sólo no centran su atención y negocio sobre el mejor producto para los ahorradores, sino que optan por potenciar sus depósitos y demás mierdas. En esta clasificación sí que se incluyen los garantizados, por lo que aún hay menos volumen si consideramos sólo los fondos de inversión libres. Cualquier gestora extranjera tenemos varias veces lo que tienen en fondos el conjunto de todas las gestoras españolas. Es por eso por lo que en el extranjero se le presta una atención muy constante y se hacen muy bien la cosas en la gestión colectiva y sin embargo, los resultados son paupérrimos entre las entidades españolas…
Como conclusión, se sigue la tendencia a invertir menos y menos de forma colectiva en España. El dinero fluye a los típicos productos bancarios clásicos, emitidos por un solo emisor, ¡hay que miedo!. Si es que lo que no coloque un banco a través de la sucursal, no lo coloca nadie… Se aprovechan de los incautos ahorradores…, les siguen engañando sistemáticamente…, les vuelven a engañar una vez y otra… Por eso no quieren que les compren fondos, te aconsejarán cualquier otro de sus productos mierdosos.
De 265.000 millones de euros de 2007 hemos pasado a tener un total de menos de 120.000 millones de euros y baja todos los meses. Salvo a las gestoras extranjeras que nos sigue entrando dinero cada mes… No es que se hayan hecho mal las cosas, las han hecho horribles. Para que te hagas una idea, AXA gestiona en estos momentos cerca de 800.000 millones de euros, más de 7 veces todo el mercado español… Y hay gestoras mucho mayores…
PD4: MERKEL SAYS: EURO BLOC CAN'T SADDLE FUTURE GENERATION WITH DEBT. Merkel Says Germany Will Continue To Show Solidarity With Portugal And Europe In Euro Zone Crisis
GREECE MAY NEED EXTRA EU15 BLN THROUGH 2014, TROIKA DRAFT SHOWS. Pero ya no hay más dinero para Grecia, solo tiempo y este se agota…
GUINDOS dice: Spanish economy minister says main risk to growth in Spain is the difference in financing costs between countries. Guindos Says Impact of Spanish Cuts on GDP Greater Than Thought. GUINDOS SAYS SPAIN RECOVERY ALMOST IMPOSSIBLE WITH EURO DOUBTS. Guindos Says Spain Absolutely Not Considering Debt Restructure
Guindos descarta la liquidación de Bankia. Va a jugar un papel "muy importante" en el futuro del sector financiero español. La liquidación de Bankia podría representar la liquidación del PP y quizás de el linchamiento de toda la clase política española…
Es lo que tiene, parcheas leyes y en cuanto llegas a Bruselas tienes que desmentir reestructuraciones de deuda. "Oye, sí que estás gordo!" "Sí, hijo, sí; como una tapia" Llegará ese día en el que España se acoja a la situación “de extrema necesidad” y diga que no puede pagar su deuda…
Glez. Paramo: "pensar que el BCE se va a comprometer a garantizar un nivel de prima de riesgo es una ilusión" Seguimos soñando despiertos… Ay de los políticos que no se atreven a coger el toro por los cuernos y nos llevan, con la estrategia de la espera incierta, a una auténtica desesperanza…
PD5: Medidas clave para levantar España. Aunque escuece el texto la franqueza es apabullante. Es imperativo hacer algo, lo que dice este buen hombre o lo que sea… Nunca se habrían escrito cosas tan claras y contra la casta política como escribe este hombre. Nadie se atrevía a ir tan lejos. Ahora, con la crisis, la gente opina lo que quiere, estamos hartos de que nos tomen el pelo a costa de "Nuestra insaciable casta política tratará de argentinizarnos con tal de conservar sus privilegios y mantener su poder".
PD6: Cada vez que te confiesas, el cura te pone una penitencia. Ésta suele ser rezar un Ave María, un Padre Nuestro, una Salve… Yo sé de uno, el Papa, que cuando vino a Madrid en la JMJ y confesó a 4 jóvenes en el retiro (una de ellas mi hija) les puso de penitencia un Gloria. Sí, hay muchas oraciones: de petición (la más usada), de bendición, de alabanza… Y en ésta encaja el Gloria: al Padre, al Hijo y al Espíritu Santo. Simple y tan poco meditada. Eso es Gloria a ellos, no a mí…que yo pase desapercibido y toda la Gloria se la lleven ellos.
