EL EMAIL DE MAÑANA… Chungo!!! El vértigo no lo quitan ni aún bajando tipos el BCE…
Medio millón de viviendas en España valen menos ya que sus hipotecas
ESTIMACIONES DE AFI
Las cifras ponen los pelos de punta. En España hay medio millón de hipotecascuyo importe ya supera el valor de la vivienda. Son hipotecas sobrevaloradas o activos en negative equity, también denominadas hipotecas underwater.
Miles de familias hipotecadas que "tendrían incentivos suficientes para solicitar una dación en pago a sus acreedores". Son los datos y las reflexiones que Analistas Financieros Internacionales (AFI) realiza en un artículo escrito para el último número de Cuadernos de Información Económica, que publica la Fundación de las Cajas de Ahorro (FUNCAS).
Los datos podrían ser incluso peores. "En el supuesto de que se hayan concedido con un LTV del 90%, hay cerca de 609.000 unidades, mientras que en el caso de que se hayan concedido con un LTV del 100%, la cifra supera las 750.000 unidades", escribe María Romero, de AFI, y autora del artículo. El loan to value (LTV) es el porcentaje que el banco presta sobre el valor de tasación del inmueble.
Y añade que "esos serían los hogares susceptibles de beneficiarse de la dación en pago, lo que representaría entre el 3,5% y el 4,6% del total". De tal manera que si entrase en mora el 50% de ese medio millón de hipotecas y se instaurase la dación en pago universal y retroactiva, se triplicaría la actual tasa de morosidad hipotecaria del 3,5% hasta el 8% o incluso el 10%.
Ese medio millón de hipotecas que menciona AFI supondría duplicar las 250.000 hipotecas que se veían afectadas por este fenómeno a finales de 2011, según un informe de la consultora Oliver Wyman. De hecho, estaríamos ante un crecimiento exponencial desde que en 2008 estalló la burbuja inmobiliaria provocando una fuerte caída de los precios desde los máximos entre el 27 y el 33%, según las fuentes estadísticas consultadas por AFI.
Ya en 2010, Standard & Poor's advirtió que casi el 20% de los hipotecados españoles debería más dinero al banco de lo que valía su casa en un escenario de caída del precio de la vivienda del 30%. Para la agencia de rating, esta cifra se elevaría hasta el 28,2% si el descenso de precios llegase al 35%. Esto significa que si los precios siguen cayendo, tal y como prevén diferentes agentes del mercado inmobiliario, la cifra de hipotecas underwater seguirá en aumento.
De hecho, Standard & Poor's consideraba un escenario de caídas de precios del 35% hipotético pero no improbable. "Esperamos que la recuperación de la economía española vaya por detrás de la de otros países europeos, dada la profundidad y la naturaleza estructural de las dificultades que afronta España. Del mismo modo, esperamos que los precios de la vivienda en España sigan bajando aunque otros mercados hayan dejado de caer". Entonces, a finales de 2010, la agencia calculaba que el 8% de los titulares de una hipoteca ya estaba en negative equity.
Financiación por encima del 80% y precios por las nubes
La probabilidad de entrar en esta situación de tener que devolver al banco más de lo que vale la casa se incrementa cuanto más alto es el loan to value (LTV) del préstamo, es decir, cuando mayor porcentaje del precio inicial de la vivienda se financió mediante la hipoteca. "Es sorprendente que, desde principios de 2004 a finales de 2012, más de un millón de hipotecas se hayan concedido con un LTV superior al 80%", explica la autora del artículo, María Romero, de AFI.
Los más afectados por este fenómeno han sido quienes compraron una vivienda en pleno boom inmobiliario, ya que son los que más han sufrido la caída de precios, y que además quienes se endeudaron por encima del 80%. Una práctica, esta última, muy extendida entre las entidades financieras para los pisos que son de su propiedad.
Entrar en negative equity se ha convertido en un auténtico problema e incluso undrama para muchas familias españolas. Por un lado, porque si necesitan vender su vivienda empujados, por ejemplo, por motivos económicos –no pueden pagar la hipoteca-, no conseguirían el dinero suficiente por la venta para cancelar la deuda contraída con el banco. Por otro, porque quienes han sido desahuciados, además de perder su vivienda sigue debiendo dinero a la entidad financiera con quien se hipotecaron. De ahí que la dación en pago universal se presente ante ellos como un auténtico salvavidas.
¿Qué deben hacer los que tienen una hipoteca que es mayor al precio de la casa? Darle un pensado…, un largo pensado. Y puede que tengan cosas que hacer… Triste abrazo,
PD1: Es el colmo de los colmos, la cacho geta de los bancos elevada a la enésima potencia. Le han soltado al “Banco Malo” todas sus mierdas y ahora somos los españolitos los que apechugaremos con ellas. Mira el plan de negocio de Sareb:
Sareb, el banco malo, se ha marcado la meta de obtener la máxima rentabilidad posible de la venta de los pisos que le han traspasado las entidades rescatadas. Según el plan de negocio actualizado, espera ingresar un total de 13.600 millones por la venta de 98.000 viviendas en sus quince años de andadura, lo que arroja un precio medio ligeramente inferior a 140.000 euros por piso y pone de manifiesto que terminará promociones inacabadas, para lo que acometerá inversiones. A día de hoy, la sociedad que preside Belén Romana dispone de un total de 76.000 viviendas vacías, 6.300 alquiladas y 3.100 en curso. Se trata de un conjunto de 85.400 pisos de los que prevé desprenderse de la mitad en su primer lustro de andadura. La hoja de ruta definitiva de Sareb es más agresiva en el ritmo de desinversión que la versión inicial, ya que contempla un porcentaje de ventas sobre el total de activos del 15% en los cinco primeros años, frente al 9% que recogía la anterior. Solo en 2013 prevé vender 7.500 pisos e ingresar 930 millones, según adelantóExpansión Directo Banca.
Al revés que con los pisos que gestionan las propias entidades cedentes y cuyo ritmo de salida al mercado irá de más a menos a lo largo de la vida operativa del banco malo, la estrategia para la venta de los 14.900 suelos que atesora seguirá el patrón contrario, irá cogiendo velocidad paulatinamente y serán las parcelas mejor localizadas las que primero salgan al mercado, siempre que éste dé señales de que está dispuesto a absorberlas.
PD2: Lo peor de la crisis hipotecaria llegará cuando el euribor repunte, con la inflación. El euribor a 12 meses, el principal indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas en España, se encuentra en mínimos históricos, algo positivo ya que supondrá un pequeño ahorro para los hipotecados. sin embargo, lo peor de la crisis hipotecaria aún no ha llegado. En cuanto la economía se recupere, el euribor comenzará a subir peligrosamente y junto con los elevados diferenciales harán que muchas familias no puedan hacer frente al pago de la hipoteca. La crisis hipotecaria se encuentra aún “en una fase muy temprana de su existencia”. Hoy en día las grandes víctimas de la crisis son las familias que se han quedado en paro y sin ingresos pero que en un futuro los perjudicados serán las familias con ingresos medios congelados o a la baja que verán cómo la mensualidad de su hipoteca se dispara debido a la subida del Euribor
PD3: La mora no ha bajado, sino que incluso ha subido. El SAREB, o Banco Malo, la esconde:
Con el invento del Sareb o banco malo se ha conseguido una cosa.. que los titulares de la prensa puedan ser aparentemente positivos respecto a la evolución de la mora de nuestro sistema financiero. Así hoy teníamos la siguente noticia:
“La morosidad de los créditos concedidos por bancos a particulares y empresas ha descendido al 10,4% en febrero”
El truco, está en los créditos y activos tóxicos trasnmitidos por las entidades financieras al Sareb o banco malo. En total se han transferido 50.781 millones de euros, unos 36.700 millones en Diciembre de 2012 y unos 14.086 millones en Febrero de 2013. Cómo el Sareb no es legalmente una entidad financiera, estos 50.781 millones de dudosos ya no cuentan a efectos de estadísticas del Banco de España. Siguen siendo créditos y activos dudosos, pero gracias a la contabilidad ahora parece que ya no pertenecen a nadie. El Estado tiene menos del 50% del Sareb y el resto del accionariado se reparte entre un ramillete de entidades financieras.
PD4: Y los créditos al ladrillo tampoco bajan…
La mora del ladrillo apenas baja del 30%, pese al "efecto Sareb"
Los promotores inmobiliarios siguen siendo el principal quebradero de cabeza de los banqueros. Al cierre de 2012, la mora de los créditos a este sector se situó en el 29,5%, pese al traspaso de activos al banco malo.
Los datos de cierre de año, que acaba de publicar el Banco de España, recogen el efecto del traspaso de los créditos tóxicos al ladrillo de las entidades nacionalizadas (Bankia; CatalunyaBanc; NCG Banco y Banco de Valencia). De hecho, en diciembre el crédito al ladrillo se redujo hasta los 220.039 millones de euros, el 21,5% menos que al cierre del tercer trimestre.
A su vez, el volumen de morosos se redujo en 19.907 millones, hasta los 65.082 millones, es decir, casi a nivel de hace un año: en diciembre de 2011, estaba en 62.366 millones.
Estas caídas han provocado un ligero descenso de la ratio de morosidad del ladrillo, que ha cerrado el año en el 29,58%, frente al 30,33% que había alcanzado en septiembre. No obstante, cabe destacar que en un año la mora de los promotores ha subido prácticamente nueve puntos porcentuales, a pesar de la creación del banco malo.
La situación de las constructoras no es mucho mejor. La mora de estas empresas ha cerrado el año en el 24,5%, frente al 17,66% de finales de 2011. El saldo del crédito bancario a estos empresarios se ha reducido el 18% durante el pasado ejercicio, hasta situarse en 80.365 millones. En la época del boom, el saldo de la financiación a las constructoras llegó a tocar los 153.453 millones.
Crecen los impagos en las hipotecas
La morosidad de las hipotecas residenciales sigue estando controlada, pero la crisis lleva unos cuantos trimestres haciendo mella en la capacidad de pago de los hogares. Al cierre de 2012, la morosidad del crédito hipotecario para la adquisición de vivienda había subido hasta el 3,97%, un punto porcentual más que al cierre de 2011.
La banca insiste en que, a pesar de las duras condiciones macroeconómicas de la economía española, y especialmente del paro, no tema un fuerte repunte de los impagos de hipotecas
PD5: España cuenta, según el INE, con 3.443.365 millones de viviendas vacías, un 10,8% más que hace una década (2001)… ¿Hacemos más o tratamos de vender las ya hechas… Recuerdas cuando se construía la burrada de 800.000 viviendas al año 2008. A esta cifra de 3,4 mill de viviendas vacías, ¿le sumamos las viviendas de vacaciones que se pasan vacías casi todo el año y que sus dueños estarían deseando vender? Por supuesto…
A 1 de noviembre de 2011, el Censo de Población y Vivienda revela que el parque de viviendas en España se situaba en más de 25 millones de inmuebles, un 20,3% más respecto a 2011, de las que el 72% son principales -las que están ocupadas la mayor parte del año-, hasta 18 millones. Estos inmuebles son los que más se han incrementado en los últimos 10 años, con un repunte del 27,5%, lo que supone 3,9 millones de viviendas más. Por su parte, el número de viviendas secundarias, que se corresponden con segundas residencias o inmuebles que sólo están ocupados durante las vacaciones, apenas han registrado un aumento del 0,8%, hasta los 3,6 millones de pisos. Según su uso, el 71,7% del parque total de viviendas están ocupadas la mayor parte del año -principales-, el 14,6% se corresponden con segundas residencias o viviendas que sólo están ocupadas durante las vacaciones -secundarias-, mientras que el 13,7% restante se corresponde con viviendas vacías.
El parque de viviendas, en general, se encuentra en buen estado. Concretamente, del total de viviendas principales, el 15% se encuentran en edificios construidos durante los 10 últimos años, el 80,5% tiene menos de 50 años, el 44,1% son posteriores a 1980 y tienen, por tanto, menos de 30 años de antigüedad. Según el INE, el estado en el que se encuentran estos edificios es bueno en general y ha mejorado en los últimos 10 años. En cifras, sólo el 5,6% de estas viviendas no se encuentra en buen estado, frente al 8,7% de hace una década. En cuanto a las viviendas secundarias, el 77,5% son posteriores a 1960 y casi la mitad (46%) tiene menos de 30 años. El estado de estos inmuebles es bueno también y muy similar al de las principales, salvo en el caso del 6,8% de ellas, porcentaje menor al 8,3% del último censo.
PD6: Nuestros personajes públicos son tontos de la baba…, no son muy avispados. Siguen tratando de vender España por ahí fuera y no se les ocurre cosa buena. Mandan a Argentina a Faine, de la Caixa, a pesar de que se la han metido doblada con la expropiación de YPF recientemente… ¿Qué, a ver si nos quitan alguna otra empresa más los argentinos? Si tenemos que esperar que sea Argentina la que nos saque de esta vamos de ala majos… ¿No hay otros sitios mejores? O es que van de turismo, o a sus negocios particulares por el morro???
Fainé viajará a Argentina en mayo para vender la marca España con YPF de espina. El presidente de La Caixa, Isidro Fainé, viajará a Buenos Aires a finales de mayo para culminar el road show que el Consejo Empresarial para la Competitividad (CEC), compuesto por las principales empresas españolas, ha diseñado para defender la marca España en 23 ciudades del mundo. Aunque no es objeto del encuentro, es previsible que salga a relucir el conflicto con Repsol por YPF...
PD7: A Carrefour le compra esa clase media que no tiene tantos problemas de dineros como otros… Los menos pudientes vamos al Mercadona o al AhorraMas y similares. Pero a Carrefour van los que tienen más disponibles…, así como a El Corte Ingles, carísimo, van sólo los más adinerados… Pues mira por donde, este trimestre pasado empiezan a tener problemillas los de la clase media…, y compran menos o miran más la pela… Normal, no hay ninguna confianza todavía y más bien “au contraire”, se sigue deteriorando la poca que había… Ya ni compran en el Carrefour y se van a lo baratillo… Se me va a llenar er mercadona…
Carrefour recortó sus ventas un 5,1% en España durante el primer trimestre del año, en un entorno marcado por la desaceleración del consumo en Europa, al tiempo que facturó 20.833 millones de euros en el mundo, lo que supone un descenso del 1,3%, según ha informado este miércoles la compañía de distribución.
PD8: La austeridad que proclama a boca llena el Rajoy/de Guindos/Montoro provoca que en dos meses hayamos tenido 30.000 millones de euros de más deuda pública… Es una absoluta indecencia. Nunca lo vamos a poder pagar. El acumulado de deuda es insostenible. Alucino con las entidades que siguen comprando nuestra deuda pública, conscientes de su futura quita… Es mi único consuelo, que petaremos y nuestros hijos, la siguiente generación, nunca se hará cargo de la mierda de país que dejará Rajoy cuando se largue… Van a pillar a los bancos, alemanes, franceses y españoles, empapelados de unos “papelitos” llamados Letras del Tesoro y Bonos del Estado español… Pues eso, para empapelar las paredes valdrán…
La deuda pública escaló hasta el 86,9% del PIB hasta febrero y en los dos primeros meses del año se incrementó en 29.491 millones de euros, hasta alcanzar un volumen total de 913.602 millones, la cifra más alta de toda la serie histórica, que arranca en 1990, según datos del Banco de España.
Sólo en el mes de febrero, el endeudamiento de las administraciones públicas se incrementó en 17.598 millones de euros frente a enero y con respecto al mismo mes del año 2012 la deuda ha repuntado un 19,6%, 149.861 millones de euros más.
Del total de la deuda en manos de las administraciones públicas hasta febrero, 85.141 millones de euros correspondían a valores a corto plazo, casi 1.000 millones de euros más que en enero, pero el grueso de la deuda sigue colocada en valores a medio y largo plazo, hasta un total de 610.626 millones de euros, 13.000 millones más que el mes anterior.
Por su parte, los créditos no comerciales en manos de las administraciones públicas sumaban hasta febrero 217.834 millones de euros, algo más de 3.000 millones por encima de la cifra registrada en enero.
Para el conjunto de 2013, el Gobierno ha estimado que la deuda pública se situará en el 90,5% del PIB, previsión que puede ser ampliamente superada si el endeudamiento de las administraciones públicas avanza al ritmo que lo está haciendo en los dos primeros meses del año.
PD9: Weidmann: Europe Recovery Could Take Decades…No si ya lo sabemos todos…
PD10: Las recetas de la UE dan resultado en Grecia: + hambre. En el resto de países nos pasará +/- igual…, tiempo al tiempo…
PD11: El FMI alerta que la carga de la deuda española es insostenible, que seguirá creciendo y alcanzará el alto en 2018, que nuestro déficit estructural sigue subiendo…, y que tendremos al final una reestructuración de la deuda (lo que vulgarmente se llama “quitas”), con un gran coste económico y social… Lo mismito que vengo yo diciendo, pero ahora es el FMI el que lo larga… ¡Potito!
In the six months since the IMF last provided its economic forecasts, the situation in Spain has gone from bad (but sustainable) to worse (and unsustainable). Their current forecasts show no 'peak' in debt-to-gdp ratios at least as far as 2018 with the budget deficit primarily to blame.
As Bloomberg Briefs notes, general government primary borrowing, a measure that excludes the cost of paying interest on government debt, was revised up to 7.9% of GDP from 4.5% for 2012.
The inability to narrow the budget deficit, surprise surprise, appears partially due to lower real GDP growth forecasts and even then a recent study has found that World EconomicOutlook real GDP growth forecasts showed a tendency to systematically exceed outcomes. This phenomenon was particularly prevalent in countries with an IMF-supported program.
The IMF warns Spain "will need to undertake unprecedented fiscal efforts to bring their debt ratios to traditional norms," as most countries have never experienced debt levels similar to current ones; and seemed to think a debt restructuring is more likely and will "entail substantial and long-lasting economic and social costs."
PD12: Dios olvida…
Dios olvida nuestros pecados, cuando acudimos al sacramento de la penitencia, no nos guarda rencor. ¡Qué gozada! Después de la trastada hecha, nos perdona y no nos la guarda como muchos hacemos muy malamente… Siempre hay que perdonar, aprendiendo de lo que hace Dios todos los días… Por eso sales tan contento de confesarte, ya que te sabes perdonado y que se han olvidado de lo que has hecho…
