Para los pisos de antes de 1994, o se venden antes de final de año, o se pagarán muchos más impuestos…:
Final de año de vértigo inmobiliario: vende ya o paga más
A partir del uno de 2015 la plusvalía a pagar por una vivienda compradas antes de 1994 será hasta un 55% más elevada
Seguramente usted aún no lo sabe, pero si tiene una casa en venta y la compró antes de 1994, se le avecinan unos meses de vértigo. Será protagonista de una aventura contrarreloj, en la que necesita encontrar un comprador para su casa antes del 31 de diciembre. Usted y todos los que, como usted, venden pisos adquiridos con anterioridad a esa fecha van a tener problemas para dormir.
Por si aún no se ha enterado, estamos a las puertas de un nuevo rally inmobiliario: una competición por vender la casa antes de que llegue una fecha concreta. Provocará un aluvión de operaciones cerradas y una bajada aún mayor de precios. Parece contradictorio pero no lo es
¿La razón? El uno de enero de 2015 se eliminarán los coeficientes de abatimiento para el cálculo de la plusvalía de la venta de viviendas adquiridas antes de 1994. Dicho de otro modo, a partir de ese momento Hacienda modificará la forma en que se calcula la plusvalía de las viviendas y dejará de aplicar descuentos a las viviendas que se compraron antes de aquel año
Hasta ahora, para calcular el beneficio económico obtenido por la venta de un inmueble, se aplicaba un coeficiente reductor (llamado coeficiente de abatimiento) que corregía la variación de los precios durante todos esos años. Ahora esos coeficientes desaparecen y el cálculo se realizará sobre la diferencia entre el precio de compra y el de venta.
A raíz de este cambio, aquellas personas que a partir del 1 de enero de 2015 vendan un inmueble comprado al menos 20 años antes tendrán que tributar más por ello hasta un 55% más, a no ser que… a no ser que cierren la operación antes del 31 de diciembre de 2014.
Con total probabilidad, cuando el grueso de los vendedores afectados sean conscientes de la situación (la medida se anunció en julio, pero ha pasado inadvertida entre los calores veraniegos) comenzarán las carreras para conseguir cerrar operaciones antes de nochevieja. Antes que pagar más a hacienda va a haber codazos entre los vendedores, por lo que es muy posible que el número de operaciones cerradas registre unas tasas de crecimiento que nos van a asombrar.
No es el primera vez que una decisión política relacionada con la fiscalidad dispara puntualmente el número de operaciones. Sucedió cuando en diciembre de 2012 desaparecieron las desgravaciones por compra de vivienda habitual. Durante los últimos meses de ese año el número de compraventas se disparó un 19,9% por la cantidad de compradores que adelantaron su decisión de compra para beneficiarse de las ventajas fiscales. Los precios, incluso, lograron frenar temporalmente su caída y en algunos lugares se registraron pequeñas subidas puntuales.
En esta ocasión la presión es inversa. Ahora son los vendedores los que tienen que competir brutalmente entre ellos para cerrar la venta antes de una fecha concreta. los precios, lejos de repuntar, tendrán que ajustarse rápidamente a las exigencias de la demanda. El factor tiempo corre en contra de los vendedores
No olvidemos, asimismo, que la demanda en España ha adquirido grandes aptitudes negociadoras en los últimos años. Saber que el vendedor necesita vender rápido para ahorrarse una cantidad importante provocará que los precios aceleren su caída hasta, por lo menos, final de año. La caída afectará a todos los segmentos del mercado (incluidas las viviendas que no están afectadas por esta medida).
¿Y luego qué pasará? Cuando llegue el uno de enero de 2015 el número de compraventas se resentirá, como sucedió en enero de 2013, y a lo largo del año irá volviendo a sus cifras normales, para en 2016 volver a tener incrementos interanuales. El precio, en cambio no recuperará los niveles actuales ni vivirá un repunte simétrico al número de operaciones. Será la cara más positiva de la medida, ya que nos habrá acercado más al verdadero suelo de precios del mercado inmobiliario español
Te pongo un ejemplo:
El efecto agregado de desactivar ambos dispositivos al mismo tiempo “sería brutal”, según admite el secretario técnico del Registro de Asesores Fiscales (REAF), Luis del Amo, y se traduciría en diferencias de miles de euros entre la factura fiscal que se derivaría de vender una vivienda el 31 de diciembre de 2014 o no cerrar esa operación hasta el 1 de enero de 2015, en un ejemplo extremo. Con todo, cabe recordar que este efecto opera para las viviendas compradas antes de 1994.
La mejor forma de verlo es con un ejemplo. Imaginemos una vivienda de 80 metros cuadrados adquirida en 1990 al precio medio que tenía el metro cuadrado en ese ejercicio (933 euros), es decir, por unos 75.000 euros. Atendiendo al último dato oficial sobre el precio del metro cuadrado ofrecido el pasado mes de mayo por el Ministerio de Fomento (1.459 euros), esa vivienda tendría hoy un valor de 116.000 euros, por lo que habría acumulado una revalorización en estos 24 años de 41.000 euros.
Con la normativa actual en la mano, esa plusvalía se vería reducida en primer lugar por el coeficiente para ‘limpiar’ el efecto de la inflación sobre la revalorización de esa vivienda, que según lo establecido en los Presupuestos de 2014 es del 1,3299 para bienes adquiridos antes de 1994. Además, al tratarse de un activo adquirido antes del 31 de diciembre de 1994, también se aplicaría el coeficiente de abatimiento, que según la regla antes mencionada reduciría la cuantía gravable en un 22,22%.
Tras realizar estas dos operaciones, la plusvalía gravable en el IRPF se quedaría en 10.459euros –poco más de una cuarta parte de la inicial- y la factura fiscal final derivada de la operación en 2.375 euros, tras aplicarle el tipo del 21% para las ganancias patrimoniales.
La cosa cambiaría diametralmente con la reforma fiscal del Gobierno. Pongamos que esa vivienda se vende en enero de 2015, ya con el nuevo escenario operativo. Las reducciones aplicadas en el caso anterior desaparecerían y el contribuyente tendría que tributar por los 41.000 euros que se ha revalorizado su vivienda en el curso de los últimos 24 años. La factura fiscal ascendería en este caso a 8.900 euros, 6.525 euros más que en el marco tributario actual y cuatro veces más que en el otro escenario, según refleja la calculadora diseñada por el REAF para calcular este efecto fiscal.
“El efecto va a ser muy apreciable”, confirma Santiago Díaz de Sarralde, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, “especialmente en el caso de los inmuebles adquiridos hace 25 años o más, cuya revalorización estaría prácticamente exenta de tributación con el marco actual por el efecto de los coeficientes de abatimiento y que van a pasar a tributar por toda la plusvalía acumulada en estos años con la reforma del Gobierno”.
Abrazos,
PD1: Lo que nos rebajan de impuestos, nos lo quitan por otro lado… Sube el IBI que tanto duele…
Millones de ciudadanos podrían ver cómo los impuestos municipales se comen sin piedad las bondades de la reforma fiscal vendida a bombo y platillo por el Gobierno. Y es que, según prevé el Ministerio de Hacienda en los Presupuestos Generales del Estado para 2015 remitidos ayer al Congreso, el año próximo se revisaran al alza los valores catastrales en casi 1.700 municipios, lo que afectará a más de 7,4 millones de inmuebles. La actualización, que puede llevarse a cabo a petición de los propios ayuntamientos o de oficio, sólo supondrá rebajas de las tasaciones en dos millones de edificios.
“En este sentido, para 2015, se prevé la aplicación de coeficientes de actualización para aumentar el valor catastral en 1.668 municipios que comprenden 7.411.970 inmuebles, y reducirlo en 208 municipios que comprenden 1.920.827 inmuebles, lo que representa una mejora en la aproximación de los valores catastrales a los valores de mercado en un total de 1.876 municipios con 9.332.797 inmuebles”, expone el programa de Hacienda. El valor catastral es la referencia que utilizan los ayuntamientos para elaborar tributos como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), uno de los pilares de su financiación.
Como recuerda el Ministerio, el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario contempla que las leyes de presupuestos generales puedan actualizar los valores catastrales de los inmuebles urbanos mediante la aplicación de coeficientes en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores total. Esa ponencia –una suerte de hoja de ruta que fija los criterios para tasar cada inmueble– tiende a alejarse del precio de mercado, como se ha podido comprobar durante los años de auge inmobiliario. Y puede pasar más de una década hasta que se elabore una nueva.
Hacienda requería en 2014 para aplicar esos coeficientes que la entrada en vigor de la ponencia fuera anterior a 2009. Como puede comprobarse en el BOE que recogía los municipios que habían solicitado la revisión para 2014,hay ponencias que llevan más de diez años en vigor. En esos casos, lógicamente, la actualización es al alza. Puede haber más discrepancias en los casos de municipios que soliciten un ajuste de los valores con ponencias más cercanas a esa línea roja que marca el año 2009, con la burbuja ya pinchada. Lo explicaba claramente el propio Ministerio en la orden publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
“En los municipios cuya ponencia de valores ha entrado en vigor en los años 2004 y 2005, no existen diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes –subrayaba el departamento de Cristóbal Montoro–. Por el contrario, se aprecian diferencias sustanciales entre dichos valores en los municipios en los que la entrada en vigor de sus ponencias de valores se ha producido, por una parte, entre los años 2006 y 2008 y, por otra, en el año 2003 o anteriores. Por ello, en estos casos resulta oportuna la aplicación de los coeficientes de actualización”.
El bolsillo de los ayuntamientos
Es a partir de ahí donde entran los intereses de cada ayuntamiento y su afán más o menos recaudatorio. Al final, no deja de ser el municipio el que fija el tipo de gravamen por el que se multiplica el valor catastral para determinar la cuota del IBI. “Los ayuntamientos necesitan conocer con anterioridad los resultados previstos tanto en valores catastrales como en bases imponibles y bases liquidables, a fin de aprobar por ordenanza fiscal el tipo de gravamen ajustado del impuesto y estimar las cuotas que se recaudarán”, fija el programa, titulado "Gestión del catastro inmobiliario". Hacienda también puede actualizar esos valores de oficio en el marco de las medidas contra la morosidad de las Administraciones Públicas adoptadas a mediados de 2013.
Este nuevo procedimiento ha rebajado drásticamente la cifra de notificaciones de valores catastrales, que llegaron a superar los tres millones en 2011. Para el ejercicio que viene sólo se consignan 170.682, después de años incumpliendo la planificación. “La reducción sobre lo presupuestado corresponde a la caída significativa en el número de municipios que llevan a cabo una ponencia de valores catastrales por acogerse al nuevo procedimiento de actualización de valores por aplicación de coeficientes”, expone el documento. La pelota está en el tejado de los alcaldes, con las elecciones a la vuelta de la esquina.
PD2: Por cierto, desastrosas previsiones de envejecimiento de la población española: Pasaremos de 8.304.000 personas de más de 65 años ahora a la brutalidad de 15.221.239 personas en 36 años. Junto con una población menguante que baja a menos de 42 millones, suponiendo que se frene el flujo migratorio… No somos muy viables… Esto es un completo desastre… No se tienen hijos, se emigra, aborto, y todos los tópicos de divorcios y demás hacen que en el futuro, nuestra dependencia sea muy complicada…
El estado del bienestar, como lo conocemos ahora mismo, va a morir. Prepara la jubilación cuanto antes…
Y en EEUU pasa algo parecido:
PD3: La Misa del Domingo empieza en casa. Esto es lo más común: ¡Vamos niños! ¡Vamos a llegar tarde! ¡Corre, ponte los zapatos! Y salimos corriendo y estresados. Nos sentamos, si podemos, en el último banco, resoplando. Y los niños, contagiados y sin ver nada, también se sientan, resignados a pasar una hora quietecitos y aburridos. ¿Cómo evitarlo?
La misa empieza en casa. Los niños necesitan de las rutinas para saber lo que va a suceder a continuación, esto les tranquiliza y les da seguridad. Vale la pena intentar, siempre que sea posible, ir siempre a la misma iglesia y a la misma hora. Dediquemos el tiempo que sea necesario para prepararnos con calma, vestirnos y que se vistan, sin prisas. Sí vamos siempre a la misma hora ya sabremos el tiempo real que necesitamos para no estresarnos. Disfrutemos del momento. Pongámonos guapos porque vamos a estar con Jesús… Se irán aficionando y luego irán ellos solos. Si no, en cuanto tengan unos años no volverán a pisar un templo.
