Si de verdad fuéramos a salir de la crisis de deuda, de apalancamiento, por salir de la recesión, los precios podrían estar en un suelo. Pero que crezcamos un 0,7% o más no implica que acumulamos deudas y más deudas (la deuda pública cerró ya en el 94% del PIB, suponiendo que éste no esté inflado que creo lo está). La crisis de deuda es tan severa que la posibilidad de que en los próximos 5 años volvamos a hablar de repunte elevado de la prima de riesgo, de problemas de financiación del Estado, de crisis bancarias…, es tan elevada que no creo que la caída del precio de la vivienda sea la suficiente. Además, no hay tantos compradores dispuestos a invertir en una casa para la enorme oferta que hay en venta… Y muchos están esperando a que se vuelva a construir algo bueno y a precios nuevos para comprar…
Las rebajas del Gobierno para el ladrillo son insuficientes: la banca vende pisos a pérdida
SANTANDER PREFIERE ESPERAR A QUE SUBAN LOS PRECIOS
Las fortísimas provisiones impuestas por el Gobierno a la banca sobre el valor de sus inmuebles, establecidas en los famosos Decretos 'Guindos', no son suficientes para dar salida a su stock de ladrillo. Varias entidades, como Bankinter, Sabadell o CaixaBank, han admitido que tienen que vender sus pisos a precios inferiores a los establecidos por estas normas para darles salida, lo que significa que el mercado está todavía más abajo... y que la banca tendrá que realizar todavía más provisiones. Otras entidades, como Santander o Popular, prefieren quedarse con los activos a la espera de que suban los precios, con lo que ralentizan sus ventas.
Como es sabido, en 2012 los dos Reales Decretos 'Guindos' obligaron a las entidades españolas a dotar grandes provisiones por los inmuebles adjudicados y el crédito promotor, con el fin de sanear el gran problema del sector y recuperar la confianza del mercado en el mismo. El resultado fueron unas pérdidas históricas para el conjunto de la banca pero también la convicción general de que el sistema financiero español había purgado sus excesos, lo que le ha permitido volver a emitir deuda, financiarse en el interbancario a precios asumibles por primera vez desde que estalló la crisis y recuperar con fuerza en bolsa.
Sin embargo, la presentación de los resultados de 2013 de los principales bancos españoles ha sembrado la duda sobre si aquellos saneamientos fueron en realidad suficientes. La voz de alarma la dio Bankinter, el banco con menos exposición al ladrillo: hace dos semanas anuncio que estaba vendiendo inmuebles con descuentos medios del 46% sobre el precio al que se los adjudicó cuando estaban provisionados al 41,2% de ese valor tras aplicar los citados decretos. Dicho de otro modo: está vendiendo a perdida, puesto que tendrá que provisionar todavía más para cubrir ese descuento todavía mayor.
Sabadell ha sido otro de los más agresivos, aunque su presidente, Josep Oliu, no habla de una pérdida generalizada en las ventas: "En algunas operaciones registramos pérdidas y en otras no". La provisión media de los inmuebles del banco catalán se sitúa en el 47,5%, es decir, superior a la exigida por los 'Guindos'. Esta agresividad ha permitido a Sabadell ser la entidad que más ventas ha realizado en 2013 en relación a su tamaño: 18.500 unidades por 3.120 millones de euros. Bankia está vendiendo con rebajas del 45% tanto los pisos que mantiene en balance como los traspasados a Sareb.
CaixaBank también ha jugado a la baja en 2013, aunque en este caso no ha llegado a incurrir en pérdidas porque ha dotado unas fuertes provisiones para los inmuebles adjudicados que sitúan su cobertura media en el 56%. Así, ha vendido 18.400 inmuebles por 2.180 millones. Santander es otro que tiene unas fuertes coberturas, del 55% como media, por lo que asegura que no ha vendido a pérdida. Ahora bien, Emilio Botín explicó el jueves pasado que están aplicando una política u otra en función de las zonas: "Hay zonas donde todavía no se dan las condiciones de precio adecuadas para vender y preferimos esperar". De hecho, espera que la recuperación del mercado le permita recuperar parte de esas provisiones realizadas.
Esta misma política conservadora es la que parece estar siguiendo Popular, que asegura que vende los inmuebles con descuentos de entre el 30% y el 40% cuando los tiene provisionados al 47%. Esto explicaría por qué el banco que preside Ángel Ron sólo ha vendido 1.027 inmuebles en 2013. Hay que recordar que Popular fue el banco que más se resistió a bajar los precios de venta de los pisos porque se negaba a asumir pérdidas, y sólo lo hizo obligado por los 'Guindos'. BBVA ha vendido 14.390 unidades pero no ha facilitado el descuento aplicado en sus operaciones.
El mercado inmobiliario no ha tocado suelo
"Está claro que el que más baja los precios es el que más vende, empezando por Bankinter, que es evidente que quiere sacar del balance todo el ladrillo. Y también está claro que, para vender, hay que aplicar descuentos superiores a las provisiones que imponían los 'Guindos'", explica un analista que prefiere no identificarse. No obstante, reconoce que el descuento adicional que hay que aplicar es muy reducido y apenas tiene impacto en las cuentas de las entidades.
"Más relevante es el mensaje que lanza la banca sobre el mercado inmobiliario: está diciendo que todavía no se ha hecho el ajuste y no se ha llegado al suelo de los precios, por lo que la recuperación todavía tardará en producirse". En general, las entidades esperan acelerar las ventas en 2014, gracias al repunte de zonas como el arco mediterráneo. La cuestión es si esa aceleración se producirá gracias a nuevas rebajas de precios o si el mercado por fin se estabilizará.
Eso sí, esta rebaja de los precios y las buenas condiciones que ofrecen para financiar la adquisición de sus propios pisos han permitido a los grandes bancos vender unos 50.000 inmuebles en 2013. A eso hay que sumar los otros 9.000 que ha comercializado Sareb (participada por estas entidades salvo BBVA), lo que supone que se está reactivando el mercado.
¿Qué es mejor alquilar o comprar. Léete esto de Expansión.
Abrazos,
PD1: Muchas casas por menos de 100.000 euros!!!
El 'boom' de las viviendas baratas
La oferta de casas de menos de 100.000 euros se dispara del 3% en 2007 al actual 30,8%
El porcentaje de estos inmuebles 'low cost' en Madrid capital asciende ya hasta el 13,9%
Punto de encuentro, principalmente, de vendedores con problemas de liquidez e inversores
Lo que no hace mucho parecía una utopía, viviendas por menos de 100.000 euros, hoy es una realidad más que boyante. El largo ajuste del mercado ha traído consigo un boom de casas en venta con un precio de cinco dígitos. Buen reflejo de esta burbuja de pisos baratos es el portal inmobiliario Globaliza.com, donde hasta el 30,8% de los inmuebles publicitados busca comprador por menos de 100.000 euros, 10 veces más que en los principios de la crisis.
Este porcentaje de casas -consideradas, por lo general, de bajo coste- no ha parado de crecer al rebufo de la recesión desde 2007, cuando el mercado vivió su momento álgido. Por entonces, apenas un 2,9% de las viviendas anunciadas en esta web tenía un precio inferior a 100.000 euros. Fernando Pinillos, director general deGlobaliza.com, tiene claro a qué se debe esta tendencia al alza de casas baratas: "La bajada de precios ha hecho que muchos inmuebles estén por debajo de ese coste psicológico. Algunos se han abaratado un 50% desde su primera publicación".
'Actualmente, el 64% de nuestras ventas se firma sobre casas de menos de 100.000 €'
El incremento de esta oferta con tintes de ganga también tiene su eco, como no podía ser de otra manera, en las transacciones que se cierran. "Actualmente, el 64% de nuestras ventas se firma sobre casas de menos de 100.000 euros", afirma Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis e Informes del Grupo Tecnocasa, primera red de intermediación inmobiliaria en franquicia de España, centrada en segunda mano.
Cubero admite que "esta oferta más asequible es cada vez mayor" y no sólo en municipios pequeños, donde los precios suelen ser por lógica más bajos. También en grandes ciudades. En concreto, hasta el 76% de las operaciones de Tecnocasa en Zaragoza fueron hechas sobre viviendas de menos de 100.000 euros; en Sevilla, el 68%; en Madrid, el 63%; y en Barcelona, el 32%.
En este sentido, desgranando el surtido de pisos de Madrid que se comercializan en Globaliza.com, el 13,9% del total tiene un precio de cinco dígitos. En los años de la burbuja y posteriores, este tipo de oferta low cost apenas existía: 0,09% en 2007, 0,14% en 2008 y 0,68% en 2010. Hasta 2012 (9,5%), este escaparate no comenzó a tomar cuerpo.
Más esclarecedores resultan aún los datos si se examinan por distritos de Madrid, donde el porcentaje de viviendas baratas baila, y mucho, según el lado del mapa al que se mire. Mientras en los del sur(Puente de Vallecas, Vicálvaro y Villaverde) casi la mitad de las casas valen menos de 100.000 euros, en los barrios céntricos deChamartín, Salamanca, Chamberí y Moncloa-Aravaca esta muestra de inmuebles apenas ronda un testimonial 1%. Mención aparte merece el distrito norte de Hortaleza, a la sombra de los desarrollos de Valdebebas y Sanchinarro, donde sólo un 1,4% de viviendas se comercializa por menos de 100.000 euros.
'Se trata de pisos usados, normalmente de tres habitaciones y de unos 64 metros cuadrados útiles'
En cuanto a la tipología de este económico producto, "se trata", puntualiza Cubero, "de una vivienda usada, normalmente de tres habitaciones y de unos 64 metros cuadrados útiles". El responsable de Análisis e Informes de Tecnocasa especifica además que "el 70% disfruta de un estado aceptable" y señala que se localizan, sobre todo, "en zonas de clase media de grandes ciudades". Por ello, no duda al indicar que "hoy puede haber oportunidades muy interesantes en esta franja de precios".
Pinillos, pensando en esta oferta localizada en la capital, explica que dichos pisos "suelen tener un dormitorio, si son apartamentos en zonas del centro; y dos dormitorios, si se encuentran en la periferia". Según el análisis de Globaliza.com, la superficie de este producto accesible ha ido engordando al ritmo de la crisis, de tal modo que el tamaño medio de los inmuebles de menos de 100.000 euros en Madrid es de 57,2 metros cuadrados y a nivel nacional, de 83 metros. Al contrario de lo que opina Cubero, Pinillos avisa de que la mayor parte de este producto necesita ser reformado total o parcialmente por lo que el comprador debe hacer cuentas.
Desde Globaliza.com se pone cara a las "oportunidades" de las que habla Cubero mirando a las zonas más cotizadas de la capital, donde más escasean estas viviendas baratas, presas de una superficie mínima. Aunque haberlas, haylas. Hace referencia a un piso en buen estado de 40 metros en Manuel Becerra (distrito Salamanca) de dos dormitorios y ascensor por 99.000 euros. Cantidad que es un 31,7% inferior a su precio inicial en el portal el pasado 10 de octubre (145.000 euros).
La casa más asequible en Madrid cuesta 28.000 euros y está en Puente de Vallecas
El director general de Globaliza.comdestaca otro anuncio que responde a un costado diferente de la oferta low cost:la de reciente obra de la banca. Menciona un inmueble de un dormitorio de 47 metros cuadrados construidos de Liberbank en una urbanización con piscina y pádel en el skyline de Isla Chamartín. Su precio asciende a 99.400 euros, un 31% menos que en noviembre (144.400). Tanto éste como el anterior son sólo dos ejemplos de la gran variedad de viviendas que hay en la capital por menos de 100.000 euros, ya sea usadas o nuevas en buenas ubicaciones, aunque predominen mucho más en los barrios de clase media y baja. En estos enclaves pueden encontrarse inmuebles desde sólo 28.000 euros (Puente de Vallecas),31.000 (Barajas), 34.000 (Villa de Vallecas), etc.
El director de Análisis de Tecnocasa no ve descabellado este nuevo panorama en auge de viviendas en el entorno de los 100.000 euros. "Hay que tener en cuenta que un ratio razonable de lo que debería ser el precio de la vivienda es el equivalente a cuatro veces la renta familiar. Por ello, familias con ingresos de 30.000 euros anuales [la mayoría está por debajo de este umbral] no deberían adquirir una casa de más de 120.000 euros", explica Cubero, que señala que "en ciudades como Zaragoza, Valencia, Málaga y Sevilla el coste medio de los inmuebles es ya inferior a 100.000 euros".
PD2: ¿Por qué no se conceden tantas hipotecas? Porque a la banca no le interesa, pierde dinero…
Las hipotecas, un negocio ruinoso para la banca: ni siquiera cubren el coste del capital
LAS NUEVAS NORMAS DE SOLVENCIA AUGURAN ALTOS DIFERENCIALES
Las hipotecas minoristas, el principal activo de la banca española, son un negocio ruinoso para el sector. Con el incremento de las exigencias de solvencia, los diferenciales a los que se concedieron muchos de estos préstamos durante la burbuja no cubren ni siquiera el coste del capital que consumen. Eso explica las dificultades para vender entidades con grandes paquetes de estos créditos en balance, la importancia de las cláusulas suelo o incluso algunos movimientos en la cúpula de las entidades. Y, claro está, augura que los diferenciales de las nuevas hipotecas estarán muy por encima de los de los días de vino y rosas.
Según la teoría bancaria, el diferencial que se aplica a un préstamo sobre el índice de referencia (el Euribor) tiene que cubrir el coste del capital necesario para concederlo, los costes de transformación (lo que tiene que gastar el banco para concederlo y gestionarlo) y la pérdida esperada, es decir, el riesgo de que ese préstamo entre en mora. Sin embargo, la guerra hipotecaria que se vivió en España hasta 2009 redujo esos diferenciales a niveles mínimos -elrécord fue de Euribor más 0,17 puntos, cortesía de Deutsche Bank- que ya entonces apenas cubrían estos costes. Pero con las mayores exigencias de capital de las normas de Basilea III, ni siquiera alcanza para compensar el del capital.
De acuerdo con los cálculos realizados por AFI, este coste supone un diferencial de 0,30 puntos para las hipotecas (que ponderan por el 35% de su valor a la hora de calcular las necesidades de capital, es decir, la ratio de solvencia), tal como se puede ver en el cuadro adjunto. Con las normas vigentes hasta 2013, el diferencial necesario para cubrirlo era de menos de la miotad, 0,14 puntos. Por tanto, toda hipoteca con un diferencial igual o menor a 0,30 supone una pérdida segura para el banco. Y dados los otros costes, incluso hipotecas con diferenciales muy superiores tampoco son rentables para las entidades. Para los préstamos sin garantía, el diferencial mínimo necesario se sitúa en el 0,85.
Esta falta de rentabilidad del negocio hipotecario, sumada a la creciente morosidad de estos créditos -en gran medida oculta con las refinanciaciones-,explica muchas de las cosas que suceden en la banca española. Por ejemplo, la necesidad de echarse en brazos del carry trade (tomar dinero prestado en la barra libre del BCE al 0,25% para invertirlo en deuda pública sin riesgo al 4% ó 5%) para compensar el desplome de márgenes provocado por esta situación y la ausencia de nuevo crédito. Una práctica que ahora se está reduciendo a marchas forzadas por la probable penalización que va a sufrir en los test de estrés.
La importancia crucial de las cláusulas suelo
Por supuesto, está detrás de la dura resistencia del sector a eliminar las cláusulas suelo, que fijan un tipo de interés mínimo por encima de estos diferenciales, con lo que compensa la caída del Euribor y el aumento del coste del capital. De momento, sólo las han eliminado oficialmente las entidades condenadas por el Supremo -BBVA, Cajamar y NCG-, aunque otras las eliminan de forma individual para evitar que las hipotecas entren en mora. Aunque los analistas dan por hecho que todo el sector tendrá que acabar eliminándolas, el Banco de España se ha lavado las manos en este asunto. Y la situación de los diferenciales provoca reticencias a suprimirlas obligatoriamente por las negativas consecuencias que puede tener en las cuentas de resultados.
También explica las dificultades para vender cajas nacionalizadas con grandes cantidades de estos activos en balance. Estamos hablando de NCG Banco -donde los nuevos créditos rentables se traspasaron a EVO Banco y la fusión de las cajas gallegas se quedó con el grueso de las hipotecas no rentables-, Ceiss o Catalunya Banc, de donde el FROB planea sacar 8.000 millones en hipotecas para poder venderla sin ayudas, como adelantó el jueves El Confidencial.
La salida de Echegoyen de Bankinter
Asimismo, esta situación ayuda a entender algunos movimientos en la cúspide de la banca, el más claro de los cuales es la salida de Jaime Echegoyen como consejero delegado de Bankinter en octubre de 2010. Como informó entonces este medio, su marcha como gestor de la entidad con menos exposicion inmobiliaria y menor morosidad del sistema se debió a que, al ser prácticamente monoproducto (hipotecas) tenía los márgenes más bajos del sector. En otras palabras, no era rentable. De ahí que la misión de su sucesora, María Dolores Dancausa, sea diversificar el banco hacia otras áreas de negocio que incrementen el margen de clientes (que mide lo que gana la entidad con cada cliente, es decir, la diferencia entre lo que le paga por los depósitos y lo que le cobra por los créditos), en especial hacia las pymes.
Finalmente, no cabe ninguna duda de que las entidades han aprendido de este lastre heredado de los años de la orgía de crédito y no está dispuesta a repetir el error. De momento, la incipiente guerra de hipotecas ha situado los diferenciales en torno a 2,00 puntos. Y aunque la mejora de la economía y de la morosidad seguramente provocarán una rebaja en los próximos años, es impensable volver a los diferenciales de entonces.
PD3: No aprendemos de los errores pasados de el magnífico ZP. Ahora más de lo mismo: El Plan E de Susana Díaz: 5.000 kilómetros de carril bici
PD4: ¿Te acuerdas cuando en España se construían al año 800.000 viviendas a finales de 2007? Mira Francia lo que ha ido haciendo en esta crisis larga que sufrimos:
Mientras que los precios franceses no han bajado…:
Y Canadá, ¿cuándo le petará el sistema inmobiliario alcista que tienen?
Italia: Tampoco venden casas, como en España:
Y la mora:
PD5: Como en todo, nos engañan y sabemos que nos engañan. Todo el mundo miente para sacar tajada o tratar de pillar… Nos engañan en todo, hay que estar muy atento. Mira la foto de la publicidad y la real:
PD6: Juan Manuel Cotelo, director de cine, dice esto y yo lo rubrico:
Hay millones de personas que viven con Dios... ¡y les va bien! No son más listos, más sanos, más ricos o más guapos..., pero sí son más felices. Ponen a Dios en el centro de su corazón y practican el amor incondicional que han aprendido de Jesucristo, con quien hablan a diario. Las diferencias van más allá de ir a una iglesia el domingo: cambia totalmente el modo de afrontar el sufrimiento, las ofensas que reciben o los errores que cometen. Cambia totalmente el modo de mirar la enfermedad o la muerte. Cambia totalmente su mirada sobre ellos mismos, sobre los demás y sobre el mundo. Todo tiene un sentido más hermoso, que llena de paz.
Si es verdad que puedo hablar con Jesucristo, ahora, ¿a qué estoy esperando para orar? Si es cierto que los sacerdotes pueden sanar mis heridas, ¿por qué rechazar esta medicina sin probarla? No podemos tener miedo de Dios.
