La banca no quiere que caigan más y se repiten los errores del pasado por manipulación, no aprendemos…, y les dejan, lo que es más sorprendente!!!
Fitch acusa a la banca de caer en los mismos errores que llevaron a la burbuja inmobiliaria
HIPOTECAS AL 100% PARA PISOS DE SU PROPIEDAD
“Los comportamientos de hoy pueden representar riesgos en el futuro”. Con esta frase resume Fitch su preocupación sobre la política de concesión dehipotecas
a particulares que está adoptando la banca española para dar salida al ladrillo de sus balances. La agencia de rating lamenta que las entidades hayan vuelto a caer en las mismas prácticas que provocaron la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España.
a particulares que está adoptando la banca española para dar salida al ladrillo de sus balances. La agencia de rating lamenta que las entidades hayan vuelto a caer en las mismas prácticas que provocaron la mayor burbuja inmobiliaria de la historia de España.
Para vender las viviendas que se han adjudicado, relata Fitch, “la banca está ofreciendo unos tipos de interés preferentes y relajando las exigencias ofreciendo productos flexibles, como periodos de carencia iniciales o elevados Loan to Value (LTV) incluso del 100%”, apunta en su informe la agencia. El LTV es el porcentaje que las entidades financieras prestan sobre el valor de tasación de un inmueble. Para viviendas de su propiedad este porcentaje se mueve entre el 80% y el 100%, mientras que cuando se trata de pisos que venden particulares o promotores, se mueven entre el 60% y el 70%.
"No es una práctica generalizada para todas las hipotecas que se originan. En general, los criterios de originación para la adquisición de viviendas en el balance de los bancos son más laxos. Por el contrario, para otros inmuebles, los criterios son más estrictos", apunta Carlos Masip, analista de Fitch en España y uno de los autores del informe. "Nos preocupa que se vuelvan a dar créditos que tengan unas características de riesgo que tienen una mayor probabilidad de impago". No obstante, insiste en que "por el momento, es una situación que afecta a un volumen de hipotecas reducido".
Hipotecas al 100%, con plazos de amortización a 40 años y concedidas bajo unos parámetros de riesgo muy laxos llevaron a España, según los expertos, a la mayor burbuja inmobiliaria de nuestra historia y provocaron muchos de los problemas actuales del mercado hipotecario español. Hace un par de años, Moody's alertaba de que el elevado LTV es la principal causa de impago de las hipotecas en España, con “un dramático incremento en las probabilidades en hipotecas con un LTV superior al 80%”. La agencia de calificación calculaba que una de cada 20 hipotecas en esta situación acabarán incurriendo en default.
No todos los expertos consideran que el gran peligro sean las hipotecas con elevados LTV. Sino los préstamos de mala calidad. El Financial Stability Borad (FSB), organismo del G-20 del que forman parte los bancos centrales de los principales países del mundo, definía hace más de dos años cuáles deben ser los criterios de calidad de cualquier hipoteca no sólo en España, sino a nivel mundial. En lo que se refiere al LTV, el organismo aseguraba que no es necesario que se limite el LTV de los préstamos si los estándares de financiación son lo suficientemente prudentes.
En cualquier caso, para Fitch, la amenaza existe, si bien no es inminente. Los volúmenes de concesión de este tipo de productos todavía son muy bajos por lo que “no representan un peligro para el futuro del mercado hipotecario español”. No obstante, si la mayoría de los inmuebles en el balance de los bancos se venden en base a unos criterios de concesión más laxos, “el futuro del mercado hipotecario español sí podría verse afectado”, apunta.
Fuerte encarecimiento de los diferenciales
Un temor que se ve alimentado por los fuertes aumentos experimentados por los diferenciales de las hipotecas, realizados por la banca para compensar la fuerte caída de los precios de los inmuebles, y que, en su opinión, “representan un riesgo material sobre la capacidad de pago de loshipotecados a largo plazo”. La firma critica que la banca española no tenga en cuenta un escenario negativo de la evolución de los intereses cuando analiza la capacidad de pago de los futuros hipotecados.
Y expone un ejemplo práctico. La cuota hipotecaria para comprar una vivienda de 93 metros cuadrados –la media nacional- a los precios de mercado actuales de 1.480 euros el metro cuadrado, ascendería a 550 euros para un interés variable de Euribor + 3,2% y un plazo de 27 años. Pero si el Euriborse situase, por ejemplo, en la media de los últimos 14 años -2,8%-, la cuota para esa misma hipoteca aumentaría en un 25%. Más aún, señala Fitch, si alcanza niveles de 2007 -4,5%- la cuota sería aproximadamente un 50% más cara, incrementando fuertemente el coste total del inmueble en unos 80.000-90.000 euros, tal y como puede apreciarse en el gráfico.
Por otra parte, Fitch también destaca en su informe cómo la brusca caída de precios de la vivienda se han visto anulada por el incremento de los intereses hipotecarios, tal y como llevan meses advirtiendo otros expertos. Así, por ejemplo, hoy en día, la cuota mensual de una hipoteca con las condiciones de 2007 -interés variable, a 27 años, al 80% del valor de tasación y un Euribor más 1%- sería solamente un 5% más cara que una hipoteca con esas mismas condiciones pero a un Euribor + 3%. "Si a esto se suman la desaparición de las deducciones fiscales a finales de 2013, el coste total de comprar una vivienda con una hipoteca hoy en día sería muy superior al de 2008", añade.
Asimismo, la agencia revela cómo durante la primera mitad de 2013, la banca vendió activos adjudicados hasta un 71,5% por debajo de sus valoraciones originales. "Esta brusca caída pone de manifiesto las fuertes disfunciones existentes dentro del mercado inmobiliario, caracterizado por un fuerte desajuste entre la oferta y la demanda". Unos activos que, por otra parte, la banca ha tardado, de media, unos 15 meses durante la primera mitad de 2013, frente a los 22 meses de 2012.
Fitch también se refiere en su informe a los brotes verdes que comienzan a verse en el sector inmobiliario. Y en línea con lo manifestado por los expertos del mercado inmobiliario reunidos ayer en Madrid, considera que aunque "algunos jugadores del mercado están interpretando el interés de los inversores extranjeros por el mercado residencial español como un signo de recuperación, pensamos que su apetito está siendo impulsado por una cazadores oportunistas de chollos".
Abrazos,
PD1: No hay crédito alguno en España por culpa del apalancamiento bancario. La morosidad sube y sube…
La banca tiene en estos momentos reconocidos 186.700 millones de préstamos de difícil cobro..., una burrada. ¿Piensan que va a fluir el crédito? Ni de coña…
PD2: Evolución de los precios de las viviendas en España:
Aunque si quieres vender, te tendrás que ajustar más el precio. Y si eres comprador, pide descuento…
PD3: Vamos deprisa y corriendo a todas partes. Hacemos miles de cosas al día. Tenemos muchas obligaciones y no nos queda tiempo para lo importante. Y, encima, nos metemos en historias que ni nos van ni nos vienen: ¡Cuánto desperdicio de tiempo gastado en mirar los emails, los whatsups, el móvil, los chascarrillos y cotilleos de la oficina…! Necesitamos un tiempo de sosiego, momentos de calma para tratar al Señor, para rezar por otros, para hablar con Dios. No, para esto nunca hay tiempo, sólo para las memeces… Si supieras la cantidad de cosas que nos cuenta y lo bien que nos aconseja… Busca el sosiego, la calma, encontraras la paz.
