16 abril 2013

2 abril 2013 El precio vivienda sigue sobrevalorado en España

El precio de la vivienda sigue sobrevalorado entre un 15% y un 35% en España

Los precios de la vivienda en España no han terminado de corregirse. Según los cálculos del Observatorio de Coyuntura Económica del IJM para 2012, los inmuebles siguen sobrevalorados al menos un 15%, pudiendo caer hasta un 35% más.
La sombra de la burbuja inmobiliaria que vivió España durante la anterior década, todavía oscurece las perspectivas de recuperación de nuestra economía. Pese a las caídas de precios desde los máximos en 2007, el sector inmobiliario aún no se ha ajustado todo lo necesario y deseable, lo que supone un obstáculo para la vuelta al crecimiento sostenido.
Así se desprende de la actualización de los cálculos realizados por el Observatorio de Coyuntura Económica (OCE) del Instituto Juan de Mariana sobre el precio de la vivienda y de los alquileres.
En 2007 el OCE calculó por primera vez la magnitud de la burbuja de precios de la vivienda en España (puede consultarse el informe completo aquí). En aquella primera edición de este informe ya se señaló que los precios de la vivienda estaban sobrevalorados en un 40% —tomando como referencia la relación entre los precios de venta y los de alquiler—, una magnitud que los autores denominaron PER de la Vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de sus acciones). Este múltiplo nos indica cuántos años es necesario esperar para recuperar la inversión en vivienda (precio de adquisición) con su rendimiento anual (alquiler). De hecho, si hacemos la inversa del PER llegamos a la rentabilidad anual de la vivienda como inversión. Aplicando esta misma metodología, el OCE acaba de actualizar dichos datos en marzo de 2013.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en España se situó a finales de 2012 en los 2.212 euros. Mientras, el alquiler medio por metro cuadrado y año costaba 97 euros. Esto quiere decir que a finales del pasado año el PER de la Vivienda (número de años que se necesitaría alquilar un inmueble para recuperar el monto inicial de la inversión) se situó en 22,8. Esta cifra está aún muy alejada del 19,5 (que refleja el promedio desde 1985 hasta 2001, año en el que podríamos situar el comienzo de la burbuja de precios inmobiliarios), aunque es cierto que ha caído sustancialmente respecto al 32,3 que marcaba en 2007 (ver tabla anexa).
Desde el punto más alto de la burbuja inmobiliaria los precios de la vivienda de obra nueva en nuestro país han caído un 24% (de 2.905 euros/m2 en 2007 a los 2.212 de 2012) según los datos publicados por la Sociedad de Tasación. Por su parte, y según cifras del Instituto Nacional de Estadística, el alquiler se ha revalorizado un 7,7% (de 90 a 97 euros/ m2 anual). Con estas cifras podríamos decir que si en 2007 era necesario que los precios se ajustaran alrededor de un 40% a la baja, en 2012 esa necesidad se había estrechado hasta el 15%. De esta manera, volveríamos a un PER de la vivienda de 19,5. No obstante, este promedio aún podría considerarse demasiado elevado si lo comparamos con otros países y otros activos, donde el PER se halla mucho más cercano a 15. Así, si utilizamos esta última referencia, a la vivienda todavía le faltaría un ajuste del 35%.
En el siguiente gráfico puede observarse la oscilación histórica del PER y su tendencia a regresar al valor medio de 19,5:
Fuente: Elaboración propia con datos de la Sociedad de Tasación, el Instituto Nacional de Estadística y el Observatorio Estatal de la Vivienda en Alquiler.
Tomando el PER de 19,5, la vivienda ya habría corregido el 75% de su sobrevaloración (tomando el PER de 15, aproximadamente el 50%). Por tanto, con ese ritmo de ajuste faltarían todavía unos dos años para completar el ajuste a un PER de 19,5 (y otros cinco, hasta finales de 2017, para llegar al PER de 15).
El lento ajuste de precios podemos achacarlo en su mayor parte a un tardío, ineficaz y mal encaminado conjunto de políticas públicas dirigidas a obstaculizar, en vez de acelerar, el proceso de ajuste. La estrategia seguida con el sector bancario es particularmente destacable. Pese a que se han realizado avances en este sentido, lo cierto es que son, por una parte, incompletos, y por otra, en lo que se refiere, por ejemplo, a la SAREB, decepcionantes. Efectivamente, según se ha conocido en los últimos meses, el llamado banco malo parece estar teniendo un efecto contrario al deseado: en lugar de actuar como un elemento dinamizador del mercado, acelerando el ajuste de precios, está sirviendo para lo contrario.
La lentitud del ajuste del caso español contrasta con el rápido ajuste de otros países europeos que también experimentaron burbujas inmobiliarias de magnitudes considerables, como Irlanda o, aunque más difícilmente comparables, los países bálticos. A modo de ilustración, en el siguiente gráfico se observa la evolución de la tasa de variación trimestral del precio de la vivienda en España e Irlanda desde 2006 hasta el tercer trimestre de 2012 (último dato disponible):

 
Mientras que en Irlanda los precios han caído más del 50% desde sus máximos, en España lo han hecho alrededor del 25%, según los datos de la Sociedad de Tasación. Así, parecería que su sector inmobiliario ya habría tocado suelo, algo que todavía queda lejos para el español.
El caso estadounidense estaría en línea con el irlandés: tras un ajuste rápido e intenso, no solo se ha hecho suelo, sino que en 2012 los precios de la vivienda han registrado su primer repunte desde antes del inicio de la crisis y el sector inmobiliario ha empezado a contribuir positivamente en la economía estadounidense.
Ambos casos nos muestran que no solo es posible, sino también deseable, que los precios de la vivienda se ajusten con cierta rapidez a fin de que el sector deje de ser un lastre para la recuperación económica.

ANEXO.- Precios de la Vivienda en España desde 1985 (Fuente: Cálculos propios a partir de los datos de la Sociedad de Tasación, del Instituto Nacional de Estadística y del Observatorio Estatal de la Vivienda en Alquiler).
El Instituto Juan de Mariana es una institución independiente dedicada a la investigación de los asuntos públicos. Con el fin de mantener una independencia plena, el Instituto no acepta subvenciones o ayudas de ningún gobierno o partido político. Su objetivo es convertirse en un punto de referencia en el debate de las ideas y de las políticas públicas con la vista puesta en una sociedad libre. Para conseguirlo nos proponemos estudiar y difundir la naturaleza del mercado. El nombre del Instituto proviene del más prominente pensador de la Escuela de Salamanca, encarcelado a principios del siglo XVII por su oposición a Felipe III.
Abrazos,
PD1: ¿Cuándo se llegará al suelo de los pisos?

¿Y si los precios de la vivienda nunca dejan de caer? España envejece y amenaza al ladrillo

DEMASIADO 'STOCK' PARA UNA DEMANDA MENGUANTE

Un 15%, un 20%... ¿cuánto queda de caída al precio de la vivienda en España? Es la pregunta del millón, y son múltiples las respuestas. Depende de a quién se pregunte. Incluso hay expertos que ya hablan de suelo en determinadas zonas de España. Pero, ¿y si España, tal y como ha sucedido en Japón, se enfrenta a una caída permanente de los precios? El país nipón lleva dos décadas con caídas imparables en los precios de la vivienda. A finales de 1989 estalló su burbuja inmobiliaria y, desde entonces, el goteo a la baja ha sido incesante.
Son muchos los factores de los que se habla para justificar la caída de precios actual en España, como la brusca caída de la demanda debido al brutal incremento del paro y la falta de financiación o el exceso de oferta. Sin embargo, ha habido un factor, el demográfico, que ha pasado totalmente inadvertido y que podría tener un brutal impacto sobre el crecimiento del sector inmobiliario y sobre su recuperación. España envejece. Y lo hace a pasos agigantados.
Desde 2012, se observa un "notable colapso en la creación de nuevas familias, con una media escasa de 59.800 hogares anuales entre 2012 y 2017, y con una marcada tendencia decreciente", apunta CatalunyaCaixa en un informe reciente sobre el mercado inmobiliario español. "El volumen de la población entre 16 y 39 años, en edad de formar una familia, ha sufrido una punción espectacular", explica Josep Oliver, autor del informe y Catedrático de Economía Aplicada (UAB). Este colapso se debe, según Oliver, "a que la población de inmigrantes ha dejado de venir a España -el saldo en 2009 y 2010 fue cero- y a la fuerte salida de inmigrantes menores de 30 años en los dos últimos años".   
Este colapso tendrá un fuerte impacto sobre el mercado inmobiliario, ya que su recuperación no es sólo cuestión de precio ni de financiación. Para que despegue es necesario que alguien compre las viviendas que se construyen. Y los últimos datos no invitan al optimismo. Desde los máximos, los precios han caído entre un 20% y un 30% -según la fuente- y, sin embargo, la venta de viviendas se encuentra por los suelos como consecuencia del fuerte aumento del desempleo y la falta de financiación.
No en vano, tal y como apunta CatalunyaCaixa, “del amplio abanico de variables que incide en la demanda de vivienda -disponibilidad de crédito, precios, renta, demografía, demanda extranjera, entre otras-, el número de hogares que como máximo pueda constituirse, atendiendo a la pirámide de edades de la población, emerge como una especialmente relevante”.
El envejecimiento de la población, un lastre a nivel mundial 
El envejecimiento de la población se convertirá en un lastre estructural para el mercado inmobiliario, tal y como ha sucedido en Japón y como previsiblemente sucederá en España, Estados Unidos, Irlanda, Australia o Reino Unido, países todos ellos que se enfrentan al mismo problema demográfico. Los gráficos no dejan lugar a dudas.  
En ellos se relaciona la evolución de los precios de la vivienda y la ratio de dependencia, que mide la proporción entre las personas que forman parte de la población activa y las que no. Por tanto, cuanto mayor es dicha ratio, mayor es el número de personas en edad de trabajar respecto a las que no. En todos estos países se observa una caída en picado de este indicador.
El caso más llamativo es el de Japón. En la década de los 90, cuando se produce la caída en picado de la ratio de dependencia, se inicia también la caída en picado de los precios. Un punto de inflexión que también se produce en los demás países, aunque dos décadas más tarde. 
De 400.000 hogares anuales a menos de 60.000 
Los datos de la Encuesta de Población Activa (EPA) son demoledores, ya que muestran cómo en el cuarto trimestre de 2012 se destruyeron en España 65.800 hogares, un fenómeno que solamente se ha producido en otras dos ocasiones en la serie histórica disponible. En términos anuales, la creación de hogares en 2012 fue tan sólo de 11.700 unidades. 
El cambio estructural es más que evidente y preocupante. España pasó de formar 152.000 nuevos hogares al año entre 1978 y 1998, a una media anual de 400.000 entre 1999 y 2008. Una cifra que ha ido reduciéndose paulatinamente hasta los 369.000 nuevos hogares en 2009, los 150.000 en 2010, los 167.000 en 2011 y los menos de 60.000 que se esperan anualmente, al menos, hasta 2017, según las proyecciones de CatalunyaCaixa.
Un millón de viviendas para una demanda de 354.000 en 2017
La próxima generación demandante de vivienda -de 15 a 24 años- será un 34% inferior a la actual -de 25 a 34 años-, por lo que las necesidades de inmuebles serán muy inferiores a las actuales. Y esta reducción de la demanda tendrá un impacto significativo sobre la absorción del stock. 
En España existen 811.000 viviendas nuevas pendientes de venta, unas 528.000 de las cuales -el 65%- son de uso principal. A esta cifra se irá sumando la oferta nueva que se incorporará al mercado en los próximos cuatro años. Entre junio de 2012 y finales de 2017 entrarán en el mercado unas 430.000 viviendas. Una cifra que, sumada a las 528.000 antes mencionadas, situará la oferta de vivienda nueva para uso principal muy cerca del millón de unidades, frente a una demanda por motivos demográficos en el entorno de las 354.000, según estimaciones de CatalunyaCaixa.
PD2: La Caixa plantea el traslado forzoso de 2.000 empleados. De ellos 1.000 se moverán más de 150 km… Incentivos a que se larguen y se ahorren echarles, ¡qué morramen!:
PD3: Se acabó la crisis.
Fuente: TVE
Jopé macho, qué gente!!! ¡Cómo enredan los políticos! ¿Se recupera la confianza con más mentiras? ¿Se crece más diciendo que estamos que te cagas? No. La Semana Santa ha estado muy floja, al menos en Galicia. Poca gente y consumiendo un na…
PD4: No te fíes de los bancos, están muy apalancados, venga a conceder préstamos a los pobres españoles, venga a crecer de tamaño a costa de lo que fuera. ¿Cuándo nos pasarán factura? Y por ahí la cosa está chunga también…
El efecto pernicioso del apalancamiento llega a Suiza… Mira su banco central…, tendremos problemas por más frentes, cada vez, más frentes abiertos… Si alguien te dice que no están imprimiendo, mándales a la porra… Están, tienen las maquinas funcionando por el día y por la noche…, estimulan con lo que sea para tratar de reactivar… ¿Cuánto durarán todas estas mentiras? ¿Cuándo empezaremos a recelar sobre las divisas? Antes de lo que te imaginas… Vamos a perder toda la credibilidad sobre las divisas, sobre su capacidad de sostenerse en el tiempo…
PD5: Pues eso, que las cosas van de cine con paladas de billetitos nuevos… Pero nunca compres bolsa cuando se consiguen hacer los máximos con dinero que se imprime… Según Jim Rogers:
"I'm certainly not investing in the U.S., because the U.S. is making all-time highs based on money printing. The whole world is benefiting from all this money being printed, but there are better places than where the all-time high is."
PD6: Hay conversaciones que cambian el curso de nuestra vida. Nos jugamos la vida en conversaciones que tenemos y nos jugamos la vida en conversaciones que no tenemos. El poder de una conversación. Nos acostumbramos a huir del cara a cara… Hay tantas amistades rotas, tantos problemas…, nadie se ocupa de nadie, cantidad de relaciones deterioradas…, ahí empezamos a cambiar el mundo, con conversaciones pendientes. Muchos de los problemas que tenemos les falta una conversación… (No te lo pierdas, es lo mejor que he visto en muchos meses… es un MUST)
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