Como dicen los catalanes: MAS Y MAS…
Ni hay brotes verdes ni los va a haber: la vivienda caerá otro 30% en los próximos 5 años
SEGÚN LA CONSULTORA RR DE ACUÑA Y ASOCIADOS
Cartel de venta de un piso de un particular. (EFE)
"Ni hay brotes ni los va a haber en el mercado inmobiliario español, al menos hasta 2016 y me temo que incluso hasta 2018 por el desequilibrio entre oferta y demanda bestial". Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña, presidente de la consultora RR de Acuña y Asociados prevé un futuro complicado para el mercado inmobiliario español durante los próximos cinco años.
La firma estima en su último anuario sobre el mercado inmobiliario español una caída de precios del 30% durante los próximos cinco años debido al fuerte desfase entre laoferta de viviendas -una oferta real superior a 1,7 millones de unidades y una oferta potencial de 2,2 millones- y las ventas -260.000 unidades- y ante la fuerte destrucción de hogares experimentada en los últimos diez años. “Hemos pasado de un saldo migratorio positivo en la última década a un saldo negativo, una situación que irá empeorando considerablemente por lo menos hasta 2016”, apunta su presidente Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña “y que impedirá que se vaya absorbiendo el elevado stock”. De las 260.000 viviendas vendidas durante 2012, sólo 93.000 han sido generados por nuevos hogares.
Factores a los que hay que sumar una coyuntura económica totalmente desfavorable con fuertes tasas de desempleo -y la consecuente pérdida de poder adquisitivo de las familias- y nulo crecimiento de la economía.
Esa caída del 30% se sumaría al descenso del 37% registrado desde los máximos de 2007. Es decir, durante el próximo lustro, la caída acumulada se situaría en torno al 70% o incluso por encima. Esta fuerte caída de precios podría provocar incluso que las provisiones hechas por los bancos sean insuficientes. A un horizonte de entre 5 y 10 años, las perspectivas tampoco son optimistas. La consultora prevé que precios de la vivienda seguirán descendiendo, aunque en menor intensidad en términos reales.
Precios de oferta un 50% por encima de la demanda
RR de Acuña, que insiste en que se trata de estimaciones a nivel global pero que a nivel de municipios hay un mercado muy heterogéneo, constata que el precio de la oferta explícita es hoy un 50% superior al precio aceptado por la demanda. De hecho, Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña ha señalado que "hoy en día vende solamente consigue vender quien lleva el precio de venta al nivel de la demanda. Y eso, sólo lo hacen los bancos".
La consultora no pierde de vista, en sus estimaciones la evolución de los preciosregistrada en países que, como España, han sufrido el estallido de la burbuja inmobiliaria.
"Tenemos los ejemplos de EEUU e Irlanda, donde se han registrado descensos del 45% y del 57%, respectivamente%, porcentajes muy superiores al 37% registrado en España, llevando los precios de 2012 a niveles del años 2002", ha señalado Fernando Rodríguez y Rodríguez de Acuña.
La consultora se remite al caso japonés, "un país donde se dan unas características similares a las de España en cuanto a tener una pirámide de población invertida y un bajo crecimiento económico". En Japón, los precios comenzaron a caer en el año 1990, "siguen cayendo y hoy se encuentran en niveles del año 1968", concluye la consultora que estima una caída adicional de los precios del orden del 30% durante los próximos cinco años.
La edición número 17 del Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario de España 2013 muestra una radiografía bastante desfavorable para el que ha sido el motor de la economía española durante la última década.
La oferta real y potencial de vivienda en España podría rozar los 2,5 millones de unidades. Una cifra que se vería incrementada con una oferta de suelo de 4 millones. En total, una oferta de vivienda y suelo de casi 6,5 millones de viviendas
Abrazos,
PD1: Bajan y bajan… Unos ajusten el precio, otros siguen con el pie cambiado, tratando de vender lo invendible (algo que está fuera del precio de mercado)
La vivienda sufre ahora su mayor caída
El descenso de precios se acelera tras la retirada de las ventajas fiscales
El valor de las casas acumula una bajada de hasta la mitad desde sus máximos
Seis años ha tardado el precio de la vivienda en dar un acelerón a su ajuste para deshinchar el grueso de la burbuja. La retirada de todo estímulo fiscal para la compra de viviendas favoreció que en el arranque de 2013 los precios acabaran por desplomarse el 6,6% respecto al tramo final de 2012, según la estadística que ayer hizo publicó ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esta bajada, la 11ª trimestral consecutiva y la mayor en un trimestre desde el principio de la crisis, el ajuste de precios de la vivienda libre en España alcanza ya el 36% respecto a finales de 2007, cuando los precios tocaron techo. En términos reales (teniendo en cuenta la inflación) la caída es aún mayor. El derrumbe es más agudo en las viviendas de segunda mano, cuyo valor ha bajado prácticamente a la mitad en Aragón, Cataluña y el País Vasco.
El sector inmobiliario español se resistía todavía a asumir en 2008 que el precio de la vivienda sí baja. Así que rechazaba de plano los avisos de los organismos internacionales, que alertaban de que la vivienda estaba sobrevalorada. El Fondo Monetario Internacional (FMI) estimaba que España debía afrontar un ajuste de entre el 15% y el 20%, mientras que la OCDE lo elevaba al 30%. Todas esas previsiones se quedaron cortas. En términos reales, los pisos ya han perdido casi la mitad de su valor desde entonces. Y con más de 700.000 viviendas sin vender,el paro desbocado, las rebajas salariales y el mercado crediticio seco, el sector no atisba todavía el suelo de esa caída.
Los datos de ayer, de hecho, son un nuevo mazazo para un sector que ha visto cómo desaparecían más de 4.800 inmobiliarias desde el principio de la crisis. El derrumbe del primer trimestre se debe, sobre todo, a las provisiones para la exposición al ladrillo que los bancos realizaron por los dos decretos Guindos y al fin de los estímulos fiscales. La desaparición de las desgravaciones para la adquisición de viviendas y la subida del IVA del 4% al 10% el pasado 1 de enero hicieron que las compraventas se animaran a finales del año pasado. “Estamos en un momento de ajuste de precios, y el sector financiero se dio cuenta de que garantizar la hipoteca no es suficiente. Cuando se acaban las ventajas fiscales, el único argumento para vender es el precio”, explica Luis Fabra, profesor de la Universidad de Zaragoza y director del Grupo de Análisis del Mercado Inmobiliario.
La estadística del INE señala que hasta el mes de marzo los precios de la vivienda libre retrocedieron el 14,3% respecto al primer trimestre de 2012. Lo hicieron tanto los de obra nueva (12,8%) como los de los pisos usados (15,3%). Echando la vista seis años atrás, la vivienda de segunda mano ha realizado un ajuste del 43%, frente al 30% de la vivienda nueva. A ello hay que añadir el incremento de la inflación, que en ese periodo fue casi del 11%.
El ajuste también va por comunidades. Cataluña acumula ya un descenso del 45% desde que los precios registraran el tope; Madrid, el 43%; Aragón y Navarra, el 42%, y País Vasco y La Rioja, el 41%. No obstante, las viviendas de segunda mano de Aragón, Navarra y Cataluña prácticamente se dejaron la mitad de su valor.
Pese a algún pequeño repunte esporádico, la estabilización del mercado no será inmediata. Primero, porque existen dudas de que la burbuja se haya deshinchado ya por completo. La estadística del INE arranca en 2007, pero según el Ministerio de Fomento, durante la burbuja, entre 2002 y 2008, los precios se duplicaron para luego descender hasta niveles de 2004 en el primer trimestre de 2013. Para volver a los valores anteriores a la burbuja —según la estadística de Fomento— los precios aún deberían caer otro 20%.
Y segundo, la economía no da signos de una mejora inmediata. “La demanda no se reactivará mientras el consumidor no recupere la confianza. Si cree que lo van a despedir, no comprará”, advierte el director de desarrollo de negocio de Tinsa, Raúl García. “La capacidad de compra depende de la relación entre el precio de la vivienda y la renta familiar disponible. Y el valor baja, pero los ingresos de los hogares también. Aún debe haber un mayor ajuste”, recuerda el catedrático de la Universidad Pompeu Fabra José García-Montalvo.
PD2: Si tienes más de 46 años eres un viejo, laboralmente hablando. Glups!!! Y ese canguis es el que tiene todo quisqui que supera esta edad. Mira lo que dicen los de FEDEA: PANORAMA DESOLADOR
En el primer trimestre de 2013, la Encuesta de Población Activa arroja un dato que por conocido no es menos llamativo. Contamos con unos 31 millones de individuos entre los 16 y los 65 años – aquellos a los que comúnmente denominamos individuos en edad de trabajar. Al desagregar este colectivo por edad, se observa que sólo el 22% tiene menos de 30 años, el 39% tiene entre 30 y 45 años y el 38% tiene más de 45 años. Estamos hablando prácticamente de 12 millones de individuos entre 46 y 65 años, lo que revela el enorme proceso de envejecimiento en el que nuestro país y en consecuencia, nuestro mercado laboral, está inmerso. Sin embargo, no todo este colectivo está activo, es decir, ocupado o desempleado. En concreto, unos 6.200.000 son ocupados y 1.675.072 son desempleados. Aunque solo fuera por su magnitud, este grupo de individuos mayores de 45 años que o bien trabajan o quieren trabajar pero no pueden merece una atención. De ellos me ocuparé en esta entrada.
Al analizar en detalle a este colectivo, uno se sorprende por una serie de datos que no son precisamente muy halagüeños.
El primer dato que quiero mencionar se refiere a la evolución de la magnitud de este colectivo. La siguiente figura da cuenta de la enorme escalada que se ha producido en el número de desempleados de esta franja de edad:
Si consideramos el cambio ocurrido desde 2007, el número de desempleados de esta edad se ha multiplicado por cuatro, es decir, por cada desempleado de esta edad en 2007 hoy tenemos más de cuatro.
El segundo dato relevante es su distribución por edad: No es lo mismo que la mayoría de este colectivo esté cercano a la jubilación o que se encuentre cerca de los 45 años. Lo que la figura de abajo revela es que la inmensa mayoría de estos desempleados (casi el 75%) tienen menos de 55 años y en consecuencia están lejos de la edad oficial de jubilación.
Un tercer dato importante se refiere al nivel de estudios que este colectivo presenta. El siguiente cuadro ofrece esta información para el último dato disponible, que es el primer trimestre de 2013.
El dato más preocupante de esta tabla es claramente que casi el 70% de los desempleados mayores de 45 años no tiene un nivel educativo más allá de la educación obligatoria.
El cuarto y último dato no menos demoledor se refiere al tiempo de permanencia en el desempleo de este colectivo. El siguiente gráfico nos ofrece la distribución (%) de los desempleados mayores de 45 años (tanto en 2007 como en 2013) según el tiempo que llevan desempleados.
El que uno de cada tres desempleados mayores de 45 años lleve más de tres años en esa situación es ciertamente demoledor. Si bien esto sucede tanto en 2007 como en la actualidad, la magnitud absoluta de cada colectivo no tiene nada que ver. En 2007 hablamos de algo más de 100 mil individuos, mientras que en 2013 hablamos de medio millón de personas.
Y la pregunta del millón: ¿Qué se puede hacer para que este colectivo, la mayoría de ellos menores de 55 años, pueda volver a encontrar un empleo? Sin el diseño de políticas activas dirigidas específicamente a este millón largo de individuos cuya formación reglada es claramente insuficiente será del todo imposible que se reincorporen al mercado laboral.
Sin embargo, junto a medidas que mejoren la empleabilidad de estos trabajadores, es necesario que las empresas demanden sus servicios. Y por lo que el Observatorio Laboral de la Crisis revela trimestre tras trimestre, su edad supone en sí misma una desventaja casi insuperable para que una empresa acceda a contratarles. ¿Se debiera, tras una adecuada formación, bonificar su contratación (indefinida) suficientemente para que su contratación fuera claramente atractiva para las empresas? Sinceramente, creo que sí. Si no, me temo que por mucha formación, incluso adecuada, que se ofreciera a estos trabajadores, su edad será siendo una barrera infranqueable para su contratación. Si debiéramos empezar por un colectivo al que pudiera aplicarse una “tarifa reducida” indefinida suficientemente atractiva en las cuotas a la SS, creo que se debiera empezar por estos trabajadores. No podemos permitir que a esta edad se queden ellos y en muchos casos sus familias enteras excluidos del sistema, viviendo en el mejor de los casos de unos subsidios que les condenan a la marginalidad.
Planteo esta opción como experiencia piloto. El colectivo es suficientemente importante como para que esta posibilidad se explore seriamente, se cuantifique y se estudie su posible implementación.
PD3: Esperamos tener menos necesidad de petróleo si crecemos menos, pero el precio no baja y las reservas siguen siendo muy alevadas:
PD4: Tenemos cuatro frentes abiertos:
El pinchazo de una burbuja especulativa, que ha dejado a la economía familiar y empresarial endeudada, empobrecida, vulnerable y en reconstrucción. Esto bastaba para ponernos en una recesión al menos tran grave como la de 1992-93. Pero hay más.
Una crisis financiera, iniciada por los problemas de las subprime norteamericanas, pero que adquirió pronto caracteres propios, por los problemas de nuestros bancos y cajas de ahorro, problemas que son de dos tipos: de liquidez (por la interrupción de la financiación exterior hacia esas instituciones) y de solvencia (por la pérdida de valor de sus activos, debida a la crisis del inmobiliario, al aumento de la morosidad y a la retroalimentación de la crisis desde la economía real a la financiera).
Una crisis de la deuda soberana. Porque ante las dos crisis anteriores todos miramos hacia el Estado, del que esperamos que alivie las crisis personales, familiares y empresariales, y también las de los bancos. Y esta crisis tiene también las dos facetas mencionadas: una crisis de liquidez (que dificulta la refinanciación de la deuda pública y la financiación de los déficit nuevos) y otra de solvencia (por las dudas sobre la sostenibilidad de la deuda en España).
Y, al llegar a este punto, todos miramos a los que pueden solucionar esos problemas, que son las autoridades de la Unión Europea y del Banco Central Europeo. Lo que presenciamos en 2011 y 2012 fue el estallido de esa cuarta crisis, la crisis del euro, debida a la falta de claridad de diagnóstico y de respuesta, pero sobre todo de voluntad política, por parte de aquellas autoridades.
PD5: Te sugiero que leas el informe de Bankia sobre el mercado inmobiliario. Vamos a tener que tener mucha paciencia. Dice verdades como puños. Muy realista el que lo ha escrito. Sin desperdicio:
Detenido en 1975 por su condición de obispo y encarcelado durante 13 años en las cárceles del Vietcong, nueve de ellos en completo aislamiento, en el año 2000 Juan Pablo II encarga a monseñor Van Thuan impartir los ejercicios espirituales de Cuaresma ante la curia vaticana.
Al comienzo de los mismos, monseñor Van Thuan relata cómo a pesar de las duras condiciones de su prisión, su esperanza inquebrantable en Jesús despierta la admiración e incomprensión de sus compañeros de prisión y guardianes. He aquí el admirable testimonio que dio sobre su seguimiento a Jesús.
• Primer defecto: Jesús no tiene buena memoria
• Segundo defecto: Jesús no sabe de matemáticas
• Tercer defecto: Jesús no sabe de lógica
• Cuarto defecto: Jesús es un aventurero
• Quinto defecto: Jesús no entiende ni de finanzas ni de economía
• Y nosotros hemos creído en el amor
• Segundo defecto: Jesús no sabe de matemáticas
• Tercer defecto: Jesús no sabe de lógica
• Cuarto defecto: Jesús es un aventurero
• Quinto defecto: Jesús no entiende ni de finanzas ni de economía
• Y nosotros hemos creído en el amor
Pero preguntémonos: ¿por qué Jesús tiene estos defectos? Porque es Amor (cf. 1 Jn 4, 16). El amor auténtico no razona, no mide, no levanta barreras, no calcula, no recuerda las ofensas y no pone condiciones.
Jesús actúa siempre por amor. Del hogar de la Trinidad él nos ha traído un amor grande, infinito, divino, un amor que llega -como dicen los Padres- a la locura y pone en crisis nuestras medidas humanas.
Cuando medito sobre este amor mi corazón se llena de felicidad y de paz. Espero que al final de mi vida el Señor me reciba como al más pequeño de los trabajadores de su viña, y yo cantaré su misericordia por toda la eternidad, perennemente admirado de las maravillas que él reserva a sus elegidos. Me alegraré de ver a Jesús con sus «defectos», que son, gracias a Dios, incorregibles.
Los santos son expertos en este amor sin límites. A menudo en mi vida he pedido a sor Faustina Kowalska que me haga comprender la misericordia de Dios. Y cuando visité Paray-le-Monial, me impresionaron las palabras que Jesús dijo a santa Margarita María Alacoque: «Si crees, verás el poder de mi corazón». Contemplemos juntos el misterio de este amor misericordioso.
